臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度簡上字第44號上 訴 人 國家藝墅園區第一、二期管理委員會
設嘉義縣太保市○○路○○○號法定代理人 甲○○ 住嘉義縣太保市○○路○○○號訴訟代理人 黃逸柔律師被上訴人 旭揚建設有限公司
設台北市○○區○○路2段289號2樓法定代理人 乙○○ 住嘉義縣朴子市○○○○路246之9號訴訟代理人 顏伯奇律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年4月23日本院嘉義簡易庭98年度嘉簡字第178 號第一審判決提起上訴，於民國98年10月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾叁萬零貳佰捌拾肆元，及自民國九十八年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述，除原判決之記載相同者外，另補稱：㈠上訴人主張「被上訴人應負擔未興建之第3 期管理費」、「被上訴人應比例分擔代管費用」等攻擊防禦方法，固於第二審訴訟程序中始提出，然上開攻擊防禦方法之提出具有民事訴訟法第447 條第1 項但書第3 款、第5 款、第6 款之事由。亦即：1.本件原審之第一次言詞辯論期日為民國98年3 月5 日，於該期日，被上訴人僅簡單陳述主張抵銷云云，但未提出其具體內容（主張），上訴人則主張被上訴人已有免除債務之意思表示，並提出被上訴人所為免除意思表示之文書為證；第二次言詞辯論期日則為98年4 月9 日，惟被上訴人於同年月6 日始提出答辯狀，並於同日寄發存證信函表示前開免除之意思表示，因對象錯誤而不生免除之效力等語，上訴人於同年月7 日始收受該答辯狀，而無相當準備期間，且同年月9 日之言詞辯論，原審並未闡明兩造之爭點，並曉諭上訴人就爭點提出攻擊防禦方法，且原審僅就管理基金之性質及是否有免除債務之爭議為調查內容，並未就其他爭議諸如「被上訴人就管理費不足部分應分擔代管費用之比例」、及「是否構成不當得利返還管理基金」等部分行使闡明權，命上訴人提出陳述、主張，致上訴人僅就原審調查之事項為陳述，而原審並於該期日終結時即擇期宣判，且被上訴人之訴訟代理人又於隔日另提出答辯㈡狀，被上訴人違背程序在先，原審又未善盡闡明權，率就不足管理費之金額認定，以及被上訴人並無民法第180 條所定不得主張不當得利返還等情事為論斷判決，實屬突襲性裁判。又因上訴人正值第一屆及第二屆管理委員交接之際，第二屆主任委員於尚未能了解相關資料之情事下即參與訴訟，致不能適時提出攻擊防禦方法，而原審又即為審結，是被上訴人未適時提出攻擊防禦方法，實有非可歸責於己之事由。2.上訴人於原審曾主張被上訴人有免除之意思表示，上訴人拒絕返還系爭管理基金等情，亦即否認被上訴人有不當得利債權，則被上訴人既主張該管理基金應用來墊付不足之管理費，自應先釐清是否有需墊付之情事，及墊付之比例若干，否則怎能認定上訴人確實受有該管理基金之不當利益？是上訴人提出「被上訴人應負擔管理費之比例」等攻擊防禦方法，僅係補充否認之理由，並非新的攻擊防禦方法，被上訴人顯有誤會。3.原審未為爭點整理，且未妥善行使闡明權，諭知上訴人針對爭點適時提出攻擊防禦方法，而上訴人於原審所委任之訴訟代理人僅係從事大廈管理服務人員，充其量僅略微知曉公寓大廈管理條例之規定，就訴訟法之法律專業毫無涉獵，相較於被上訴人於原審委任律師為訴訟代理人，相較之下，倘不許上訴人提出攻擊防禦方法，有失公平之處。㈡依據被上訴人與系爭社區住戶間訂立之買賣契約書，被上訴人代管之社區為「國家藝墅園區」，範圍包含第一、二、三期（第三期之B 、C 、D 、E、V 棟位於第一、二期建物間，管理人事與社區保全費無法分割），依買賣契約書第16條第2 項約定：被上訴人應負擔項目包括交屋日（含視為點收完成）前所發生之水電費及管理維護費。則被上訴人於代管期間，就社區內尚未交屋之建物、或尚未出售之建物，甚至於尚未興建之基地（第三期）部分等之管理費應由被上訴人負擔。易言之，被上訴人代管期間所支付之管理費及水電費應係屬全社區之管理費及水電費，非僅管理第一、二期及區域所生之管理費及公共水電費，然被上訴人僅將向已交屋住戶收取之管理費及管理基金墊付不足之管理費，並未將被上訴人應負擔之未興建第三期管理費計入，是被上訴人應負擔代管費用之比例，足以影響被上訴人是否應將墊付餘額撥予上訴人使用，抑或就墊付不足部分應由被上訴人自行負擔，上訴人是否確有不當得利之情。㈢被上訴人將其於代管期間向社區住戶收取之管理基金新臺幣（下同）534,000 元，於上訴人成立後移交予上訴人，係出於「明知」無給付義務而為清償債務之給付，構成民法第180 條第3 款規定，被上訴人無不當得利返還請求權得行使：1.被上訴人依據與住戶間之買賣契約附件四住戶規約第
