臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度簡上字第48號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 黃銘煌律師複 代理人 丁○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國99年3 月11日本院嘉義簡易庭98年度嘉簡字第437 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費新台幣參仟壹佰伍拾元用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠、上訴人自民國90年5 月10日起將其所有嘉義市○○路○段○○○ 號土地（下稱系爭土地），出租予被上訴人興建房屋作為營業店面使用，租賃期間7 年，自90年5 月10日起至97年
5 月10 日 止（下稱「第1 份租賃契約」），約定每月租金為新臺幣（下同）65,000元（租金自第2 年起每年增加百分之4 ），上述租賃期間屆滿後，因被上訴人搬遷店面需要相當時間，故被上訴人自97年5 月10日起每月給付租金82,246元，並與上訴人協商延展租期至97年7 月10日止（下稱「第
2 份租賃契約」，因契約載明「期滿加租以1 個月以內為限」，故被上訴人以上開租金承租至97年8 月10日）。其後兩造再次協議，由被上訴人自97年8 月10日起每月給付租金164,492 元，並與上訴人協商延展租期至98年1 月10日止（下稱「第3 份租賃契約」）。被上訴人已於98年1 月9 日午夜12時前即遷空搬離，並由上訴人占有被上訴人興建之系爭房屋。被上訴人並無積欠上訴人租金，且依第2 份租賃契約第5 條規定，上訴人即應返回被上訴人交付之20萬元押租保證金，被上訴人多次催討，上訴人均置之不理，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。
㈡、對上訴人抗辯所為陳述：
１、依第1 份租賃契約第1 、21、22條約定觀之，兩造之真意實為「租地建屋」契約，亦即上訴人同意被上訴人於系爭土地上搭建房屋，至於兩造約定租期屆滿後將系爭房屋以現況贈予上訴人，依上述第22條租約約定僅包括「改建和增加的房屋」，未約定屋內物品、生財器具等均在贈與範圍，被上訴人僅需將系爭房屋遷空，保持系爭房屋整體結構即上有屋瓦、週有門壁、堪以遮風避雨已足，並以該房屋遷空後之現狀點交上訴人佔有，其義務即已終了，該建物內之動產設備等仍屬被上訴人所有，被上訴人非不得取走，且被上訴人並未故意損壞系爭房屋。
２、依第1 份租賃契約第6 條及第9 條，約定「乙方於租期屆滿時，…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…絕無異議。」、「店/ 房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店/ 房屋時自應負責回復原狀。」，與兩造「租地建屋」之真意不符，應排除適用。
３、上訴人要求其回復原狀，應由上訴人負舉責任，證明被上訴人回復原狀義務之基準時點、基準時點前爭房屋之原狀、系爭房屋毀損係由被上訴人蓄意造成，或係在被上訴人應負回復原狀義務時點以後所造成等事實。
㈢、並於原審聲明：1 、上訴人應給付被上訴人20萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；2 、願供擔保，請准宣告假執行等語。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。
二、上訴人則抗辯以：
㈠、被上訴人承租之標的物應包含系爭土地及建物，而非被上訴人所指僅為租地建屋契約。被上訴人於承租系爭土地後即將系爭土地上原有大部分之廠房拆除，僅留舊建築之鋼柱繼續使用，並於系爭土地上興建2 層建物作為婚紗館營業之用，兩造於第1 份租賃契約書第22條中約定，被上訴人於承租後所興建之2 層建物，於97年5 月11日租約期滿時所有權即歸屬出租人即上訴人所有。兩造簽立第2 、3 份租賃契約，並約定被上訴人在使用期間內（即98年1 月10日前）應善加維護系爭房屋，不得任意毀損，且系爭房屋之成分或系爭房屋之從物，依照民法之規定，亦應一併歸屬系爭房屋之所有人即上訴人所有。
