臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第327號原 告 丙○○訴訟代理人 林勝木律師被 告 甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國85年11月9日與訴外人鍾志彬各出資新臺幣（下
同）50萬元共計100萬元，以每坪1萬元向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○○段（下稱系爭段）524之21地號土地，面積總計898.5平方公尺中如附圖一所示Ｄ部分之所有權100坪（下稱系爭土地），原告及鍾志彬各1/2亦即各50坪，於簽訂買賣契約（下稱系爭契約）時即已付清100萬元價金。
㈡依雙方系爭契約第7條約定：對本件買賣過戶手續或其他有
關事項須出賣人出面或蓋章時，應即付承買人之便不得刁難或有任何要求；第8條約定：出賣人擔保出賣標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係，亦無他項權利設定負擔，如有任何糾紛致承買人受有損害時，出賣人願負擔損害賠償之責；第9條約定：承買人如違約不買或不履行按約交付價款時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約。若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人作為違約金。依系爭契約條件，原告已付清價金，被告應即履行契約，惟多次向被告請求辦理系爭土地移轉所有權登記，仍不願履行契約，事隔十多年，交涉仍然無效，經以律師函催促履行契約，被告仍置之不理，迄今猶不願履行契約，已違反系爭契約第7、9條約定。嗣經原告核對地籍圖謄本、土地登記謄本等資料，發現被告出賣給原告之土地，已向嘉義縣梅山鄉農會設定最高限額100萬元之抵押權，權利存續期間自84年6月5日至104年6月5日，係被告於98年6月29日土地登記謄本才塗銷，被告竟矇騙原告，違反系爭契約第8條約定，缺少出賣人保證之品質，依民法第360條及第213條規定，得請求損害賠償。本件被告違反系爭契約第7、8、9條約定，原告依系爭契約、民法第203條、第213條、第348條、第353條、第360條規定，請求契約不履行損害賠償及違約金。
㈢本件土地係被告於85年9月9日向林至緯（原名：林文瑞）購
買，經過2個月後，於同年11月9日再賣給原告及鍾志彬，並非共同向林至緯購買。系爭土地原有地上合法舊房屋建物約100坪，原告與鍾志彬各買50坪作為將來可以變更為建築用地使用，但被告於出售後自行將部分建物拆除，僅剩約60多坪。本件土地經鈞院分割為5筆後，被告已取得其中系爭段524之21地號面積898.5平方公尺確定，此時辦理地目變更僅需被告同意即可，被告藉詞推託拒絕履約，且原告已依約給付價金，被告稱前開土地分割所需費用應由原告就應有部分負擔費用，顯係飾詞卸責。又本件單純係被告不履行買賣契約，豈能變成投資土地有賺有賠，被告強詞奪理。本件土地上之抵押權係被告事後塗銷，足證買買契約之土地上有抵押權存在事實。
㈣本件85年9月9日買賣契約出賣人既為林至緯，買受人為被告
，被告未將其債權移轉於原告與鍾志彬前，原告與鍾志彬不得逕向林至緯請求履行，被告取得系爭土地後依民法第541條委任關係，應將土地移轉於原告及鍾志彬所有，故85年11月9日即以買賣方式將系爭土地分售予原告及鍾志彬。於系爭契約第6條明定：承買人得以任何名義登記過戶之出賣人不得藉詞刁難或有任何要求。是縱當時土地法第30條規定有自耕能力之限制，惟因系爭契約約定得由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人，契約仍為有效。且同筆土地之應有部分1/8，由林至緯移轉給被告僅需2個月時間，何以由被告移轉給原告卻經十餘年仍無法完成，顯係被告藉詞拖延不履約。
㈤縱原告當時同意被告俟將來法令許可後，再行辦理移轉登記
，被告亦應於89年1月28日土地法修正刪除第30條規定後，將系爭土地應有部分移轉登記予原告及鍾志彬。縱使系爭土地當時僅能辦理持分登記為共有，被告亦應將土地持分移轉登記予原告及鍾志彬，被告以考量原告方便管理及產權明確，拖延債務履行並無理由，應認被告有不履行交付買賣標的物之情事。又縱認92年間曾委由代書辦理地目變更未果，然自97年1月25日被告已單獨所有約135坪土地，仍遲不速辦地目變更，後因收到原告律師存證信函開始辦理，於98年4月間分割出如附圖二所示系爭段524之24地號面積210平方公尺，約63坪登記為建地，依系爭契約第5條約定：本件買賣標的物約定於立契日交與承買人掌管，被告不積極處理，至今仍未將系爭土地過戶予原告及鍾志彬，已違反系爭契約第5、6、9條約定。又依民法第229條、第231條規定，被告原應自85年11月9日起負擔給付遲延損害賠償責任，縱原告92年間曾因土地尚非被告單獨所有而同意緩期履行，被告亦應自97年1月25日單獨所有上開135坪土地後，負擔給付遲延責任，至遲亦應於98年2月3日受催告時起，負遲延損害賠償責任。
