臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度簡上字第59號上 訴 人 奇摩電訊股份有限公司法定代理人 乙○○兼訴訟代理 丙○○人 號被 上訴人 丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年6月4 日本院嘉義簡易庭97年度嘉簡字第993 號第一審判決提起上訴，經本院於99年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄；上開廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述，除與原判決記載相同者外，補稱：
（一）上訴人於民國97年10月1 日曾委請陳信宏律師寄發存證信函予被上訴人終止租約，被上訴人於翌日收受，原審以「按『解除契約』係使契約溯及地失去效力，『終止契約』係使契約向後失其效力，二者意義及法律效果不同……。此外，被告奇摩公司亦未證明伊另有『終止』租約之意思表示，應認系爭租約於97年12月8 日前，契約效力仍存在。」，然按，解釋意思表示應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，觀諸存證信函內容為「主旨：代當事人奇摩電訊股份有限公司丙○○先生函告台端解除房屋租賃契約，並請台端於函到後七日內，賠償奇摩電訊股份有限公司丙○○先生之損失共新臺幣伍拾萬元，如說明，請查照。」、「說明：一、…得知嘉義市政府早已徵收該房地，並公告自民國九十七年十月一日起進行地上物拆除清理工程，丁○○先生顯然已無法履行契約所定義務，繼續提供該房地供本人使用，為此，特委請貴律師函告丁○○先生，本人自民國九十七年十月一日起即解除與丁○○先生間之房屋租賃契約，…」，用語雖為「解除契約」，然上訴人並無類如民法第259 條第1 項第2 款解除契約「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之規定，請求被上訴人返還97年元月起至發函期間上訴人所支付之所有租金，且通觀全信函可以見出上訴人用語為「解除契約」之存證信函目的，並無要使契約發生回復原狀之義務，而係使契約關係向將來消滅，因此「解除契約」用語顯係「終止契約」一詞之誤用。再按，原審亦認系爭房屋既經市政府公告將於97年10月1 日起進行拆除清理工程，雖市政府非在97年10月1 日立刻將系爭房屋拆除完畢，惟承租人如未於97年9 月30日前將私有財物搬遷，將承擔私有財物遭市政府視同廢棄物拆除清理之風險，應認被上訴人自97年10月1 日起已無法提供合於約定使用之租賃物，上訴人應得對被上訴人終止租約。倘鈞院認契約未合法終止，亦足認被上訴人自97年10月1 日起即無法提供合於約定使用之租賃物予上訴人使用，則被上訴人於97年10月1日以後所提供之租賃契約內容即屬未依債務本旨所提出之給付，核屬有不完全給付之債務不履行情形，被上訴人當無向上訴人請求給付租金之理。綜上，兩造租賃契約業已於97年10月2 日終止，被上訴人即無請求上訴人給付97年10月2 日以後租金之權利。
（二）被上訴人早於97年5 月1 日即與上訴人達成口頭終止合約，於是上訴人乃同意給付5 、6 月份租金，其餘以押金抵銷至搬離拆除完畢，倘非如此，為何上訴人只開97年5 、
6 月份租金之支票予被上訴人，且上訴人曾致電市政府，詢問系爭房地拆除時間，市府回覆早於97年11月即被高雄睿宜營造工程標得，限期拆除，預計97年底或98年初執行，因遇用戶抗議、陳情乃一再拖延，上訴人不給租金乃癥結於市府隨時會拆除系爭房屋，況此時租權應屬市府所有，被上訴人不自行拆除卻想佔地坐收市府租金，甚不合理。