㈡、惟被上訴人於租期屆滿搬遷之際，即破壞系爭房屋，取走相關設備，造成上訴人受有：①中古冷氣主機和抽水機裝配材料部分362,000 元之損害、②因系爭房屋興建時排水設計失當，造成系爭房屋室內漏水、天花板毀損及地板積水，就屋頂漏水更換烤漆板及改造工程需費293,560 元之損害、③1樓配電室遭破壞、管線毀損凌亂不堪，上訴人無法正常使用，室內照明設備換新線和開關工程費150,000 元、④天花板修補裝潢和油漆的工程費77,990元、⑤衛生設備和電力未復電，致上訴人受有390,000 元之損害、⑥房間門、壁櫥、新娘換衣室造新修工程費380,000 元。
㈢、上開設備均為系爭房屋之成份或從物，於第1 份租賃契約屆至後已一併移轉上訴人所有，被上訴人破壞系爭房屋，取走相關設備，致上訴人受有上開損害，被上訴人應依租賃契約第11條約定：「…因乙方之過失致店/ 房屋毀損，應負損害賠償之責。…」負債務不履行損害賠償責任。是上訴人所受上開損害應與被上訴人請求之押租保證金相互抵銷，抵銷後，上訴人已不負返還押租保證金之義務。
㈣、並聲明：1 、原判決廢棄。2 、請求駁回被上訴人在第一審之訴。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人自90年5 月10日起將其所有系爭土地，出租予被上訴人興建房屋作為營業店面使用，租賃期間7 年，自90年5 月
10 日 起至97年5 月10日止，約定每月租金為65,000元（租金自第2 年起每年增加百分之4 ）；因被上訴人搬遷店面需要相當時間，故兩造於97年5 月10日簽立第2 份租賃契約，約定租期至97年8 月10日止，每月租金為82,246元；其後兩造再次協議於97年8 月10日簽立第3 份租賃契約，約定租期至98年1 月10日，每月租金為164,492 元。
㈡、兩造於90年5 月10日簽訂第1 份租賃契約時，被上訴人依約交付20萬元押租保證金予上訴人，其後簽立之第2 、3 份租賃契約均沿用上開交付之押租保證金。
㈢、系爭土地上原有上訴人所有之舊廠房，因不敷被上訴人使用，被上訴人遂經上訴人同意後，拆除原有廠房，並興建系爭房屋，於租賃期間內由被上訴人經營婚紗會館使用。
㈣、被上訴人已於98年1 月10日前遷離系爭房屋。系爭房屋現由上訴人出租第三人經營火鍋店。
四、得心證之理由：本件被上訴人主張兩造之租賃契約為租地建屋契約，系爭房屋於98年1 月9 日午夜12時第3 份租賃契約租期屆滿後始贈與被上訴人，而贈與標的亦僅限於房屋基本結構，並未包括屋內之動產設備等物，被上訴人已依約交還房屋，請求上訴人返還押租保證金等情；為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠、上訴人何時取得系爭未辦保存登記房屋之事實上處分權？（按系爭房屋為未辦保存登記之違章建築，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但仍得讓與事實上處分權）㈡、被告抵銷或抵充之抗辯，是否有理由？㈢、上訴人得否以被上訴人未依第3 份租賃契約第20條約定，將系爭房屋電力回復厝主為由，而拒絕返還押租保證金？經查：
㈠、上訴人已於第1 份租賃契約租期屆滿時取得系爭房屋之事實上處分權，故兩造第2 、3 份租賃契約之標的包括系爭土地及房屋，理由說明如下：
１、按「就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人」，最高法院74年度台上字第1317號裁判意旨參照。系爭房屋未辦理保存登記，自無從辦理書面登記以移轉所有權，僅得讓與事實上之處分權，合先敘明。