11 條 所載明之公共基金用途約款，向住戶預收管理基金費用，且表明上開契約書附件之管理維護費及公共基金記載，係根據公寓大廈管理條例授權內政部公布之管理規約範本訂立，則被上訴人就其所擬定之買賣契約及住戶管理規約之條款、文義內容應有明確之認知，即被上訴人於住戶規約明訂公共基金用途得供墊付前款（指管理維護費）之費用，自應認被上訴人自始知悉其向住戶收取之管理基金係為供日後墊付不足管理費之用途。準此，被上訴人應明確知悉系爭管理基金係屬住戶規約所謂之公共基金，則被上訴人於所收取之管理維護費不足支付總額2,006,976 元之管理費及水電費，而以系爭管理基金墊付後，已無餘額，被上訴人即無移交管理基金予上訴人之義務，惟被上訴人卻以上訴人成立之初因無經費，恐陷於運作困境，遂將所收取之系爭管理基金撥予上訴人使用，顯見被上訴人係在明知系爭管理基金之用途下，猶仍將該筆款項交予上訴人，係出於直接確定之明知故意。2.被上訴人於上訴人成立後，結算代管期間預收之管理維護費及管理基金等，而於97年5 月19日以旭揚（97）函字第
001 號函文通知上訴人，明確記載：「四、依買賣契約第16條第12項（應為第1 項之誤寫）第7 款約定，該管理維護費用以支付代管期間之管理維護費及公共水電費。經結算收入為516,000 元，支出2,006,976 元，不足1,490,976 元由本公司吸收支付。五、管理基金534,000 元（另有37戶未收）依契約移交管理委員會統籌運用。」等語，足見被上訴人在管理維護費不足支付代管期間管理費之情況下，已明白表示被上訴人願意自行吸收該不足之部分，將本可用來墊付不足管理費之管理基金全數移交予上訴人，具有直接確定之明知故意，至為灼然。3.被上訴人雖以系爭買賣契約之撰擬當事人為樂揚建設公司（下稱樂揚公司），嗣始由被上訴人承接，故該契約內容、文義非被上訴人所擬訂，且歷經人事更迭，職員不熟悉業務致誤發上開函文云云。然查本件「國家藝墅園區」建案推出時，被上訴人為投資興建公司之一，僅因樂揚公司頗負盛名，遂以樂揚公司之名義為起造人推出建案吸引客戶，嗣再將建案轉讓予被上訴人興建。是被上訴人應自始知悉買賣契約之內容及文義，就契約約定向住戶收取之管理維護費及管理基金之用途甚為知稔，不容事後諉為不知。又上開函文明確記載被上訴人就不足支付管理費及水電費之1,490,976 元部分為債務免除及願將系爭管理基金元移轉予上訴人之意思表示，涉及金額龐大，豈容任由一般職員擅自為之？而被上訴人之法定代理人亦曾於本件調解時承認「一開始有發函說要吸收，後來發存證信函說要抵銷」等語，顯見被上訴人自始即明知上情且該函文之發送係基於被上訴人之意思為之，並非職員擅自發函，況且，被上訴人嗣後以存證信函主張抵銷，亦未表示係因職員擅自發函行為所致，事隔一年，始以職員擅自發函為辯駁，顯係臨訟翻異之詞，不足為採。再者，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，是以，被上訴人確實「明知」，依民法第180 條第3 款規定，上訴人自無返還不當得利之責任。㈣被上訴人於代管期間應支付予訴外人齊家公寓大廈管理維護有限公司（下稱齊家公司）之人事費、管理費及共用水電費共計2,006,976 元，以向住戶收取之管理維護費516,000 元支付後，就不足之管理費1,490,976 元部分表明願意自行負擔，並向債務人即住戶為債務免除之意思表示，則被上訴人自無再以管理費不足由管理基金墊付而有不當得利債權主張債務抵銷之餘地：1.按非對話之意思表示，以意思表示之通知達到相對人時，發生效力，所謂達到係指意思表示達到相對人可支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之客觀狀態者而言。