臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度簡字第1號原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 何永福律師被 告即反訴原告 佑林顧問有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳振榮律師
張宗存律師蔡碧仲律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾伍萬元，及自民國九十八年六月二十三日起至清償日，止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰叁拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國96年10月1 日與原告訂立房屋租賃契約，向原告承租坐落嘉義市○○○段○○○○○○○號及353-2 地號土地及其上2層樓建物1棟（門牌號碼：嘉義市福金里318 號，下稱系爭房地），租期至110 年12月31日屆滿，租金之計算方式為：前3個月免租金；97年1月1日至97年3月31日為整修期，租金減半，每月新台幣（下同）9萬元，3個月合計共27萬元；97年4月1日起每月租金18萬元。惟被告承租系爭房地後，均未繳納租金，原告乃於98年3 月18日以存證信函催告被告給付租金，惟被告仍未繳納，今以本起訴狀繕本作為終止租約之通知，又兩造訂約後從97年1月1日起至98年5月31日止，合計被告共積欠原告租金306萬元，為此，爰依法提起本訴，並僅先請求被告給付積欠租金中之部分租金135 萬元，其餘請求保留。並聲明：如主文所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、原告否認有給付不能之情形：蓋當初被告來看房子，雙方就是以房子的現況交付，且契約書第九條亦規定被告可以改裝設施以符合護理之家使用目的，況且兩造並無約定原告提供的房子一定要配合被告可以申請護理之家的執照。
２、何況原告只知道被告要作為護理之家，且被告也知悉當時的現況是保齡球館的設施，因此原告認為改裝是被告之義務，且只要改裝即可符合護理之家使用，故本件並無給付不能之問題。
３、於96年10月1 日至96年12月31日被告申請執照、整修期間有優待租金，故整修是被告之義務，否則被告應等原告整修完畢再承租。
４、至於被告發函通知原告，而該通知之內容是要原告2 個禮拜內替換防火認證的結構，可見只要替換防火認證結構就可以解決被告之問題，故亦無給付不能之問題。
二、被告方面則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行：
（一）兩造租賃契約雖未明文約定系爭房地將作為護理之家使用，但被告在訂約前即已明確告知原告，訂約時原告亦知悉系爭房地將作為護理之家使用，且兩造租賃契約條文中亦有作為護理之家使用之配套措施，足見「作為護理之家使用」，應為系爭租賃契約債之給付本旨，原告自應依約定提供合於約定使用目的（護理之家）之租賃物供被告使用。由於被告尚須向嘉義市政府申請設立許可並辦理使用執照變更及裝修建物等程序，因此兩造在租金約定上前3 個月為「申請期」（免租金），後續3 個月為「裝修期」（租金減半），可見作為護理之家使用此項契約目的，確屬系爭租賃契約之主給付目的，故被告護理之家在申請許可及裝修等階段，均享有租金優惠。
（二）原告雖承認兩造有約定將系爭房地作為護理之家使用，但抗辯系爭房地應由被告自行改裝設施，主張系爭房地並無給付不能等情事。然而，並非被告不願改裝，實係系爭房地本身未能符合建築法規之需求，蓋依建築技術規則第69、70條之規定，系爭房地如欲作為護理之家使用，該建築物需為防火構造，「承重牆壁」及「樑」均應具有1 小時之防火時效。然系爭房地屬於「力霸型」鋼架樑柱，國內尚無認證通過之工法，可針對此種鋼架進行防火披覆，以致於無法申請變更使用執照。另依據建築技術規則建築設計施工編第110-1條第1項規定「非防火構造建築物，除基地鄰接6公尺以上道路或深度6公尺以上之永久性空地側外，建築物應自基地境界線（後側及兩側）退縮留設淨寬1.
