臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第16號原 告 乙○○訴訟代理人 林俊生 律師被 告 甲○○訴訟代理人 蔡碧仲 律師
陳振榮 律師張宗存 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國98年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 與 理 由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落於嘉義縣○○鄉○○○段竹子腳小段116 、117、118
地號土地（下稱系爭3 筆土地），原係被告所有，原告於民國（下同）96年5 月17日經由嘉義東森房屋南京店仲介以新台幣（下同）600 萬元向被告購買系爭3 筆土地，並於同年
6 月4 日移轉登記予原告所有，此有買賣契約書及土地登記謄本在卷可稽。而被告及受其委託銷售之上開仲介公司之人員，於欲出售系爭3 筆土地予原告時，均向原告稱說系爭3筆土地，地形方正，已填上土方而高於路面，可免再填土，此有東森房屋南京店受託銷售系爭3 筆土地期間所製作之環境介紹及照片說明資料可稽，原告誤信為真，因而向被告購買系爭3 筆土地。詎至97年7 、8 月間，原告僱人至系爭3筆土地除草整理時，經附近住家及鄰地之人告知系爭3 筆土地之地下係填埋廢棄物，原告方知該等土地地下所埋之物並非土方，而係廢棄物，原告知情後除向上開仲介公司詢問原委外，嗣並通知被告，惟被告不加理睬，原告嗣乃僱請工人淺挖部分土地，以探地下所埋之物為何，原告所僱之人開挖至地下約三尺處，即發現地下埋有水泥磚塊、木頭、塑膠袋等廢棄物，此亦有照片可稽，後經附近居民告知該等土地下所埋廢棄物約有二、三十尺深，於是原告方知被告在出售系爭3 筆土地時，刻意隱瞞系爭3 筆土地埋有廢棄物之事實，其未盡據實告知之義務，刻意予以隱瞞之行為，顯係故意詐欺原告向其買受系爭3 筆土地並給付買賣價金，因此原告乃於97年9 月30日以嘉義福全郵局存證信函第00139 號通知被告撤銷上開土地買賣之債權及物權法律行為並請求返還上開買賣價金。
㈡本件因被告有消極隱瞞事實之詐欺行為，故原告乃依民法第
92條規定行使撤銷權，而撤銷系爭3 筆土地買賣之債權及物權等法律行為之意思表示，並依民法第179 條不當得利之規定，被告應將所受領之 600萬元返還予原告，從而，原告乃為如先位聲明之請求。
㈢被告將系爭3 筆土地出售予原告前，已知該等土地之地下埋有廢棄物，此事實可由下列事證予以證明之：
1.被告於91年8月間向鈞院民事執行處拍定取得系爭3筆土地，至96年5月間被告始將該等土地出賣予原告，其間約隔5年之久，被告多次至系爭土地探勘整理，附近住家或鄰地之人絕亦會告知被告系爭土地之地下埋有廢棄物等事實，故被告絕不可能不知系爭3筆土地已埋有廢棄物之事實。
2.上開土地原係訴外人葉烈勳所有，後經嘉義縣民雄鄉農會向鈞院民事執行處聲請強制執行拍賣上開3 筆土地，而由鈞院所調來之該強制執行卷中之該3 筆土地之照片觀之，可視出該3 筆土地在執行前後之外觀風貌、地勢均相同，故由此可判斷出上開土地應係在拍賣前即已埋有廢棄物。而在該強執事件中（鈞院91年度執字第1914號），葉烈勳與被告之夫許興華係同事件中之債務人，且葉烈勳住於嘉義縣民雄鄉東興村葉子寮23號房屋，許興華住於嘉義縣民雄鄉東興村葉子寮22號之2 ，二人乃係毗鄰而居（參鈞院91年度執字第914 號強制執行中所附之戶籍謄本），故被告甲○○與葉烈勳彼互應相當熱稔，不可能不知該等3 筆土地早已埋有廢棄物之事實。
3.依常理而言，被告向法院標購上開3 筆土地，應會利用該等土地，使其發揮使用收益之價值，絕不可能買來任其荒廢多年而不使用，故由被告於91年8 月間向法院標購得上開3 筆土地後而任其荒蕪多年觀之，足知被告應早已知上開3 筆土地之地下埋有廢棄物之事實，始未使用該等土地。