經查，本件被上訴人於上訴人成立後，結算所收取管理維護費及管理基金，於97年5 月19日以旭揚（97）函字第001 號函文通知上訴人，該函文載明：「四、依買賣契約第16條第12項第7 款約定，該管理維護費用以支付代管期間之管理維護費及公共水電費。經結算收入為516,000 元，支出2,006,976 元，不足1,490,976 元由本公司吸收支付。五、管理基金534,000元（另有37戶未收）依契約移交管理委員會統籌運用。」足見被上訴人就不足支付管理費部分表明願意自行負擔，不再向住戶收取，係為債務免除之意思表示，以該函文之通知達到債務人時即生債務免除之效力，被上訴人固以上開函文之通知對象為上訴人而非區分所有權人即住戶，不生債務免除之效力云云。惟該「國家藝墅園區」社區之管理費暨其他管理委員之管理事務，歷次會議記錄、決議及函文均會公告社區住戶週知，則該函文內容經上訴人於社區公告處公告社區住戶時，亦已達到債務人即住戶可得支配範圍，置於住戶隨時可瞭解其內容之客觀狀態，堪認被上訴人免除債務人之意思表示已達到債務人而生免除之效力。2.○○○區○○設○路部落格，係專為「國家藝墅園區一、二期住戶」所開闢，供社區住戶週知社區事務及表達意見之溝通園地，廣為社區住戶瀏覽使用之網路平台，住戶（網路暱稱：SKY ）曾就上開函文表達意見及看法，並為其他住戶共同溝通討論，足可認為該函文之內容確實已達到「國家藝墅園區一、二期」住戶週知無訛，已生債務免除之效力。3.又上訴人基於區分所有權人之授權處理管理費支付事宜後，於97年3 月28日作出國家藝墅園區第一、二期管理委員會會議記錄，決議略以：「考量安全責任因素，在未完成南北大門、園區內所有監視紅外線系統建置，並測試功能正常前，齊家物業管理公司人事費用繼續由建設公司（被上訴人）負擔。」此除有該會議紀錄可佐外，被上訴人之副總經理謝子龍即為管理委員會之副主任委員且亦在場參與。此外，97年8 月9 日國家藝墅園區一、二期臨時區分所有權人會議亦決議：三月底前之管理費及水電費由建設公司（被上訴人）負責，此有會議紀錄可佐。準此，被上訴人以上開函文通知上訴人後，經上訴人公告週知，已達到使社區住戶可支配範圍或置於了解之客觀情狀，嗣後召開之臨時區分所有權人會議經出席之區分所有權人決議由被上訴人負擔97年3 月底前之管理費及水電費，與該函文之意思合致，當時被上訴人尚未撤銷該函文且亦未於該決議時表達不同意見，應視為默示同意上開區分所有權人之決議，是以，社區住戶與被上訴人就「國家藝墅園區97年
3 月底前之管理費及水電費由被上訴人負責」之意思表示合致，被上訴人自無法再以管理費不足，應由管理基金代墊而對上訴人有不當得利返還債權並主張債務抵銷之餘地等語，爰聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人330,284 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
乙、被上訴人之陳述，除與原判決之記載相同者外，另補稱：㈠按為有效節省司法資源，避免程序延宕，以利訴訟之終結，並兼顧當事人之程序利益以避免不必要之勞力、時間浪費，我國現行民事訴訟法改採「嚴格續審制」，二審訴訟程序除法有明文外，不得提出新攻擊或防禦方法，此觀民事訴訟法第447 條規定自明，是上訴人於一審程序未提及「被上訴人應負擔未興建之第三期管理費」、「被上訴人應比例分擔代管費用」等攻擊防禦方法，始於二審程序主張，顯與民事訴訟法第447 條規定不符，亦即：1.該條第1 項第3 款所謂「對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，係以當事人於一審程序已經提出攻擊或防禦方法，復於二審程序為事實上或法律上之補充為限，惟本件上訴人於第二審所提出之「被上訴人應負擔未興建之三期管理費」、「被上訴人應比例分擔代管費用」等攻擊或防禦方法，均未於第一審程序主張，顯與該款規定不符。2.上訴人於第二審程序提出之攻擊或防禦方法亦與同條第1 項第5 款「其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者」、第6 款「如不許提出顯失公平」等規定不合。