２、查兩造第1 份租賃契約第1 條約定「甲方（即上訴人）店/房屋所在地及使用範圍為嘉義市○○路○段○○○ 號土地大概壹佰玖拾坪左右」、第21條約定「租約期間不得變賣，甲方如違約，應賠償乙方房屋建造房子費用」、第22條約定「改建和增建的房屋租約期滿歸甲方所有，乙方（即被上訴人）無異議」等語；又兩造對於系爭土地上上訴人原有之舊廠房已拆除，由被上訴人於簽立第1 份租約後，興建系爭房屋乙節，並不爭執。足認被上訴人第1 份租賃契約向上訴人承租之範圍應僅限於土地而已，系爭房屋則為被上訴人所興建，兩造方會約定上訴人如違約應賠償被上訴人興建房屋之費用，及約定改建和增建的房屋租約期滿歸上訴人所有。
３、再依上開租約第22條載明「改建和增建的房屋租約期滿歸甲方所有」，再參照兩造簽訂之第2 、3 份租賃契約第1 條約定「甲方店/ 房屋所在地及使用範圍嘉義市○○路○段○○○號土地『連房屋』現址」等情可知，上訴人於第1 份租賃契約租約期滿即97年5 月10日，便已取得系爭房屋之所有權，兩造方會在第2 、3 份租約將系爭房屋列入租賃之範圍。
是被上訴人主張系爭房屋自98年1 月10日即第3 份租賃契約租期屆滿，始移轉所有權與上訴人，故無回復系爭房屋原狀之問題云云，顯然無據。
㈡、被上訴人未有債務不履行情事，上訴人不得主張抵銷或抵充押租保證金，理由說明如下：
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1 項定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。
２、兩造第1 份租賃契約中，被上訴人承租之範圍僅限於土地部分乙節，已如前述；故該租約第6 條及第9 條，約定「乙方於租期屆滿時，…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…絕無異議。」、「店/ 房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店/ 房屋時自應負責回復原狀。」云云，與兩造「租地建屋」之情形不符。蓋上訴人自始未曾將房屋出租予被上訴人，被上訴人當無將房屋回復原狀之義務，或謂由被上訴人將其興建之系爭房屋拆除，回復租賃土地之原狀，則與租約第22條之約定不符。是上開契約條文，應係制式租約所列，未經兩造刪除，因與系爭租約為租地建物、租期屆滿由出租人取得建物所有權之情形不符，應排除適用。
３、又查上開租約第22條約定「改建和增加的房屋，租約期滿歸甲方所有，乙方無異議」等語，並未提及屋內裝潢、設備用品一併移轉上訴人所有，被上訴人亦主張僅願意贈與系爭房屋基本結構。則自契約文義而言，系爭房屋歸屬上訴人所有之範圍，應僅限於房屋之主體結構而已。如當初兩造約定之範圍包括屋內設備、裝潢，例如輕鋼架、門板、冷氣等物，自應為更明確之約定，否則被上訴人不僅需每月繳納租金，尚且應將系爭房屋內有價值之物交付上訴人，更可能造成日後上訴人將系爭房屋出租他人經營「婚紗會館」或自己經營「婚紗會館」，而產生與被上訴人間同業競爭之情形，對被上訴人而言，甚為不利。故被上訴人主張依租賃契約第22條之約定，僅需移轉系爭房屋主體結構，即上有屋瓦、週有門壁、足以遮風避雨即可乙節，應堪採信。
４、關於上訴人主張被上訴人拆除系爭房屋內之小便斗、燈具、冷氣主機、衣櫥等物，及造成房屋屋頂漏水，應負賠償責任部份：
⑴、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，民法第811 條定有明文。又動產與他人之不動產相結合，須已成為不動產之重要成分，即非經毀損或變更其物之性質，不能分離，且以非暫時性為必要，始可因附合而由不動產所有人取得動產所有權；民法第811 條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要。…前開各項固定設備、電器照明設備、及空調系統，倘不經毀損即輕易可與系爭房屋分離，而不失其獨立性，又於其經濟價值及使用效能不生影響者，自無因附合而成為系爭房屋之重要成分可言。（最高法院88年度台上字第1526號、87年度台上字第722 號判決參照）
⑵、本件上訴人抗辯系爭房屋內之小便斗、燈具、冷氣主機、衣
