臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度訴字第245號原 告 甲○○訴訟代理人 黃裕中律師被 告 丁○○
乙○○丙○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落嘉義縣太保市頂港子墘三五五之一地號土地，面積零點四三七九公頃，其分割方法如附圖二所示，編號Α部分面積零點一二七五公頃由原告取得，編號Β部分面積零點一二七五公頃由被告乙○○、被告丙○○取得，並按應有部分各二分之一保持共有，編號Ｃ部分面積零點一二七五公頃由被告丁○○取得，編號Ｄ部分面積零點零五五四公頃由原告、被告乙○○、被告丁○○取得，並按應有部分各三分一保持共有。
原告應補償被告乙○○新台幣壹萬陸仟肆佰捌拾貳元；補償被告丙○○新台幣陸萬參仟柒佰肆拾壹元；補償被告丁○○新台幣捌萬零貳佰貳拾參元。
訴訟費用由原告負擔三分之一，被告林永林、丙○○各負擔六分之一、被告丁○○負擔三分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落嘉義縣太保市○○○○段355之1地號土地（以下稱「系爭土地」）為兩造共有，前曾訴請判決分割，經本院以90年度訴字第637號判決確定，因判決結果除按各共有人之應有部分分割外，另留設通路，致分割後之土地有5宗，超過共有人數，有違農業發展條例第16條第1項第4款、第2項及耕地分割執行要點第16點但書之規定，因而無法申辦分割登記，又已過再審期間，是重行起訴請求分割，合先陳明。
㈡、系爭土地兩造應有部分為原告與被告丁○○各三分之一，被告乙○○、丙○○各六分之一，為民國89年1月4日農業發展條例修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，且不受同法第16條第1項每宗耕地分割後，每人所有面積未達0.25 公頃不得分割之限制。系爭土地並無不得分割之約定，各共有人得隨時請求分割共有物，本件兩造無法協議分割，爰依民法第824條第2項規定請求分割。
㈢、原告優先主張按甲案（即附圖三）將系爭土地分割為3筆，土地南側不留通路，但考量被告等人之意願，同意退讓採乙案分割，並鑑價找補。又南側留設之道路（即乙案編號Ｄ部分土地）若由全體共有人按原應有部分保持共有，有違內政部訂定之耕地分割執行要點第11條第2項規定：分割後不得有全體共有人維持共有之情形。因被告丙○○、乙○○願意分割後維持共有，且渠等與其他共有人之持分各為三分之一，則將被告丙○○、乙○○2人擇其中1人乙○○與原告、被告丁○○，就分割後道路維持共有，可避免違反前揭規定。
㈣、末查，原告所有之RC磚造建物，係由被告丁○○及被告丙○○、乙○○2人之被繼承人李邱昭子簽具同意書後，經嘉義縣政府建設局核可興建之自用農舍，有土地使用同意書及農舍使用執照可稽，原告分得乙案編號Ａ部分土地，為上開農舍座落位置，自屬合理。
二、被告丁○○則抗辯以：其目前占用系爭土地東側，並建築房屋，但因系爭土地最東側嚴重低陷，高低落差達兩公尺，原告分得之西側土地則面臨主要道路，兩者價值差距甚大，故請求按土地上建物現況分割（不考量各共有人應有部分應分配面積），使其分得面積較大之土地，並由原告提出補償金整平土地，方屬公平合理，以免發生分割後需拆遷房屋之問題。又為利被告等人分得部分土地之通行，應按現況在系爭土地南側開闢一條6米通道，由兩造保持共有。
三、被告乙○○、丙○○則抗辯以：
㈠、系爭土地在原告與其等所有建物間，砌有圍牆一道，乃當時申請水上地政事務所鑑定界址後興建，故分割線應以圍牆為準。
㈡、系爭土地分割後價值相差懸殊，應請鑑價公司鑑定後予以補償，本院囑託鑑定結果，補償金額偏低，並不合理，其等無法同意。
㈢、被告等3人先前曾向原告購買水溝地，在系爭土地南側，因而原告土地已經出售一部份，所以原告應分配之面積應該要比較小，不得按土地登記簿謄本上登記之應有部分分配。
㈣、請求按乙案分割（本院97年2月26日言詞辯論時主張）；後又改稱請求將西側臨路部分土地平均分割，即分割線採東西向，無須考慮建物現狀（本院98年4月23日言詞辯論時主張）。
四、本院之判斷：
㈠、系爭土地前曾訴請判決分割，經本院以90年度訴字第637號判決確定，因判決結果分割後之土地有5宗，超過共有人數，有違農業發展條例第16條第1項第4款、第2項及耕地分割執行要點第16點但書之規定，因而無法申辦分割登記乙節，業經本院調取該案卷宗查閱屬實，且經本院向嘉義縣水上地政事務所函詢，該所以97年9月15日嘉上地登字地0000000000號函覆稱：「…分割後土地宗數不得大於共有人人數，…另據內政部92年6月19日台內地字第0920008963 號函釋示：
『…如共有人持上開法院之確定判決書判決分割後之宗數超過共有人人數向該所申辦共有物分割登記，地政機關應予駁回。』准此，類此情形之案件，依規定不得辦理分割登記…」等情。是本院90年訴字第637號民事確定判決，因兩造無從辦理分割登記，不生土地分割之效力，原告本案請求分割共有物，尚無違誤。
㈡、按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，此觀諸民法第823條第1項規定自明。又按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發展條例第16條第1項第4款亦定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，原告與被告丁○○應有部分均3分之1、被告乙○○、丙○○應有部分均為6分之1，並無不能分割之原因，兩造亦無不分割之約定等情，業據其提出土地登記謄本為證，復為被告所不爭執。又系爭土地地目為「田」，使用分區為特定農業區，屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，且兩造均於農業發展條例89年1月4日修正施行前即取得系爭土地之應有部分等情，有前揭土地登記謄本在卷可稽。故依上開農業發展條例之規定，原告自得請求分割。從而，依前揭規定，原告本於系爭土地共有人之地位訴請裁判分割，即屬有據。
