臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度簡上字第36號上 訴 人 佑林顧問有限公司法定代理人 黃慶億訴訟代理人 蔡碧仲律師
張宗存律師複 代理人 李嘉苓律師被 上訴人 龔金柱訴訟代理人 何永福律師複 代理人 嚴天琮律師
楊漢東律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於本院民事第一庭民國99年2 月9 日99年度簡字第1 號第一審判決提起上訴，本院於100年1 月12 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面㈠聲明
甲、本訴部分
1.原判決主文第一項廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人龔金柱於第一審之訴駁回。
3.訴訟費用均由被上訴人負擔。
4.如受不利判決，上訴人願供擔保請求宣告免為假執行。
乙、反訴部分
1.原判決主文第二項廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）60萬元整，及自反訴起訴狀送達之日起，按年息百分之5計算之利息。
3.訴訟費用由被上訴人負擔。
4.上訴人願供擔保請准予宣告假執行。㈡陳述
甲、本訴部分
1.查上訴人佑林顧問有限公司（下稱佑林公司）於96年10月1 日與被上訴人龔金柱簽立房屋租賃契約，承租嘉義市○○○段350-12及353-2 地號土地全部，及嘉義市福全里318 號2 層建物1 棟（下稱系爭建物），兩造簽約當時即約定將作為護理之家使用，並依作業流程進度明定「申請期」、「裝修期」，護理之家成立後更正合約名稱並公證。然上訴人向嘉義市政府申請設立許可、辦理變更使用執照時才赫然發現，系爭建物與相鄰建物竟未留設防火間隔（即俗稱之防火巷），且系爭建物之構造為舊型之「力霸型」鋼架，國內尚無經過認證之工法可改造成為防火構造物，系爭建物不合現行建築法規，因護理之家為供公共使用場所，故有公共安全之問題，所以無法辦理使用執照之變更作為護理之家使用。上訴人佑林公司發現此重大瑕疵後，與屋主協調未果（屋主主張可以變更），上訴人無法申請即提出終止合約，旋即於97年1 月24日委請律師發函通知被上訴人龔金柱，但被上訴人卻僅概略回復請上訴人自行改裝設施，對於防火結構及終止契約等問題卻置之不理，直至98年6 月間被上訴人始提起訴訟請求135 萬元之租金及損害賠償，上訴人既早於97年1 月24日即正式提出解約，何來如此多之租金及損害賠償。
2.原審判決稱「由兩造所簽訂系爭租賃契約以觀，在契約書第一條即載明：『房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段350-12及353-2 全部及嘉義市福全里318 號2 層建物1 棟』等內容，除此之外，契約對於系爭房地之用途及目的並未有任何說明，顯見依兩造之約定，出租人即原告所負之主給付義務僅係交付系爭房地與承租人即被告使用，而被告之主給付義務則為交付租金與原告，至於系爭房地將作為護理之家或其他用途，雙方並無特別之約定或限制，亦非原告所能過問或干涉，足見系爭房地是否供作特定用途使用，並非系爭租賃契約內容之一部分甚明，從而被告抗辯系爭房地「應作為護理之家使用」為契約之主給付義務，且為債之本旨，僅憑兩造上開約定，並無從得到佐證，是被告所辯尚難採信」，認系爭租賃契約並無給付不能之情事，惟查：
⑴兩造簽立租賃契約時，早有講明系爭建物要作為護理
之家使用，此事第三人郭佩辰亦可為證人，被上訴人亦從未否認，應可認為真實，被上訴人自應依約定提供合於約定使用目的（護理之家）之租賃物供上訴人使用。
⑵系爭租賃契約條文中，亦可看出兩造早已約定將系爭
建物變更作為護理之家使用。因上訴人尚須向嘉義市政府申請設立許可並辦理使用執照變更以及裝修建物等程序，因此兩造在租金約定前3個月為「申請期」（免租金），後3 個月為「裝修期」（租金減半）。
可見作為護理之家使用此項契約目的，確屬系爭租賃契約之主給付目的，被上訴人為配合申請許可等行政程序，甚至同意免收租金或租金減半。如上所述，既然兩造已約定將系爭租賃標的物作為護理之家使用，則被上訴人之義務，恐非原審判決所述「僅負有提供系爭房地與被告使用之義務，至於整修及申請執照等相關事宜俱為被告之事務」，被上訴人之義務毋寧是應提供足以作為「護理之家」使用之標的物予上訴人。除此之外，兩造還特別在租賃契約加註：「乙方（即佑林公司）護理之家成立後，得更正契約名稱，並至法院公證」，足見簽約當時雙方有約定系爭建物要作為護理之家使用，而且在護理之家正式成立後，兩造尚應更正契約名稱，並至法院公證，以求慎重。由此可知，被上訴人所負之主給付義務，並非單純交付系爭房地供上訴人使用即可。原審判決認為本項約定「僅係賦予上訴人事後得更正系爭租賃契約『承租人名義』之權利」，顯屬誤會。
3.承上，兩造既已就系爭租賃標的物約定特定用途，且該特定用途（作為護理之家使用）實為系爭租賃契約之重要目的，如被上訴人未能提供系爭標的物作為護理之家使用，則：
⑴「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用
收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。又民法第423 條規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目的之租賃物。租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。次按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之。本件契約有無給付不能之情事，應視契約當事人應為之給付，有無不能依債之本旨實現之情事而為判斷」（臺灣高等法院93年度上易字第1114號判決參照）。
