臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度訴字第144號原 告 國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處法定代理人 吳文貴訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 湯光民律師上列當事人間使用補償金事件，本院於民國98年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾萬玖仟參佰伍拾壹元，及自民國九十七年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原告之法定代理人已變更為吳文貴，其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠查嘉義市○段○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），係屬
於國有，被告多年來未經核准，亦未繳納任何費用而予以無權占用。被告檢附其父訴外人陳林成向嘉義縣政府繳納民國41年至51年間公有土地繳納代金地租聯單影本，僅可證明於該時其確與嘉義縣政府訂有租約。又於61年間時，被告之弟訴外人陳楷林向原告申請繼承承系爭土地及同小段11-4、11-19地號等國有土地，惟經原告通知陳楷林提出原租賃契約辦理，並未獲回覆，故原告與訴外人陳楷林所訂立之租約自始並未包含系爭土地，且原告與陳楷林訂立租約後，陳楷林並未就此予以爭執，顯見陳楷林亦同意系爭土地並不成立租賃關係且未就此部分繳納租金予原告，故本案自不成立不定期租賃關係。再者，又依原告申租案件作業時間管制表中亦記載「10-6號係佔用地又屬有礙預定地，自不能放租，……」，可知該地號為占用地，且為有礙預定地，不能出租予他人，遑論成立不定期租賃關係。又依國有耕地放租實施辦法第10條第1項前段之規定，系爭土地應適用耕地三七五減租條例，縱若系爭土地原與嘉義縣政府存有耕地租賃關係，亦因陳楷林未自任耕作，且於系爭案地上施設房屋並轉讓與被告使用而違反耕地三七五減租條例第16條規定，並不因轉讓行為係無償或有償而有所差異，皆係違反租約約定，原定租約無效。
㈡次查原告61年9月15日勘查表所示，系爭土地上已有房屋，
惟查無租賃關係，故原告並未同意出租。又依該勘查表所示，使用情形為「租用」係指接管前嘉義縣政府出租陳林成，而非與原告成立租賃關係。另被告所檢附63年1月28日之收據，其登載雖為檜段3小段10-6、11-2、11-4等3筆土地，惟參原告與陳楷林所訂之（60）國地租字第426號契約及63年12月11日收據記載並無系爭土地，該63年1月28日之收據影本金額係同小段11-2與11-4之租金總和，另該收據影本記載系爭土地部分，經原告查證並無該資料存在，至被告所提收據影本載有系爭土地地號究是當初承辦人員誤謬或事後有心人士造成，已難論斷，惟依據實際租賃土地租金收據影本，系爭土地確非當時成立租賃契約。故原告及被告或陳楷林就系爭土地，自始即無租賃關係存在，自無形成不定期租賃關係可能。被告陳稱本案為不定期租賃關係，卻無相關契約佐證，僅憑1紙影印收據，且金額又顯然不包括該土地標示，被告主張該地是有不定期租賃關係自無依據。
㈢被告無法律上原因，自90年2月起至97年2月，占用系爭土地
計276平方公尺，獲有未支付租金之不當得利，並使原告機關所代表之國家受有未收到相當於租金之損害，爰依該條規定，請求被告給付使用補償金。另依財政部93年9月24日臺財產管字第0930028254號令修正發布「國有非公用不動產被占用處理要點」第6點規定，占用期間使用補償金，應按行政院核定租金率計算，向實際占用人追收。至國有出租基地租金率依行政院82年4月23日臺82財字第11153號函示，一律依照土地申報地價公告百分之五計收，又依平均地權條例施行細則第21 條規定，公有土地以各該綜土地之公告地價為申報地價。原告依上述法令規定核算被告積欠之不當得利共計新臺幣（下同）70萬9,351元。因之聲明：債務人應給付債權人新台幣70萬9,351元整，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則已下列言詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告之胞弟陳楷林與原告成立不定期租賃關係。
1.查陳林成於41年起即向嘉義縣政府承租系爭土地，此有陳成林所繳納41年至45年以及47年至49年之土地租金繳納收據可證；另陳林成去世後，即由陳楷林繼承其不定期租賃契約之地位繼續向嘉義縣政府繳納租金，此有嘉義縣政府繼承租約通知函以及50、51年度之租金繳納收據可證，故陳楷林自50年起即與嘉義縣政府成立不定期租賃關係。
2.況且嘉義縣政府目前亦認同上開收據之真實性，並於97年2月4日來函承認伊與陳楷林之租賃關係，此參上開函文說明二記載「依所附之嘉義縣公有土地繳納代金地租聯單影本認定陳林成君自民國41年下期至45年就嘉義市○段○○段10-4（系爭10-6地號土地即由10-4地號土地分割轉載而來）地號內面積0.2279公頃及自民國47年下期至49年上期就嘉義市○段○○段○○○○○○號內（實際為10-4地號，該函文誤載100-4）面積0.2279公頃有租賃關係。另陳楷林君自民國50年1期至51年上期就嘉義市○段○○段○○○○○○號內面積0.2279公頃有租賃關係」等語足徵其詳！