5 公尺以上之防火間隔」，然而由系爭房地之照片及建築平面圖可知，系爭房地的西側完全緊鄰基地境界線建築，未依法留設1.5公尺之防火間隔，不符建築技術規則第110-1條第1項之規定，以致於無法變更使用執照。
（三）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。
又民法第423 條規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目的之租賃物。租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。次按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之。本件契約有無給付不能之情事，應視契約當事人應為之給付，有無不能依債之本旨實現之情事而為判斷」（臺灣高等法院93年度上易字第1114號判決參照），系爭租賃契約雖未明文規定系爭房地將作為護理之家使用，然從訂約過程、契約條文及當事人之使用目的，均可看出「作為護理之家使用」實乃系爭租賃契約最重要之契約目的，此特定用途既經兩造當事人約定即成為契約內容之一部分，如出租人（即原告）未能依原來之約定用途（護理之家）給付，僅是「形式上」提供系爭房地供承租人（即被告）使用，系爭租賃契約目的顯然無法達成而有自始給付不能而無效之情形。況且系爭房地為舊型之「力霸型」鋼架樑柱，國內尚無經過認證之工法可改造成為防火構造物，而且未依法留設1.5 公尺之防火間隔，其「主結構」及「防火間隔」之問題均非原告所言，僅需單純透過裝修即可改善，系爭房地已無法變更使用執照符合建築法規之規定，客觀上已無法作為護理之家使用，原告所交付之租賃物既已無法依債之本旨實現，則依民法第246條第1項之規定，租賃契約已歸於無效，原告請求給付租金即無理由。
（四）退步言之，被告並未占有、使用系爭房地，且於發現系爭房地不符合建築法規要求無法變更使用執照作為護理之家使用後，即將此一重大瑕疵於97年1 月24日委請律師發函通知原告，但原告卻僅概略回復請被告自行改裝設施，對於防火結構之主要問題卻置之不理，放任租賃期間經過，直至98年6月間始向被告請求135萬元高額之租金及損害賠償，顯然有失公平。又被告原本亦在嘉義基督教醫院經營護理之家，因嘉基醫院病床使用空間租賃期間屆滿，所以才跟原告承租系爭房地預計作為護理之家使用，詎料系爭房地完全無法作為護理之家使用，被告護理之家之經營幾乎陷入停擺，原本住院治療之長期病患紛紛解約，至少減少87床之病患，被告亦同受損失。故縱使認為被告應賠償原告之損害，亦請鈞院參酌民法第217 條之規定，因原告對於損害之發生及擴大與有過失，懇請鈞院酌情減輕或免除被告賠償之金額，以維公平。
三、本院之判斷：原告起訴主張兩造於96年10月1 日簽訂系爭租賃契約，約定被告向原告承租系爭房地，租期至110 年12月31日屆滿，租金之計算方式為：前3個月免租金；97年1月1日至97年3月31日為整修期，租金減半，每月9萬元，3個月合計共27萬元；97年4月1日起每月租金18萬元，而被告於承租系爭房地後，迄未繳納任何租金等情，業據原告提出系爭租賃契約書、98年3 月18日存證信函等為憑，且為被告所不爭執，是此部分事實堪予採信。惟原告另主張自97年1 月1日起至98年5月31日止，被告合計共積欠原告租金306 萬元，故原告乃以起訴狀繕本作為終止租約之通知，並請求被告給付積欠租金中之部分租金135 萬元部分，則為被告所否認，復引上揭情詞置辯，準此，本件兩造所爭執而應續予審究者即為：(一)原告就系爭租賃契約有無給付不能之情事？系爭租賃契約是否有效？（二）原告得否本於兩造租賃契約請求被告給付積欠租金中之部分租金135萬元？本院茲一一析述如下：
（一）原告就系爭租賃契約有無給付不能之情事？系爭租賃契約是否有效？
１、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，固為民法第246條第1項前段所明定，惟其所謂不能之給付，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，即客觀之不能，且係自始之不能給付而言，其為自始客觀不能者，法律行為當然無效。又所謂主給付義務，係指債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，故若屬主給付義務之自始客觀不能，其法律行為固當然無效；另除主給付義務外，尚有所謂從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，故在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否必要而定。
