臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第549號原 告 黃林素珠
林沼烈林沼泮邱林素楳林素李林素釵林素真林杜素娥林薦勳林鳳簧林舫薰林素雅兼 共 同訴訟代理人 林英敏共 同訴訟代理人 劉榮治律師複代理人 吳秋永律師被 告 曾文志
曾彥璁共 同訴訟代理人 林志憲複代理人 古富祺律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國98年11月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段福德小段０一七三地號土地返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾貳元供擔保後，得假執行；但被告若以新臺幣壹拾貳萬伍仟叁佰肆拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告主張：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段福德小段0173地號土地（下稱系爭土地）為原告之先父林華嵩出租與被告耕作，雙方訂有耕地三七五租約及為租約之登記，租期自民國92年1月1日起至97年12月31日止共計6 年，租金以稻穀計算，嗣原告之先父林華嵩死亡，由原告等全體繼承人繼受上開出租人地位，先予敘明。經查，被告承租時約定系爭土地為耕種水稻之用，並按年收成稻谷計付租金。豈料被告數十年來，不僅未從事農田水稻耕作，且未經原告同意擅自開挖、變更地貌，將系爭土地由可耕作之農地變更為水池用地，又不耕作管理，任憑雜草叢生，排水堵塞，積水成廢池，顯已不自任耕作，原告遂請求終止租約，案經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處未果。㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。被告承租系爭土地，依約定應種植農作物水稻，然被告卻違反租約，未從事農田水稻耕作，乃竟開挖成水塘，擅自改變地貌，廢弛耕作，此從現場拍攝照片及新港鄉公所調解委員之現場會勘記錄足資證明，是被告變更原使用目的，顯已違反租約約定耕作農田、種植水稻之使用，依上開法條規定，租約係屬無效，原告自得依法收回自行耕種。㈢第按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，出租人得終止租約，此觀諸耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定甚明。查系爭土地現已被開挖成低窪之地，被告久未管理，任其荒廢，雜草叢生，排水阻塞成潭，呈死水之樣，蚊蟲滋生，污穢不堪，顯有1 年以上無繼續耕作之事實，原告依上開法條規定得終止租約。被告雖辯稱因具有不可抗力之因素，致其繼續1 年無法為耕作之事實云云。然所謂「繼續一年不為耕作」係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，客觀上繼續不從事耕作，任承租耕地荒蕪廢耕，而「不可抗力不為耕作」應指於特殊情事如天災、地變致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，承租人無決定之餘地，不得不停止耕作者言。經查系爭土地與相鄰數十公頃之農地，政府早已完成農地重劃，稻田規劃整齊，均設置有完善之排水系統，農田之進水口、排水口及對外排水大圳溝，均可暢通無阻，只要清除雜物，不讓出水口阻塞，農田之水自然可排放，無積水之疑慮，惟被告任意廢耕，怠於清除雜物，疏通淤泥，致進、出水口淤塞，又擅自將農田開挖，使農地更顯低窪，造成水流不進不出，每逢雨天積水成澤，形成一潭死水，蚊蟲漫生之景象，完全歸咎於人為之懈怠，相較於毗鄰之農田，一年四季灌溉、播種、插秧、植稻，一片綠意映然，凸顯系爭土地雜草叢生，荒廢成死潭，顯係出於被告自任廢耕而非天災、地變等不可抗力因素致使農田不能耕作。㈣被告復以耕地租佃仍有土地法上「耕地」之適用，依土地法第106 條第2 項規定包括「漁牧」，則在承租之耕地內專砌養魚池養魚，不能遽認為變更用途或地形置辯，然按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按年等）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第738 號解釋）。原以栽培農作物為使耕地方式之租佃契約，承租人自應以原約定方式使用耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以「保持耕地原有性質」為要件。至土地法第106 條第2 項「前項所稱耕作，包括漁牧」，係指當事人雙方，自始即約定由一方承租他方土地供漁牧使用之情形而言，如原屬栽培農作物之耕地租佃約，承租人未經出租人同意，逕將耕地變更為養雞場使用，而興建相關設施，致變更耕地原有性質，即與上開土地法第106 條第