㈥並為聲明：被告應給付原告100萬元，及其中50萬元自85年1
1月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另50萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告答辯以：㈠原告、被告與鍾志彬於85年9月9日向訴外人林至緯共同購買
系爭段524地號面積3,592平方公尺應有部分1/8耕地，約為135坪，原告與鍾志彬承買部分約100坪，其餘35坪由被告承買，又因當時法令規定，耕地禁止分割及增加共有人，被告原有上開土地應有部分1/8所有權，故三方合意約定暫以被告名義辦理登記，登記完畢後再以被告為出賣人，將100坪賣予原告及鍾志彬，三方約定俟將來法令許可時，再行辦理移轉登記。原告在購買土地當時即知上開法令規定之限制。㈡原告承買範圍內存在有舊房屋乙棟，依法令規定在該舊有房
屋範圍內可申請辦理地目變更為建地，並分割為單獨所有，考量原告方便管理及產權明確，並增加原告之土地效用，經三方同意於92年間委請代書辦理地目變更為建地，惟在辦理地目變更手續時，因未能取得全體共有人（5人）同意而未竟事功，迨自97年1月25日上開共有土地經鈞院裁判共有土地分割為5筆，被告單獨取得其中系爭段524之21地號面積89
8.5平方公尺土地確定，此時辦理地目變更僅需被告同意即可，遂與原告及鍾志彬商議同意繼續辦理地目變更為建地，該建地即為由系爭段524之21地號分割之如附圖二所示系爭段524之24地號，面積210平方公尺（約63坪），並於98年4月間完成登記，惟除前述63坪建地可分割為單獨所有外，不足37坪土地仍為耕地，依現行法規僅得辦理持分登記為共有，尚非被告藉詞推託不願履行契約，被告收到律師函後隨即將上情電知律師赴承辦代書處商議登記事宜，未獲同意。
㈢被告與原告及訴外人鍾志彬均為親戚，本件原告承買100坪
土地性質上係信託登記於被告名下，相關分割訴訟費用、登記費、代書費皆由被告墊付，原告理應依其應有部分負擔，未獲置理，本件土地之價額雖有下跌，原告不應藉故藉端要求不當利益。又原出賣人林至緯因貸款而設定抵押權，借款早已清償僅未即時辦理塗銷，現已辦理塗銷登記完畢，與被告無涉，被告並無藉詞推延，拒不履約情事。
㈣並為聲明：駁回原告之訴。
三、原告起訴主張其與訴外人鍾志彬於85年11月9日各出資50萬元與被告簽訂系爭契約，購買如附圖一Ｄ部分之系爭土地所有權乙節，被告不爭執，並有系爭契約影本在卷可稽，堪信為真。
四、原告主張被告未依約將系爭土地移轉登記予原告及鍾志彬，且本件土地上有抵押權設定，被告違反契約約定，應返還價金並加倍賠償違約金等情，為被告否認並辯稱：本件係兩造與鍾志彬向訴外人林至緯購買系爭段524地號農地，依當時法令無法分割或增加共有人，被告為共有人之一，故信託登記於被告名下，後於鈞院分割共有物訴訟後，被告單獨取得系爭段524之21地號農地，經與原告及鍾志彬商議後，繼續辦理系爭土地地目變更為建地，由系爭段524之21地號土地分割出如附圖二所示系爭段524之24地號土地，因其面積僅63坪，得分割登記為單獨所有外，不足37坪土地仍為農地，依現行法規僅得辦理持分登記為共有，非被告推託不履行契約，而本件土地上之抵押權為出賣人林至緯所貸，早已清償僅未即時辦理塗銷，亦已辦理塗銷完畢等情。是本件爭點在於被告有無原告主張之不履行契約而得依契約請求返還價金及加倍賠償違約金情事。經查：
㈠按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不
得移轉為共有；每宗耕地不得分割移轉為共有，此為89年1月26日修正前土地法第30條第1項、農業發展條例第30條明文所定。又上開土地法規定於89年修正刪除，然每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，修正後農業發展條例第16條第1項定有明定。又按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。又以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求。最高法院70年臺上字第4537號判例要旨可資參照。
㈡原告主張被告不履行契約，係以兩造與鍾志彬於85年11月9