（三）至於合約書約定租期雖為兩年，但其內容皆為制式，不應全部納為判決依據，約定二年是為了管理方便，由雙方秉持互信精神，且二年到期被上訴人亦未要求上訴人拆物歸還或不租，如今卻以此作為訴訟工具，辯稱不知情，不需賠償上訴人因裝設攝影機及廣告看板等所受之損失，令人不齒，該地上裝璜之玻璃電動門鐵門廣告招牌投射燈監視器，全為上訴人公司投資資產，應依實際使用與租用狀況折舊，至少應賠償四分之一裝璜損失較為公允，況被上訴人租予上訴人之標的為105 及107 號房屋，卻只提供107號供上訴人使用，105 號部分則被機車行占有使用，上訴人並要求被上訴人應退還上訴人公司多繳之二分之一租金加計利息，即33萬3 千元，並以此抵銷租金為此，爰依法提起上訴。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述，除與原判決記載相同者外，補稱：系爭房屋原有兩個門牌號碼，分別為105 號及107 號，嗣因門牌整編，只剩10
7 號，105 號之門牌則編到他人之房子，當初與上訴人公司簽租賃契約時沒有發現，契約上才會誤寫105 號及107 號，當時的屋主是我的父親羅發。另上訴人主張97年10月1 日以後就將系爭土地交還市政府，無須支付97年10月2 日以後之租金，然其一直持續營業至97年12月8 日，故上訴人仍應支付9 月份至12月份之租金。再者，被上訴人將系爭房屋出租，並不負責裝璜的部分，上訴人所有裝設機械設備、裝璜都沒有向被上訴人報告，如何能要求被上訴人賠償裝璜費用，至於上訴人所稱營業損失部分，因系爭房屋業已因市政府要徵收土地回去而遭拆除，何來營業損失。綜上，上訴人所述顯無理由。
理 由
一、被上訴人起訴主張：
（一）緣坐落嘉義市○○段○ ○段3 之5 號即門牌號碼嘉義市○○○路105 、107 號房屋（下簡稱系爭房屋）及其基地為嘉義市政府所有，由被上訴人善意占有。被上訴人於95年
1 月1 日將系爭房屋出租予上訴人，租期至96年12月31日屆滿，97年1 月1 日再簽訂新約，租期至98年12月31日止，每月租金2 萬元，由上訴人丙○○為連帶保證人。詎上訴人自97年7 月1 日起未依約給付租金，迄同年10月1 日止，共積欠4 個月租金，扣除押租金3 萬元，尚欠5 萬元，已達2 個月以上之租金，被上訴人因此於97年10月13日寄送存證信函予上訴人，收件人記載為「丙○○（奇摩電訊股份有限公司）」，催告其於文到7 日內給付所欠租金共8 萬元，如逾期未給付，即以上開存證信函為終止租約之意思表示，而上訴人於97年10月14日收受該存證信函，應已生終止租約之效力。如鈞院認上開存證信函之終止效力不足，即再以本件訴狀繕本送達，終止系爭租約。
（二）被上訴人於97年5 月1 日向上訴人收取97年5 月及6 月之租金時，僅同意以押租金3 萬元抵97年7 、8 月份之租金，然上訴人自97年9 月1 日起至同年12月8 日止仍繼續使用系爭房屋，且未給付租金，為此爰依據租賃契約及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶給付共計6 萬5 千元之租金。
二、上訴人則以：
（一）上訴人奇摩公司邀同上訴人丙○○為連帶保證人向被上訴人承租系爭房屋作通訊行使用，租期至98年12月31日止，於承租期間皆按時繳交房租，詎於97年4 月中旬收到市政府公告，要求用戶須於同年9 月30日前拆遷完畢，被告既感錯諤又悲憤，故被上訴人於97年5 月1 日收取房租時，上訴人主張以上訴人奇摩公司之損失抵銷，拒絕再給任何租金，惟被上訴人即表示要上法院提告，嗣雙方各退一步，上訴人同意再給付被上訴人97年5 、6 月份之租金共4萬元，押租金3 萬元則因市政府公告須於97年9 月30日前完成私有財物搬運，故9 月份不收租金，故抵銷至市政府實際拆除日止之租金，經被上訴人同意，上訴人始簽發面額4 萬元（即97年5 、6 月份租金）之支票予被上訴人。
