臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度重訴字第78號原 告 栢晟企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳啟勳律師被 告 戊○○訴訟代理人 黃文力律師被 告 穎聖國際有限公司
一號三樓法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求交付不動產等事件，於中華民國97年5月20日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應自坐落於嘉義縣○○鄉○○○段一五一之四地號與嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示棟次四之建物（壹層面積二０七四點七九平方公尺）及坐落於同段七六八地號土地上如附圖所示棟次五之建物（壹層面積二四六平方公尺、壹層涼棚面積二０六點八三平方公尺）與棟次六之建物（壹層面積一二四點二六平方公尺）及坐落於同段七六八地號土地如附圖A部分所示面積一四五三點六五平方公尺之空地遷出，並將上開建物及土地返還原告。
被告戊○○應自民國九十六年九月十日起至九十六年十二月十七日止按月給付原告新台幣柒萬玖仟肆佰柒拾柒元；被告戊○○或被告穎聖國際有限公司應自民國九十六年十二月十八日起至交付前項土地及建物之日止按月給付原告新台幣柒萬玖仟肆佰柒拾柒元。
原告其餘之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用（除減縮及撤回部分外）由被告負擔。
本判決第一項、第二項原告以新台幣捌佰柒拾萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以貳仟陸佰壹拾萬伍仟肆佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法255條第1項第2款定有明文。本件原起訴主張被告戊○○係無權占有如附表所示之土地及建物，而請求其返還附表所示之土地及建物，並於訴之聲明第二項請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還附表所示之土地及建物止按月給付新臺幣（下同）436,750元。嗣於訴訟程序進行中，原告追加穎聖國際有限公司（下稱穎聖公司）為共同被告，並變更其訴之聲明第二項為：「被告戊○○應自96年9月10日起至交付前項土地及建物之日止按月給付原告113,538元。被告穎聖國際有限公司自96年12月18日起至交付前項土地及建物之日止應與被告戊○○按月負連帶給付之責」；經核原告所追加及變更之訴與原本之訴訟，均係本於「被告戊○○係無權占有如附表所示之土地及建物」之同一基礎事實，揆諸前開民事訴訟法之規定，原告訴之追加自屬合法，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、緣如附表所示土地、建物等不動產，原為訴外人熙越實業股份有限公司（下稱熙越公司）所有，惟經本院民事執行處93年度執字第4982號強制執行事件拍賣由原告拍定買受，並經本院核給96年3月20日嘉院龍民93執日字第4982號不動產權利移轉證書在案，且原告已依法就附表所示土地、建物已取得所有權。
二、如附表所示土地、建物係熙越公司於84年9月5日始以買賣為原因登記取得所有，隨即在85年初向訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一商業銀行）申請設定抵押權貸款，依其提出之設定抵押權申請書於借戶經營狀態欄內載明：「目前尚在增建廠中」，於第一商業銀行85年1月24日不動產說明書之現在利用狀況欄內亦載明：「增建廠中」；取得原因欄內載明：「土地、建物：買賣」；取得登記日期欄載明：
「土地84年9月5日建物84年9月5日」；出租情形欄內載明：
「無承租人及無優先權」，且由第一商業銀行檢附之卷附當時現況照片觀之，如附圖所示棟次4建物尚在建廠中，又熙越公司85年2月1日切結書略以：「茲因債務人熙越實業股份有限公司於民國85年2月1日與貴行所訂不動產抵押權契約所提供為擔保土地建物外尚有擔保物土地上已建築未保存登記之建物或將來建築之建物亦悉數包括在本抵押權內…恐口無憑特立此切結書為憑」與85年2月1日聲明書略以：「立聲明書人熙越實業股份有限公司為擔保借款人熙越實業股份有限公司對貴行現在及將來所負借款、票據及其他一切債務，…由貴行設定抵押權在案。茲聲明該等不動產於設定抵押權時，並未有租賃情事」，嗣於85年2月5日設定抵押權予訴外人第一商業銀行向該行擔保借款，有卷附第一商業銀行嘉義分行96年10月4日（96）一嘉授字第219號函覆鈞院檢附之設定抵押權申請書、不動產調查表、不動產說明書及當時現場照片、切結書、聲明書等可證。另熙越公司法定代理人丙○○於93年7月13日鈞院執行現埸勘測時陳稱：「…債務人本人在場稱151之4土地在工廠範圍內…增建部分是我們自己加蓋…」，有執行筆錄可證。