⑵縱使系爭租賃契約雖未明文規定系爭建物將作為護理
之家使用，然從訂約過程、契約條文及當事人之使用目的，均可看出「作為護理之家使用」實乃系爭租賃契約最重要之契約目的，此特定用途既經兩造當事人約定即成為契約內容之一部分，如出租人（即被上訴人）僅單純依約交付系爭房地，但卻未能依原來之約定用途（護理之家）給付，僅是「形式上」提供系爭建物供承租人（即上訴人）使用，其給付亦難謂符合債之本旨。
⑶系爭建物為舊型之「力霸型」鋼架樑柱，無法改造為
防火構造物，而且未依法留設1.5 公尺之防火間隔，系爭建物不符合建築法規之情形已於原審說明，系爭建物之「主結構」及「防火間隔」有公共安全之疑慮，均非被上訴人所言僅需單純透過裝修即可改善。承租系爭建物後進行裝修、整建，原本即為上訴人承租系爭租賃標的物後既定之工作，而兩造所爭執之點，亦非在何人應負裝修責任，而是系爭建物是否可以裝修至符合建築法規之規定？⑷如上訴人於原審所述，系爭建物因其「主結構」及「
防火間隔」等問題，已無法變更使用執照符合建築法規之規定，客觀上已無法作為護理之家使用，上訴人自然無從「裝修」，被上訴人所交付之租賃物已無法依債之本旨實現，依民法第246 條第1 項之規定，租賃契約已歸於無效，被上訴人請求給付租金即無理由。
⑸承上，如 鈞院認為系爭租賃契約並無自始給付不能
之情形，因租賃標的物已無法達成原本租賃契約之目的，上訴人自得終止契約。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第423 條、第435 條第2 項分別定有明文。兩造既已就系爭租賃標的物約定特定用途（作為護理之家使用），且該特定用途實為系爭租賃契約之重要目的，此項義務，應為被上訴人（出租人）之主給付義務，如被上訴人未能提供系爭標的物作為護理之家使用，將使原本租賃之目的無法達成；其次，系爭建物無法作為護理之家使用，乃該建物原本構造之問題，實不可歸責於上訴人。質言之，既然系爭建物已經無法達成原本之租賃目的，系爭租賃契約已無繼續存在之必要，故應可賦予承租人類推適用民法第435 條第2 項終止契約之權利。上訴人因被上訴人所提供之建築物之結構問題，無法順利申辦護理之家之設立許可，造成其租賃契約目的無法達成乙情，已於97年1 月24日發函予被上訴人，依法終止契約（名為解除，實為終止），此後被上訴人自不得再請求給付租金。
4.原審判決論謂「原告（即被上訴人）在系爭租賃契約未明定標的物以供特定用途為必要之情形下，逕以系爭房地之現況交付被告使用，並同意由被告自行裝修至合於使用目的之狀態，更給予『整修期」租金減免，被告自不得因事後發生申請執照等行政程序上障礙，即片面執詞主張原告有提供合於護理之家使用之租賃物之義務」。然而，如前所述，兩造在簽訂系爭租賃契約時，雖未特別明文於租賃契約上載明作為護理之家使用，但在訂約過程中、契約條文的配套措施以及當事人之使用目的均可得知，兩造確有約定將系爭租賃標的物作為護理之家使用之用途，被上訴人亦未否認，原審判決逕認兩造無特定用途之約定，顯屬誤會。其次，系爭租賃標的物無法申請變更使用執照、申請許可，並非原審法院所指之「行政程序上障礙」，如僅是單純行政程序上之障礙，自應由上訴人克服，但系爭建物在客觀上確實無法作為護理之家使用，實非上訴人所能改變。
5.上訴人並未占有、使用系爭建物，且於發現系爭建物不符合建築法規要求後，立即向被上訴人陳明相關事實，被上訴人置之不理，放任租賃期間經過，直至98年6 月間始向上訴人請求135 萬元高額之租金及損害賠償，顯然有失公平：
⑴兩造雖約定租賃期間自96年10月1 日開始，但因系爭建
物無法變更使用執照作為護理之家使用，故被上訴人並未交屋或交付鑰匙給上訴人進行裝修，上訴人從未占有系爭房屋未受有任何利益，遽命上訴人負擔高額之租金及損害賠償，顯不公平。原審判決因上訴人曾進入系爭房地進行評估，故認上訴人有占有、使用系爭房地之情形，亦有錯誤。蓋系爭房地並無任何傢俱或物品，外面僅有一簡陋之鐵捲門遮掩，只要將鐵捲門推開即可自行進入，當時上訴人為申請變更執照問題曾會同龔太太一起至系爭房地現場勘查，最後也是由被上訴人提供系爭建物平面圖，但在這之前、之後，上訴人從未占有、使用系爭房地（裡面無任何傢俱物品，亦無水電，根本無法使用），被上訴人亦未將系爭房地交付予上訴人占有。
⑵原審判決復謂上訴人於97年1 月24日委請律師發函之內
容並未提及交付房地，故推論上訴人以受系爭房地之交付並占有。然而，原審判決以此「推論」之方式，認定上訴人有占有、使用之事實，實令人意外，蓋於97年1月24日發函當時，兩造爭議在於系爭建物之主結構是否能整修以符合建築法規之要求，此項問題攸關租賃契約有效與否，兩造當時僅就此部分委請律師發函確認，原審判決竟能推論出律師函所無之內容，其判決內容顯然欠缺事實依據，殊無可採。
⑶上訴人佑林公司發現系爭建物無法變更使用執照作為護
理之家使用後，即將此一重大瑕疵於97年1 月24日委請律師發函通知被上訴人終止契約，但被上訴人卻僅概略回復請上訴人自行改裝設施，對於防火結構之主要問題卻置之不理，放任租賃期間經過，卻一直不向上訴人主張權利或尋求系爭租賃契約之處理方式。原審判決僅略謂被上訴人對於系爭房地作為何種用途，以及能否作為護理之家使用等事項，均無干涉或過問之餘地，難認被上訴人對於系爭房地將工作特定用途負有注意之義務。
