臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第231號原 告 乙○○
丙○○己○○上列三人共同訴訟代理人 何永福律師複 代理人 陳中為律師
庚○○ 住嘉義市○○路○○號3樓之1被 告 甲○○ 住嘉義市○○街○○○巷○號
戊○○ 住嘉義市○○路○段○○○號丁○○ 住嘉義縣○○鄉○○路○○○巷○○號上列三人共同訴訟代理人 林德昇律師
謝耿銘律師被 告 辛○○ 住嘉義市○○路○○○號之1十一樓4上列當事人間請求損害賠償事件，於民國99年8 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 與 理 由
一、原告起訴主張：
㈠、原告所有坐落於嘉義市○○段○○○○號、1733號、1734號、1735號及1736號土地上之房屋（門牌號碼為：嘉義市○○路○○○ 號），於民國94年2 月25日起至99年2 月24日止，出租予被告甲○○，兩造並於租賃契約書第6 條約定：「乙方（即被告）對租賃物如欲改建或修建時，應事先徵得甲方（即原告）同意，且應以甲方名義作為起造人向主管機關提出申請，乙方所改建或重建之建物或地上物，其所有權仍歸屬甲方。」被告甲○○於承租上揭土地後，經原告同意，在上述土地上改建房屋，除原有房屋及留下車道外，全部蓋滿上述土地，依上開約定，被告甲○○所建之房屋即為原告所有，然被告甲○○卻於租賃期即將屆滿前之99年1 月底，僱工拆除其所增建而依約已屬原告所有之房屋，被告甲○○之侵權行為已造成原告損失新台幣（下同）200 萬元。
㈡、原告是否有同意被告就系爭建物加以改建：表示同意其改建。否則以系爭契約之約定租賃期間達5 年之久，依民間常情與社會通念判斷，豈有可能在毫無知會出租人即屋主之情況下即進行大幅度之改建？又原告在租賃期間內均未表示反對，亦顯示原告同意其改建行為。
㈢、被告改建原建築物、擴增面積後之系爭建物（包括已拆除之部分），其所有權是否歸屬於原告所有：
⒈依據系爭租賃契約第6 條之規定，被告所改建或重建之建物
或地上物，其所有權仍歸屬於原告所有。被告雖抗辯其對於承租之租賃物僅為增建，而非改建或修建，然「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條著有明文，自不得以辭害意。查系爭契約第6 條之規定，前後使用「改建或修建」、「改建或重建」等文字，並不完全一致，顯見兩造於締約時並無意限縮其文義，應可認只要是有改變、增修或重新建造等變動原有建物之情況者，均為本條文義所涵蓋，否則豈足以保障出租人即原告之所有權？且觀系爭契約既為「房屋租賃契約」，其中亦無其他有關「承租人建築房屋」之約定，自應認兩造係以第6 條做為原則性、概括性之規定，而不容許被告事後另行曲解文義、規避契約條款之適用。
⒉查系爭建物經被告改建後，包括原有部分從1層樓變更為2層
樓、地面部分面積更從原有之356.74平方公尺擴大為2110.6
9 平方公尺，已明顯改變原有建物之狀態，自難謂無改建情事。被告抗辯僅有增建而非改建或修建，尚無足採。
⒊且依系爭租賃契約第1 條有關「租賃標的」之規定，既指明
為：「甲方（即原告）所有座落於嘉義市○○段○○○○號、同段1733號、同段1734號、同段1735號、同段1736號土地上之房屋（門牌號碼為：嘉義市○○路○○○ 號）」，而經被告改建後之系爭房屋，均仍位於上開相同土地上，門牌號碼亦均相同，自屬同一租賃標的，而為原告所有。
㈣、被告拆除系爭建物之行為，是否構成民法第184條第1項前段之侵權行為：依複丈成果圖所示，包括原保存登記部分中「向1736地號土地突出之部分」以及被告所擴建之「D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分」，均遭被告所拆除，此有複丈成果圖可稽。故被告拆除系爭建物之行為，致生有毀損滅失情事，使原告就系爭建物之所有權遭受侵害，自構成民法第184條第1 項前段，而應負侵權行為損害賠償責任。
㈤、被告拆除改建後之系爭建物行為，是否違反系爭租賃契約第6條、第9條之約定，而構成債務不履行：兩造既早已於租賃契約中約定由被告改建或重建之建物，所有權仍歸屬於原告，則被告自負有移轉系爭建物所有權或事實上處分權予原告之義務。今被告竟自行拆除系爭建物，同時違反系爭契約第6條、第9條之約定，侵害原告取得系爭建物所有權歸屬之權利，且係故意致房屋有毀損滅失情事，自應負債務不履行之損害賠償責任。