三、由本院調來93年度執字第4982號執行全案卷證觀之，被告戊○○就訟爭標的物所主張與熙越公司間之租賃關係，業經本院94年度執聲字第39號裁定、台南高分院93年度台抗字第12
0 號裁定及最高法院95年度台抗字第678號裁定確定認定：「被告戊○○與熙越公司間就訟爭標的物所主張之租賃關係「難以認定、顯不足採取」在案。又被告戊○○在上開裁定確定後，復於95年12月18日具狀向本院聲明異議略以：「二、查聲明人早於…84年8月25日與債務人熙越公司訂定租賃契約供建築使用，承租本件系爭坐落嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號、嘉義縣○○鄉○○段第768地號等2筆土地及土地上之建物。三、繼查聲明人承租後係於84年9月17日將上述不動產轉租第三人潘妍文、林寶福，有卷附經…民間公證人…認證之契約書足憑，徵之契約書約定出租標的仍為系爭151之4及768地號土地」云云，稽之上開之說明，顯非可採，蓋熙越公司既係於84年9月5日始因買賣登記取得訟爭151之4、768地號土地及其上建物，豈有於其取得所有前之84年8月25日將之出租予被告戊○○供建築使用之餘地。又熙越公司於85年2月5日設定登記抵押權予第一商業銀行時，除訟爭上開房地外，尚有建造中如附圖所示棟次4之建物，且向第一商業銀行出具切結、聲明書保證未有出租之情事，而熙越公司法定代理人丙○○於93年7月13日鈞院執行現場勘測時，亦陳稱：「債務人本人在場稱151之4土地在工廠範圍內…增建部分（即附圖所示棟次4、棟次5及棟次6）是我們自己加蓋。」。熙越公司於鈞院93年度執字第4982號執行中，就訟爭標的物於93年10月27日具狀向本院陳明「本件拍賣之標的物」，熙越公司已於92年8月22日起出租與被告穎聖公司，租期至112年8月21日止，有熙越公司提出經本院所屬民間公證人陳林宜伸公證之公證書及房屋租賃契約書可按。綜上，足見被告戊○○所辯：「早於84年8月25日與債務人熙越公司訂定租賃契約供建築使用，承租本件系爭坐落嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號、民工段768地號土地及土地上之建物、租期迄104年8月24日。且於承租後係於84年9月17日將上開不動產轉租第三人潘妍文、林寶福」云云，顯然不可採。
四、至於熙越公司、被告戊○○就訟爭不動產執行所提出之經法院所屬民間公證人公證之認證書及房屋租賃契約書，應屬臨執行通謀虛偽所立，再利用不知情之法院所屬民間公證人背書認證以供提出執行程序中主張，希冀藉以阻擾拍賣之進行甚明。又依卷附臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所97年2月27日（九七）中院民公鵬文字第004號函略以：
「說明：…二…（四）以上認證事件因係就過去之文書請求認證，故由請求人本人親自在公證人面前承認文書為其簽名或蓋章」云云，足見該認證難以證明確係於84年8月25日所立甚明。何況，系爭租賃契約既未經「公證」，自無民法第425條第1項規定之適用。準此，被告戊○○自不得據之對抗原告主張其非無權占有，理之甚明。另熙越公司就訟爭標的物於93年10月27日具狀向鈞院陳明：「本件拍賣之標的物」，熙越公司已於92年8月22日起出租與被告穎聖公司，租期至112年8月21日止，亦足證明被告戊○○於鈞院現場勘驗時稱：「459之1、459之2（（即如附圖所示之棟次4、棟次5）是戊○○在承租，租與他人使用」及96年12月27日公開辯論時被告戊○○訴訟代理人主張：目前如附圖所示之棟次4、棟次5、棟次6三棟建物是被告戊○○租給被告穎聖公司再使用云云，亦非事實。
五、本件被告穎聖公司97年2月14民事辯論意旨狀檢附之形式上91年8月14日與訴外人林寶福之房屋租賃契約書，業經執行債權人第一商業銀行於94年9月19日提出民事排除抵押物租賃權聲請狀予鈞院，聲請除去被告穎聖公司所主張之租賃關係，並經本院於94年10月6日以嘉院雲民93執日字第4982號通知除去被告穎聖公司對於訟爭房地之租賃關係，執行債務人熙越公司對於本院上開通知除去被告穎聖公司就訟爭標的物所主張之租賃關係不服，提出民事聲明異議經本院以94年度執聲字第39號裁定駁回」；熙越公司不服對之提起抗告，經台南高分院95年度抗字第120號裁定：「抗告駁回」；熙越公司對之不服提起再抗告，經最高法院95年度台抗字第67