然兩造有工作特定用途之約定，已如前述。退步言之，上訴人佑林公司發現系爭建物此一瑕疵後，立即向被上訴人反應，被上訴人對於防火結構之重大問題卻置之不理，自難認為其無過失。上訴人原本亦在署立嘉義醫院醫院經營護理之家，因嘉義醫院病床使用空間租賃期間屆滿，所以才跟被上訴人承租系爭建物預計作為護理之家使用，詎料系爭建物完全無法作為護理之家使用，上訴人護理之家之經營幾乎陷入停擺，原本住院治療之長期病患紛紛解約，至少減少82床之病患，上訴人亦同受損失。故縱使鈞院認為上訴人應賠償被上訴人之損害，亦請鈞院參酌民法第217 條之規定，因被上訴人對於損害之發生及擴大與有過失，懇請鈞院酌情減輕或免除上訴人賠償之金額，以維公平。
6.末按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第227 之2 條第1 項定有明文。縱使鈞院認為系爭租賃契約並無自始給付不能而無效之情形，懇請鈞院依民法第227 之2 條情事變更原則之規定，酌減或變更上訴人之租金給付義務：
承前所述，縱使鈞院認為系爭租賃契約仍有效存在，懇請鈞院考量系爭建物無法作為護理之家使用，並非上訴人之過失所致，純係建物結構老舊之故，此種情形並非兩造締約當時所能逆料，且上訴人均有將此情形告知被上訴人，如仍依原契約約定命上訴人如數給付租金，顯然有失公平；況且，上訴人已先交付60萬元之押租金，應足以稍稍彌補被上訴人所受之損害，被上訴人應不宜再向上訴人請求租金。爰懇請鈞院將上訴人之租金給付義務，酌減至60萬元之範圍內，以維公平。
7.就臺灣省建築師公會99年9 月8 日鑑定報告書，及侯長輝建築師於鈞院99年12月2 日之證述內容表示意見如下：⑴鑑定報告第18頁表示系爭建物之「柱構造：LS角鋼鐵件
焊接組裝」、「梁構造：LS角鋼鐵件焊接組裝」、「屋頂構造：LS角鋼鐵件焊接組裝」，且系爭建築物主結構及屋頂均非防火構造物；侯長輝建築師於鈞院證述時更表示「ＬＳ角鋼本來就不是防火構造，防火構造鋼骨部分就是指Ｈ型鋼或稱Ｉ型鋼另加政府認可之防火骨材披覆」，可知LS角鋼與鋼骨應屬不同構造，故LS角鋼為主結構之系爭建築物是否可改造為防火構造物，即為上訴人所欲釐清之重點。鑑定報告第38、39及40頁所引述之內政部公告中，其項目分別為「建築物鋼骨披覆材」、「建築物鋼骨結構披覆材」及「建築物鋼骨結構樑披覆材」，並未明確提及包括LS角鋼，故上訴人始要求侯長輝建築師確認上開公告有無「內政部建築新技術、新工法、新設備及新材料認可通知書」，因為在該認可通知書中會詳細說明「主要之材料或構件」、「主要用途及性能」及「認可使用內容」以及施工方法，可以確定內政部公告可改造為防火構造物之項目中是否包含LS角鋼，然鑑定報告書並未一併提出相應之「認可通知書」，侯長輝建築師證述時亦未提出鈞院，實難以判斷系爭建物之LS角鋼結構能否改造為防火構造物。
⑵參酌鑑定報告第64至76頁之建物現況照片可知，系爭建
物內一片殘破，並無任何傢俱、水電、照明等設備，完全無法使用；另參酌附件一之建物外觀照片，建物右側有一破舊之小鐵捲門，無需鑰匙即可拉開進入系爭建物，會同建築師初勘及複勘時，被上訴人龔金柱均未到場，僅由其複代理人逕行拉開鐵捲門進入系爭建物。簡言之，上訴人並未占有或使用系爭建物，原審判決因上訴人曾進入系爭房地進行評估，故認上訴人有占有、使用系爭房地之情形，即屬誤解。
乙、反訴部分
1.援引上開主張及陳述，上訴人佑林公司於簽立系爭租賃契約當日已交付60萬元作為押租保證金，今因系爭建物已無法作為護理之家使用，依民法第246 條第1 項前段之規定，該租賃契約已歸於無效，被上訴人龔金柱亦喪失對該60萬元押租保證金之受領保持力，上訴人自得依民法不當得利之規定請求被上訴人返還。
2.如鈞院認為系爭租賃契約並無客觀上給付不能，系爭租賃契約仍有效存在，惟被上訴人已於98年6 月15日以民事起訴狀為終止系爭租賃契約之意思表示，終止系爭租賃契約後被上訴人即負有返還押租金60萬元之義務；上訴人並主張以上開60萬元之押租金債權與被上訴人之租金債權抵銷。
二、被上訴人方面㈠聲明
1.上訴駁回。
2.訴訟費用由上訴人負擔。㈡陳述
甲、本訴部分
1.就原因事實部分，上訴人根本未於97年1 月24日以律師函提出終止契約或解除契約：
⑴查系爭律師函內容，係於第三點表明：「爰請台端於
文到二週內，補強或替換符合防火認證之結構，俾祐林公司申辦設立許可。在台端補強或替換之前，佑林公司將暫不支付租賃費用，若 台端猶無法補強或替換，佑林公司將依法解除前揭租賃契約」等語。換言之，上開律師函內容根本非主張終止契約或解除契約之意思表示，而只是要求被上訴人「補強或替換符合防火認證之結構」。因此，上訴人就本案事實之說明有如上與事實不符之處，合先敘明。
⑵又，上訴人於案件事實概述部份略稱，係因與屋主協
調未果，無法申請即提出「終止合約」，並於97年1月24日以上開律師函通知被上訴人；旋又主張其於97年1 月24日即正式提出「解約」。則上訴人就系爭97年1 月24日之律師函文，係主張終止契約或是解除契約即已前後自相矛盾，更遑論該函文內容亦未明確表示要解約或終止契約，顯見上訴人之上開主張乃臨訟編造之詞，不足為採。
2.就系爭租賃契約法律關係部份，被上訴人已提供符合債之本旨之給付，並無自始客觀給付不能之無效事由存在。因此上訴人主張系爭契約因被上訴人給付不能而歸於無效云云，並非事實。理由如下：
⑴按依系爭租賃契約內容以觀，除第1 條載明有：「房
屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段350-12及353-2全部及嘉義市福全里318 號2 層建物1 棟」等內容外，契約對於系爭房地之用途及目的並未有任何說明，顯見依兩造之約定，出租人即被上訴人所負之主給付義務僅係交付系爭房地與承租人即上訴人使用，而上訴人之主給付義務則為交付租金與被上訴人。至於系爭房地將作為護理之家或其他用途，雙方並無特別之約定或限制，亦非被上訴人所能過問或干涉，足見系爭房地是否供作特定用途使用，並非系爭租賃契約內容之一部分甚明，從而上訴人抗辯系爭房地「應作為護理之家使用」為契約之主給付義務，且為債之本旨，僅憑兩造上開約定，並無從得到佐證，是上訴人所辯尚難採信。
