臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第255號原 告 丙○○訴訟代理人 蔡碧仲律師
陳振榮律師被 告 王鄭玉華
15號王能見王能義
15號王能勇
樓王秀錦
5號1乙○○（原名：王麗王碧蓮共 同訴訟代理人 楊漢東律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬零肆拾柒元，及分別自附表所示日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟貳佰貳拾陸元，其中新臺幣柒仟貳佰伍拾貳元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬零肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人王期明生前曾與原告於民國48年4月13日就嘉義縣番
路鄉內甕225號3分2厘土地之2分土地（現已分割為同段225之1、225之2、225之3、225之4等4筆土地，下稱系爭土地）成立買賣契約（下稱系爭契約），於系爭契約第3條約定，王期明將應得現耕地2分定於48年1月1日交付與原告自耕，第6條並約定將來王義龍祭祀公業（下簡稱系爭公業）解散時，王期明應得之系爭土地2分，應負全部移轉登記與原告之責。締約時原告給付價金，王期明亦將系爭土地交付予原告耕作至今已長達50年之久。惟系爭公業近期為出售土地辦理解散，管理人甲○○向原告表示若未應買系爭土地，將出售他人，由於王期明業已亡故，被告為繼承人，應承受王期明依系爭契約第5條約定，於系爭公業解散時協助原告辦妥所有權移轉登記手續，詎被告對原告發函置之不理，又於97年7月20日系爭公業派下員大會同意處分派下財產，未提案或提出臨時動議試圖解決原告所有權移轉登記問題，原告為避免遭系爭公業訴請拆屋還地，迫於無奈另行支出價金新臺幣（下同）1,734,232元向系爭公業買受系爭土地，負擔土地增值稅及相關規費，被告不配合辦理過戶事宜，故意違約，獲有系爭公業處分土地之高額分配金，堪認因可歸責於被告之事由，致給付不能，爰依民法第348、353、226條第1項規定，請求被告負債務不履行損害賠償責任，並依民法第213條第1、2項規定，請求被告賠償購買土地價金及利息。㈡系爭公業土地早期多為派下員分管占用，從事耕作，王期明
早年即在系爭土地上耕作，於48年間以其占有之現耕地即系爭土地為標的，出賣並交付占有予原告，原告受領該特定範圍之土地持續耕作使用至今，系爭公業出賣予原告之土地，亦為該特定範圍約2分之土地，系爭契約第3條確已明載買賣標的物範圍及面積，標的具體確定，並非被告所辯契約因標的不明確自始無效。原告訂約時並未在金門服役，且原告經主管機關確認資格核發自耕農證明，具自耕農身分地位不因暫時前往外地、受國家徵召服兵役而受影響，被告爰引已廢止之自耕能力證明書之申請及核發注意事項第4、6項，乃對於申請人於申請時之資格審查，只要申請時符合者，即可核發自耕農證明，不因嗣後有無服兵役而受影響，況因短暫服兵役盡國民義務而離開住所即認自耕農喪失自耕能力，顯與立法意旨未合，被告未提出原告自耕農身分遭撤銷之證明，空言原告於訂約時無自耕能力，自不足採。又系爭公業為因應祭祀公業條例規定，著手進行祭祀公業解散事宜，目前僅剩2筆土地因與他人有糾紛而未能即時出售，本件已符合系爭契約第6條約定之「解散時」，被告未依約協助配合原告辦理過戶事宜，竟同意系爭公業處分系爭土地，獲有高額之分配金，被告違約事實明確，應負債務不履行之責任。
㈢系爭契約訂定至今已50年，契約成立當時之客觀情況有所變
更，若依系爭契約第7條定賠償45,000台斤在來穀，應有民法第227條之2第1項規定之適用，依行政院主計處公布之消費者物價總指數表調整物價指數，作為情事變更增加給付之基準，即以98年7月為基期之指數100，換算回以49年為基期之指數840.7，被告應給付之違約金應為378,315台斤在來稻穀，惟為避免兩造將來履行困難，換算為新臺幣，又依行政院農業委員會農量署函文，嘉義地區98年每公斤在來稻穀市價為20.52，被告應給付原告4,657,814元（378,31520.520.6），原告起訴金額為1734,232元，其餘2,923,582元暫予保留。又系爭土地之所有權人為系爭公業，原告縱獲有利益，僅系爭公業得向原告主張，且原告係支付王期明相當於土地價值之對價而有權占有使用系爭土地，原告並無被告所稱依民法第216條之1規定獲有利益，被告認應就原告使用2分地50年之利益自賠償金額中扣除，顯無理由。