8 號裁定：「再抗告駁回」確定在案。故被告穎聖公司對系爭建物及土地自無租賃權存在，其亦為無權占有。
六、所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767條中段規定），又被告對於原告所有訟爭土地、建物不動產拒不交付，仍然占有使用收益，可獲得相當於租金之利益，致原告權利受損害，爰依民法第184、185條、第179條對於被告為損害賠償請求相當於租金損失之損害金。依土地法第97條、第105條之規定計算，大丘園段151之4地號及民工段768地號土地申報地價均為每平方公尺960元，被告所占用如附圖所示棟次4、棟次5、棟次6及A部分之面積合計4105.53平方公尺（2074.79㎡＋246㎡＋206.8 3㎡＋124.26㎡＋1453.65㎡＝4105.53㎡），而如附圖所示棟次4、棟次5及棟次6建物之課稅現值合計9,683,300元，以此計算房、地總值13,624,608元（4105.53㎡×960元＋9,683, 300元＝13,624,608元），再以年息百分之十計算租金損害，每個月相當於租金損害為113,538元（13,624,608元×10﹪÷12＝113,538元）。又本件被告戊○○於96年9月10日提出民事答辯狀拒絕原告之請求，另被告穎聖公司於96年12月18日提出民事答辯狀拒絕原告之請求。因此，爰請求被告戊○○自96年9月10日起至交付訟爭房地之日止按月給付113,538元之賠償金。而被告穎聖公司則自96年12月18日起至交付訟爭房地之日止應與被告戊○○按月負連帶給付之責。並聲明請求：1、被告應自坐落於嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號與嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示棟次4之建物（壹層面積2074點79平方公尺）及坐落於同段768地號土地上如附圖所示棟次5之建物（壹層面積246平方公尺、壹層涼棚面積206點83平方公尺）、棟次6之建物（壹層面積124點26平方公尺）及坐落於同段768地號土地如附圖A部分所示面積1453點65平方公尺之空地遷出，並將上開建物及土地返還原告；2、被告戊○○應自96年9月10日起至交付前項土地及建物之日止按月給付原告113,538元。被告穎聖國際有限公司自96年12月18日起至交付前項土地及建物之日止應與被告戊○○按月負連帶給付之責；3、請准予供擔保為假執行；4、訴訟費用由被告負擔。
參、被告戊○○則抗辯：
一、被告戊○○與原告之前手熙越公司於84年8月25日就系爭土地、建物成立租賃契約，有租賃契約書為憑，其後因法律修改（民法第425條第2項規定），於91年8月20日經民間公證人予以認證在案。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條定有明文。本件原告係自法院拍賣取得系爭不動產，然拍賣仍屬買賣之一種，依民法第425條之規定，被告得主張與熙越實業股份有限公司間之租賃契約對於受讓人之原告仍繼續存在，且該租賃契約並經公證，無民法第425條第2項規定之適用。
既然原告應繼受其前手與被告間所定之租賃契約，則被告占有系爭不動產核屬有正當合法權源，原告基於民法第767 條、第184條規定訴請被告遷出、交還，即無理由。
二、依本院96年1月31日第三次拍賣公告（93年度執字第4982號日股），其第十五點（六）記載「又459棟次1、459棟次2、459棟次3（即附圖所示棟次4、5、6）等建物分別坐落上開第三人戊○○承租之嘉義縣○○鄉○○段○○○○號、嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號土地上，拍定後均不點交」，顯見被告與原告前手間之租賃契約已為執行法院所認定，並刊載於拍賣公告上，原告於投標前亦已詳閱拍賣公告，則所有可能之風險，均為原告事先所得預估，審酌原告事先知道租賃契約之情，且該租賃契約經公證，就事理而論，被告依民法第425條第1項規定主張轉讓（買賣）不破租賃，應係合法可採。