另因上訴人奇摩公司搬遷、重新找店面需要時間，裝璜加廣告招牌亦須花費一筆龐大費用，被上訴人拒不補償，且為售後服務原有顧客，上訴人奇摩公司方繼續使用系爭房屋至97年12月8 日止。兩造間既係因被上訴人無法履行合約在先，經上訴人於97年10月1 日委請律師發存證信函予被上訴人終止租約，故其自97年10月1 日後不得為任何主張。
（二）依市政府公告，系爭房屋早在80年間已完成徵收補償，其屋原如廢墟一般，上訴人奇摩公司承租後花費達52萬9 千元之裝璜費用，始得使用、經營。而系爭房屋之基地早屬市政府所有，被上訴人僅有破舊屋殼，每年只繳納少許房屋稅，卻向上訴人奇摩公司索取二十多萬元之租金，平白獲利十多年，甚不合理。因被上訴人未履行租約，致上訴人奇摩公司受有52萬9 千元之裝璜損失，加上無法使用系爭房屋近13個月的營業損失，以每個月3 萬元估算，計有39萬元以上之損失，併精神賠償20萬元，上訴人得向被上訴人要求111 萬元以上之損失，並以此主張與租金債務抵銷等語置辯。
三、不爭執事項：
（一）被上訴人曾於95年1 月1 日將系爭房屋出租予上訴人奇摩公司，租期至96年12月31日屆滿；嗣後兩造再簽訂新租約，租期自97年1 月1 日起至98年12月31日止，租金原定每月2 萬1 千元，惟訂約後，雙方同意租金減為2 萬元，此有房屋租賃契約書影本一份附於原審卷。
（二）上訴人於97年10月1 日委請律師陳信宏發存證信函予被上訴人，被上訴人於同年月2 日收受。該存證信函之主旨為：「代當事人奇摩電訊股份有限公司丙○○先生函告台端解除房屋租賃契約，並請台端於函到後七日內，賠償奇摩電訊股份有限公司丙○○先生之損失共新臺幣伍拾萬元，如說明，請查照。」亦有郵局存證信函影本附於原審卷。
（三）嘉義市政府函被上訴人繳清系爭房屋之使用補償金至97年12月24日，自97年7 月1 日起至97年12月24日止，金額共45,273元，被上訴人於98年1 月10日依上開金額繳交，有嘉義市政府98年1 月14日府財產字第0980008696號函及嘉義市政府市有房地使用補償金收入繳款書（以上均為影本）附於原審卷。
（四）上訴人使用系爭房屋至97年12月8 日止。
（五）上訴人丙○○提出97年5 月1 日被上訴人向上訴人收取租金時雙方談話之錄音譯文一份附於原審卷。
四、至於本件爭點則為，（一）上訴人向被上訴人承租之房屋究竟是嘉義市○○○路○○○ 號? 抑或包含105 號? （二）上訴人於97年10月1 日委請律師發存證信函予被上訴人時，是否發生終止系爭租賃契約之效力？（三）被上訴人是否同意將押租金抵97年7 月1 日起至嘉義市政府拆除系爭房屋之日止之租金？（四）上訴人主張受有52萬9 千元之裝璜損失，加上無法使用系爭房屋近13個月的營業損失39萬，併精神賠償20萬元，上訴人得向被上訴人要求111 萬元以上之損失，主張與租金債務抵銷，是否有理？因兩造各執一詞，經查：
（一）被上訴人出租上訴人之房屋為嘉義市○○○路○○○ 號
１. 被上訴人主張系爭房屋原有兩個門牌號碼，分別為105 號