查上訴人於98年2 月11日向被上訴人請求給付管理費後，嗣於系爭社區架設之部落格公開網路上，由住戶（網路暱稱：SKY ）與上訴人法定代理人甲○○（網路暱稱：陳醫師）對談，談話內容涉及代管費用、收取管理費及管理基金之處理方式，且稱已請教專業人士聽取意見。上訴人復於98年3 月5 日、4 月9 日言詞辯論期日，委由具有公寓大廈管理專業之訴訟代理人呂軒閔到庭陳述辯論，堪認上訴人於原審訴訟代理人，在各該辯論期日所為之陳述乃上訴人聽取住戶及專業人士之意見所為。又上訴人法定代理人甲○○於98年4 月9 日庭期結束後，旋於當日晚上將被上訴人之答辯狀及存證信函刊登於網站上，且對本件訴訟表示意見，且於收受被上訴人提出之答辯㈡狀後，又於98年4 月16日將該訴狀刊登於網站上，並強烈攻擊被上訴人之訴訟代理人，且就該答辯狀充分表達意見。綜上，足認上訴人於原審時已有專業人士介入處理，並對被上訴人之主張均有明確瞭解、認知，卻未適時提出攻擊防禦方法，顯可歸責於上訴人，且並不無顯失公平之情事，故上訴人於第二審程序始提出前揭攻擊防禦方法，明顯與法不合。㈡被上訴人於接手「國家藝墅園區」建案後，陸續有住戶搬入使用公共設施，為維護社區公用設施之安全性，被上訴人依買賣契約第16條第1 項第7 款約定，必須負責代為管理社區，被上訴人遂委由訴外人齊家公司全天候管理社區之公共領域，期間自95年12月1 日起至97年3 月31日止，齊家公司向被上訴人請求給付管理期間之人事費、管理費及水電費共2,006,976元，惟被上訴人向住戶收取之管理維護費合計僅516,000 元，不足以支付前開費用，依據買賣契約書所附之住戶規約第11條規定，公共基金用途得應墊付管理費不足，是以，被上訴人理應審慎計算收取之管理基金及應扣除之項目，有餘額時始將款項撥予上訴人，然因被上訴人係承接樂揚建設公司之建案，買賣契約非被上訴人所擬定，且人事變動更迭，不熟知業務，承辦職員疏未依據上開住戶規約第11條規定計算，致結算錯誤，而因上訴人成立之初急需用錢，被上訴人之職員慌亂之中誤將已墊付完竣之管理基金撥予上訴人，被上訴人遲至本件興訟始發覺上情，遂以存證信函更正錯誤，該職員亦引咎辭職。是被上訴人收取之管理維護費及管理基金經結算後墊付既有不足，被上訴人對上訴人即無給付義務，且給付義務需在結算後始能確定，茲既係肇因結算錯誤所致，足見被上訴人並非明知無給付義務仍為債務清償之給付，況且縱然被上訴人明知有住戶規約第11條之規定，並不當然可推論不會結算錯誤，則上訴人主張被上訴人係出於「明知」無給付義務而為清償債務之給付，顯不足採。㈢又被上訴人職員結算錯誤在先，嗣後更擅自於97年5 月19日以旭揚（97） 函字第001 號函，向上訴人表示不足之管理維護費即1,103,976 元部分由上訴人自行吸收乙事，被上訴人遲至本件調解時始知上情，然被上訴人自始至終並無免除住戶代管費用之債務意思表示，事後亦以存證信函更正上開函文錯誤。倘上開函文得推知生債務免除之效果，惟免除債務需向債務人為之，向第三人為債務免除之意思表示，債之關係並不消滅，則上開函文之通知對象係上訴人，並非實際債務人全體住戶，自不生免除債務之效力等語資為抗辯：爰聲明：上訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、上訴人於原審起訴主張被上訴人為國家藝墅園區第一、二期社區之區分所有權人，依住戶規約規定，有繳納管理費之義務，豈料被上訴人竟欠繳自97年5 月1 日起至97年12月31日止之管理費合計330,284 元，雖經催繳，但被上訴人仍拒絕履行，爰起訴請求給付等語，被上訴人則以：國家藝墅園區建案係被上訴人興建，在上訴人成立即97年2 月前，因社區住戶已有多人入住而需要有人管理，乃由被上訴人依買賣契約約定代為負責管理，迄至被上訴人於97年3 月31日將社區移交上訴人管理前，總計花費2,006,976 元（含齊家公司之服務費1,756,125 元、電費243,421 元、水費7,430 元），屬於管理之必要費用，自應由住戶負擔。而因上訴人於97年
