臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第442號原 告 媚登峰健康事業股份有限公司法定代理人 莊雅清訴訟代理人 蔡朝安律師
胡宗典律師被 告 世新有線電視股份有限公司法定代理人 王國微訴訟代理人 湯光民律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國100年7月22月言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義市○區○○段三小段六、六之一號土地上門牌號碼嘉義市○○路○○○號第四層房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌拾肆萬壹仟零叁拾捌元，及其中新臺幣伍拾玖萬玖仟肆佰伍拾伍元自民國九十九年七月二十八日起、其中新臺幣玖萬捌仟叁佰捌拾貳元自民國九十九年十一月六日起、其中新臺幣壹萬叁仟壹佰壹拾捌元自民國九十九年十一月二十五日起、其中新臺幣壹拾叁萬零捌拾叁元自民國一００年七月二十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一００年七月二十三日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟叁佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣貳拾捌萬壹仟元、新臺幣貳拾捌萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：原告於民國97年3月6日，經拍賣程序買受坐落
嘉義市○區○○段3小段6、6-1號土地，及坐落其上之門牌號碼嘉義市○○路○○○號房屋，並於繳足價金後於97年4月15日收受取得權利移轉證書，被告與原所有權人於94年3月21日就上開房屋4樓（下稱系爭房屋）訂有租賃契約（下稱系爭契約），約定每月租金新臺幣（下同）26,000元，租賃期間至98年12月31日止。原告既於97年4月7日取得系爭房屋之所有權，依民法第425條第1項買賣不破租賃原則之規定，原告自法定承擔系爭契約之權利義務。原告於98年12月28日以臺北敦南郵局第56號存證信函向被告表明到期不再續租，請求被告於租期屆滿後搬遷並返還系爭房屋予原告，惟租期屆滿後，被告迄未返還系爭房屋，甚且自97年4月7日起即未給付租金。系爭契約於98年12月31日期滿後即消滅，則被告自應將系爭房屋遷讓交還原告，詎料被告未遵期遷讓交還，仍以系爭房屋為公司登記所在地，繼續占用為營業行為迄今。原告為系爭房屋之所有權人，且系爭關係已於98年12月31日租期屆滿後消滅，被告並無任何正當權源占有系爭房屋，依民法第455條及第767條前段之規定，原告自得向被告請求返還系爭房屋。另自原告於97年4月15日取得系爭房屋所有權後，被告未曾給付租金予原告，是被告應給付原告自97年4月15日起至98年12月31日止共計540,800元租金。又被告自98年12月31日租期屆滿後，無法律上原因繼續占用系爭房屋迄今，受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，依民法第179條規定，被告應返還該使用利益，由於該使用利益依其性質不能返還，應依民法第181條但書規定，償還其價額，另依最高法院61年判字第1695號判例意旨，被告應償還之價額為相當於租金之利益，系爭契約約定租金既為每月26,000元，被告每月得受之利益自為26,000元，應屬當然。且依原告委託鑑定之李林國際不動產估價師事務所於97年7月21日鑑定系爭房屋每月租金18,871元，依內政部營建署網站資訊，嘉義市電梯大樓房價有月上漲之趨勢。另被告繼續占有系爭房屋，在返還系爭房屋予原告前，應負返還不當得利之責，依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴，是被告應給付原告自99年1月1日起至返還日止，按月給付原告26,000元。聲明：㈠被告應將系爭房屋返還原告。㈡被告應給付原告1,020,240元，及其中644,800元自起訴狀繕本送達翌日起；156,000元自準備一狀繕本送達翌日起；13,780元自準備二狀繕本送達翌日起；205,660元自辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5﹪計算之利息。㈢被告應自100年7月23日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告26,000元。㈣請准原告供擔保，宣告假執行。
被告則以：希望原告可以給被告1年時間遷讓房屋，依土地法