㈣並為聲明：被告應給付原告1,734,232元，自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠被告之被繼承人生前並未告知有與原告訂立系爭契約，接獲
原告通知前不知有本件債務。又王期明當時不能確定將來可分到何筆土地之2分地，系爭契約約定之買賣標的為系爭公業所有15筆土地共5甲8分8厘7毛5系之中2分地，並非僅就當時嘉義縣番路鄉內甕225地號3分2厘土地中之2分地為買賣，雖訂約時王期明有將暫受分配現耕收益之系爭土地交付原告耕作，並非確定以系爭土地為買賣標的，係以系爭公業解散時應得之2分地負移轉登記之責，系爭契約買賣之標的自始不明確，契約無效。又系爭經公證之契約所列15筆土地除2筆地目為「道」、一筆地目為「溜」外，其餘地目均為「田」或「畑」，均屬農地，依64年7月24日修正前土地法第30條規定，原告需有自耕能力，又依內政部自耕能力證明書之申請及核發注意事項第4項規定專任農耕以外之職業者申請應予駁回，第6項規定，申請核發證明書之農地應符合承受農地與申請人之住所應在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉鎮市區範圍內，上開對於核發農地自能力證明書規定之要件，採對人、對地雙重限制，其中一項不符合，即應駁回。原告訂約時人在外島服兵役，非專任農耕工作，且當時住所地在金門，不符承受農地要件，當然無自耕能力，雖原告退役回嘉義後從事自耕農行業，仍不能認定訂約當時在外島服役之原告可自行耕作嘉義市之農地，系爭契約無效。
㈡系爭契約縱然有效亦僅為預約，系爭公業尚未解散，被告也
未能分到2分地，系爭預約所定之條件尚未成就，原告請求被告履行訂立本約之條件不具備，原告以自己名義向系爭公業買受特定之系爭土地，並請求被告負損害賠償責任，且以原告買地支付之價金當作損害賠償之金額，應無理由。系爭契約約定條件尚未成就，原告自行向系爭公業買地，已確定條件無法成就，買賣契約應已失效。
㈢縱使本件買賣契約有效而被告債務不履行，當年公證之買賣
預約第5條約明出賣人應賠償內容為「退還在來穀15,000台斤外且添加3萬台斤為違約金給予買受人」，被告未能履行之最大責任額為賠償原告在來穀45,000台斤。至於原告另向系爭公業買地支出之金額，與被告違約事實無因果關係，被告不必賠償價金。又物價指數因時間因素變動為當事人訂約當時可預期之客觀情事，本件不符合民法第227條之2規定之要件，且現今稻穀價格已依物價指數變動反應其應有價值，原告不應依物價指數調漲倍數換算約定違約金之稻穀數量，原告自48年即同時取得使用2分地之利益，至今已50年，系爭契約所定違約金計算賠償金額，不會顯失公平或太少。又原告使用2分地50年之利益應依民法第216條之1規定自原告所得請求賠償之金額中扣除。
㈣並為聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保，免為假執行。
三、原告主張被告之被繼承人王期明與原告間訂有系爭契約，約定將來系爭公業解散時，應將2分地過戶登記予原告，原告已交付價金，王期明亦已將系爭土地交由原告耕作迄今，惟近日經公業管理人告知未應買系爭土地將售予他人，原告已支付1,734,232元向系爭公業買受系爭土地，負擔土地增值稅及相關規費等情，被告不爭執，並有土地登記謄本、原告與王期明間合約書及公證書、原告與系爭公業間買賣契約書、匯款通知單、匯款回條聯、土地增值稅繳款書等影本在卷可稽，堪信為真。
四、原告主張系爭契約買賣標的即為系爭土地，被告未配合辦理過戶登記，竟同意系爭公業處分系爭土地獲有高額分配金，系爭契約因可歸責於被告事由，致給付不能，被告應負債務不履行損害賠償責任，給付原告支付系爭土地之價款，縱依系爭契約約定以在來穀計算違約金，亦因訂約迄今已50年，與契約當時客觀情況有所變更，應依民法第227條之2第1項規定，調整給付金額等情，為被告否認並辯稱：系爭契約僅約定交付將來公業解散時應得土地中之2分地，並無特定位置，契約標的自始不明確，且原告訂約當時在金門外島服兵役，無自耕能力，契約無效，縱認契約有效亦僅為預約性質，系爭公業尚未解散，被告亦未分得2分地，買賣預約所定之條件尚未成就，原告自行向系爭公業買地，契約已確定條件無法成就而失效，況系爭契約約定違約責任係賠償在來穀45,000台斤，原告買地支付之金額與被告違約事實無因果關係，又物價指數會因時間因素變動為當事人訂約當時可預期之客觀情事，兩造約定以稻穀當作違約金，已預料物價漲跌之情事變更問題，本件不符合民法第227條之2規定要件，原告自48年即同時取得使用2分地之利益，應依216條之1規定將使用系爭土地50年之利益自賠償金額中扣除等情。