2 項所規定者有別，應認屬違反租約之情形。是被告承租系爭土地未按約定耕作種植水稻之用，亦未經原告之同意，擅自變更耕地之地形，將可耕作之農地開挖成池潭，變更原以栽培農作物為使用耕地方式，縱使變更為魚池養魚，放棄栽培農作物，亦屬違反租約，爰依耕地三七五減租條例第16條第2 項、第17條第1 項第4 款規定，請求被告交還系爭土地等語，並聲明：被告應將系爭土地交還原告；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：㈠被告所承租之系爭土地位於新營鄉水利圳溝旁，地勢原本較為低窪，每逢大雨，附近農田積水多流經系爭土地以排入圳溝，後系爭土地於77年間，北面北港路加高地基興建完成，81至82年間，左右兩側相鄰農地大量填土墊高，並於鄰界加蓋水泥牆面、興建農舍，再加上南面農路亦加高拓寬成為新道路，諸多外在因素致使系爭土地成為一長方形之框地面容器，且原出水口淤塞，雨水只進不出，終至形成水塘，無法耕作水稻，自83年間起即種植水生植物，在90年間還種植菱角，自91年起開始養殖魚類，1 年收成1 次，每次約新臺幣（下同）5 、6 萬元。又被告長期向原告租用，未擁有所有權，且經濟困頓，無權亦無資力僱工填土，遑論原告指稱逕開挖農地變更為水池用地之情，而系爭土地所有權迭有變動、分散，被告無從向出租人請求其保持租賃物合於使用收益之義務，僅能屈於現狀，放養魚蝦、水生植物，收入雖不如耕種稻米，但亦足以支付地租並維持生計，是被告未耕種水稻，實具有不可抗力因素致土地現況無法為耕作之難處。㈡按「耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，即土地法所稱之耕地租用，而所謂耕地，依土地法第
106 條第2 項規定，既包括漁牧，是則被上訴人在其承租之耕地內磚砌養魚池養魚，已不能認為變更用途或地形。且按之上開條例第17條規定，耕地租約，在租佃期限未屆滿前，非有該條例所列情形之一者，不得終止。變更用途（僅變更耕作方法）或地形，並非該條所定得終止租約之事由。上訴人乃執而終止租約，即非合法。從而應認兩造間就系爭耕地，仍有租賃關係存在。」最高法院73年度台上字第587 號判決意旨參照。是被告雖未在系爭土地上耕種稻米，但仍有放養魚類、種植水生植物菱角等漁牧活動，依上開判決意旨，僅係所謂變更用途或地形，所從事者仍屬耕地租用行為，嘉義縣政府耕地租佃委員會未查，採信原告主張，認定承租人即被告已無自任耕作之事實，顯然有誤。㈢被告在97年以前均有繳納租金，大約在98年11月24日期日之3 年前尚由訴訟代理人偕同被告之母將租金交付與原告林杜素娥，98年間之租金則依法提存。又系爭土地為被告家庭經濟來源，且原告因繼承關係致所有權分雜，縱其收回亦難以分割使用或自行耕作，倘原告僅係欲將系爭土地收回轉賣，則被告依法有優先承買權，願按公告地價加計40﹪，再依三七五減租條例之規定，乘以62.5﹪之價格向原告承購系爭土地，以弭平紛爭，求得土地最大經濟效益等語作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之出租人即原告與承租人即被告間就本件耕地租約是否無效及已經終止等爭議，曾由原告申請調解，分別經嘉義縣新港鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，有嘉義縣政府檢送之嘉義縣政府98年第2 號耕地租佃調處案卷宗（下稱本件調處案卷）可憑，合先敘明。
二、原告主張系爭土地前由原告之被繼承人林華嵩出租與被告耕作，雙方訂有耕地三七五租約及為租約之登記，租期自92年
1 月1 日起至97年12月31日止共計6 年，租金以稻穀計算，林華嵩死亡後，由原告全體繼受上開出租人地位等情，有本件調處案卷附私有耕地租約及變更結果通知書可按，復為被告所不爭執，堪信為真實。次依前開租約等文書之記載可知系爭土地原由林華嵩出租於曾房，嗣後變更承租人為曾錕宗，嗣又經嘉義縣新港鄉公所於75年9 月11日通知核准將原承租人姓名曾錕宗變更為被告，此亦為被告所是認。
三、次查原告主張依本件耕地租約約定，系爭土地應為耕種水稻之用乙節，雖為被告否認，惟依本件私有耕地租約正產物總收穫量欄之記載，土地正產物為稻谷（穀），應認原告之主張為可採。被告又自認在82年間尚在系爭土地種植稻米，後來水路淤塞，自83年間起即未種植稻米而改種水生植物，90年間還有種菱角，自91年間以後已在系爭土地養魚（見本院卷第84頁），足認被告至遲在91年間以後即未依約定耕作。
四、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項定有明文。查耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，即土地法第106 條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。依同法條第2項 規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此乃指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非為凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。本件當事人間係約定作為耕地使用（種植稻米等），則被告自91年以後將系爭土地改作為養魚之用，自屬違反本件耕地租佃契約。被告固辯稱系爭土地因周圍土地所有人墊高土地致系爭土地形成水塘而無法繼續耕作且因系爭土地所有權迭有變動致無從請求出租人履行其所負保持租賃物合於使用、收益之義務云云。