⑵其次，系爭租賃契約第3 條亦載明：「96年10月1 日
至96年12月31日為『申請期』，免租金，97年1 月1日至97年3 月31日為『整修期』，租金共計27萬元（即租金減半）」；第九條復約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（上訴人）取得甲方（被上訴人）之同意後得自行裝設」等內容，顯見本件依兩造之約定，整修及裝設系爭房地係屬於上訴人方面之事務。上訴人非但得於交付房屋後自行裝修系爭房地，甚至在訂約後半年內，被上訴人更給予上訴人3 個月免租金及3 個月租金減半之優惠，讓上訴人得以整修系爭房地及申請相關執照，足見本件被上訴人僅負有提供系爭房地與上訴人使用之義務，至於整修及申請執照等相關事宜俱為上訴人之事務，尚與被上訴人無涉，故被上訴人並無將系爭房地整修至得申請護理之家使用之義務甚明。基此，本件被上訴人既已提供符合系爭租賃契約所定之租賃標的之房地供上訴人使用，本件即無上訴人所辯自始客觀給付不能之狀態，亦即兩造間之系爭租賃契約並非無效，而屬有效存在。
⑶至於系爭租賃契約所加註：「乙方於護理之家成立後
得更正合約名稱，並至法院公證」之內容，僅係賦予上訴人事後得更正系爭租賃契約「合約名稱」之權利，並非謂兩造約定被上訴人必須提供得作為護理之家使用之租賃物與上訴人至明。上訴人以此主張系爭房地「應作為護理之家使用」為契約之主給付義務，所為推論應無足採。
⑷又，上訴人雖於97年1 月24日發律師函通知被上訴人
，而該通知之內容是要被上訴人2 個禮拜內替換防火認證的結構；惟既然兩造已於契約中明定允許上訴人改裝設施以符合使用目的，則依上開約定，被上訴人根本無替換防火認證結構之義務，此業經被上訴人於97年2 月13日以律師函進行答覆甚明。且依上訴人於97年1 月24日之律師函內容，亦可證明連上訴人也認為只要替換防火認證結構就可以解決上訴人之問題，故本件並無給付不能之問題。
⑸更況，上訴人既自承係以經營護理之家為業，顯見其
對於政府就護理之家之申請及管理，應具有相當之知識及經驗，是上訴人於尋覓籌設護理之家場地時，理應已親自探勘系爭房地，且充分瞭解系爭房地之現況，始決定與被上訴人訂立長達10餘年之系爭租賃契約，則被上訴人在系爭租賃契約未明定標的物以供特定用途為必要之情形下，逕以系爭房地之現況交付上訴人使用，並同意由上訴人自行裝修至合於使用目的之狀態，更給予「整修期」租金減免，上訴人自不得因事後發生申請執照等行政程序上障礙，即片面執詞主張被上訴人有提供合於護理之家使用之租賃物之義務，是上訴人上開所辯，亦不足採。從而，本件提供特定用途之租賃物既非契約所訂之主給付義務，則被上訴人提供符合契約所定現況之系爭房地與上訴人使用，足認已符合債之本旨。
⑹再者，上訴人雖辯稱並未占有、使用系爭房地，惟被
上訴人實際上早已交付系爭房屋予上訴人，並同意其進行裝修；至於上訴人是否充分使用其佔有權限，乃依其自由意願為之，並非被上訴人所得過問或干涉。且有關上訴人是否占有系爭房地乙節，上訴人之訴訟代理人既已明確陳報「被告（即上訴人）曾進入系爭房地作評估」（參原審99年1 月19日言詞辯論筆錄），且由上訴人向嘉義市政府申請設立護理之家相關資料觀之，上訴人就系爭房地之建築面積、樓層設計、樓層平面圖、工程進行及完工日期等細節，均已有詳細且具體之規劃，實難認上訴人在未占有系爭房地之情形下，能如此自由出入系爭房地進行評估及規劃，是上訴人抗辯未占有系爭房地云云，實難採信。況依上訴人於97年1 月24日委請律師發函之文件內容，函文中僅要求被上訴人改善系爭房地防火結構問題，惟並未提及被上訴人未依約交付系爭房地，依常理判斷，應足認上訴人在兩造訂立系爭租賃契約後，確實已受系爭房地之交付並實施占有甚明；否則上訴人豈有可能從96年10月1 日至98年5 月31日，超過一年半之租賃期間，皆未曾請求被上訴人交付系爭房屋使其取得佔有？顯見上訴人之抗辯並不實在。
3.被上訴人有權本於兩造租賃契約，請求上訴人給付積欠租金中之部分租金135 萬元。理由如下：
⑴依兩造所訂系爭租賃契約第3 條之約定，除訂約後最
初3 個月免租金外，自97年1 月1 日至97年3 月31日止，租金減半收取，每月為9 萬元，另自97年4 月1日起，每月租金則為18萬元，此有系爭租賃契約影本
1 份在卷可參；又系爭租賃契約既經合法繼續存在，已如前述，則在系爭租賃契約合法終止前，承租人即上訴人自負有依約給付租金之義務甚明，從而被上訴人本於系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自97年1 月1 日起至98年5 月31日止積欠之租金，且僅請求該積欠租金中之部分租金135 萬元，自有理由。
⑵又，上訴人雖抗辯稱因系爭房地無法作為護理之家使
用，致使上訴人護理之家之經營幾乎陷入停擺，上訴人亦同受損失，故請求依民法第217 條之規定，酌情減輕或免除上訴人給付之金額云云。惟按民法第217條所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失者，係指被害人若能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言（最高法院83年度台上字第827 號判決參照）；反面言之，倘損害之發生或擴大，均非被害人所能注意或干預者，即無該規定之適用甚明。查本件從兩造簽訂之系爭租賃契約以觀，被上訴人出租系爭房地與上訴人後，對於系爭房地將作何用途及能否作為護理之家使用等事項，均無干涉或過問之餘地，實難認被上訴人對於系爭房地將供作特定用途負有注意之義務，從而被上訴人既無法干預系爭房地出租後之用途，則事後該房地無法供作護理之家使用所生之損害，自非被上訴人所得干預或避免，此顯與與有過失問題無涉，上訴人抗辯應依民法第217 條規定減免給付租金數額，並無理由，不應准許。