第97條第1項規定，系爭房屋課稅現值841,800元，每年租金至多僅84,180元，換算每月僅7,015元，原告請求不當得利金額過高。被告係有線電視公司，營運關乎全嘉義市地區居民之第四台收視，依廣播電視法第50條第1項、廣播電視法施行細則第3條規定，若要遷移須先向國家通訊傳播委員會申請核准，然因程序繁冗，須時日準備；另被告經營電路出租業務、第二類電信事業、電信業電腦個人資料、大眾傳播業電腦處理個人資料等，尚未經須可被告地址遷移，請求依民法第227條之2規定，准許被告延期搬遷。聲明：原告之訴駁回。
下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第107頁），應堪採認：㈠系爭房屋原係訴外人王玲棟、王玲瑛、李秀粧所共有，經本院
以95年度執字第5829號強制執行事件進行拍賣，由原告於97年3月6日拍定，並於97年4月15日領得權利移轉證書。
㈡被告與訴外人王玲棟及王玲瑛、李秀粧之被繼承人王志仁於94
年3月21日就系爭房屋第4層樓成立系爭租賃契約，租賃期限自94年4月1日起至98年12月31日止，每月租金26,000元。
㈢原告於98年12月28日以臺北敦南郵局第56號存證信函向被告表明租賃期間屆滿後不再續租，經被告於98年12月29日收受。
兩造爭執事項：
㈠系爭租賃契約是否已經消滅。被告占用系爭房屋第4層樓是否無權占有。
㈡原告依民法第455條、第767條規定，請求被告返還系爭房屋第4層樓有無理由。
㈢原告請求被告返還不當得利有無理由、得請求金額為何。
本院論述如下：
㈠系爭租賃契約是否已經消滅。被告占用系爭房屋第4層樓是否
無權占有。原告依民法第455條、第767條規定，請求被告返還系爭房屋第4層樓有無理由。
⒈經查：系爭房屋原係訴外人王玲棟、王玲瑛、李秀粧所共有，
經本院以95年度執字第5829號強制執行事件進行拍賣，由原告於97年3月6日拍定，並於97年4月15日領得權利移轉證書，又被告與訴外人王玲棟及王玲瑛、李秀粧之被繼承人王志仁於94年3月21日就系爭房屋成立系爭租賃契約，租賃期限自94年4月1日起至98年12月31日止等情，已如前述，應堪採認。⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。系爭房屋原係王玲棟、王玲瑛、李秀粧所共有，既由原告拍定取得，並於97年4月15日領得發權利移轉證書，且前揭租賃契約亦亦經執行法院予以除去，則依前揭規定前揭租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在。
⒊再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法
第450條第1項定有明文，上開租賃契約既係訂有期限之租賃契約，則原告與被告間之租賃關係自98年12月31日起即已消滅，應可採認。
⒋被告雖辯稱：被告係嘉義地區有線電視股份有限公司，其變遷
地址須先向國家通訊傳播委員會申請核准，方能搬遷，而向該委員會聲請遷址之程序繁冗，故無法及時於98年12月31日完成搬遷，另被告經營電路出租業務、第二類電信事業、電信業電腦個人資料、大眾傳播業電腦處理個人資料等，尚未經須可被告地址遷移，請求依民法第227條之2規定，准許被告延期搬遷2年等語。惟查，經本院向國家通訊傳播委員會函詢之結果，被告於99年申請營業地址由嘉義市○○路○○○號4樓遷移至嘉義市○○路○○號6樓，該委員會並已於99年11月22日核准許可。
有該委員會99年12月24日通傳營字第09900629700號函在卷可參（本院卷第116頁），足見被告業將營業地址遷移至他處，其辯稱礙於聲請遷址之程序繁冗，無法及時遷移，顯不可採。況縱有被告所辯情事，然被告明知租賃契約租期於98年12月31日屆滿，卻未於事先向主管機關辦理變更核准之事，反主張延緩返還系爭房屋，亦屬無據。
⒌按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力
者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。同法第767條第1項亦定有明文。前揭租賃契約既已於98年12月31日消滅，被告復無其他合法之占有權源，原告主張被告無權占有，並依前揭規定，請求被告返還系爭房屋，應屬有據。
㈡原告請求被告返還不當得利有無理由、得請求金額為何。
⒈原告於97年4月15日領得權利移轉證書而取得系爭房屋之所有
權，且前揭租賃契約約定每月租金26,000元，均如前述。另告主張被告自97年4月7日起未給付租金，亦為被告所不爭執（見本院卷第62頁反面），則原告依前揭租賃契約，請求被告給付自97年4月15日起至租期屆滿98年12月31日止租金533,867元【計算式：26,000×（20＋16／30）＝533,867，元以下四捨五入】，應屬有據。