㈥、原告所受損害之計算依據為何：⒈依民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或
契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（48年台上字第1934號判例參照）。又關於損害賠償之方法，民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」同條第3 項：「第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」查本件因被告違反系爭契約第6條、第9條規定，擅自拆除改建後之系爭建物，造成原告依據契約約定或民法之附合法律關係就系爭建物享有所有權之權能受有損害，自得向被告請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
⒉就本件回復原狀之必要費用計算，應以系爭建物改建所支出
之成本費用做為認定原告所受損害之基準。故請求鈞院向「財政部台灣省南區國稅局」函查「京華城傢具行」近五年（94年至98年）之營利事業所得稅申報資料。以證明被告出資改建系爭建物之成本費用具體數額。
⒊另依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損
害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」故假設本件原告所受損害之具體數額有不能證明之情形，仍可由鈞院審酌一切情況，依所得心證酌定其數額。
㈦、對複丈成果圖之意見：⒈依據嘉義市地政事務所繪製之99年7月9日系爭土地複丈成果
圖所示，系爭土地上磚造地基所圍之部份（D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分）乃原先被告所改建、擴建之位置，今均遭拆除而僅存殘留之磚造地基，此顯見被告等確實有侵害原告就系爭建物之所有權。
⒉另就複丈成果圖上虛線部分（即原有建物保存登記部分），
與現存建物之位置、面積相較，顯示其中原有保存登記部份位於1736地號土地上之突出部份（即面向忠孝路之門口部分）亦遭拆除。故被告辯稱未拆到原有房屋云云，並不實在。
㈧、並聲明：⒈被告應連帶給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告甲○○、戊○○及丁○○則以：
㈠、依租賃契約第6 條：「乙方對租賃物如欲改建或修建時，應事先徵得甲方同意，且應以甲方名義作為起造人向主管機關提出申請，乙方所改建或修建之建物或地上物，其所有權仍歸屬甲方」。依此一條文約定，必須符合下列要件，建物才歸原告所有。⒈被告對於租賃物為改建或修建。⒉改建或修建應徵得原告同意，且以原告名義作為起造人，向主管機關提出申請。⒊以原告為起造人名義向主管機關提出申請，獲准取得建造執照後興建之建物。查：⒈被告對於承租之租賃物僅為增建，未為改建或修建。⒉被告之增建行為並未以原告名義作為起造人向主管機關提出申請。⒊被告增建之建物並無建造執照或使用執照，而屬於違章建築。⒋被告之增建行為，原告從未表示同意或不同意，也未表示須以其名義為起造人向主管機關提出申請。故原告以租賃契約第6 條為主張顯無理由。
㈡、違章建築之建物其所有權歸出資建造人所有：按「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列。」（41年台上字第1039號）及「不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。如非依法律行為而取得者，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則無從認為有所有權之存在，而得據以排除強制執行。」（47年台上705 號），故不動產物權（建物），非依法律行為而取得者，係以實際出資興建人為所有權人，本件原告主張之增建物，非原告出資而為被告出資興建乃原告所不否認，既然建物完成後未保存登記未移轉給原告，則所有權仍為被告所有。