是本件爭點在於系爭契約是否有效，原告得否依債務不履行約定向被告請求損害賠償，得請求賠償金額若干為適當。經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。原告提出之系爭契約另經公證，經公證之契約第3條約定「出賣人現暫受分配現耕收益之左列土地約定已于本年一月一日起將耕作權移交與買受人掌管自耕並負擔自本年一月一日起對該土地有關稅捐但舊欠未了仍歸出賣人清繳。計開嘉義縣番路鄉內甕貳貳五號田參分貳厘中貳分」、第4條約定「將來祭祀公業王義龍解散時出賣人應得之前開土地（貳分）應負全部移轉登記與買受人之責」；未經公證之系爭契約合約書前言約定「查出賣人王期明（稱為乙方）與買受人丙○○（稱為甲方）間雖經嘉義地方法院公證處民國四十八年度公字第八七０號預約土地買賣公證在案但其實際情形訂定如次」，第2條約定「價金新臺幣壹萬捌仟伍佰元已如數交收清楚無訛」，第3條約定「乙方（即被告方）應將應得現耕地貳分（如左列）定於本年一月一日交付與甲方（即原告）自耕。計開嘉義縣番路鄉內甕貳貳伍號田參分貳厘之內貳分之土地為標的物」，第4條約定「自本年一月一日起對前條現耕地有關諸稅捐歸甲方負擔舊欠未了仍歸乙方清繳」等情，有原告提出之上開2份契約影本在卷可稽，則依系爭契約上開約定意旨，兩造買賣標的係位於嘉義縣番路鄉內甕225號3分2厘之內，由王期明現耕2分地，業於48年1月1日交付原告自耕。參以原告就其占有面積向系爭公業買受之系爭土地面積約為2分，且證人即系爭公業管理人甲○○證稱略以：系爭公業派下土地並未分管，先前占有土地包括派下員全部是無權占有，系爭土地之前派下員自己占有，之後讓原告占有，原告占有耕作範圍確定，使用範圍與旁邊耕作的人一起鑑界使用現況，都沒有爭執，買賣面積以原告占有使用範圍來算，價金由祭祀公業委員決定一坪以3,000元計算等語（見本院98年8月24日言詞辯論筆錄），就原告占有使用土地狀況，與原告主張王期明係買賣並交付系爭土地由其占有使用迄今等情相符，堪認系爭契約買賣標的即為系爭土地，被告以買賣之土地屬系爭公業所有以及公證之契約用語，抗辯買賣標的自始不明確而無效云云，尚非可採。又被告雖抗辯系爭土地為農地，原告於48年4月30日訂約當時在金門服兵役，無自耕能力，契約無效，依原告退伍證明書影本所示訂約當時確於服兵役期間，然依原告提出之戶籍謄本所示，原告職業為自耕農，參以兵役法第44條第1項第1款規定：「國民為國服兵役時，在營服役期間，學生保留學籍，職工保留底缺年資」之立法精神，服兵役前具有自耕能力之國民，應徵召在營服役期間，當無喪失自耕農身分可言，被告以此抗辯原告無自耕能力，契約無效云云，亦非可採。本件原告與王期明就系爭土地及買賣價金互為同意，原告已支付價金，王期明已交付系爭土地由原告占有使用，系爭買賣契約成立乙節，應堪認定。㈡物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務。民法第348條第1項定有明文；又出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第353亦定有明文。所謂行使關於債務不履行所生之權利者，即契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權等是也（民法第353條立法理由）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條亦定有明文。本件依系爭契約第6條約定「將來祭祀公業王義龍解散時乙方（即被告方）應得之前開土地貳分應負全部移轉登記予甲方（即原告）之責」，第7條約定「乙方不照約履行應即負除退還在來穀壹萬五千台斤外且添加穀參萬台斤為違約金給與甲方，而甲方不履行本契約時已交付本件代金不得請求退還歸乙方沒收」，經公證之契約第4條、第5條亦有相同之約定，此有上開契約在卷可稽，是依系爭契約約定被告負有移轉所有權與原告之義務，惟系爭契約並未得土地所有權人即系爭公業承認而無法給付，此給付不能屬可歸責於債務人之事由，原告自得請求損害賠償。又因系爭契約已有違約金約定，依上揭規定，本件因被告不履行系爭土地所有權移轉義務之損害賠償額即為契約約定之在來穀45,000台斤。
