臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第119號原 告 甲○○訴訟代理人 吳碧娟律師被 告 乙○○訴訟代理人 廖道成律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國98年5月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落於嘉義市○○段○○段二二○之二地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積九十平方公尺木造平房拆除，將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰零肆萬參仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 與 理 由
一、原告起訴主張：
（一）坐落嘉義市○○段○○段220之2地號，面積113平方公尺土地（下稱系爭土地），係原告所有，有土地登記簿謄本可稽。而系爭土地持分2分之1，係原告由被告之夫、原告之兄張大榮（已往生）取得。原告與張大榮原自行協議交換土地，事後因故取消交換。嗣因原告之土地被政府徵收，領取徵收補償費現金新臺幣（下同）1,495萬餘元及土地債券207萬元，當時因張大榮及張大榮與被告之子張富貴承包軍方工程，急需資金，在親友勸說下，要原告出資買下張大榮分得之祖厝（包括已為登記，門牌大街里13鄰吳鳳北路269號，原登記為原告、張大榮之兄張大鑫所有，現為原告所有之房屋；及被告所有如附圖所示A部分之系爭房屋）及其上土地持分2分之1，原告遂於民國79年7月5日以710萬元向張大榮購買其系爭土地持分，原告另支付稅金及代書費約80萬元，雙方於79年7月15日補簽買賣契約書（下簡稱系爭買賣契約書），當時協議內容有5位親朋好友見證，張大榮並於79年7月27日將系爭土地持分移轉登記予原告。故被告主張張大榮生前接受母親建議，以交換土地方式，於79年6月28日、79年7月20日分別將嘉義市○○段○○段220、220之1、220之2等地號土地2分之1持分，贈與原告，而原告依約定，應將其名下另筆土地，過戶予張大榮，然因該另筆土地，被政府徵收，原告領得補償金，卻未如數交予張大榮（僅交付部分補償金）云云，與事實不符。原告當時年輕識淺及信任兄長，未注意將土地上之祖厝寫在契約書上，因而衍生此糾紛。系爭土地持分另2分之1，則係原告由原告二哥張大鑫處取得，因原告之二哥中風，需支付龐大之醫療、安養費用，又因侄兒工作收入有限，侄兒向原告表示欲出售其所有之持分土地予原告，俾讓原告二哥獲得較好之照顧，原告同意購買而取得。祖厝自張大榮將系爭土地持分2分之1移轉原告所有時起即廢棄未使用，直至原告購買二哥張大鑫持有之土地及房屋，雇工整理系爭土地時，被告出面表示在原告土地上有房屋，要求原告不要整理。為出售土地，多次請被告出面協調均未獲置理，原告迫不得已方提起本件訴訟。
（二）按民法第425條之1規定，其立法目的在調和土地與地上物之使用，故房屋已無人居住使用，並達破舊不堪使用程度，即無該法條之適用。原告自79年7月份取得系爭土地應有部分2分之1後，被告即未再使用系爭房屋，目前已為廢墟，亦無獨立之水電，無獨立出入之門戶，無法供居住使用，被告不拆除房屋，損人不利己，妨礙系爭土地之利用，妨害社會經濟之發展。系爭房屋既已無法居住使用，本件自不得推定兩造間有租賃關係存在。
（三）又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段及中段定有明文。查原告所有系爭土地遭被告所有系爭房屋占用，被告對系爭土地並無合法使用權源，顯屬無權占有，爰本於民法第767條規定，訴請被告拆除系爭建物，並將系爭土地交還原告。
（四）並聲明：1.被告應將座落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將系爭土地交還原告。2.願供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：
（一）被告取得系爭房屋之經過如下：
1、系爭土地嘉義市○○段○○段220之2地號，係分割自同地段220地號。上述原220地號土地，地目建、面積205平方公尺，36年11月13日總登記，所有權人張孝明（被告之夫張大榮與原告之父）。220地號土地於64年12月19日分割繼承，由張大鑫、張大榮兄弟二人，各取得持分2分之1。