日簽訂之系爭契約書、催告函及回執、系爭段524之21地號土地謄本、現場照片1張為證。此為被告否認並以上揭情詞置辯。依原告提出之系爭契約所示，兩造買賣之地號為系爭段524地號內部分土地，有附圖一附於系爭契約可稽。又經本院調取被告所述分割共有物案件，即本院96年度嘉簡調字第70號案卷，系爭段524地號土地地目田，為農牧用地，被告當時實際使用位置在系爭段524地號土地偏北方，並非在附圖一Ｄ部分，當時土地共有人林至緯、被告、吳國在、吳國志、吳長成等人於97年1月15日分割共有物事件調解成立，由被告單獨取得包括附圖一Ｄ部分之系爭段524之21地號土地，有土地登記謄本、嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖及調解筆錄附於上開案卷可稽。又本件買賣及移轉登記過程，經證人林至緯到庭證稱略以：伊欠農會錢，系爭段524地號田地賣給被告30幾坪、原告及鍾志彬（母親）各50坪，當初位置都講好了，後來分割後又不是這樣，因為原告無法登記，登記給被告，契約是跟被告訂的，交給代書王素華寫契約，附圖一Ｄ部分是原告買受的，伊拿到錢還給農會，那時85年9月間已經還清了，因為伊是種田的，不知道抵押部分要塗銷，拜託乙○○○○去辦等語；證人即代書林春生證稱略以：伊在92年間接受雙方委託辦理產權移轉登記事項，那時伊去看現場，Ｄ部分上面有房屋，該土地依規定可辦理地目變更為建地，且建地比較有價值，伊告訴雙方100坪範圍內可以辦理地目變更，建議雙方變更為建地後，再辦理所有權移轉登記，被告交給伊證件、所有權狀，原告及鍾志彬有支付代書費用，但那時土地有5個共有人，無法取得全體共有人同意，無法處分，所以沒有辦成。97年間在法院分割後，被告委由伊辦理共有物分割登記，辦理後Ｄ部分分給被告，伊建議那時可以辦理地目變更，兩造也同意，就交代伊辦理，但地政機關只准63坪地目變更，伊聯絡雙方建地只有63坪，不足37坪如何處理，但雙方沒人願意商量此事，伊到法庭才知道有系爭契約，他們到事務所只說要辦理1人50坪共100坪產權登記，有說舊房地位置，但聯絡他們63坪可以單獨所有登記，37坪要辦理持分登記，無法單獨所有登記，就沒有下文，地目變更是98年4月的事。抵押權塗銷手續是伊辦理的，林至緯說他有設定抵押權但沒有貸款，伊將謄本交給農會，農會說沒有貸款，今年4月地目變更後拿去塗銷抵押權登記等語（均見本院98年10月5日言詞辯論筆錄）。核諸證人即原所有權人林至緯及辦理代書林春生證述內容，與被告上揭抗辯情節大致相符，並有被告與林至緯間之買賣契約書影本在卷可參，足徵兩造於訂立系爭契約之時，即已知悉系爭土地受當時法律限制而不能將系爭土地自系爭段524地號土地分割並移轉登記予原告及鍾志彬，並預期於相關法令修正變更，系爭土地移轉登記之限制取消後，再辦理所有權移轉登記，是依前揭規定及說明，應認系爭契約仍屬有效，而無自始無效之情形。又系爭段524地號土地上抵押權係原所有權人林至緯所設定，並已塗銷，有土地登記謄本在卷可稽，自難認系爭土地之所有權有瑕疵，原告據此主張被告違反系爭契約第8條約定云云，尚非可採。再參以附圖一Ｄ部分土地，依嘉義縣竹崎地政事務認定，其實地係部分作為舊有合法建物使用，該部分加計法定空地（面積為209.99平方公尺），先行申辦土地標示預為分割複丈，辦理更正編定作業，另毗連之磚石造建物，因違反「田」地目10等則農業用地之管制，不符更正編定規定等情，有該地政事務所97年10月31日嘉竹地測字第0970005764號函文在卷可稽，以之對照變更後增加系爭段524之24地號土地，為丙種建築用地，面積210平方公尺，有土地登記謄本在卷可稽，代書林春生證稱系爭土地附圖一Ｄ部分經辦理後有約37坪無法變更登記等情可採，則以本件土地原為被告與他人共有，被告於本院分割共有物事件調解時，為配合原告及鍾志彬取得附圖一Ｄ部分土地，同意分割取得原非其使用位置之系爭段524之21地號土地，取得單獨所有權，並交由代書辦理附圖一Ｄ部分變更地目以利移轉登記，惟因部分面積約37坪不符規定，無法變更登記，扣除系爭段524之24地號土地面積後，被告系爭段524之21地號土地面積並未達0.25公頃，是系爭契約不能之情形迄未除去，則依上開說明，原告尚不得請求被告履行系爭契約，將約37坪土地自系爭段524之21地號土地分割，並將該部分土地之所有權連同系爭段524之24地號土地移轉登記予原告及鍾志彬。是原告主張被告違反契約條款約定，依系爭契約第9條約定請求返還價金及加倍賠償違約金等情，即屬無據，不應准許。
五、綜上，被告所有系爭段524之21地號土地面積未達0.25公頃，依農業發展條第16條規定不得分割，系爭契約不能之情形迄未除去，原告尚不得請求被告履行系爭契約，則原告依系爭契約法律關係，請求被告給付100萬元，及其中50萬元自85年11月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另50萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據方法，經審酌後均不影響本判決之結果，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 陳端宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 6 日
書記官 王美珍