及107 號，嗣因門牌整編，只剩107 號，105 號之門牌則編到他人之房子，當初與上訴人公司簽租賃契約時沒有發現，契約上才會誤寫105 號及107 號，當時的屋主是我的父親羅發等語。經查，嘉義市○○○路○○○ 號房屋坐落於嘉義市○○段○○段○ 號及35號土地，面積分別為14.218及14 .521 坪，係羅發於67年1 月25日向嘉義市政府申請續租，羅發分別於83年、84年向嘉義市政府繳交使用補償金、使用面積為47平方公尺，嗣於97年土地補償金之標的改為嘉義市○○○路○○○ 號，面積同樣為47平方公尺，此有被上訴人提出之嘉義市公所67年1 月31日嘉市財字第2290號函及83年、84年、97年度之嘉義市政府市有房地使用補償收入繳款書影本各一份附於原審卷可參。足證被上訴人所有房屋之門牌號碼105 、107 號，因門牌整編改為10
7 號，原屋主是被上訴人之父親羅發無誤。
２．被上訴人在原審陳稱：「（房屋是否有一部分是機車行?）機車行是在對面，機車行以前是103 號或後來市政府改門牌變成105 號，我出租的二間站面原來是105 、107 ，後來改成107 。」; 而上訴人亦自承: 「（你是否租二間店面? ）我不爭執出租面積不足，我本來就沒有要租機車行那間。」（見原審98年4 月7 日言詞辯論筆錄）足證，上訴人對承租之標的物位置及面積並無誤認，向被上訴人承租之標的物為門牌號碼107 號無誤。是上訴人嗣後主張被上訴人租予上訴人之標的為105 及107 號房屋，卻只提供107 號供上訴人使用，105 號部分則被機車行占有使用，上訴人並要求被上訴人應退還上訴人公司多繳之二分之一租金加計利息，即33萬3 千元，並以此抵銷租金云云，委無足取。
（二）上訴人於97年10月1 日委請律師發存證信函予被上訴人，不生終止系爭租賃契約之效力
１．按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，惟繼續性之契約，因其債之內容，非一次給付即可完結，而是繼續的實現，故繼續性契約與一時契約不同，若繼續性契約一經合法成立並已開始履行後，中途因一方當事人發生債務不履行（如給付不能、給付遲延、不完全給付等）情事時，為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，則他方當事人自僅能終止契約，使契約關係向將來消滅，不發生回復原狀之義務。
２．被上訴人雖坦承其於97年10月2 日收受上開存證信函，惟縱觀上開存證信函，其內容載明：「主旨：代當事人奇摩電訊股份有限公司丙○○先生函告台端解除房屋租賃契約，並請台端於函到後七日內，賠償奇摩電訊股份有限公司丙○○先生之損失共新臺幣伍拾萬元，如說明，請查照。」、「說明：一、…得知嘉義市政府早已徵收該房地，並公告自民國九十七年十月一日起進行地上物拆除清理工程，丁○○先生( 按即原告) 顯然已無法履行契約所定義務，繼續提供該房地供本人使用，為此，特委請貴律師函告丁○○先生，本人自民國九十七年十月一日起即解除與丁○○先生間之房屋租賃契約，…」。有存證信函在卷可稽。查，上開存證信函係上訴人委請律師發函，衡情，委任律師豈會不明「終止」與「解除」之差異，而將「終止」誤繕「解除」? 再觀其內容，分別於主旨欄及說明欄二次提及「解除」系爭契約，顯見上訴人上開存證信函之真意為「解除」租約。上訴人空言，兩造租賃契約業已於97年10月2 日終止云云，不可採信。
（三）被上訴人並未同意上訴人將3 萬元押租金抵充97年7 月1日起至嘉義市政府拆除系爭房屋之日止之租金
１. 上訴人主張被上訴人同意以3 萬元抵7 月到拆除日之租金
云云，但為被上訴人所否認（見98年4 月7 日之言詞辯論筆錄），上訴人並提出上訴人丙○○與被上訴人談話之錄音譯文一份。縱觀上訴人提出之譯文，上訴人先主張「這
3 萬，我再給你5 、6 月（房租），我再給你4 萬啦，剩下的（7 、8 月）因為9 月房子就要拆了，3 萬就以押金抵掉這樣就好了（剩下到拆除前之月份租金），看你意下如何? 」，被上訴人先後回答「我再回去跟我弟弟講」、「這也不是我一個人的，我有四個兄弟，這是我爸的房子」、「好啦，好啦，照你那樣，照你剛才講的那樣」、「現在你這2 個月的錢給我，這3 萬抵那剩餘的2 個月，你說這樣子嗎，你的意思是這樣子」。上訴人又主張「乾脆