2 月間成立之初，無任何經費可供支用，連應付給管理公司之費用亦無法繳納，恐難以運作而失去功能，被上訴人見上訴人處於該困境，遂將所收管理基金534, 000元撥予上訴人支用。豈料，被上訴人事後查察發現，上訴人向住戶所收之管理維護費不足運用，應動用管理基金墊支，此有住戶規約第11條規定為證，亦即公共基金用途本得供墊付管理費用。
故於被上訴人所收取516,000 元之管理維護費不足以支付2,006,976 元之管理費用時，應由所收取之前揭管理基金墊付，墊付不足之欠款956,976 元始向住戶請求。是被上訴人前雖發函給上訴人表示於代管期間所支付之2,006,976 元，以所收取之管理維護費516,000 元支應後，不足1,490,976元由被上訴人吸收等語，惟依據民法第343 條規定「債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅」，是免除債務須向債務人為意思表示，始生免除之效力，而被上訴人代管期間乃在上訴人成立之前，該代管所生之管理必要費用的債務人乃住戶，而非尚未存在之上訴人，故被上訴人對上訴人所發前函有誤，已發存證信函告知上訴人。因此，被上訴人向住戶索還代管費用之債權仍存在，可以主張用管理基金墊付。按「非債清償之不當得利返還請求權，以債務不存在為其成立要件」最高法院28年度台上字第1739號判例意旨參照。查管理基金有剩餘，被上訴人自有給付管理基金予上訴人之義務，然管理基金534,000 元已墊支，自無剩餘之數額，被上訴人對上訴人無給付之債務存在，被上訴人當時撥款予上訴人自屬非債清償，被上訴人得依民法第179 條不當得利請求權請求返還。基上，上訴人對被上訴人負有返還不當得利534,000 元之債務，被上訴人主張與被上訴人對上訴人所負之330,280 元管理費債務，依民法第334 條之規定，予以抵銷等語。
二、下列事實為兩造所不爭執，應為真實：㈠被上訴人為國家藝墅園區第一、二期社區之區分所有權人，
依住戶規約規定有繳納管理費之義務，並欠繳自97年5 月1日起至97年12月31日止共計330,284 元之管理費。
㈡被上訴人在上訴人成立前曾代為管理社區，於97年3 月31日
將社區移交上訴人管理之前，曾依買買契約及所附住戶規約之約定，向住戶收取管理維護費共516,000 元，以及管理基金共534,000 元。
㈢被上訴人在上訴人成立之後，曾以97年5 月19日旭揚（97）
函字第001 號函，對上訴人表示代管期間所收取之管理維護費516,000 元，支出2,006 ,976元，不足1,490,976 元由被上訴人吸收，管理基金534,000 元依契約移交上訴人運用等語。被上訴人嗣將前開管理基金534,000 元移交予上訴人。
三、兩造爭執之爭點：上訴人受領前開管理基金534,000 元是否為無法律上之原因而受利益，致被上訴人受損害？經查：
㈠依被上訴人與本社區住戶間所簽訂之買賣契約書第16條第1
項第7 款約定：「…該管理基金及管理維護費於乙方（指被上訴人）擔任本社區之管理人期間，由乙方負保管之責，乙方並應於本社區之管理委員會成立或選任管理負責人時，結算該管理基金及管理維護費後移交管理委員會或選任之管理負責人統籌運用。」另依買賣契約書所附之住戶規約第11條第2 項、第3 項約定：「管理費用途如下：㈠委任或僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部分、約定共用部分之管理維護費用或使用償金。㈢有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。㈣管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。㈦其他基金及共用部分等之經常管理費用。公共基金用途如下：㈠每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。㈡因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。㈢共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。㈣供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。」