㈣被告出售系爭3 筆土地予原告前，確已知土地之地下埋有廢
棄物，已俱如前述。退而言之，即令被告於出售系爭3 筆土地予原告時，仍不知土地下埋有廢棄物，惟係爭3 筆土地於被告出賣予原告前，既已埋有廢棄物，不僅其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，而存有物之瑕疪，故被告即應負物之瑕庛擔保責任。因而，縱使被告不知該等土地埋有廢棄物，於出售時無法將該事實告知原告，而不合詐欺之要件，惟依民法第354 條第1 項之規定，被告仍應負物之瑕疵擔保責任，而清理運送該等土地地下之廢棄物及開挖清除後再填土方，所需之費用，至少要450 萬元以上，從而，原告乃依民法第359 條規定，請求減少買賣價金450 萬元，而為如訴之後位聲明之請求。
㈤並聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告600 萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保，請准宣告得假執行。
2.備位聲明：⑴被告應給付原告450 萬元。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保，請准宣告得假執行。
二、被告則以：㈠被告並無故意隱匿之詐欺行為：
1.原告主張被告於買賣交易時明知系爭土地埋有廢棄物，竟隱匿此一交易之重要資訊不告知原告，故意詐欺原告為買受之意思表示乙節，應由原告依民事訴訟法第277 條規定，就此一事實負舉證之責。
2.被告從未向原告表示系爭土地係用土方填高，當時仲介公司製作之環境介紹僅表示「免填土」，非「以土方填高」，應予辯明。實則，被告全然不知系爭土地之地下埋有廢棄物，蓋系爭土地確係被告於91年8 月間向嘉義地方法院民事執行處拍定取得，然被告拍定取得後因尚無使用系爭土地之必要，均未曾進行任何除草、開挖、整理之工作，多年來均申請休耕，而向主管機關領有休耕補助金，此於買賣契約書亦約定有申請休耕、請領休耕補助金等情事。除該期間外，該土地於拍定前即為休耕狀態，被告買受後仍持續辦理休耕，請領休耕補助金，休耕申請系每半年辦理乙次，申請後鄉公所人員均會至現場勘查確認土地現況，必無耕作使用情形，方會核發補助金，是被告由拍定取得系爭土地以來，從未實際使用系爭土地，根本不知系爭土地下埋有廢棄物，原告主張被告明知而故意隱匿，並非事實，原告主張撤銷受詐欺所為之意思表示，並無理由。㈡原告未盡民法第356條第1項檢查通知義務，即視為承認系爭土地無瑕疵：
1.按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「謹按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速解決為宜，不應使出賣人久負不可知之責任。」，此觀民法第356 條第1 、2 項及其立法理由闡釋甚明。
2.兩造於96年5月17日簽訂買賣契約書，第5條約定「本件買賣標的物約定於尾款付清時交與承買人管業、使用收益。」、第2條4.記載「 …96.6.8承買人支付尾款新台幣肆佰萬元正，經出賣人收訖無誤。…尾款收款人：甲○○」，所有權移轉登記則於96年6月4日完成，則原告於96年6月8日即已受領系爭土地，其自應按其預定使用系爭土地之目的，從速檢查系爭土地是否有滅失或減少其價值之瑕疵，茍發見瑕疵即應通知出賣人。系爭土地被告於96年6月8日即將土地交付原告，至97年9月29日止，逾1年之時間原告均未向被告反應系爭土地有何瑕疵，原告所述之埋藏有廢棄物之瑕疵亦非所謂「非依通常程序不能發見之瑕疵」，由原告其存證信函所述，其於97年7 、8 月間方僱用他人去上開土地除草整理，則原告根本未於受被告交付後檢查系爭土地，其既未依民法第356 條第1 項之檢查通知義務，自已視為承認被告所交付之物無瑕疵，原告主張瑕疵擔保請求權顯無理由。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：㈠不爭執事項：