4.針對台灣省建築師公會99年9 月8 日就系爭建物所作之鑑定報告書，表示意見如下：
⑴依鑑定報告書第19頁鑑定結果表之第二項問題：「系
爭建物之主結構是否為『力霸型鋼架』？如是，國內目前有無經過認證之工法，可將系爭建物改造為防火構造物？」之鑑定結果顯示：「系爭建物之主結構柱、樑、屋頂部份為『力霸型鋼架』構造物。國內目前有經過政府核可認証之工法（如鑑定說明），可將系爭建物改造為防火構造物。」而該項目之鑑定說明亦指出：「3.依政府頒布建築相關法令及經認證之新技術新工法新設備及新材料性能可參考改善為防火構造物。4.改善防火構造為1 小時防火時效，…目前鋼鐵造可依政府認可之防火材料，如防火漆、防火骨材披覆、綠建材、加灌鋼筋混凝土等光法改善。」此即表示，系爭建物得透過上開工法改善為防火構造物，以符合建築法規之規定。換言之，上訴人主張系爭建物構造為力霸型鋼架，國內尚無經過認證之工法可改造為防火構造物，無法變更作為護理之家使用云云，均非事實，故，上訴人自不得主張解除或終止契約。
⑵鑑定報告書第19頁鑑定結果表，第三項問題：「系爭
建物有無依據消防法規留設防火間隔（即俗稱之防火巷）？如無，依現行建築法規，是否得依現狀就系爭建物申請變更使用執照？」之鑑定結果顯示：「1.系爭建物依原使用執照圖示有依據法規留設寬150 公分防火間隔。2.依現行建築法規，若經政府核准改善（詳如鑑定說明）為防火構造物，得依法申請變更使用執照。」故，上訴人主張系爭建物與相鄰建物未留設防火間隔，所以無法辦理使用執照變更作為護理之家使用云云，亦與事實不符。
⑶另，系爭建物依鑑定分析表（鑑定報告書第18頁）項
目三針對標的物現況雖指出「二樓挑空部份已違建」情形，惟依據建築物使用類組及變更使用辦法第11條規定：「建築物申請變更使用時，其違章部分依違章建築處理相關規定，得另行處理。」並參附件17附圖（鑑定報告書第46頁）所示，該二樓挑空違建部分面積甚微，並非不可改善，且該違建部分完全不影響系爭建物北側所留設之150 公分防火間隔（鑑定報告書第45頁）。更況，上訴人自始即未對該細部違建部分加以爭執，且依兩造租賃契約第9 條規定，上訴人亦得於通知被上訴人經同意後加以改善，並無給付不能之情形。
⑷上訴人確實已占有使用系爭房地。又，鑑定報告第64
至67頁之建物現況照片，係上訴人嗣後故意任其荒蕪，用以掩飾其已占用系爭房地之事實。
⑸上訴人專門在經營護理之家，系爭房屋是否可作為「
護理之家」使用，在簽約前，應已知悉此事，假設其簽約時，尚不知情，但，被上訴人交付系爭房屋供其裝修後，至少其已知悉系爭房屋為「力霸型鋼架」，依証人侯長輝之証詞，只要塗上或噴上防火漆或釘上「矽酸鈣板」，即可達成防火功效，上訴人卻故意不為，就此而論，本件完全可歸於上訴人，根本無「情事變更原則」的適用。
乙、反訴部分按上訴人固主張其已給付被上訴人押租保證金60萬元，此為被上訴人所不爭執，惟本件依兩造所訂系爭契約之約定，被上訴人僅負有提供依契約所載之租賃標的，即「房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○○段350-12及353-2 全部及嘉義市福全里318 號2 層建物1 棟」之房地供上訴人使用，至於該房地是否供作護理之家使用，並不在兩造約定範圍，亦非契約之主給付義務，故本件並無客觀給付不能之情事，契約亦非自始無效等情，均已如前述。因此，上訴人主張因系爭租賃契約自始無效，被上訴人已喪失上述押租保證金60萬之受領保持力，並依不當得利規定請求被上訴人返還押租保證金云云，皆屬無據，不應准許。又，本件契約並無給付不能之問題，且上訴人未給付租金並中途違約，系爭60萬元的押租金是損害賠償之擔保，故上訴人不得要求返還。
三、兩造不爭執事項
1.兩造於96年10月1 日簽訂系爭租賃契約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房地，租期至110 年12月31日屆滿，租金之計算方式為：前3 個月為申請期免租金；97年1 月1 日至97年
3 月31日為整修期，租金減半，每月9 萬元，3 個月合計共
27 萬 元；97年4 月1 日起每月租金18萬元。
2.上訴人已給付被上訴人押租保證金60萬元。
3.上訴人於承租系爭房地後，迄未繳納任何租金。
四、本件之爭點
1.被上訴人有無義務提供可以供「作為護理之家使用」之房屋予上訴人？
2.被上訴人就系爭租賃契約有無給付不能之情事？系爭租賃契約是否有效？
3.被上訴人得否本於兩造租賃契約請求被告給付積欠租金中之部分租金135 萬元？
4.上訴人得否依民法不當得利之規定，向反訴被告請求返還押租保證金60萬元及自反訴起訴狀送達翌日起，按年息百分之5計算之利息？
五、本院得心證之理由茲就上開爭點論述如下：
㈠被上訴人有無義務提供可以供「作為護理之家使用」之房屋