櫥等設備均屬系爭房屋之成分，依第1 份租賃契約第22條約定應歸屬上訴人所有云云。惟查，小便斗、燈具、冷氣主機雖均係附著不動產之上，然皆不經毀損或變更其物之性質，即可輕易與系爭房屋分離，揆諸上開判決意旨，尚不能認為係不動產之成分。至於衣櫥，自始即未附著於不動產上，其非不動產之成分，至為灼然。故系爭房屋內之小便斗、燈具、衣櫥、冷氣主機既非系爭房屋之成分，乃獨立之動產，且屬被上訴人所有，被上訴人當得自系爭房屋上拆除。
⑶、又系爭房屋為被上訴人所改建，經過多年使用，依上訴人所
主張之事實觀之，系爭房屋本即存在屋頂漏水狀況，乃系爭房屋之固有瑕疵，被上訴人依房屋現狀交付，並未違約，上訴人不得要求被上訴人修補或給付修補之費用。
⑷、上訴人另抗辯室內線路換新、更換開關、天花板修補、裝潢
、油漆等，因被上訴人破壞而受有損害云云；被上訴人則主張是依建物現狀交付，有些部分本來就已損壞，門板在很早之前就已拆除、天花板因為是輕鋼架所以在拆冷氣時有移動、現場電線是監視錄影視訊及電話線等語。查，被上訴人依約僅負有將系爭房屋主體結構部份歸屬上訴人取得之義務，已如前述。上訴人又無法舉證系爭房屋於第1 份租賃契約租期屆滿時之原狀為何，被上訴人有何故意或過失破壞裝潢之情形，而應負賠償責任。且上訴人目前將系爭房屋出租他人經營火鍋店使用，所需裝潢設備、電路配置等，與被上訴人經營婚紗店必然不同，原有之輕鋼架天花板更已全部拆除，隔間情形與被上訴人當初交付占有時有別乙節，有被上訴人提出之現場照片可參，故難認上訴人因此受有損害，上訴人此部分抵銷之抗辯，尚乏依據。
５、綜上，被上訴人未有何債務不履行之情事，上訴人對其不得請求損害賠償，故被上訴人既未對上訴人負有債務，揆諸上開法條規定，上訴人尚不得抗辯系爭押租保證金應抵銷或抵充，拒絕返還之。
㈢、上訴人不得以第3 份租賃契約第20條約定，被上訴人未主動將電力回復厝主即上訴人為由，拒絕返還押租保證金：
１、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。又所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯；此外，押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264 條規定主張同時履行抗辯。（最高法院78年度台上字第1645號、95年度台上字第1489號判決參照）
２、本件上訴人以被上訴人尚未變更用電戶名，拒絕返還押租金。經查，被上訴人變更用電戶名之義務，雖係本於租賃契約而生，然押租金之返還義務係與租賃物之返還義務具有牽連性，押租金之返還義務與變更用電名義兩者間則無互為對待給付之關係，在經濟上復不具有關連之同一關係，揆諸上開判決意旨，尚不得類推適用民法第264 條規定，主張同時履行抗辯權。
３、此外，上訴人抗辯因用電戶名義未更換，致其無法復電，因而受有損害一節，僅據其提出自行製作之賠償明細表，並未有任何證據可資證明。況且上訴人嗣後已將系爭房屋另行出租他人，亦未見有何不能使用電力之情形，自不能認上訴人因此受有損害。是以，本件上訴人此部分抗辯，亦非有據。
五、綜上所述，被上訴人既無何債務不履行之情事，上訴人主張抵銷或抵充，拒絕返還20萬元押租金，即無所據。被上訴人依租賃契約第5 條約定，請求上訴人返還押租保證金20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即98年4 月10日）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、末按，法院為終局判決時應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文，本件第二審訴訟費用為：裁判費3,150 元，應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 第1 項、第78條及第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃茂宏
法 官 陳端宜法 官 洪嘉蘭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 陳見明