三、土地法第97條規定租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，而所謂申報總價係指申報地價者而言，又百分之十為上限，並非每件一律依百分之十計算，茲原告逕以拍定價額乘以年息百分之十作為計算之基準，明顯違反土地法第97條之規定，被告不同意。何況本件兩造間存有租賃契約，被告主張依契約所定租金（每平方公尺月租金30元）作為租金之計算。綜上，本件原告之訴應無理由，並聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）若受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
肆、被告穎聖公司則抗辯：
一、系爭標的○○○鄉○○○段151之4地號、民工段768地號及民工段459建號等不動產，原為熙越公司所有，係被告戊○○於84年9月17日承租後將上述不動產轉租訴外人潘妍文及林寶福，有卷附經民間公證人契約書認證為憑。被告穎聖公司於91年8月14日向林寶福承租，自91年8月14日起至111年8月13日止，至於訴外人熙越公司當初如何出租給與他人均非所問，被告穎聖公司並非無權占有，而且租金均已付予出租人林寶福。
二、訴外人熙越公司在本案以外所為之陳報，經查，之前都是由員工辦理租約業務，而離職後才由熙越公司法定代理人丙○○自己辦理，前手無交接且不知程序及內容才會於本院93年度執字第4982號執行中，就系爭標的物誤以為沒有出租，而於93年10月27日具狀向本院陳明「本件拍賣之標的物，熙越公司已於92年8月22日起出租與穎聖公司，租期至112年8月
21 日止」，此純屬誤會並非故意欺瞞，況且十餘年的案件，如果不是承辦人員根本不知其過程，原告就此大做文章實在毫無道理，尤其對熙越公司法定代理人丙○○一個七十餘歲的老婦人，一個企業經營者失敗之後又遭窮追猛打起訴更是無的放矢。
三、雖被告戊○○就系爭標的物主張與被告熙越公司間之租賃關係，經本院94年度執聲字第39號裁定、台南高分院93年度台抗字第120號裁定及最高法院95年度台抗字第678號裁定確定，初步認為：「被告戊○○與熙越公司間就訟爭標的物所主張之租賃關係『難以認定』」，但是任何案件在尚未經過事實審法院調查證據，誠難論斷是否為最後終局判決，進一步言，原告對本案止於臆測之詞，完全不足推翻被告穎聖公司確實於91年8月14日向林寶福承租的事實。又被告穎聖公司也不下數十次向原告表示願以標價超出600萬元以上金額購買但履遭拒絕，從而被告穎聖公司投資數千萬元經營及加蓋的部分不被補償也被拒絕購回，原告只是要摧毀他人辛苦經營的事業而已，再且原告早就知道土地建物有多人承租卻故意投標，明顯行光明正大的搶奪他人財產之行為。本案系爭標的並非被告穎聖公司未去投標，只是運氣不好遭人設計差100多萬元，雖然未得標非所有權人，但是向林寶福承租的確是事實，依買賣不破租賃之規定，租約仍然有效，沒有無權占有的情形。至於租金早就逾過應付的部分，是以原告應向被告戊○○收取，而被告穎聖公司並無給付的義務，即便應該給付租金，也應該經過法院合理判決及終局確定後始有給付的問題。
四、訴外人熙越公司雖於84年9月5日以買賣為登記原因，但是有普通土地買賣概念的人也知道，登記取得是為了對抗第三人的登記制度，並非尚未登記完成就不得出租與他人，況且租賃屬於事實處分行為並非法律處分行為，退萬步而言，法律並無買賣登記未完成前不得出租之規定，因此原告起訴志在訟爭一途，更是濫用訴訟權益，否則被告穎聖公司於91年8月14日向林寶福所承租之部分，於承租時建築物大部份就已經完成，被告穎聖公司後來有加蓋一些，為何都不提如何補償？目前承租的範圍，入大門左邊倉庫及停車棚、辦公室都不在抵押範圍，原告隻字不提，未經法院判決確定，就把被告形容如奸惡之徒有失厚道，又稱熙越公司法定代理人丙○○屬於臨執行通謀虛偽立租約，再利用不知情之法院所屬民間公證人背書公證，以供提出執行程序中主張，希冀藉以阻擾拍賣之進行等等，顯然不可採信。
五、縱然訴外人熙越公司法定代理人丙○○曾於93年7月13日鈞院執行現場勘測時陳稱：「151之4土地在工廠範圍內增建部分（即附圖所示棟次4、5、6）是我們自己加蓋。」，然這根本不具證據力，被告否認當天丙○○所言有證明力，因為之前都是由員工辦理租約業務，而離職後才由熙越公司法定代理人丙○○自己辦理，土地未經測量並實地標記，任誰都無法確定面積及真正位置點，原告就這點顯然故意誤導，意圖使法院做出錯誤的判斷。被告對於原告所有訟爭土地、建物不動產並非拒不交付，而是基於依買賣不破租賃之規定，租約仍然有效，才占有使用收益。