予上訴人？按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明文規定。而解釋當事人之契約之真意，應以當事人立約當時之真意為準，即應探求過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院19年上字第28號、39年台上字第1053號判例意旨參照。上訴人係以經營護理之家為業，其向被上訴人租賃系爭建物，係供作護理之家使用此情，已為被上訴人於締結系爭建物租賃契約之時所明知此據被上訴人訴訟代理人於原審98年7 月2 日言詞辯論時當庭自承在卷（見原審卷第25頁）。再參以系爭建物租賃契約第2 條：「租賃期間經甲乙雙方洽訂為14年3 個月，即自民國96年10月1 日起至民國110 年12月31日止，96.10.1 至96.12.31為申請期，免租金，97.1.1至97.3.31 為整修期，租金共計27萬元正。」、第3 條：「租金每月月新台幣97.4.1至103.12.31 租金為18萬....。」、附註一：「乙方（上訴人）護理之家成立後得更正合約名稱，並至法院公證。」等約款內容，更可知悉，被上訴人於締約當時不只明知上訴人承租系爭建物是作為護理之家使用，被上訴人更鑑於系爭建物原先用途為保齡球館，上訴人欲在原址經營護理之家，依法須經主管機關嘉義市政府核准設立；且因上訴人所欲設立之護理之家樓地板面積在500 平方公尺以上，為建築物使用類組及變更使用辦法」第2 條所定之「F1」使用類組，需先依建築法有關規定辦理變更使用執照（以上參照原審卷第31至32頁所附嘉義市政府覆函；外放之台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定報告書卷第19頁），故而在租金約定前3 個月為「申請期」（免租金），第4 至6 個月為「裝修期」（租金減半）以為緩衝。參綜前述兩造締約當時之客觀事實，及相關約款設計，可以得知，被上訴人依系爭建物租賃契約及民法第423 條規定所應交付之租賃物，應係可供約定用途即可以「作為護理之家使用」之租賃物。被上訴人辯稱：契約對於系爭房地之用途及目的並未有任何說明，依兩造之約定，出租人即被上訴人所負之主給付義務僅係交付系爭房地與承租人即上訴人使用，至於系爭房地將作為護理之家或其他用途，雙方並無特別之約定或限制等語，為不足採。
㈡被上訴人就系爭租賃契約有無給付不能之情事？系爭租賃契
約是否有效？
1.本院依上訴人聲請，送請臺灣省建築師公會（嘉義縣市辦事處）鑑定下列事項：
⑴系爭建物如欲變更使用類組為「建築物使用類組及變更
使用辦法」第2 條所定之F1使用類組，依現行建築相關法規，是否應為防火構造？⑵系爭建物之主結構是否為「力霸型鋼架」？如是，國內
目前有無經過認證之工法，可將系爭建物改造為防火構造物？⑶系爭建物有無依據消防法規留設防火間隔（即俗稱之防
火巷）？如無，依現行建築法規，是否得依現狀就系爭建物申請變更使用執照？嗣據台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處以99年9 月15日台建師嘉（鑑）字第99072 號函檢具鑑定意見書，就上開鑑定事項說明鑑定結果如下：
⑴依據建築物使用類組使用項目，護理之家樓地板面積在
500 平方公尺以上使用類組為「F1」；「F1」使用類組二樓樓地板面積三百平方公尺以上應為防火構造建築物；系爭建築物主結構柱、梁、屋頂部分為鋼鐵造，非屬防火構造建築物。如欲變更使用類組為「F1」供醫療照護之場所，依政府現行建築相關法規規定，應檢討如何改善為防火構造之建築物，並據以申請變更使用執照。
⑵系爭建物之主結構柱、梁、屋頂部分為鋼鐵造俗稱「力
霸式鋼架」（REBAR FRAME ），該等鋼鐵造構架屬非防火構造建築物，國內目前有經過政府核可認證之工法（如防火漆、防火骨材披覆、綠建材、加灌鋼筋混凝土等），可將系爭建物改善為1 小時防火時效之防火構造物，而政府公告指定建築新技術新工法新設備及新材料性能試驗機構：財團法人台灣建築中心、財團法人成大研究發展基金會、國防部軍備局中山科學研究院等機構。
⑶系爭建物依原使用執照圖示有依據法規留設寬150 公分
防火間隔，依現行建築法規，若提出申請經政府核准改善為防火構造建築物，並符合現行建築相關法規之要求（含結構之安全、消防設備之送審合格及違建之配合改善等）得依法申請變更使用執照。
（以上參見外放鑑定意見書卷第19頁）。
2.本件上訴人對於前開鑑定意見書提出疑義（詳下述），聲請本院命鑑定機關為補充說明，本院乃依民事訴訟法第34
0 條第1 項規定，請參與鑑定之侯長輝建築師到庭說明。茲敘述如下：
上訴人對於前揭鑑定意見所提疑義
⑴系爭建物之柱構造、梁構造、屋頂構造均係LS角鋼鐵
件焊接組裝，依原鑑定書第38至40頁所示公告內容，「財團法人台灣省建築中心」、「財團法人成大研究發展基金會」、「國防部軍備局中山科學研究院」等之性能規格評定項目或試驗項目，均未包括LS角鋼鐵件焊接組裝之構造。據上，鑑定結果為何認定國內目前有經過政府認證之工法，可將系爭建物改造為防火構造物？⑵內政部指定建築新技術、新工法、新設備及新材料性
能規格評定專業機構時，會一併發給「內政部建築新技術、新工法、新設備及新材料認可通知書」，於其中詳細說明「主要之材料或構件」、「主要用途及性能」及「認可使用內容」以及施工方法。上開鑑定報告書僅提出內政部指定公告，未一併提出相應之「認可通知書」，難以判斷系爭建物之「力霸型鋼架」結構，能否改造為防火結構物，請鑑定機關補充說明？⑶又，「財團法人台灣省建築中心」、「財團法人成大
研究發展基金會」、「國防部軍備局中山科學研究院」等機構之指定公告生效日期均在兩造租賃契約簽定日即96年10月1 日之後，請惠予說明，在前揭簽約當時，是否有經過認證之工法可將系爭建物改造為防火構造物？⑷如將系爭建物改造為防火構造物，是否會損害原有建
築結構？因而發之建築結構改變是否為不可逆之改變？⑸前開鑑定報告書第18頁僅指出「西側牆壁緊接地界線
建築」，然就西側部分有無依法留設防火間隔，並未說明，請補充說明？鑑定證人侯長輝補充說明內容如下：
⑴上訴人疑義第一項部分：