而前開有關管理費、公共基金之管理及運用規定，於上訴人成立後，亦為經區分所有權人會議決議通過制定之住戶規約所明定於同條項，此有買賣契約書暨所附住戶管理規約及經區分所有權人會議決議通過之住戶規約各1 件附於原審卷可按。查被上訴人於前開代管期間向社區住戶收取管理維護費及管理基金等2 筆費用乙節，為兩造所不爭執。被上訴人主張買賣契約內所稱管理基金即係住戶規約內之公共基金等語，上訴人則以公共基金係起造人依公寓大廈工程造價之一定比例提列存在主管機關公庫內，於管理委員會成立後，再由主管機關轉存入管理委員會之專用帳戶內，而系爭管理基金係被上訴人直接交給上訴人，自非公共基金等語為抗辯。惟按公寓大廈管理條例第18條第1 項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」是公共基金之來源並非僅起造人依工程造價比例提列於主管機關一途，尚包括「其他收入」等項。而管理費與公共基金之用途不同，已明定於住戶規約內，上訴人復自承本件社區在95年12月即核發使用執照，97年2 月才成立管理委員會，則被上訴人於代管期間，因依工程造價比例提列於主管機關公庫之公共基金尚無法動用，為支應屬於公共基金用途之支出，再另行向社區住戶收取公共基金，即非法所不許，且被上訴人雖將該筆有別於管理費之款項，於買賣契約內稱為管理基金，惟因該買賣契約及所附之住戶規約，均未見另有管理基金之定義，參諸該等款項之收取目的及用途，應認被上訴人所稱管理基金即係住戶規約內所謂公共基金。又依前開住戶管理規約約定，公共基金固得用以墊付管理費用，但必須由收繳之管理費墊還，足認於管理費用不敷支應時，管理機關雖得以公共基金墊付，但亦得不以之墊付而另覓財源，亦即於管理費用不敷支應時，並非當然以公共基金墊付甚明。
㈡被上訴人於代管期間曾收取管理基金534 ,000元，已如前述
。被上訴人雖主張其於代管期間共支出管理費用2,006,976元，而所收取之管理費不敷支應，故得以該管理基金墊付云云。惟於管理費用不敷支應時，公共基金並非當然墊付，已如前述。是本件縱認被上訴人確實支出前開金額之管理費用且已收取之管理（維護）費有不足支應之情事，惟查：
1.被上訴人於上訴人成立後，曾以97年5 月19日旭揚（97）函字第001 號函，對上訴人表示代管期間所收取之管理維護費516,000 元，支出2,006 ,976元，不足1,490,976 元由被上訴人吸收，管理基金534,000 元依契約移交上訴人運用等語。足認被上訴人於發送前開函件時即已知悉其所收取之管理維護費不足以支應所支出之費用，且願意自行吸收該不足部分，而不以收取之管理基金墊付。此由被上訴人於原審陳稱略以：被上訴人因見上訴人於成立之初，處於無經費可用之困境，遂將前開管理基金撥予上訴人支用等語（見原審卷附被上訴人98年4 月6 日答辯狀）益明。
2.被上訴人雖主張其事後發現依住戶規約第11條規定，於管理維護費支應不足時，應以公共基金即系爭管理基金墊付，然因被上訴人係承接樂揚公司之建案，買賣契約非被上訴人所擬定，且人事變動更迭，不熟知業務，承辦職員疏未依據上開住戶規約第11條規定辦理，致結算錯誤，且因上訴人成立之初急需用錢，慌亂之中誤將已墊付完竣之管理基金撥予上訴人，被上訴人遲至本件興訟始發覺上情，遂以存證信函更正錯誤云云。惟查：
⑴於管理費用不敷支應時，並非當然應以公共基金墊付，已如前述。
⑵被上訴人主張其係承接樂揚公司之建案，買賣契約非被上訴
人所擬定等情縱然屬實，但依被上訴人於原審提出買賣契約（含其附件四住戶規約）之封面記載「國家藝墅園區房屋（預定）買賣契約書—旭揚建設—」等語，足認該買賣契約及其附件係被上訴人承接建案後，用以與購屋者訂立房屋買賣契約之文書，且依上訴人於本院提出被上訴人與訴外人林琇瑩所訂立房屋買賣契約（見本院卷第20頁至第27頁）可知，被上訴人至遲在94年6 月5 日即已使用前開買賣契約書作為其與購屋者訂立買賣契約之文書甚明。而查房屋買賣契約（含附件）之內容，非但關涉買賣當事人之權利義務，且當事人間若因買賣發生爭執而為爭訟時，買賣契約內容之記載往往為決定訴訟勝敗之關鍵，被上訴人既為建設公司，自無不知之理，又以被上訴人與林琇瑩所定前開買賣契約以觀，房屋（不包括土地）買賣價金達588 萬元（見本院卷第20頁背面），本社區建案第一、二期部分共215 戶，亦為被上訴人所自陳（見本院卷第64頁），是縱不論第三期建設部分，以上開一戶買賣價格計算，第一、二期房屋總銷售額達12億元以上【計算式：5,880,000 ×215 】，金額甚鉅。