六、原告其相當於租金損害之計算式被告穎聖公司不同意，如果法院終局判決時，應由原告請公正第三人重新作實際面積再計算，並依前租約至112年8月21日止之次日起算新約等語，並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）如受不利益之判決請准予供擔保後免為假執行；（三）訴訟費用由原告負擔。
伍、法院判斷：
一、兩造不爭執之事項：
（一）坐落嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號、民工段768地號土地及土地上如附圖所示之棟次4、棟次5及棟次6建物，均為原告向本院拍賣買得，並於96年3月20日取得權利移轉證明書，原告為所有權人。
（二）嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號與嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示棟次4之建物（壹層面積2074點79平方公尺）及坐落於同段768地號土地上如附圖所示棟次5之建物（壹層面積246平方公尺、壹層涼棚面積206點83平方公尺）、棟次6之建物（壹層面積124點26平方公尺）及坐落於同段768地號土地如附圖A部分所示面積1453點65平方公尺之空地，目前為被告戊○○所占有，並轉給被告穎聖公司使用。
（三）系爭土地及建物為本院93年度執字第4982號債務執行事件，96年1月31日第三次拍賣公告拍定後不點交。
（四）被告穎聖公司就附表所示之土地及建物與訴外人熙越公司所定訂之租賃契約，業經本院於94年10月6日以嘉院雲民93執日字第4982號通知除去，熙越公司就此聲明異議，亦業經本院94年度執聲字第39號裁定、台南高分院95年度抗字第120號裁定及最高法院95年度台抗字第678號裁定駁回聲明異議確定。
二、兩造有爭執者在於：
（一）被告戊○○對系爭建物及土地是否有租賃權？亦即被告戊○○所提出84年8月25日與訴外人熙越公司定立之土地租賃供建築使用契約是否為真正？
（二）被告穎聖公司對系爭建物及土地是否有占有權源？
（三）若被告為無權占有，原告所請求相當於租金之損害是否過高？
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決參照）。本件被告對於原告就系爭土地及建物有所有權一情既不爭執，被告自應就被告戊○○對系爭土地、建物有租賃權及被告穎聖公司對系爭建物及土地有占有權源存在一情負舉證之責。
四、經查，被告二人抗辯：被告戊○○與原告之前手熙越公司於84年8月25日就系爭土地、建物成立租賃契約，另於91年8月20日經民間公證人予以認證云云，固提出經公證人認證之土地租賃供建築使用契約書為憑，然查，公證人之認證乃係針對既已存在契約書加以認定其簽名是否為真正，至於當事人於契約書所載之日期是否真有成立該契約？或該契約之內容是否為真正，自無任何證明力可言。本件被告戊○○所提出之84年8月25日租賃契約書固於91年8月20日經臺灣台中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬認證，然此僅能證明91年8月20日當事人有在公證人處宣稱該契約書上之簽名為其所為一情，有臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所97年2月27日（九七）中院民公鵬文字第004號函載：「認證事件因係就過去之文書請求認證，故由請求人本人親自在公證人面前承認文書為其簽名或蓋章。」等語為憑，故被告戊○○與訴外人熙越公司於84年8月25日就系爭土地及建物是否真有成立租賃契約，自難以該認證書推認之。
五、又依被告戊○○所提出之租賃契約書觀之，該契約書內容記載租金為每年一付，然被告戊○○卻提不出從84年來有對熙越公司給付租金之任何證明。又該契約書成立日期為84年8月25日，然訴外人熙越公司既係於84年9月5日方因買賣登記取得系爭大丘園段151之4號與民工段768地號土地及建號459號建物之所有權，又如何能在84年8月25日將之出租予被告戊○○供建築使用。再核諸訴外人熙越公司於85年2月1日向第一商業銀行申請設立抵押權之聲明書，其上亦載稱系爭土地並無租賃或使用借貸之情事，顯見被告戊○○所提出84年8月25日之租賃契約內容有所不實。再查，該契約書所記載契約成立日期為84年8月25日，而契約書上所記載被告戊○○之住址為「高雄縣○○鄉○○村○○路○○○號」，然查，被告戊○○在86年前係住在「高雄縣○○鄉○○村○○路○○巷○○號」，於86年9月9日遷入「高雄縣○○鄉○○村○○路○巷10之20號」，嗣於91年6月6日方遷入「高雄縣○○鄉○○村○○路○○○號」此一住址，有本院依職權所調取之戶籍變動資料在卷可稽，除非被告戊○○有預見未來之能力，否則焉能於84年8月25日簽約時即預知其91年以後之住址，顯見該契約係於91年後方捏造。