ＬＳ角鋼其中ＬＳ的原文為「angle stell」中文就是角鋼，為怕混淆通常就以ＬＳ角鋼來表示，ＬＳ角鋼本來就不是防火構造，防火構造鋼骨部分就是指Ｈ型鋼或稱Ｉ型鋼另加政府認可之防火骨材披覆。我們鑑定報告第19頁鑑定項目第二項的鑑定說明第四點所提之目前鋼鐵造可依該點所示工法改善，其中如防火漆等等工法係屬列舉性質，要將該非防火構造改善為可防火1 小時時效之防火構造已詳述於鑑定報告第28頁所載第三章建築物之防火第73條項下內容，在鑑定說明中所提之鋼鐵也包括ＬＳ角鋼。鑑定報告書第19頁鑑定項目第二項鑑定說明第四點就有提到，例如防火漆、防火骨材披覆、綠建材、加灌鋼筋混凝土等就是第73條規定之工法的其他部分，因為科技日新月異，工法也會與時俱進。
⑵上訴人疑義第二項部分：
如鑑定報告書第19頁鑑定項目第二項鑑定結果、鑑定說明第一、二、三點乃在說明系爭建物現況係屬非防火構造物，第四、五點乃在說明如何將之改善為防火構造物，上訴人所提認可通知書係對建築物防火外牆，與本件系爭建築物鑑定標的為其主結構柱、梁、屋頂部分為俗稱「力霸式鋼架」之鋼鐵造可否改造為防火構造物無關，鑑定報告書第28頁內容第三章建築物之防火第73條所載內容之工法一定要經過試驗通過，政府才會把它列入「建築技術規則」這部書，鑑定書第28頁的條文內容是從這部書拷貝出來給法院的。
⑶上訴人疑義第三項部分：
鑑定報告書第28頁拷貝的條文內容，是出自「建築技術規則」這部書，雖相關條文歷年來有所修訂，但本條文（73條）是從71年6 月15日經以內政部台內營字第91123 號令修正公布施行至今。依鑑定報告第28頁所列第73條規定均是提到鋼骨造，而系爭建物是鋼鐵造，是否可以適用這條規定的問題，系爭建物為鋼鐵造，這就回到第73條有關牆壁、樑、柱、樓地板等各該項所列其他的規定的規範範圍。
⑷上訴人疑義第四項部分：
這在鑑定報告書第19頁鑑定項目第二項鑑定說明第四點有說明，防火漆是塗或噴上去；防火骨材披覆是指石綿類等；綠建材是指矽酸鈣板等；加灌鋼筋混凝土。其中防火漆應該沒有人會想要把它刮除，就像噴油漆來防銹會有人想把它刮掉嗎。石綿類的防火披覆用高壓噴就可以把它刮除。矽酸鈣板最容易回復，它是釘上去的，拆下來就好了。加灌鋼筋混凝土就是不可逆，因為要把它敲下來不可能。將非防火構造物之系爭建物施工改善為防火構造物，相對於該建物原始構造的安全性會否造成影響，要請專業建築師來評估。
⑸上訴人疑義第五項部分：
這點在鑑定報告第18頁及第19頁鑑定項目第三項標的物現況欄、鑑定分析、鑑定說明及鑑定結果等已經說明，系爭建物北側依使用執照已經留設1.5 公尺的防火間隔，西側緊鄰地界線建築其柱牆為ＲＣ（鋼筋混凝土）加強磚造本身已經是1 個小時的防火構造，西側緊鄰地界線建築此點，並不會影響它已經依法留設防火間隔這個事實，但要補充說明的是，系爭建物要能夠順利變更使用執照為供F1護理中心使用，還必須要提出申請經政府准予改善為防火構造建築物，並符合現行建築相關法規之要求（含結構之安全、消防設備之送審合格及違建之配合改善等）。違建部分在鑑定報告書的第35至37頁也附上相關的規定及違章建築處理辦法。違章部分是另行處理。
3.經本院依職權向內政部營建署函詢，於系爭租賃契約始期即96年10月1 日當時，對於主結構之柱、梁、屋頂等構造部分為LS角鋼構造物之建物，將之改造為防火構造物此項，「財團法人台灣建築中心」、「財團法人成大研究發展基金會」等機構，是否已獲公告指定為「建築新技術新工法新設備及新材料性能規格評定專業機構」，據該機關以99年12月15日營署建管字第0990084547號覆知，「財團法人台灣建築中心」（原名稱為「財團法人中華建築中心」）係由內政部分別以94年11月16日台內營字第0940086982號、97年12月25日內授營建管字第0970810360號公告指定為建築新技術新工法新設備及新材料性能規格評定專業機構，指定有效期限分別為94年11月1 日起至97年10月31日止、自97年12月23日起至100 年12月22日止。「財團法人成大研究發展基金會」則係由內政部分別以94年11月11日台內營字第0940086992號、97年12月24日台內營字第0970810359號公告指定為建築新技術新工法新設備及新材料性能規格評定專業機構，指定有效期限分別為94年11月1 日起至97年10月31日止、自97年12月23日起至100 年12月22日止（參見本院卷第131 至136 頁）。
4.綜上所述，系爭建物雖因其主結構柱、梁、屋頂均係LS角鋼鐵件焊接組裝，非屬防火構造建築物，但依系爭租賃契約締結時，國內確實存有經內政部公告指定之「建築新技術新工法新設備及新材料性能規格評定專業機構」，藉由「防火漆、防火骨材披覆、綠建材、加灌鋼筋混凝土等政府核可之工法，將之改造為防火構造物。從而，被上訴人依租賃契約所負之給付義務，即交付合於約定使用（可以供作護理中心使用）之建物與上訴人，並非無法將系爭租賃物改造為防火構造物，故無自始不能之情事，上訴人主張系爭租賃契約有自始給付不能之事由，應屬無效云云，為不可採。
㈢被上訴人得否本於兩造租賃契約請求被告給付積欠租金中之
部分租金135 萬元？
1.上訴人雖復辯稱：系爭建物因主結構及防火間隔問題，已經無法變更使用執照符合建築法規之規定，客觀上已經無法作為護理之家使用，應認系爭租賃標的物已經完全無法達成原本租賃目的，且該事由不可歸責於上訴人，上訴人主張類推適用民法第435 條第2 項規定，依法終止契約，並以97年1 月24日之函文為終止契約之意思表示。按，民法第435 條係規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」但查，系爭建物於96年10月1 日當時，國內即已存有經政府認證之工法可將之改造為防火構造物，有如前述。姑且不論上訴人所指前開函文其法律性質得否認係「終止系爭租賃契約」意思表示之通知，其所為前開辯解既與客觀事證悖離，依法並無終止系爭租賃契約之權利，所稱契約早於97年1 月24日終止，再無支付租金義務云云，顯不可採，至屬灼然。