2、張大榮生前接受母親建議，以交換土地方式，於79年6月28日、79年7月20日分別將上述220、220之1、220之2等地號土地2分之1持分，贈與原告（張大榮之弟）；而原告依約定，應將其名下另筆土地，過戶予張大榮。然因該另筆土地，被政府徵收，原告領得補償金，卻未如數交付予張大榮（僅交付部分補償金）。
3、上述220地號上之木造房屋，即門牌嘉義市○○○路○○○號房屋（包括已登記部分及未登記之系爭房屋），係早在41年間由張孝明所建築完成，64年12月19日辦理土地分割繼承時，該地上房屋，亦由張大鑫、張大榮各取得2分之1（其中前段2分之1，係因張大鑫要向農會貸款，經徵得被告之夫同意，而於72年2月18日辦理登記在張大鑫名下，即建號864）。上述房屋另2分之1，即後段之木造系爭房屋，並未辦理登記，而房屋稅籍資料之納稅義務人原係被告之夫張大榮，張大榮90年10月12日因病驟逝後，由被告繼承取得所有權，並續為納稅義務人。
（二）本件房屋與土地，原屬同一人，而後因上述原因，致房、地分屬二人。按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。近年來，被告雖因年邁體衰未能整理系爭房屋；但系爭房屋稍事修繕，仍得由子女繼續使用。原告雖取得基地所有權之全部，但基於上述法律規定、判例意旨，依法有容忍房屋所有人使用基地之義務。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭220-2地號現為原告所有。
2、測量圖上之Ａ建物為被告所有。
3、52年6月1日張大鑫因分割繼承取得220-2地號土地之2分之1所有權，另2分之1所有權人為張大榮。
4、張大榮將系爭土地2分之1，於79年6月28日出賣予原告（於79年7月30日移轉登記）。
5、系爭房屋是由被告於90年10月12日繼承自張大榮。
6、張大鑫將系爭土地的2分之1賣予原告，並於98年1月5日移轉登記由原告取得。
（二）爭執事項：
1、被告可否主張民法第425條之1第1項之法定租賃。
四、被告可否主張民法第425條之1第1項之法定租賃權？
（一）查系爭土地、房屋原皆係張孝明所有，張孝明死亡後由張大鑫、張大榮各取得持分2分之1，嗣系爭土地再由原告取得，系爭房屋則由被告取得，兩造當事人並無爭執，已如前述。又查證人張大昌（原告、張大榮之兄弟，系爭買賣契約書見證人）證稱：系爭房屋自民國70幾年賣予原告時起即已無人居住，現亦無人居住，因房子壞掉，漏水、漏雨無法居住等語，核與原告所提供照片7張所示，系爭房屋木造天花板、牆壁破損、剝落，缺少部分屋瓦，屋內走道廢棄物散落無人整理、塑膠浪版風化破損之現狀相符，並經本院赴現場勘驗結果系爭房屋為木造平房，1樓房屋目前已荒廢無人使用無誤（見本院98年3月26日勘驗筆錄）。則系爭房屋為一廢棄空屋，且因使用木製建材，長期無人居住，年久失修、破損嚴重，已無法供日常生活起居之用，即堪認定。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。又按民法第425條之1第1項規定「土地及土地上房屋同屬一人所有」，其規範意旨重在土地、房屋之所有權人相同，所有權人人數並非重要之點，故土地、房屋原為數人共有時，亦應有本條規定之「類推適用」，合先敘明。
（三）如上所述，系爭土地、房屋原既皆係張大鑫、張大榮共有，持分各2分之1，嗣系爭土地再由原告取得，系爭房屋則由被告取得，則系爭土地、房屋原所有權人相同，自應有民法第425條之1第1項規定之類推適用。惟查系爭房屋現況既已不堪使用，則已非在「房屋得使用期限內」，依上開民法第425條之1第1項之規定，自無租賃關係存在可言。若謂被告仍得對已破損不堪使用之系爭房屋進行重大修繕或改建使房屋得繼續使用，將使房屋所有權人得永久使用土地，使土地之所有權與用益權永久分離，不利於土地之利用開發，有害於社會經濟發展甚鉅，已違民法第425條之1之立法本旨，並侵害土地所有權人所有權用益權能逾越犧牲界線，自非法之所許。
（四）綜上所述，系爭房屋既已不堪使用，被告主張依民法第425條之1第1項規定對原告之土地有法定租賃關係存在，即失所據，礙難准許。
五、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。綜上說明，被告既不得依民法第425條之1第1項規定主張系爭房屋對原告系爭土地有法定租賃關係存在，則其占有原告系爭土地即乏占有權源，應為無權占有。故原告依民法第767條規定訴請被告將附圖A部分系爭房屋拆除並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事第一庭法 官 馮保郎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
書記官 李彩娥