此再比對被告穎聖公司所提出被告戊○○與訴外人林寶福及與潘妍文84年9月17日之租賃契約書，該契約書上所載訴外人潘妍文之住址為「高雄縣彌陀鄉舊港村舊港東一巷33號」，然查，訴外人潘妍文於85年10月30日前係住「高雄市○○區○○街○○號」，87年10月1日方遷入「高雄縣彌陀鄉舊港村舊港東一巷33號」，88年5月17日遷入「高雄縣○○鄉○○村○○路北三巷15號」，於91年8月8日再遷回「高雄縣彌陀鄉舊港村舊港東一巷33號」，除非訴外人潘妍文亦有遇見未來之能力，否則焉能於84年9月17日訂約時，即預知其將來之地址。再觀之，被告與訴外人熙越公司、王輝煌、林寶福等人於本院93年度執字第4982號卷中所提出之經公證人認證之6個契約書，被告戊○○與訴外人、王輝煌熙越公司、潘妍文、林寶福分住高雄縣岡山鄉、臺北市、高雄縣彌陀鄉及高雄市等地，卻均不約而同於91年8月20日前後，前往與本件關係人毫無地緣關係之台中作認證之行為，其情顯屬可疑，綜上情節論斷，自難認定被告戊○○與訴外人熙越公司於84年8月25日就系爭土地及建物有成立租賃契約。
六、被告戊○○與訴外人熙越公司於84年8月25日就系爭土地及建物並無成立租賃契約，已如前述，則被告穎聖公司抗辯：系爭土地及建物係被告戊○○向訴外人熙越公司承租，於84年9月17日轉租給訴外人潘妍文及林寶福，被告穎聖國際有限公司於91年8月14日再向林寶福承租，租賃期間自91年8月14日起至111年8月13日止云云，即難認可採，況且被告穎聖公司所辯上情，亦與訴外人熙越公司於本院93年度執字第4982號執行事件所主張系爭土地與建物係被告穎聖公司於92年8月22日向熙越公司所承租一情相違，亦難認可採。而戊○○既非系爭土地及建物之承租人，其縱將系爭土地再租予他人或提供他人使用，基於債之相對性原則，對原告均不產生任何效力，而被告穎聖公司就附表所示之土地及建物與訴外人熙越公司所定訂之租賃契約，業經本院於94年10月6日以嘉院雲民93執日字第4982號通知除去，熙越公司就此聲明異議，亦業經本院94年度執聲字第39號裁定、台南高分院95年度抗字第120號裁定及最高法院95年度台抗字第678號裁定駁回聲明異議確定一情，為被告穎聖公司所不爭執，是難認被告穎聖公司就系爭土地及建物有何合法之占有權源。
七、綜上，本件被告戊○○係無權間接占有如附圖所示之棟次4、棟次5、棟次6建物與所坐落之土地及A部分之空地，而被告穎聖公司係無權直接占有如附圖所示之棟次4、棟次5、棟次6建物與所坐落之土地及A部分之空地一情，應可認定。則原告本於民法第767條之所有物返還請求權之法律關係，訴請被告二人應自坐落於嘉義縣○○鄉○○○段151之4地號與嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示棟次4之建物（壹層面積2074點79平方公尺）及坐落於同段768地號土地上如附圖所示棟次5之建物（壹層面積246平方公尺、壹層涼棚面積206點83平方公尺）、棟次6之建物（壹層面積124點26平方公尺）及坐落於同段768地號土地如附圖A部分所示面積1453點65平方公尺之空地遷出，並將上開建物及土地返還原告，自屬有據，應予准許。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；另土地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之十為限。惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，亦有最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例可按。查被告分別直接及間接占有系爭土地並無正當合法權源，已如前述，其因此受有相當於租金之利益，原告受有相當於租金之損害，自堪認定。是原告主張依民法第179條不當得利法則，請求被告給付原告相當於租金計算之不當得利，即非無據。
九、本院斟酌系爭土地及建物位處於嘉義縣民雄工業區內，附近鄰近省道，出入便利，繁榮程度屬中上程度，目前為被告穎聖公司用於生產馬達一情，業經本院現場勘驗屬實，是本院認被告所受相當於租金之利益，應按年以土地公告地價及房屋課稅現值之年息百分之七計算為適當。經查，大丘園段151之4地號及民工段768地號土地申報地價均為每平方公尺960元，有原告所提出之土地登記謄本可稽，而如附圖所示棟次