惟查：
㈠按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付於承
租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人如怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」民法第423 條、第430 條、第437 條分別定有明文。亦即，出租人於租賃關係存續中雖負有用益狀態維持義務。但在租賃關係存續中，租賃物不能維持約定使用、收益之狀態時，承租人雖得定相當期限通知出租人修繕，出租人不於期限內修繕者，承租人僅得終止租約，或自行修繕而請求出租人償還費用或自租金內扣除該費用，尚不得因此違反所約定之方法而為租賃物之使用、收益，亦即不得因此變更原約定使用、收益之目的。準此，被告前開答辯之事實縱然為真，但被告未依法通知出租人即原告修繕，即變更原約定之使用、收益方法，而將系爭土地作為養殖使用，即難謂非擅自將系爭土地變更作為養殖使用。
㈡次查原出租人林華嵩於89年10月間死亡前均居住於嘉義縣○
○鄉○○村○○路○○號，其死亡後，其繼承人林沼傑亦居住該處，另繼承人林英敏則居住於同村中正路36號，林沼傑死亡後，其繼承人林杜素娥亦居住於嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號等情，有戶籍謄本附卷可按（見本院卷第46頁至第56頁）；另林華嵩之繼承人及再轉繼承人即原告等人於92年間即已辦畢系爭土地之繼承登記，有土地登記謄本附卷可按（見本院卷第41頁至第44頁）；被告又自承在97年以前均按時繳納租金，且大約在98年11月24日期日之3 年前，被告訴訟代理人尚曾偕同被告之母將租金交給原告林杜素娥（見本院卷第84頁）；又本件耕地租約因出租人變更，業經嘉義縣新港鄉公所於96年8 月3 日以嘉新鄉民字第0960008762號逕為變更通知書，將出租人姓名變更為原告等13人，其後所附出租人明細表明載出租人之姓名及住址，此有通知書附於本件調處案卷及本院卷宗可按（見本院卷第39頁至第40頁）。是縱系爭土地於83年間已因水路淤塞而無法種植稻米，自彼時起至原出租人林華嵩死亡時（89年10月間）止，原出租人林華嵩仍居住於原來住所，豈有不能通知之情事，而於林華嵩死亡後，被告仍繼續給付租金，於約3 年前尚將租金交付與原告林杜素娥，且嘉義縣新港鄉公所更於96年8 月間逕將出租人姓名變更為原告等13人並將結果包含出租人之姓名、住址通知兩造，則被告辯稱因系爭土地所有權迭有變更致不能通知出租修繕（回復系爭土地合於原約定使用、收益狀態）云云，即非可採。
㈢綜上，應認被告於租賃關係存續中擅自變更系爭土地原約定
使用、收益之性質、目的，自屬不自認耕作。原告主張系爭耕地租佃契約為無效乙節，於法有據。
五、系爭耕地租佃契約既因被告為自任耕作而無效，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，出租人即原告自得收回自行耕種。從而，原告依前開規定請求被告返還系爭土地，於法有據，應予准許。又原告雖併依同條第第17條第1 項第4 款規定為請求，但原告所為請求內容同一，均係請求被告返還系爭土地，且前開2 請求權又不能併存，亦即若系爭耕地租佃契約因耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項前段之規定而無效，自無再依同條例第17條第1 項第4 款規定終止契約之可能，是應認本件屬所謂客觀選擇合併之訴。是則，本院既已認原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項所為之請求為有理由，就原告其餘之請求即不必裁判，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，請求為假執行之宣告，核無不合，本院斟酌①本件訴訟標的之價額為新臺幣3,100,629 元【計算式：2,527 ×1,227 】，為得上訴第三審之事件，②依第二、三審之審限規定，本件程序確定終結約需再2 年，以及③被告每年收益約5 、6 萬元等情，酌定原告於供擔保12萬元【計算式：60,000（元）×2 （年）】後准許為假執行；被告未聲明願供擔保請求宣告免為假執行，則由本院依職權酌定相當之擔保即125,340 元【計算式：248 元（系爭土地每平方公尺之申報地價）×2,527平方公尺（系爭土地面積）×
0.1 ×2 年】，宣告若被告預供前開擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官 陳慶時