1.原告於96年5月17日經由嘉義東森房屋南京店仲介以600萬元向被告購買系爭3 筆土地，並於同年6月4日移轉登記予原告所有，買賣價金並已交付。
2.系爭3 筆土地現未使用，土地之地下填埋大量廢棄物。
3.原告於97年9月30日以嘉義福全郵局存證信函第139號通知被告系爭3 筆土地有廢棄物之事實，並為撤銷買賣之意思表示。
㈡爭執事項：
1.被告是否明知系爭3 筆土地埋有廢棄物而刻意隱瞞詐欺，致原告陷於錯誤，而為買賣契約、受讓土地之意思表示？
2.系爭3 筆土地埋有大量廢棄物，是否屬物之瑕疵？是否依通常檢查不能發現之瑕疵？原告是否怠於為檢查、通知義務？
3.原告得主張減少價金之數額為何？
四、本院之判斷：㈠先位之訴部分：
1.原告起訴主張坐落於嘉義縣○○鄉○○○段竹子腳小段11
6 、117 、118 地號土地（即系爭3 筆土地），原係被告於91年8 月9 日自本院民事執行處91年度執字第1914號債務執行事件中，以668 萬1 千元所拍得。原告於96年5 月17日經由嘉義東森房屋南京店仲介以600 萬元向被告購買系爭3 筆土地，並於同年6 月4 日移轉登記予原告所有等事實，業經本院依職權調取本院91年度執字第1914號債務執行事件卷宗，核閱屬實，並有買賣契約書及土地登記簿謄本附卷可稽，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
2.按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。（最高法院44年度台上字第75號判例意旨參照）次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。是在舉證責任分配之原則下，主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件事實負舉證責任，主張權利變化、消滅之法律要件事實，則由否認之人負舉證責任。於法律別有規定，或依上開原則定舉證責任，明顯產生不公平情形者，始例外由法院依據公平、誠信、正義等原則分配舉證責任，此觀民法第277 條但書之規定自明。
3.本件原告主張被告明知系爭3 筆土地之地下填埋廢棄物之事實，未盡據實告知之義務，予以刻意隱瞞，顯係故意以詐欺之手段，使原告與之訂立買賣契約，原告自得撤銷該因受詐欺而為之意思表示云云。經查，系爭3 筆土地原係訴外人葉烈勳所有，因葉烈勳積欠債權人嘉義縣民雄鄉農會借款本金620 萬元及利息、違約金之債務。經嘉義縣民雄鄉農會於91年3 月4 日聲請本院民事執行處查封拍賣。
經第二次拍賣程序，於91年8 月9 日由被告甲○○以總價
668 萬1 千元拍定，並由本院於91年8 月26日核發權利移轉證書而取得所有權，此經本院依職權本院91年度執字第1914號債務執行事件卷宗，核閱屬實。系爭3 筆土地查封之初，經本院執行人員到場勘查其現況之結果，3 筆土地皆為荒地，嗣經本院囑託政揚不動產鑑定有限公司鑑定價格時，系爭3 筆土地，亦皆長滿雜草，未做任何利用等情，有91年4 月15日查封筆錄及勘估標的物現況照片，附於上開執行卷內可稽。由上開查封後至鑑價階段再至被告拍定時，並無證據證明被告曾至系爭土地進行開挖，因而得知地下掩埋有廢棄物之情事。再者，被告甲○○之夫許興華雖與系爭3 筆土地之原所有人葉烈勳同為上開強制執行事件之連帶債務人，固有被告身分證影本及該強制執行事件之執行名義即本院90年度促字第18580 號支付命令及確定證明書各乙份，附於本院卷及上開執行卷可稽。足見被告甲○○與系爭3 筆土地之原所有人葉烈勳，應為熟識之親友。但如被告甲○○事前知悉系爭3 筆土地地下掩埋有大量廢棄物，致價值不高。其大可等待系爭3 筆土地經多次拍賣無人應買後，底價甚低時，再參加投標應買，斷不致於在第二次拍賣即第一次減價時，即以668 萬1 千元之高價應買。固尚難因被告甲○○之夫許興華同為上開執行事件之連帶債務人，即推論被告甲○○知悉系爭3 筆土地地下掩埋有大量廢棄物。