4、棟次5及棟次6建物之課稅現值合計9,683,300元一情，亦有原告所提出房屋稅籍證明書可憑，被告所占用如附圖所示棟次4、棟次5、棟次6及A部分之面積合計4105.53平方公尺（2074.79㎡＋246㎡＋206.83㎡＋124.26㎡＋1453.65㎡＝4
105.53㎡），以此計算被告所占用房、地總值為13,624,608元（4105.53㎡×960元＋9,683,300元＝13,624,608元），再以年息百分之七計算租金損害，每個月相當於租金損害為79,477元（13,624,608元×7﹪÷12＝79,477元（元以下四捨五入））。第查「因不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定。」，最高法院74年台上第2433號著有判決可參，是原告請求被告二人應連帶返還不當得利，自難認為有理由，本院鑑於被告二人分別為無權之直接占有人與間接占有人，認為被告二人對原告之相當於租金之損害賠償債務，應為不真正連帶債務。又本件被告二人早在本件起訴前（96年8月2日）即占有系爭土地及建物受有不當得利一情，有本院93年度執字第4982號執行卷宗可稽，因此，原告於此範圍內請求被告戊○○自96年9月10日起至交付系爭土地及建物之日止按月給付79,477元之賠償金。而被告穎聖公司則自96年12月18日起至交付系爭土地及建物之日止應與被告戊○○按月負不真正連帶給付之責，於法有據，自應予准許。原告逾此之範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不另一一論述。
柒、又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。而依民法第767條所有物返還請求權請求拆除房屋返還土地，並依同法第179條附帶請求給付相當於租金之不當得利部分，其訴訟標的之價額，應以土地起訴時之交易價額為準，不當得利部分其依上開法條規定，不併算其價額，有最高法院96年度第4次民事庭會議決議可參。本件除撤回及減縮部分外，原告敗訴部分均為不當得利部分，而此部分不併算其訴訟標的價額計算裁判費，故本院斟酌後認為，本件訴訟費用除減縮及撤回部分外，均由被告負擔。
捌、本判決就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
民二庭法 官 黃明展附表一：
┌─┬──────────┬────────┬────────┬─────┐│編│ 土地或基地坐落 │ 建號 │面 積 │ 備註 ││號│ │ │(平 方 公 尺)│ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│1 │嘉義縣○○鄉○○○段│ │ 99 │ ││ │151-4地號 │ │ │ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│2 │嘉義縣○○鄉○○段 │ │ 6026 │ ││ │768地號 │ │ │ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│3 │嘉義縣○○鄉○○段 │ 459 │地面層：1305.65 │ ││ │768地號 │ │地下層： 95.81 │ ││ │ │ │合計： 1401.46 │ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│ │嘉義縣○○鄉○○段 │ 459棟次1 │地面層：2074.79 │ ││4 │768地號、大丘園段151│（即附圖棟次4） │合 計：2074.79 │ ││ │之4地號 │ │ │ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│ │嘉義縣○○鄉○○段 │ 459棟次2 │地面層：246.00 │ ││5 │768地號 │ （即附圖棟次5）│二 層：246.00 │ ││ │ │ │合 計：492.00 │ ││ │ │ │附屬建物 │ ││ │ │ │一層涼棚：206.83│ │├─┼──────────┼────────┼────────┼─────┤│6 │嘉義縣○○鄉○○段 │ 459棟次3 │地面層：124.26 │ ││ │768地號 │（即附圖棟次6） │合 計：124.26 │ │└─┴──────────┴────────┴────────┴─────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
書記官 陳昭煌