3 萬元抵一抵就好了」，被上訴人則答「3 萬只有1 、2個月好抵而已」，此有上訴人提出之譯文一份附於原審卷可參。足證，上訴人雖提議3 萬元押租金抵充7 月至拆除日之租金，被上訴人並未當場明確表示同意；衡情，設若被上訴人同意以3 萬元抵充7 月至拆除日之租金，何以再次對上訴人說「現在你這2 個月的錢給我，這3 萬抵那剩餘的2 個月，你說這樣子嗎，你的意思是這樣子」、「3萬只有1 、2 個月好抵而已」等語，則上訴人主張被上訴人同意以3 萬元抵7 月到拆除日之租金云云，是否真實，已非無疑。
２. 證人甲○○於上訴審到庭證稱: 「（你是否知道上訴人向
被上訴人租房子？）知道，因為在去年的五月一日我在上訴人的店裡有聽到兩造在談論收租金的事情。」、「（當時你在場聽到什麼事情？）聽到被上訴人去跟上訴人收租金，談論租金要怎麼收，上訴人有開一張支票給被上訴人，要支付兩個月的租金，金額我沒有印象了。」、「（你是否知道上訴人承租的房子要被市政府徵收？）我當天有聽到兩造說到承租的房屋什麼時候會被收回。」、「（上訴人開的支票是要支付哪兩個月的？）應該是五、六月的租金。」、「（當時有無談到押租金的問題？）我的記憶中兩造協議，押租金是要抵付開支票以後兩個月的租金，因為當時兩造有說到市政府大概在九月份時就要叫被上訴人搬遷。」、「（確切搬遷日期你是否知悉？）我不知道。」、「（上訴人當天開的支票是要付九十七年五、六月份的房租？）是的。」、「（上訴人是否同意在市政府拆遷之前要搬離？）有。」、「（被上訴人有無告知市政府確切拆除的日期？）沒有，因為他們當時只有聽說大概的日期，所以被上訴人並沒有告訴上訴人何時要遷走。」、「（押租金要抵付七、八月份的房租是誰講的？）兩造協議的。」、「（兩造有無講到九月份以後房租支付的問題？）我印象中在場聽到被上訴人說市政府大概九月份就要來拆了，之後九月份的房租收取的方式就沒有講。」、「（被上訴人是否有說押租金要抵九月份以後到拆除日止的上訴人使用租金？）我沒有明確印象。」、「（以上所述是否都是出於真意的回答？）是的，以上的筆錄都是照我本人意思寫的。」（見本院98年11月12日準備程序筆錄）。上訴人再次親自訊問證人甲○○，證人甲○○亦證稱：「（九月份之租金被上訴人是否同意不再收取？）九月份以後他們協議之事項我不是很清楚；五、六月份之租金是由丙○○先生開支票給被上訴人的；七、八月份他們協議是由之前之押金抵充的。」、「（你是否有聽到九月份之租金，我們雙方協議被上訴人不再收取，因為被上訴人要將拆房子之木材要拿去賣掉？）當時沒有印象。」、「（我們當時是否協調九月份之租金雙方要各退一步？）印象模糊，無法確定。」（見本院99年1 月6 日言詞辯論筆錄）。互核證人之前後證詞及前揭錄音譯文，益證，被上訴人並未同意上訴人以押租金3 萬元抵充97年7 月至拆除日止之租金無誤。
（四）上訴人不得主張受有111 萬元以上之損失，與租金債務抵銷
１. 兩造簽訂之房屋租賃契約書第7 條載明: 「契約期間內乙
方若擬遷離他處時乙方（即上訴人）不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，第9 條又載明：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，有房屋租賃契約書一份附於原審卷可稽。
２. 上訴人自承系爭房屋大部分裝璜、設備均係在95年1 月承