㈢、再按定共有物之分割方法，應由法院依民法第824條規定，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；另分割方法，法院除可自由裁量，亦應參酌當事人之聲明、共有物之性質、使用現況、價格、經濟效用及全體共有人之利益等因素，而為適當之分配，要以維持全體共有人之公平為標準。再按法院裁判分割共有土地時，部分共有人仍願維持共有關係者，應准該部分共有人成立新共有關係（最高法院69年度臺上字第1831號判例要旨參照）。經查：
１、系爭土地地目為田、面積共4,379平方公尺（即0.4379公頃），位於嘉義縣太保市安仁里庄內，距離嘉義縣政府約兩公里，西側臨嘉44線公路，南側有6米寬私設道路，為一長形之土地，最東邊有被告丁○○所有之磚造平房、中間為被告乙○○、丙○○所共有之磚瓦造平房，最西側為原告所有三層樓RC建物、鐵皮車庫及一層樓鐵皮屋等情，有原告提出之土地登記謄本為證，且經本院赴現場勘驗（本院97年4月2日勘驗筆錄），並囑託嘉義縣水上地政事務所製有複丈成果圖（即附圖一）在卷足稽。又兩造對於系爭土地曾按目前占有現況分管之事實並不爭執。
２、本院考量目前分管現況及建物位置，且被告等人於97年2月26日本院言詞辯論時主張依乙案分割（雖事後又主張其他方案），原告本不同意，但在考量被告意願之情形下同意退讓，故乙案已是目前最符合兩造意願之方案。況依乙案分割後，各共有人應分得之土地地形方正，有利於開發使用，能使土地發揮較高之經濟效益，且乙案在系爭土地南側開闢一條寬6公尺之私設道路，供編號Ｂ、Ｃ部分土地通行，對被告等人而言堪稱公平合理。
３、被告丁○○主張系爭土地東側嚴重塌陷乙節，未提出相關證據加以佐證，且系爭土地目前登記面積為4379平方公尺乙節，有土地登記簿謄本之記載可查，如確有土地滅失之情形，應經地政單位測量後更正土地面積方屬合理，而非要求不得將該部分土地列入分割，或分得較大面積之土地。
４、至被告等3人主張曾向原告購買水溝地，故原告應分配之面積應小於登記面積云云，為原告所否認，且未能提出任何證據加以說明，自難信為真實，本院仍依土地登記簿謄本記載之應有部分進行分割。
５、又被告乙○○於98年4月23日本院言詞辯論時主張將西側臨路部分土地平均分割，即分割線採東西向，無須考慮建物現狀之方案，將嚴重影響土地上建物，且與多年來分管之狀態有違，將造成分割後土地過於狹長而不利使用，並不足採。
６、是本院認系爭土地採附圖二所示乙案分割，最為接近兩造共有人之意願，且符合土地分管現況，又能維持分割後土地之方正，通行上亦稱便利，實為最妥適公允之分割方法。
㈣、末按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年臺上字第2117號判例要旨參照）。經查：
１、兩造依附圖二乙案所示分割後，原告分得之編號Ａ部分土地，臨西側公路及南側私設道路（即編號Ｄ部分），被告等分得之Ｂ、Ｃ部分土地則僅臨南側私設道路，兩造分得之土地價值自有不同，分得土地價值較高者，自應以金錢補償分得價值較低者，始謂公平。且被告乙○○、丙○○之應有部分相同（均為六分之一），於分割後就編號Ｂ部分土地，按應有部分各二分之一保持共有，卻僅被告乙○○分得編號Ｄ部分道路，並與原告及被告丁○○按應有部分各三分之一保持共有，是被告丙○○分得之土地價值，顯較被告乙○○低。
２、本院以附圖二乙案所示分割方案囑託東融不動產估價師事務所鑑定分割後各宗土地之價值及共有人應做如何之補償，經該事務所以98年2月18日（98）東融嘉估字第021801號函檢附估價報告書（下稱「系爭報告書」），本院審酌系爭報告書經鑑定人綜合估價目的及勘估物之特性，以系爭土地位於嘉義縣太保市安仁里，臨十米嘉44線，土地上有未辦保存登記建物數棟，部分土地有農作物，並設有私設巷道，所在區域大多為農牧用地，供農作使用，採用足以反應市場價格水準之比較法，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，推算分割後Ａ部分土地價格為每坪新台幣（下同）6,400元，再以該部分土地價格為基準，考量分割後各宗土地之長、寬、面積、地形、臨路條件、土地使用法規、民間習俗、情感因素等，與基準地土地之價格比較、調整、修正推估Ｂ、Ｃ部分土地價格為每坪5,776元，Ｄ部分土地則因留作道路用地，故以公告現值百分之16推估，價格為每坪846元，有系爭報告書可稽，鑑定程式及結論堪認客觀且詳實，系爭報告書應屬可採。被告等抗辯鑑定價格過低，自屬無據。
３、系爭報告書認依附圖二乙案分割結果，原告依其應有部分之比例所應分得之土地價值增加160,446元，被告乙○○、丙○○、丁○○依其應有部分之比例所應分得之土地價值分別減少16,482元、63,741元、80,223元，故原告應補償被告乙○○16,482元、補償被告丙○○63,741元、補償被告丁○○80,223元。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
又分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件之訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 洪嘉蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 7 日
書記官 陳昭煌