3.原告依國有財產局組織規程成立後乃全面接手嘉義縣政府先前與民眾形成之不定期租賃關係。依國有財產法第42條第4項規定：「非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃係。」；另依國有非公用不動產出租管理辦法第4條規定：「已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於三個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第六十八條之一規定，委任出機關終止租賃機關」；88年4月21日修正前民法425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，故系爭土地既然由原告繼受嘉義縣政府而來，則依上開民法425條之規定陳楷林與嘉義縣政府之不定期租賃關係自當由原告繼受。
4.原告自嘉義縣政府接管系爭土地後，繼受嘉義縣政府與陳楷林之不定期租賃關係，此參原告於61年勘查係爭土地調查表記載系爭土地使用情形為「租用」以及現使用人「陳楷林」等語足徵其詳。
㈡被告得陳楷林之同意使用系爭土地。
查被告一家於光復之初即隨父親陳林成抵嘉義市○段○○段段租地定居以及耕作，並於35年10月設籍。系爭土地上之房屋於父親在世時由陳林成與被告共同居住使用，至陳楷林繼承該不定期租賃關係後，被告仍得陳楷林之同意使用系爭土地，故被告絕非無權占有，今原告要求被告繳納土地使用補償金云云，惟查被告並非拒絕繳納，基於使用者付費原則，繳納使用土地之對價乃係天經地義，然被告既然基於租賃關係使用系爭土地，乃多次向原告表示願以「租金」之名義繳納（被告之胞弟確實曾繳納多年度之租金，惟因年度久遠，相關單據皆已滅失，但無礙於兩造之不定期租賃關係之繼續存在），而非以「土地使用補償金」之名義繳納，今原告拒絕承認本件之不定期租賃關係，並強硬被告必須繳納無權占用下之土地使用補償金，實難令人苟同。
㈢系爭土地並無耕地三七五減租條例之適用。
系爭土地地處嘉義市內，為都市計畫內農地，非屬耕地三七五減租條例之實施區域，且該條例之適用以書面為之，為要式行為，且必須要向權責機關為登記，本件原告漏未邀被告訂立書面，更未向權責機關辦理登記，難以適用該條例。國有耕地放租實施辦法第10條第1項固然規定：於89年1月28日前已承租國有耕地者，依耕地三七五減租條例規定辦理，然係指按該條例辦理，並非當然適用該條例，本件不符該條例之形式要件，自無該條例之適用。
三、下列事項為兩造所不爭執，應堪認定：（本院調整若干次序）㈠系爭土地為國有土地（面積為1,644平方公尺），其上有門
牌號碼為嘉義市○○路○段○○○號之建物（下稱系爭建物），系爭建物並未占用其他土地。
㈡被告之父陳林成於41年向嘉義縣政府承租嘉義市○段○○段
○○○○號土地，嗣後由被告之胞弟陳楷林繼承，向嘉義縣政府承租10-4號土地，10-4號土地嗣於54年由原告接手。
㈢系爭土地於51年6月1日由嘉義市○段○○段○○○○號土地分割
而出。被告係向陳楷林無償使用借貸系爭土地，系爭土地及建物現由被告占用使用中。
㈣系爭建物於68年9月19日門牌號碼整編前，為嘉義市○○路○○號。
四、兩造爭執事項：陳楷林與原告就系爭土地有無租賃關係存在。
五、本院之判斷：㈠陳楷林與原告就系爭土地有租賃關係存在。
①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。88年4月21日修正前民法第425條定有明文。被告抗辯其父陳林成自41年起，向嘉義縣政府承租系爭土地（當時地號為嘉義市○段○○段○○○○號），並按期繳納地租，嗣陳林成死亡後，由陳楷林繼承承租人之地位，繼續向嘉義縣政府租賃，並按期繳交租金乙節，並提出之嘉義縣政府公有土地繳納代金地租聯單15紙（即41年2期、42年1期、42年2期、43年下期、44年上期、44年下期、45年上期、45年下期、47年下期、48年上期、48年下期、49年上期、50年1期、50年2期、51年上期）及嘉義縣政府嘉府宗字第16063號通知為證，且為原告不爭執，堪信為真實。
②系爭土地上蓋有建物1棟，該建物於68年9月19日門牌號碼整
編前，為嘉義市○○路○○號，現為嘉義市○○路○段○○○號，已如上述，被告復陳稱：系爭建物於光復後蓋的，49年竹子蓋的改成木造，有增建廚房及車庫等語，原告不爭執，足見被告迄今仍在使用、收益系爭土地。嘉義縣政府將系爭土地交由原告接管，揆諸首揭規定，租賃關係對原告應繼續存在。
③原告固提出便簽1紙，內容為「台端申請承租嘉義市○段○
○段10-6、11-4、11-19等三筆國有基地一案經審查尚缺原租賃契約致無法辦理希於接獲通知一週內檢附送處憑辦逾期即予撤銷特此通知查知為荷。」，主張陳楷林曾向原告申租系爭土地，經原告通知陳楷林提出租賃契約辦理，惟並未獲得回覆乙節，被告不爭執便簽之真正，惟辯稱：我們有於60年向原告要承租，但他們說沒有資料沒有移交，沒辦法辦等語，查陳楷林向原告申租，其意無非欲與原告訂立書面租賃契約，並繳付租金，而不論依原告便簽記載，或被告所稱原告陳述內容，均係「欠缺原始租賃契約，致無法辦理續租」，即表示原告因對陳楷林與嘉義縣政府間就系爭土地之租賃關係存否，並不知情，而無法辦理租賃，當非對陳楷林有拒絕續租並終止之意思。又上開便簽固然記載「逾期即予撤銷特此通知查知為荷。」，惟被告否認有收到通知，原告復未能舉證便簽所載內容已合法送達陳楷林，故亦難據此認為原告有終止之意思。基上，原告就系爭土地與陳楷林間有租賃關係，堪可認定。