租系爭房屋時即已施設，97年換約時也有陸續裝璜（見原審98年4 月7 日言詞辯論筆錄）。則上訴人依房屋租賃契約第9 條之規定，其於95年1 月租屋時之裝璜、設備係因上訴人奇摩公司欲在系爭房屋經營通訊行而施設，迄96年12月31日契約屆期時，如被上訴人不再出租系爭房屋，依契約約定，上訴人應負擔該等裝璜、設備費用之支出，將系爭房屋回復原狀交還被上訴人；至於上訴人於97年1 月另訂新約後，復增設攝影機及戶外帆布廣告看板的費用支出，亦屬上訴人奇摩公司為確保或增加其經營通訊行之收益所支出，與95年1 月所為之裝璜、設備支出52萬9 千元（嗣主張合約簽至98年12月31日裝璜可利用之殘值應依原支出52萬9 千元4 分之1 估算，見上訴人98年11月9 日爭點整理摘要書狀）之裝璜損失，實難逕認係被上訴人債務不履行所受之損害。至於上訴人主張被上訴人拒不負擔拆除經費、搬移經費、重新找店面之裝璜費24分之13（見上訴人98年11月9 日之爭點整理摘要書狀），亦與上開契約第7 條之規定不符，上訴人空言主張與租金債務抵銷，亦無可採。
３. 上訴人主張因無法使用系爭房屋近13個月，上訴人奇摩公
司受有每月3 萬元之營業損失云云，惟於本院審理時改稱每月未營業之損失為17,500元（見本院98年8 月13日準備程序筆錄），則上訴人之營業損失究竟是3 萬元？抑或17,500元？再核兩造於訂約時未曾約定營業損失應由何人負擔，且與兩造之房屋租賃契約第7 條之規定有違，上訴人亦未舉證以實其說，則上訴人主張營業損失與租金抵銷云云，亦不可信。
４. 按法律並未規定債權人得向債務不履行之債務人請求精神
慰撫金之規定；系爭租賃契約亦未約定出租人債務不履行時，承租人得請求精神賠償，是上訴人主張被上訴人因債務不履行應給付20萬元之精神賠償，亦非可採。
５. 綜上，上訴人抗辯上訴人奇摩公司對被上訴人有111 萬元以上之債權，主張抵銷，並無理由。
五、綜上各情，上訴人既無法舉證證明租賃契約於97年10月2 日終止及被上訴人同意3 萬元押租金抵充7 月份至拆除日之租金，空言主張受有111 萬元以上損害可折抵租金，請求原判決廢棄，上開廢棄部分被上訴人第一審之訴及假執行均駁回，為無理由；原審以上訴人自97年9 月1 日至同年12月8 日之租金尚未給付予被上訴人，以每月2 萬元計算，尚積欠被上訴人65,161元之租金【計算式：20,000×(3+8/31)=65,16
1 。從而，認定被上訴人依據租賃契約及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶給付6 萬5 千元，及自起訴狀送達翌日即97年12月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，判決被上訴人勝訴並依職權宣告假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核對本件結論不生影響，爰不一一贅述。另上訴人請求傳喚嘉義市政府公園管理課與公有財產課承辦人員、勇士機車行及委請中華工商研究院鑑定上訴人營業損失與拆遷及新裝璜金額，核無必要。又上開譯文係上訴人依其錄音結果譯成文字，於原審提出附卷，復為被上訴人所不爭執，應係真實，上訴人請求勘驗97年5 月1 日之錄影帶，亦無必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1、第449 條第1 項、第85條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
民事第二庭審判長法 官 曾文欣
法 官 陳思睿法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
書記官 黃怡禎