㈢按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；此一規定，於民法債編修正施行前發生之債，亦適用之，民法第227條之2第1項、民法債編施行法第15條定有明文。又因情事變更，增加給付之法理，於適用時，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益及彼此間之關係，為公平之裁量，最高法院47年臺上字第1771號判例意旨可資參照。系爭土地買賣價金為18,500元，原告已於48年訂約時全數交付，王期明亦將系爭土地交付原告占有使用，可見訂約時雙方均預期依約履行，雖已約定在來穀45,000台斤為違約金，然締約當時並未預見系爭契約可能於50年後違約，雙方並未以系爭土地於締約數十年後之價值為締約基礎，其違約金45,000台斤顯不足確保契約履行，堪認系爭契約締約基礎之客觀情事即標的物之價值發生重大變動，原告如於締約時得以預見將有該等改變時，顯然即不願訂立此違約金內容之契約，又系爭土地之價值，於締約後50年之漲升，應為不可歸責於雙方當事人之事由所致，被告如按原契約約定賠償在來穀45,000台斤，對原告顯失公平，是原告主張本件有情事變更原則之適用，即屬有據。本件違約金雖約定給付在來穀，原告主張換算為新臺幣，被告表示同意，有本院98年12月11日言詞辯論筆錄在卷可稽，則本件依行政院農業委員會農量署函示48年嘉義地區平均硬秈（在來）稻穀市價每公斤為3.04元，45,000台斤即為82,080元（45,0003.040.6），再依原告提出之行政院主計處公布之消費者物價總指數表調整物價指數，作為情事變更增加給付之基準，本件被告應給付原告690,047元(82,080840.7100，元以下四捨五入）。又基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。民法第第216條之1定有明文，本件原告依系爭契約而占有使用系爭土地，此為契約原有權利，並非因被告不履行所有權移轉登記而新發生之利益，被告抗辯原告占有使用系爭土地50年之利益應依上揭規定予以扣除云云，自非有理。
五、綜上，被告未依系爭契約約定履行所有權移轉之義務，原告依契約及債務不履行法律關係，請求被告給付違約金690,047元，及分別自附表所示起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造既均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，經核本件訴訟費用額為裁判費18,226元，爰確定如主文第3項所示。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第三庭 法 官 陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
書記官 王美珍附表：
┌───┬─────────┬─────────────────┐│編號 │ 被 告 │ 利息起算日 │├───┼─────────┼─────────────────┤│１ │ 王鄭玉華 │ 98.06.07 │├───┼─────────┼─────────────────┤│２ │ 王能見 │ 98.06.07 │├───┼─────────┼─────────────────┤│３ │ 王能義 │ 98.06.07 │├───┼─────────┼─────────────────┤│４ │ 王能勇 │ 98.06.07 │├───┼─────────┼─────────────────┤│５ │ 王秀錦 │ 98.06.06 │├───┼─────────┼─────────────────┤│６ │ 乙○○ │ 98.06.06 │├───┼─────────┼─────────────────┤│７ │ 王碧蓮 │ 98.06.06 │└───┴─────────┴─────────────────┘