㈡系爭土地自陳林成租賃以來，係建屋使用，未自任耕作，租賃關係失其效力。
①按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租
他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1項第2項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內。又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。最高法院著有56年台上字第1520號、80年台再字第15號判例可稽。原告主張：陳楷林未自任耕作，且於系爭土地上施設房屋，並轉讓與被告使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效等語，並提出現場照片18張為證，被告自認系爭土地自始即建屋使用，惟否認系爭租賃關係有該條例之適用，辯稱：系爭土地地處嘉義市內，為都市計畫內農地，非屬該條例之實施區域，且該條例之適用以書面為之，為要式行為，且必須要向權責機關為登記，本件原告漏未邀被告訂立書面，更未向權責機關辦理登記，難以適用該條例云云。
②按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為
耕地租用。土地法第106條第1項定有明文。又按耕地之租佃，依本條例之規定。耕地三七五減租條例第1條前段亦有明文。再按國有耕地放租，其租佃之相關事項，依農業發展條例規定辦理。但於89年1月28日前已承租國有耕地者，依耕地三七五減租條例規定辦理。國有耕地放租實施辦法第10條第1項定有明文。查嘉義縣政府所出具之系爭土地地租聯單地目係記載「畑」，等則為「13」，佃租種類為「甘藷」，顯見系爭土地應為陳林成向嘉義縣政府租用之耕地無訛，參照上開規定，即應有耕地三七五減租條例之適用。又依行政院40年6月14日臺40（內）字第3149號訓令規定，指定臺灣省為耕地三七五減租條例之施行區域，則嘉義縣市自包括在內，被告所辯：系爭土地非該條例之實施區域云云，自非可採。再按該條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。最高法院著有51年度臺上字第2629號判例可稽。故縱使原告未與陳林成、陳楷林簽訂該條例之租約，仍無礙系爭租賃關係適用該條例。被告辯稱：原告漏未邀被告訂立書面，更未向權責機關辦理登記，難以適用該條例云云，尚難憑採。
③綜上，系爭租賃關係因陳林成未自任耕作而失其效力，陳楷
林自屬無權占有土地，被告向陳楷林借用土地，同屬無權占有。
㈢按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院著有61年台上字第1695號判例可稽。
次按國有非公用不動產占用期間使用補償金，應按行政院核定之租金率計算，向實際占用人追收。國有非公用不動產被占用處理要點第6點訂有明文。再按國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。國有出租基地租金調整方案載有明文。另按公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條亦有明文。原告主張被告自90年2月起至97年2月，占用系爭土地面積276平方公尺，而系爭土地之公告地價，①90年2月至92年12月為7,428元，②93年1月至95年12月為7,152元，③96年1月至97年2月為7,104元，並提出土地堪清查表、地價查詢資料為證，被告不爭執，故被告自90年2月起至97年2月止相當租金之不當得利，應為70萬9,444元｛計算式：〔（35×7,428）＋（36×7,152）＋（14×7,104）〕×276×0.05÷12＝709,444，元以下四捨五入｝，原告因而受有損害，兩者互有因果關係，故原告主張依民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當租金計算之使用補償金70萬9,351元，應屬有據。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。同法第233條第1項本文、第203條亦定有明文。本件被告於97年3月17日收受起訴狀繕本，有送達回執1紙可佐，從而，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告應給付原告70萬9,351元及自97年3月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 張鶴齡以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
書記官 王博昭