㈢、依民法第758 條「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，被告增建之建物既未登記為原告所有，則被告拆除自己所有之建物即不構成侵權行為。
㈣、原告主張被告拆除原告原有保存登記部分位於1736地號土地上之突出部分（即面向忠孝路之門口部分），惟查：
⒈被告並無拆除系爭建物原來保存登記部分，而是只有在原來保存登記建物上實施擴建。
⒉依據嘉義市地政事務所99年5 月28日嘉地一字第0990005340
號函所附之建物測量成果圖，標示有：「註：整筆為建築基地」，僅標示為「建築基地」，而非有建物之記載，可見原來保存登記部分於面向忠孝路位置雖有一突出區塊，但尚無法證明其上有建物，更無法證明被告有拆除何等建物之事實。
⒊兩造於系爭租賃契約期間屆滿後，被告將租賃物點交還予原
告時，原告並無對租賃標的物表示反對意見，足見原告亦認同被告未曾拆除原來保存登記建物之任何部分。
⒋原來保存登記建物前方面向忠孝路位置，原有一小塊空地，
兩造於成立租賃契約後，被告有自該小塊空地往外鋪設階梯，此一事實，請鈞院參照卷內相片，可資查明系爭建物前方面向忠孝路部分，前方有一片突出之階梯，可見被告並無拆除任何部分。然嘉義市地政事務所並未繪製建物前方小塊空地及階梯之位置及面積，經詢問嘉義市地政事務所後，得知係因該小塊空地及階梯上方無遮雨建築，應不視為建物，故未予繪製該部分之位置及面積，但是並非被告有拆除任何部分。
⒌若原告仍然主張被告有拆除建物之事實，因該事實為有利於
原告之事實，依據民事訴訟法第277 條之規定，原告就該事實有舉證之責任。
㈤、原告另主張被告有改建、重建建物或地上物，而其所有權歸屬於原告等情，惟查：
⒈兩造系爭契約第6 條係約定被告對租賃物有「改建或重建」
時，其所有權方歸屬於原告。按建築法第9條第3款規定：「改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。」；而「重建」，依據建築法第95條規定：「依本法規定強制拆除之建築物，違反規定重建者，…。」可知「重建」係指將建築物拆除後而重行建築。查本件原來保存登記建物後方1,660 平方公尺面積，即嘉義市地政事務所複丈成果圖D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 所圍位置上，本來就無任何建物，因此被告於該位置上新增建物，即非上述改建或重建之情形，故被告於D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 所圍位置上增建之1,660 平方公尺面積之建物，因不屬於兩造租賃契約約定之改建或重建，其所有權自應歸屬於被告，而非原告，原告主張其具所有權，尚屬無據。
⒉原告原來保存登記建物之面積為356.74平方公尺，被告就該
建物為擴建後，增加為地面層及第二層均為450.69平方公尺，總計為901.38平方公尺，地面層超出原來保存登記面積，且增加第2 層樓地板面積。被告將該建物點交還予原告，被告並未拆除該部分建物，足見被告確實依據兩造系爭租賃契約之約定，將屬於原告所有權之部分交還原告，且原告尚因樓地板面積增加而受有利益。
㈥、原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，應無理由：被告並無拆除原來保存登記建物之前方突出部分，原告即無因侵權行為而受有損害。再者，被告所建如複丈成果圖D-E-F-G-H-I-J-K-L-C所圍1,660平方公尺面積之部分，其所有權本屬於被告所有，故縱然被告拆除該部分建物，亦係損害自己之財產權，原告並未受有損害，故原告援引民法第184條第1項前段，主張被告應負侵權行為損害賠償責任，尚屬無據。
㈦、原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任，應無理由：承前所述，被告所建如複丈成果圖D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 所圍1,660 平方公尺面積之部分，並不構成兩造租賃契約所約定之改建或重建，故其所有權本屬於被告所有，被告自不負有將建物所有權或事實上處分權移轉於原告之義務。縱然被告予以拆除，亦不須負債務不履行之損害賠償責任。
㈧、縱上所述，本件原告並無因權利遭侵害而受有損害，況且，原告尚因被告之擴建而受有利益，並無損害可言，故原告主張被告應負損害賠償責任，應無理由。