２、本件被告抗辯其向原告承租系爭房地，原預定作為護理之家使用，故在系爭租賃契約中雖未載明此情，然被告在訂約前早已明確告知原告，原告亦不否認確實知悉，且從系爭租賃契約附註一明訂：「乙方（被告）於護理之家成立後得更正合約名稱，並至法院公證」之內容，即明顯可知系爭房地係預定作為護理之家使用，足見「作為護理之家使用」應為系爭租賃契約債之給付本旨云云。然查，由兩造所簽訂系爭租賃契約以觀，在契約書第一條即載明：「房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段 350-12及353-2全部及嘉義市福全里318號2層建物1 棟」等內容，除此之外，契約對於系爭房地之用途及目的並未有任何說明，顯見依兩造之約定，出租人即原告所負之主給付義務僅係交付系爭房地與承租人即被告使用，而被告之主給付義務則為交付租金與原告，至於系爭房地將作為護理之家或其他用途，雙方並無特別之約定或限制，亦非原告所能過問或干涉，足見系爭房地是否供作特定用途使用，並非系爭租賃契約內容之一部分甚明，從而被告抗辯系爭房地「應作為護理之家使用」為契約之主給付義務，且為債之本旨，僅憑兩造上開約定，並無從得到佐證，是被告所辯尚難採信；至於系爭租賃契約附註一明訂：「乙方於護理之家成立後得更正合約名稱，並至法院公證」之內容，僅係賦予被告事後得更正系爭租賃契約「承租人名義」之權利，並非謂兩造約定原告必須提供得作為護理之家使用之租賃物與被告至明，是被告上開所辯，洵無足採。
３、另系爭租賃契約第三條亦載明：「96年10月1 日至96年12月31日為『申請期』，免租金，97年1月1 日至97年3月31日為『整修期』，租金共計27萬元（即租金減半）」；第九條復約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（被告）取得甲方（原告）之同意後得自行裝設」等內容，顯見本件依兩造之約定，整修及裝設系爭房地係屬於被告方面之事務，被告非但得於獲取原告同意後自行裝修系爭房地，甚至在訂約後半年內，原告更給予被告3個月免租金及3個月租金減半之優惠，讓被告得以整修系爭房地及申請相關執照，足見本件原告僅負有提供系爭房地與被告使用之義務，至於整修及申請執照等相關事宜俱為被告之事務，尚與原告無涉，故原告並無將系爭房地整修至得申請護理之家使用之義務甚明。基此，本件原告既已提供符合系爭租賃契約所定之租賃標的，即「房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段350-12及353-2全部及嘉義市福全里318 號2層建物1 棟」之房地供被告使用，本件即無被告所辯自始客觀給付不能之狀態，亦即兩造間之系爭租賃契約並非無效，而屬有效存在，被告所辯並不可採。
４、至於被告另抗辯稱依建築技術規則第69、70條之規定，系爭房地如欲作為護理之家使用，該建築物需為防火構造，然系爭房地屬於「力霸型」鋼架樑柱，國內尚無認證通過之工法，可針對此種鋼架進行防火披覆，以致於無法申請變更使用執照，另因系爭房地西側完全緊鄰基地境界線建築，未留設1.5公尺之防火間隔，不符建築技術規則第110-1條第1 項之規定，以致於無法變更使用執照云云。然查，被告既自承係以經營護理之家為業，顯見其對於政府就護理之家之申請及管理，應具有相當之知識及經驗，是被告於尋覓籌設護理之家場地時，理應已親自探勘系爭房地，且充分瞭解系爭房地之現況，始決定與原告訂立長達10餘年之系爭租賃契約，則原告在系爭租賃契約未明定標的物以供特定用途為必要之情形下，逕以系爭房地之現況交付被告使用，並同意由被告自行裝修至合於使用目的之狀態，更給予「整修期」租金減免，被告自不得因事後發生申請執照等行政程序上障礙，即片面執詞主張原告有提供合於護理之家使用之租賃物之義務，是被告上開所辯，亦不足採。從而，本件提供特定用途之租賃物既非契約所訂之主給付義務，則原告提供符合契約所定現況之系爭房地與被告使用，足認已符合債之本旨，是被告抗辯應將系爭房地送鑑定是否得作為護理之家使用之證據調查聲請，核無必要，附此敘明。
５、再者，被告雖另辯稱並未占有、使用系爭房地云云，惟有關被告是否占有系爭房地乙節，被告之訴訟代理人既已明確陳報「被告曾進入系爭房地作評估」（詳本院99年1 月19日言詞辯論筆錄），且由本院向嘉義市政府所調取之被告申請設立護理之家相關資料觀之，被告就系爭房地之建築面積、樓層設計、樓層平面圖、工程進行及完工日期等細節，均已有詳細且具體之規劃，實難認被告在未占有系爭房地之情形下，能如此自由出入系爭房地進行評估及規劃，是被告抗辯未占有系爭房地云云，實難採信；況依被告於97年1 月24日委請律師發函之文件內容，函文中僅要求原告改善系爭房地防火結構問題，惟並未提及原告未依約交付系爭房地，此有律師事務所函文1 份可參，俱足認被告在兩造訂立系爭租賃契約後，確實已受系爭房地之交付並實施占有甚明，是被告此部分所辯，亦無足採。
（二）原告得否本於兩造租賃契約請求被告給付積欠租金中之部分租金135萬元？
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。
查本件依兩造所訂系爭租賃契約第三條之約定，除訂約後最初3個月免租金外，自97年1月1日至97年3月31日止，租金減半收取，每月為9 萬元，另自97年4月1日起，每月租金則為18萬元，此有系爭租賃契約影本1 份在卷可參；又本件系爭租賃契約並非因客觀給付不能而自始無效，亦已如前述，則在系爭租賃契約合法終止前，承租人即被告自負有依約給付租金之義務甚明，從而原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付自97年1 月1日起至98年5月31日止積欠之租金，且僅請求該積欠租金中之部分租金135萬元，自有理由，應予准許。