縱如被上訴人所主張，其使用與購屋者訂立買賣契約之買賣契約書係他人預先擬定者，然就此關涉本身權義之文書，被上訴人豈敢在未詳細閱讀並瞭解其內容以瞭解自身權義之前，即逕以該買賣契約書作為與購屋者訂立買賣契約之契約文書？被上訴人就買賣契約及其附件之記載，豈可委為不知？況上訴人主張本件建案推出時，被上訴人本即為投資興建公司之一而以樂揚公司為起造人乙節，為被上訴人所不否認，則縱買賣契約書及其附件係樂揚公司所擬定，然被上訴人身為投資者，更無不事前參與或事後瞭解其內容之理。又依本件社區所有權人訂立之住戶規約第11條第3 項第4 款亦規定公共基金得用以墊付管理費用，而依原審卷附建物登記謄本以觀，在98年2 月11日前，被上訴人尚擁有本件社區數十戶之所有權，而依被上訴人主張，發送前開97年5 月19日函件之人為被上訴人之副總經理謝子龍，上訴人主張謝子龍係社區管理委員會之副主任委員乙節，又為被上訴人所不爭執，則不論以被上訴人身為本件社區數十戶之區分所有權人或發送前開函件之人為副主任委員之身分以觀，被上訴人及該發送函件之人即謝子龍，就上開住戶規約之規定，又豈有不知之理？是被上訴人主張其事後才發現應以管理基金墊付之規定云云，即難採信。
⑶又依被上訴人在原審之陳述可知，被上訴人將管理基金移交
予上訴人，係因見上訴人成立之初有無錢可用之困境之故，則被上訴人將管理基金移交予上訴人，即非出於被上訴人所指結算錯誤（未注意得用管理基金墊付或誤將已墊付之管理基金移交）之原因。蓋若係出於結算錯誤，則就被上訴人之認知，其本即負有將該管理基金移交予上訴人之義務，而與上訴人成立後是否有錢可資運用無涉，亦即，不論上訴人是否有錢可資支應，被上訴人均應依約定移交該管理基金，而非因見上訴人有無前可用之困難，始將管理基金撥付上訴人使用。是被上訴人所為「係因見上訴人處於無錢可用之困境，乃將管理基金撥予上訴人」之陳述可知被上訴人係為幫助上訴人脫離該困境，乃將管理基金撥予上訴人，並非出於結算錯誤。再者，上訴人係在97年2 月間成立，被上訴人發送前開函件已在數月之後，且依被上訴人自陳其支付費用共計2,006,976 元，代管期間所收取之管理維護費及管理基金合計105 萬元，其不足額高達約95萬元，金額不可謂不鉅，亦即縱以前開管理維護費及管理基金全部用以支應前揭費用，其不足額亦高達95萬元，是被上訴人若有意或已以管理基金墊付管理維護費之不足，則除管理基金已無所剩餘外，不足額尚高達95萬元，豈有「在慌亂中疏未注意而將已墊付之管理基金撥予上訴人」之可能？又被上訴人既於97年5 月19日發函表示願意自行吸收不足額1,490,976 元而將系爭管理基金移交予上訴人，且上訴人於97年5 月21日即已收受該基金（見原審卷附收據），則被上訴人於移交後，自無不在其相關會計帳冊內為有關將534,000 元管理基金移交予上訴人等記載之理。是若被上訴人前開所為係出於結算錯誤，則早就可以從前開帳冊相關記載得知，豈有在約10個月後始發現之理？⑷綜上，被上訴人將系爭管理基金移交予上訴人應非結算錯誤
所致。被上訴人雖又於本院審理時主張其公司員工因疏未注意住戶規約定11條規定致結算錯誤而引咎辭職，並提出辭職文件為證（見本院卷第177 頁），惟依被上訴人於97年5 月19日所發函件內容可知被上訴人於發函前已經完成結算，然前揭辭職文件卻係記載「子龍未明瞭公司政策就先行撥付管理基金，並發函給國家藝墅園區管理委員會，造成公司結算錯誤」等語，就其文義記載，係因該員工先行撥付管理基金予上訴人而造成被上訴人結算錯誤，此與依前開函件文義可知被上訴人於撥付管理基金前已經完成結算乙事，已有矛盾；況依該辭職文件內容顯示該員工係因未明瞭被上訴人「公司政策」就先行撥付管理基金致公司結算錯誤，而非因未注意住戶規約有關得以管理基金墊付管理費用不足之規定所致，則被上訴人主張其結算錯誤係因疏未注意住戶規約規定所致云云，亦不能因此得到證明。況且縱認前開辭職文件係文書作成者要表達其因結算錯誤而辭職之意，但以前開事證已可推認被上訴人將系爭管理基金移交予上訴人應非結算錯誤所致，且該文書作成者前為被上訴人之副總經理，與被上訴人關係不可謂不密切，尚不無偏袒被上訴人之虞，本院亦不能以前開辭職文件為對被上訴人有利之認定。