㈨、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如為被告不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、被告辛○○則以：被告於94年9 月12日就已經以口頭退股了，並有退股支票存入存摺影本可證，所以我完全不清楚，也不瞭解。當初是合夥人的身份，所以擔任連帶保證人。當初租賃時沒有房子，是荒草一片，系爭建物是被告等所建。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定, 整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
㈠、不爭執事項：⒈原告所有坐落於嘉義市○○段○○○○號、同段1733號、同段17
34號、同段1735號、同段1736號土地上之房屋（門牌號碼為：嘉義市○○路○○○號），於94年2月25日起至99年2 月24日止，出租予被告甲○○，兩造並於租賃契約書第6 條約定：
「乙方（即被告）對租賃物如欲改建或修建時，應事先徵得甲方（即原告）同意，且應以甲方名義作為起造人向主管機關提出申請，乙方所改建或重建之建物或地上物，其所有權仍歸屬甲方。」⒉被告戊○○、丁○○及辛○○為系爭租賃契約之連帶保證人。
⒊依嘉義市地政事務所繪製之99年7月9日系爭土地複丈成果圖
（見附圖），虛線部分係原有建物保存部分，面積為356.74平方公尺，坐落系爭1735、1736地號；A-B-C-D 連線部分係現場現有建物，地面層及第二層部分面積皆為450.69平方公尺，坐落系爭1735、1736地號上；D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分係現場磚造地基部分，面積合計0.1660公頃。
㈡、爭執事項：⒈面臨忠孝路系爭1736地號突出之部分是否遭被告拆除？⒉被告增建建物時，有無經過原告同意？⒊被告有無改建或重建行為？⒋被告增建之建物其所有權歸屬？⒌被告拆除增建部分之建物，有無構成侵權行為或債務不履行
，如有損害，損害之範圍如何認定？
五、本院之判斷：
㈠、原告所有坐落於嘉義市○○段○○○○號、同段1733號、同段1734號、同段1735號、同段1736號土地上之房屋（門牌號碼為：嘉義市○○路○○○號），於94年2月25日起至99年2 月24日止，出租予被告甲○○，並由被告戊○○、丁○○及辛○○為連帶保證人。兩造並於租賃契約書第6 條約定：「乙方（即被告）對租賃物如欲改建或修建時，應事先徵得甲方（即原告）同意，且應以甲方名義作為起造人向主管機關提出申請，乙方所改建或重建之建物或地上物，其所有權仍歸屬甲方。」本院於99年7 月2 日履勘現場並囑託嘉義市地政事務所實施現狀測量，嗣該所所繪製之99年7 月9 日系爭土地複丈成果圖（如附圖），虛線部分係原有建物保存部分，面積為356.74平方公尺，坐落系爭1735、1736地號；A-B-C-D 連線部分係現場現有建物，地面層及第二層部分面積皆為450.69平方公尺，坐落系爭1735、1736地號上；D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分係現場磚造地基部分，面積合計0.1660公頃等事實，有原告提出之公證書影本、房屋租賃契約書影本及嘉義市地政事務所複丈成果圖各乙份附卷可稽，並為兩造所不爭執，堪認為真實。
㈡、本件原告起訴主張：依照系爭房屋租賃契約第6 條約定：「乙方（即被告）對租賃物如欲改建或修建時，應事先徵得甲方（即原告）同意，且應以甲方名義作為起造人向主管機關提出申請，乙方所改建或重建之建物或地上物，其所有權仍歸屬甲方。」被告於租賃期間在附圖所示D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分地上，所增建之建物應屬原告所有，詎被告竟於租賃期限即將屆滿之際擅自將上開增建建物拆除，因而合於侵權行為，及債務不履行之要件，自應負賠償之責云云。被告等人則以前揭情詞置辯。故本件應予審酌者乃在於被告在附圖所示D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分地上增建建物之行為與系爭租賃契約第6 條約定之要件相符？原告能否依系爭房屋租賃契約第6 條之約定，主張增建部分建物之所有權？