2.上訴人雖又主張：契約成立後，上訴人迄未占有、使用租賃物云云。惟上訴人是否占有系爭房地乙節，已據其訴訟代理人於原審明確陳稱：「系爭建物內部並無任何家具或任何物品，外面僅有鐵捲門遮蔽，我們當時就推開鐵捲門自己進去....。」（見原審卷第106 頁），且由原審向嘉義市政府所調取之上訴人申請設立護理之家相關資料觀之，上訴人就系爭房地之建築面積、樓層設計、樓層平面圖、工程進行及完工日期等細節，均已有詳細且具體之規劃，實難認上訴人在未占有系爭房地之情形下，能如此自由出入系爭房地進行評估及規劃；又依系爭租賃契約約定，被上訴人將系爭建物出租上訴人，除前述6 個月「免收租金期」、「減半收取租金期」之外，自97年4 月1 日起至
103 年12月31日為止，被上訴人每月依約可得收取之租金為18萬元，觀諸本件鑑定機關於99年7 月8 日初堪、99年8 月4 日第一次會勘所拍攝之系爭建物現況相片可知，系爭建物至今未有兩造以外之第三人使用（見外放鑑定意見書第64至76頁所附現況相片），而上訴人承租系爭房地後，迄未繳交租金予被上訴人此情為兩造所不爭執，被上訴人倘非基於系爭房地已經依約交付予上訴人使用，何以甘冒每月十幾萬元之租金損失，任其荒廢，迄未再將系爭房地出租他人以賺取租金收益？是上訴人抗辯未占有系爭房地云云，實難採信；況依上訴人於97年1 月24日委請律師發函之文件內容，函文中僅要求被上訴人改善系爭房地防火結構問題，惟並未提及被上訴人未依約交付系爭房地，此有律師事務所函文1份可參（見原審卷第35頁正反面），俱足認上訴人在兩造訂立系爭租賃契約後，確實已受領系爭房地之交付並實施占有甚明，是上訴人此部分所辯，亦無足採。
3.上訴人雖自本件被上訴人起訴以來，一再主張系爭建物屬於「力霸型」鋼架樑柱，國內尚無認證通過之工法，可以針對此種鋼架進行防火披覆，以致無法申請變更使用執照等情，惟上訴人代理人於本院亦自承：當初上訴人請顧問公司先行評估，評估結果是無法改成防火構造物，所以未曾向建管單位提出變更使用執照之申請；上訴人沒有顧問公司出具之評估報告，也沒有任何書面資料，只有上訴人公司內部的會議，97年1 月24日發的律師函，是將上開評估結果告知被上訴人，目的是希望透過補強的方式，來妥善解決問題等語（見本院卷第53至54頁）。據上可知，上訴人就系爭建物是否可以改造為防火構造物此節，從未委請任何專業機構對之進行審慎、周密之評估判斷，更遑論應循何種已經政府認證之工法加以改造為防火構造物。參以系爭租賃契約第2 條約款規定內容，兩造締約時已經考量系爭租賃物要變更使用執照、申請核准設立護理之家需要經過相當期間以利完成相關之行政流程，並進行應為之改造裝修，故出租人即被上訴人乃依該條約定給予承租人即上訴人3 個月免租金、再3 個月減半收取租金之優惠。亦即，對系爭間物加以整修、改造，俾利符合使用執照變更之相關法令規定，以達設立護理之家之租賃目的，乃上訴人所應為者，並非被上訴人應負之義務。上訴人在發前述律師函予被上訴人之後，竟因被上訴人未予回應，未再進行任何積極處理，任憑租賃契約效力持續，直至被上訴人98年6 月15日起訴請求給付租金後，始提出給付自始不能、依法終止租約等抗辯，可謂造成上訴人從未依約使用租賃物，卻需依約支付租金給被上訴人之窘況，完全出於上訴人對於維護自己權利之懈怠，難謂被上訴人有何過失可言，故上訴人主張依民法第217 條規定，請求准予減免上訴人給付之金額，亦屬無據。
4.上訴人雖又主張系爭建物無法作為護理之家使用，純係建物老舊所致，此種情形非兩造締約當時所能預料，請求依民法第227 之2 情事變更原則酌減、變更上訴人之租金給付義務云云。但，系爭租賃物前身為保齡球館，本為上訴人於締約時所已知悉（見原審卷第39頁），上訴人又未能提出任何事證以證明，在締約之後租賃物現況有發生足令護理之家使用執照變更、申請設立核准延滯之事後改變。
故上訴人此項主張，於法不合，亦不足取。
㈣上訴人得否依民法不當得利之規定，向反訴被告請求返還押
租保證金60萬元及自反訴起訴狀送達翌日起，按年息百分之
5 計算之利息？經查，上訴人於原審依反訴主張其已給付被上訴人押租保證金60萬元，固為兩造所不爭執，惟同前所述，本件並無自始客觀給付不能，亦無上訴人得依法終止租賃契約之事由存在；雖被上訴人於原審以起訴狀表明，將以起訴狀繕本之送達作為終止契約之通知，但兩造租賃契約於98年6 月19日上訴人終止契約之意思表示送達前，仍屬存續。因此，上訴人藉反訴主張因系爭租賃契約自始無效，反訴被告已喪失上述押租保證金60萬之受領保持力，並依不當得利規定請求被上訴人即反訴被告返還押租保證金云云，自無所據，不應准許。
六、綜上所述，本訴部分：被上訴人依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付雙方訂約後自97年1 月1 日起至98年5 月31日止積欠之租金，且僅請求上訴人積欠租金中之部分租金
135 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計付之利息，為有理由，應予准許。反訴部分：反訴原告即上訴人依不當得利之法律關係，請求反訴被告即被上訴人給付60萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，雖其判決理由與本院認定不同，但結果並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 1 月 21 日
民事第二庭審判長法 官 曾文欣
法 官 黃仁勇法 官 陳思睿以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 21 日
書記官 張富喆