4.又被告甲○○於91年8 月14日拍定後，系爭3 筆土地歷經
5 年餘皆未作何利用，並自92年起至96年止向嘉義縣民雄鄉公所申請休耕補助等情，有嘉義縣民雄鄉公所98年1 月23日農字第0980001364號函附卷可稽。（見本院卷第49頁）再參酌被告甲○○於96年委託嘉義東森房屋南京店仲介買賣事宜時，所拍攝系爭3 筆土地之現況照片，對照強制執行時之使用狀況，可知其地上均未作整地或其他利用，有原告提出之東森房屋製作之系爭土地環境介紹及照片說明資料附卷可稽。（見本院卷第9 至11頁）足證被告甲○○自拍得系爭3 筆土地後至委託仲介出售土地，期間對於系爭土地並未為任何之開挖或掩埋廢棄物之行為。原告亦未舉證證明被告於此期間有知悉系爭3 筆土地地下掩埋廢棄物之情事。雖東森房屋製作之系爭土地環境介紹及照片說明資料，記載「重劃田/地形方正/免填土/大車可出入/蓋工廠尚介讚」等語，其中所謂免填土，應係指地勢不低於路面或高於路面，故免填土即可利用。非謂系爭3 筆土地土質均為良好，故免填土。尚難因東森房屋製作之及照片說明資料，記載「免填土」等字樣，即謂被告甲○○有施用詐術使原告陷於錯誤而與之訂立系爭土地之買賣契約。此外，原告亦無法舉證證明被告有何其他施用詐術之情事，故原告主張被告明知系爭3 筆土地埋有廢棄物而刻意隱瞞詐欺，致原告陷於錯誤，而為買賣契約、受讓土地之意思表示云云，顯不可採。
㈡備位之訴部分：
1.按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「謹按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速解決為宜，不應使出賣人久負不可知之責任。」，此觀民法第356 條第1 、2 項及其立法理由闡釋甚明。
2.兩造於96年5月17日簽訂買賣契約書，第5條約定「本件買賣標的物約定於尾款付清時交與承買人管業、使用收益。」、第2條4.記載「 …96.6.8承買人支付尾款新台幣肆佰萬元正，經出賣人收訖無誤。…尾款收款人：甲○○」，所有權移轉登記則於96年6 月4 日完成，此有買賣契約書及土地登記簿謄本附卷可稽。（見本院卷第5 至8 頁）則原告於96年6 月8 日即已受領系爭土地無訛。其自應按其預定使用系爭土地之目的，從速檢查系爭土地是否有滅失或減少其價值之瑕疵，茍發見瑕疵即應通知出賣人。系爭土地被告於96年6 月8 日即將土地交付原告，至97年9 月29日止，逾1 年之時間原告均未通知被告系爭土地有何瑕疵。且原告所述之埋藏有廢棄物之瑕疵亦非所謂「非依通常程序不能發見之瑕疵」。原告於受領系爭土地之占有後，未能從速檢查，並將所發現之瑕疵，通知被告，迨至逾
1 年時間，始通知被告系爭土地地下掩埋廢棄物，揆諸前開法條之規定，自不得主張物之瑕疵擔保請求。從而，原告援引民法第359 條之規定主張減少價金，請求被告給付450萬元，於法自有未合。
五、綜上所述，原告先位之訴以受被告詐欺而為買受系爭3 筆土地之意思表示，主張撤銷上開土地買賣之債權及物權法律行為，請求判命被告返還600 萬元之不當得利；備位之訴以原告與被告間因買賣行為所受領之系爭3 筆土地，因地下掩埋有廢棄物之瑕疵，主張減少買賣價金，請求判命被告給付45
0 萬元，均無理由，俱應予以駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
據上論斷，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官 李彩娥