㈢、本件系爭建物租賃契約之標的為原告所有坐落於嘉義市○○段○○○○號、1733號、1734號、1735號及1736號土地上之房屋（門牌號碼為：嘉義市○○路○○○ 號）。但查，租賃契約簽定之初，上開五筆土地，僅1735號及1736號二筆土地有保存登記之建物，建號為1422，面積為356.74平方公尺，範圍則如嘉義市地政事務所99年7 月9 日複丈成果圖所示虛線部分，其他部分均為空地，有建物登記簿謄本及複丈成果圖分別附卷可稽。（見本卷第43-45 頁）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件兩造所定租賃契約之標的固然只有當時已完成保存登記之建物，但被告承租系爭建物係為經營傢俱行，為陳列傢俱販賣所需之空間當不止於當時面積僅為356.74平方公尺之建物，必然需要將現有建物增建或利用1732號、1733號、1734號及1735號部分空地增建建物。故系爭租賃契約第6 條之用語，不論係「改建或修建」、「改建或重建」，探求當事人之真意及契約之目的，自應解釋為只要符合被告使用之目的將原有建物改建、修建、重建、增建或在空地增建建物等行為，均符合系爭租賃契約第6 條所定之「改建或修建」之情形。被告抗辯稱其在附圖所示D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分地上，興建建物之行為，應為「增建」而非「改建或重建」，乃屬有意模糊焦點之辯解，並不足採。
㈣、原告主張被告於1732號、1733號、1734號及1735號部分空地增建建物，依照系爭租賃契約第6 條之約定該建物應歸原告所有云云。根據該條約定建物所有權歸原告所有之前提要件須為⑴被告改建或修建時應事先徵得甲方同意；⑵應以原告之名義作為起造人向主管機關提出申請。經查，被告於1732號、1733號、1734號及1735號部分空地增建建物，面積多達
0.1660公頃，作為傢俱行營業使用，又地處嘉義市○○路交通繁忙之要道，非常醒目，原告對於被告在空地上增建建物不可能不知情。且自94年2 月簽訂契約至99年2 月契約期滿，原告均未為反對被告增建系爭建物之意思，足見被告應已徵得原告之同意始增建系爭建物甚明。再查，根據系爭房屋租賃契約之記載，被告承租之建物，係坐落嘉義市○○段第1735 號 及1736號土地上之房屋，建號1422（門牌號碼為：
嘉義市○○路○○○ 號），事後被告雖然經原告之同意復於同段1735號、1732號、1733號及1734號土地增建建物，但自94年1 月1 日起至99年2 月28日止，均未曾以原告為起造人名義向主管機關申請建築相關行為等情，業經本院依職權向嘉義市政府函詢，並經該府函覆在案，有嘉義市政府99年6 月18日府工建字第0995025752號函及（83）嘉市工局建使字第
313 號使用執照存根影本附卷可稽。（見本院卷第96-97 頁）足證被告所增建如附圖所示D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分地上之增建物，未以原告為起造人名義向嘉義市政府提出任何建築相關行為之申請甚明。自與前開契約書第6 條所訂之要件不符。
㈤、綜上所述，被告增建如附圖所示D-E-F-G-H-I-J-K-L-C 連線部分地上之增建物時，既未向嘉義市政府提出任何建築相關行為之申請，則依系爭房屋租賃契約書第6 條之約定，原告自不得主張該部分之增建物所有權歸屬原告所有，其所有權應歸出資興建之被告所有。被告於租賃期間屆滿，將增建物拆除，乃合法處分所有物之行為。從而，原告起訴主張被告拆除增建物為侵權行為及有債務不履行之情事，請求被告應賠償其損害云云，為無理由，應予駁回。
㈥、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
㈦、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論斷，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益額度繳交第二審裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
書記官 蘇姵容