⑸綜上，應認被上訴人將系爭管理基金移交予上訴人應非結算
錯誤所致，而係被上訴人因見上訴人無錢可資運用，乃向上訴人表示願意自行吸收前揭不足之1,490,976 元並將系爭管理基金534,000 元移交予上訴人使用，則應認被上訴人已表示不以系爭管理基金墊付管理費用之不足而願意將管理基金移交予上訴人運用之意思甚為明確，此與被上訴人對住戶是否仍有收取管理維護費之權利及其是否已免除該債務無涉。⑹末查，被上訴人於本件言詞辯論時另主張該員工所發前開函
件之行為係無權代理，被上訴人不予承認，該行為對被上訴人不生效力云云。惟按當事人不得提出新攻擊防禦方法，民事訴訟法第447 條第1 項本文定有明文。此項規定，依同法第436 條之1 第2 項規定，於簡易程序之第二審程序，準用之。查本件上訴人於第一審程序並未主張該行為係無權代理行為，自屬於新攻擊防禦方法之提出，且其於提出時，亦未釋明有該當於民事訴訟法第447 條第1 項但書所定之事由，則其於本院審理時始提出上開攻擊防禦方法，自難准許，該攻擊防禦方法即不得作為本件判決之基礎。況本件被上訴人法定代理人至遲在本件第一審行調解程序時即已知悉有以被上訴人名義發送前開函件之行為（見第一審98年3 月5 日調解程序筆錄），若該函件確係被上訴人之員工謝子龍未經授權或逾越授權範圍所發，則被上訴人於該期日即可知有前開「無權代理行為」；另果如被上訴人之主張，即被上訴人當初僅授權該員工與上訴人協調就該不足之費用「是否由上訴人出面與住戶協商自每期管理費中比例撥繳予被上訴人」，則縱該員工嗣後未主動向被上訴人報告協調之結果，被上訴人又豈有不要求該員工為報告之理？加上被上訴人於97年5月21日已將管理基金移交與上訴人，則被上訴人之現金或金融機構之存款之一將因此少了534,000 元，且每月又無固定比例之撥款進帳，被上訴人更無不追問協調結果之理。準此，如該員工所為確係逾越授權之「無權代理行為」，被上訴人應更早即知悉而向上訴人表示該行為不生效力，進而要求返還該管理基金，豈會在本件第二審準備程序始主張該員工擅發函件表示自行吸收不足部分？是被上訴人主張該員工所為係無權代理之行為云云，尚非無疑，併此敘明。
3.基上事證推論，應認被上訴人於代管結束後，已經結算，且在明知系爭管理基金得用已墊付管理費用不足之情形下，仍向上訴人表明願自行吸收該不足部分，不以系爭管理基金墊付。被上訴人既已為上開表示，應認其已拋棄以管理基金墊付之權利，嗣後自不得再主張以系爭管理基金墊付。被上訴人前開主張，不可採信。
㈢依被上訴人與系爭社區住戶間所簽訂之買賣契約書第16條第
1 項第7 款約定，被上訴人於代管期間所收取之管理基金及管理維護費，由被上訴人負保管之責，被上訴人並應於系爭社區之管理委員會成立或選任管理負責人時，結算該管理基金及管理維護費後移交管理委員會或選任之管理負責人統籌運用。準此，上訴人自有收受被上訴人於結算後應移交之管理維護費及管理基金之權利。而被上訴人於代管期間收取管理基金534,000 元，且於上訴人成立後，經過結算並拋棄以系爭管理基金墊付管理費之不足之權利，且依前揭約定將系爭管理基金全數移交於上訴人，則上訴人受領系爭管理基金，自不能謂無法律上之原因而受利益。
四、上訴人受領系爭管理基金既非無法律上之原因而受利益，則被上訴人主張上訴人受領系爭管理基金為不當得利，應將該利益返還予被上訴人云云，自非可採。被上訴人對於上訴人既無請求返還系爭管理基金之權利，則被上訴人主張其對上訴人有返還系爭534,000 元之債權，而以該債權與被上訴人所負系爭繳納管理費之債務抵銷，自屬無據。
五、從而，上訴人依系爭住戶規約之約定，請求被上訴人繳納自97年5 月1 日起至97年12月31日止共計330,284 元之管理費，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年2 月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 林世芬
法 官 周俞宏法 官 林望民上列正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
書記官 陳慶時