２、又被告另抗辯稱因系爭房地無法作為護理之家使用，致使被告護理之家之經營幾乎陷入停擺，被告亦同受損失，故請求依民法第217 條之規定，酌情減輕或免除被告給付之金額云云。惟按民法第217 條所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失者，係指被害人若能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言（最高法院83 年度台上字第827號判決參照），反面言之，倘損害之發生或擴大，均非被害人所能注意或干預者，即無該規定之適用甚明。查本件從兩造簽訂之系爭租賃契約以觀，原告出租系爭房地與被告後，對於系爭房地將作何用途及能否作為護理之家使用等事項，均無干涉或過問之餘地，實難認原告對於系爭房地將供作特定用途負有注意之義務，從而原告既無法干預系爭房地出租後之用途，則事後該房地無法供作護理之家使用所生之損害，自非原告所得干預或避免，此顯與與有過失問題無涉，被告抗辯應依民法第217 條規定減免給付租金數額，亦無理由，不應准許。
貳、反訴部分
一、反訴原告即被告主張：反訴原告於96年10月1 日與反訴被告即原告簽立房屋租賃契約，承租系爭房地，兩造簽約當時即約定將作為護理之家使用。然反訴原告向嘉義市政府申請設立許可、辦理變更使用執照時才赫然發現，系爭房地與相鄰建物竟未留設防火間隔（即俗稱之防火巷），且系爭房地之構造為舊型之「力霸型」鋼架，國內尚無經過認證之工法可改造成為防火構造物，系爭房地不合建築法規，無法辦理使用執照之變更作為護理之家使用。反訴原告發現此重大瑕疵後，旋即於97年1 月24日委請律師發函通知反訴被告，但反訴被告卻僅概略回復請反訴原告自行改裝設施，對於防火結構等問題卻置之不理，是系爭房地無法符合消防法規之要求，客觀上已無法作為護理之家使用，反訴被告（即出租人）已無法依原先約定之用途（護理之家）交付租賃物予反訴原告（即承租人），反訴被告所應為之給付已無法依債之本旨實現，依民法第246條第1項之規定，租賃契約已歸於無效，而反訴原告於簽立系爭租賃契約當日已交付60萬元作為押租保證金，今因系爭房地已無法作為護理之家使用，依民法第246條第1項前段之規定，該租賃契約已歸於無效，反訴被告亦喪失對該60萬元押租保證金之受領保持力，反訴原告自得依民法不當得利之規定，向反訴被告請求返還押租保證金60萬元等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告60萬元，及自反訴起訴狀送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。㈡反訴訴訟費用由反訴被告負擔。㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告則以：本件契約並無給付不能之問題，反訴原告未給付租金且中途違約，系爭60萬元的押租金是損害賠償之擔保，故反訴原告不得要求返還等語，並聲明：如主文所示。
三、經查，反訴原告主張其已給付反訴被告押租保證金60萬元，固為反訴被告所不爭執，惟本件依兩造所訂系爭契約之約定，反訴被告僅負有提供依契約所載之租賃標的，即「房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段350-12及353-2 全部及嘉義市福全里318號2層建物1 棟」之房地供反訴原告使用，至於該房地是否供作護理之家使用，並不在兩造約定範圍，亦非契約之主給付義務，故本件並無客觀給付不能之情事，契約亦非自始無效等情，均已如前述。因此，反訴原告主張因系爭租賃契約自始無效，反訴被告已喪失上述押租保證金60萬之受領保持力，並依不當得利規定請求反訴被告返還押租保證金云云，自無所據，不應准許。
叁、綜上所述，本訴部分：原告依系爭租賃契約之法律關係，請
求被告給付雙方訂約後自97年1 月1日起至98年5月31日止積欠之租金，且僅請求被告積欠租金中之部分租金135 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計付之利息，為有理由，應予准許；又本件係屬於依民事訴訟法第427 條第2項第8款所定因租金給付涉訟而適用簡易訴訟程序，依同法第389條第1項第3 款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰依職權宣告假執行；又依同法第392條第2項規定，本院併依聲請宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。反訴部分：反訴原告即被告依不當得利之法律關係，請求反訴被告即原告給付60萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；至於反訴原告之請求既已受敗訴判決，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
肆、本案本訴、反訴部分，事證均已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，以及已提出但未經援用之證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、389條第1項第3款及第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
民一庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
書記官 劉怡欣