⒉再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。經查，上開契約於98年12月31日消滅，被告自99年1月1日起無權占用系爭房屋，破壞原告基於系爭房屋所有權之利益歸屬，致原告受有損害，依前述說明，其自應返還依社會通念可能獲得相當於租金之利益予原告。
⒊原告固主張依前揭租賃契約所約定每月租金金額26,000元作為
不當得利之計算基準，惟經囑託翰基不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房屋每月租金應為16,397元方屬合理，有估價報告書1份在卷可參，本院審酌此估價報告書經鑑定人進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及有效使用情形下，考量收益法之應用，並以比較法進行評估所得，鑑定程序及結論堪認客觀且詳實，尚屬適當。故本院認系爭房屋每月相當於租金之不當得利應以16,397元計算。另被告雖以前揭情詞置辯，然課稅現值係用以作為課稅之資料，尚難以此作為系爭房屋第4層租金收益之依據。另被告雖辯稱：依土地法第97條第1項規定，系爭房屋課稅現值841,800元，每年租金至多僅84,180元，換算每月僅7,015元等語。然按供營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，得營商而享受商業上特殊利益，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。而土地法第97條、第105條限制房屋、土地租金最高額，旨在保護經濟上弱者，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是承租房屋，既非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，故土地法第97條、第105條之規定，不包括供營業用使用之房屋、土地（最高法院94年度臺簡上字第8號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。被告承租系爭房屋係供營業使用，此為被告所自承（見本院卷第59頁），依前揭說明，自不受土地法第97條、第105條規定之限制，是被告此部分所辯，尚難憑採。
⒋從而，原告請求自99年1月1日99年4月30日止，計65,588元；
自99年5月1日起至99年10月31日止，計98,382元；自99年11月1日起至99年11月24日止計13,118元；自99年11月25日起至100年7月22日止，計130,083元；暨自100年7月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付16,397元，應屬有據。
末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5﹪。同法第233條第1項本文、第203條亦定有明文。本件被告於99年7月27日收受起訴狀繕本、於99年11月5日收受民事準備一狀、於99年11月24日收受民事準備二狀、於100年7月22日收受民事言詞辯論意旨狀，有送達證書、書狀上簽名可證，是原告請求被告給付599,455元部分（即租金及自99年1月1日起至99年4月30日止不當得利）自起訴狀繕本送達翌日即99年7月28日起、98,382元部分（即自99年5月1日起至99年10月31日止不當得利）自民事準備一狀繕本送達翌日即99年11月6日起、13,118元部分（即自99年11月1日起至99年11月24日止不當得利）自民事準備二狀繕本送達翌日即99年11月25日起、130,083元部分（即自99年11月25日起至100年7月22日不當得利）自民事言詞辯論意旨狀繕本送達被告翌日即100年7月23日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，應屬有據。
綜上，原告請求被告返還系爭房屋，及給付841,038元，及其
中599,455元自99年7月28日起、98,382元自99年11月6日起、13,118元自99年11月25日起、130,083元自100年7月23日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；暨自100年7月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,397元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准為宣告假執行，
經核並無不合，爰酌定相當之金額，併准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 5 日
民事第三庭 法 官 蘇雅慧以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 5 日
書記官 李佳惠