臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第473號原 告 陳永昆訴訟代理人 林春發律師被 告 游謹瑜被 告 陳勇勳被 告 陳羿勳兼上列二人訴訟代理人 陳韋勳上列當事人間拆屋還地事件，於民國100 年1 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：㈠坐落嘉義市○路○段0779之0011地號土地（下稱系爭土地）全部原係原告之父陳崇文所有，於民國94年1月21日贈與並登記為原告所有，原告之父陳崇文於94年4 月
1 日將系爭土地出租予陳璽光使用，租期至99年4 月1 日止，為期5 年，並訂有租賃契約書。陳璽光於承租後在系爭土地上搭蓋地上物，嗣於96年7 月22日死亡，被告等均為其繼承人，仍繼續占用系爭土地。原告於租賃期限屆滿後，曾於99年4 月11日以台中英才郵局第614 號存證信函通知被告等表示不願再續租，要求被告等立即停止占用系爭土地並限期回復原狀後返還原告，惟被告等置之不理，經二次調解均不成立，原告不得以提起本訴訟。㈡本件租賃契約於99年4 月
1 日期滿，依民法第450 條第1 項規定，租賃關係於當日期滿即告消滅，原告復又表示不再出租系爭土地，則被告等占有系爭土地顯屬無權占有，侵害原告之所有權，原告自得依民法第767 條規定訴請被告拆除地上物並交還土地。又解釋契約，固需探求當事人立約當時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表明當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨）。被告雖抗辯當初陳崇文夫妻承諾要出租系爭土地，每5 年訂一次約，直到政府徵收為止云云，惟原告否認之。觀諸陳璽光與原告之父陳崇文於94年4 月1 日所簽定之租賃契約書第2 條：「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為
5 年0 個月，即自民國94年4 月1 日起至民國99年4 月1 日止」。契約文字業已明載租期為5 年，並無任何「每五年訂一次租約，直到政府徵收為止」之約定，被告抗辯顯不足採。衡諸常情及經驗法則，原告之父陳崇文若有要將系爭土地租給陳璽光直到政府徵收為止之意思，大可一次將租期訂到20年、30年，甚至直接約定租期至政府徵收為止，不可能只有訂5 年租期。租期既已明定為5 年，即不容許任何人事後以擬制或推測之意思漫詞主張，更何況陳璽光、陳崇文均已死亡，被告聲請傳訊之證人林向榮、湯豔齡在陳璽光、陳崇文簽約時並未在場，無傳訊之必要，亦無證據價值。又被告等人於鈞院99年8 月24日當庭表示當初陳崇文夫妻承諾要出租系爭土地，每五年訂一次約，在場人有陳崇文夫妻、陳璽光夫妻、陳韋勳一共五位在場。詎料事後竟翻異前詞，主張證人林向榮、湯豔玲於簽約時亦在場見聞，顯見證人係被告臨訟勾串之證人，其證詞已不足採。證人湯豔玲於本院99年11月25日言詞辯論期日具結證稱：「（問：這個土地每月租金多少？）陳崇文說壹個月算伍千元。簽約時他們寫多少，我不知道，後來我才問表嫂，她說是六千元，後來又陸陸續續增加。」、「（問：簽訂租約時，你既然有在場，為何租金多少，你不知道？）因為我們在外面就講好，本來我一直以為是伍千元，過了幾個月，我才知道是六千元。」、「（問：他們簽約時，有再討論每個月租金多少？）我不曉得，因為我人在外面。」、「（問：你當時人在外面，除了你，還有何人在外面？）林先生。」、「（問：在外面是指？）陳崇文家的外面。」，另證人林向榮於同日亦具結為如下證言：「（問：當天他們在何處簽約？）地主家裡前面的客廳。」、「（問：他們簽約時，你有無在客廳？）當時我出去抽煙。」、「（問：當時的另一個證人何在？）當時我先出去抽煙，她後來也有出來。」、「（問：他們壹各月租多少錢？）我聽到的是伍千元，後來變成六千元。」、「（問：
後來變成六千元，難道沒在客廳討論？）這個我就不曉得。」足見證人湯豔玲、林向榮既不清楚租金數額，更未於簽約時在場見聞，其證詞不足為據。㈢依本院於99年10月22日勘驗結果，被告係經營商業「宗教用品批發」，又收受報酬或自由樂捐，自受有相當利益，參照最高法院61年上字第1695號判例意旨，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會通常觀念，本件租賃契約於99年4 月1 日期滿後，從99年4 月2 日起即屬無權占有，被告每月獲有相當於租金新臺幣（下同）8,000 元之不當得利，故請求被告等應從99年
4 月2 日起至交還上開土地止，按月連帶給付原告8,000 元等語，並聲明：被告等應將系爭土地上如嘉義市地政事務所土地複丈成果圖編號A 所示面積271.62平方公尺鋼骨造二層房屋拆除，並將土地全部交還原告；被告等應自99年4 月2日起至交還上開土地之日止，按月連帶給付原告8,000 元；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：系爭土地確係由陳璽光於94年4 月1 日承租，承租當時，在場人員有被告游謹瑜、陳韋勳以及陳崇文、湯艷玲及林向榮共5 人，陳崇文夫妻承諾繼續出租直到政府徵收或被告不續租為止，每5 年訂一次租約，且5 年租約到期時不會討回土地，因此被告才敢建地上物，承租時並談到承租人若不承租時，其建物之歸屬及以後政府徵收賠償問題，因此才有租賃契約上第18條之註記。直到陳崇文亡故，於99年
4 月間，兩造相約到公證處要訂第二次契約，原本談好要先訂5 年，結果原告又反悔說只要訂3 年、期滿要討回土地且租金要調漲，雙方未達成共識，租賃契約因此未簽成。被告於99年4 月起屢付租金，原告都不接受，被告等並非占有土地，不付租金且於99年4 月1 日前被告未曾欠過租金，只希望原告能再續租系爭土地租給被告。被告家中神明廳是個人宗教信仰，並無對外開放，無收受報酬，自無利益可言等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為其所有，於94年4 月間由其被繼承人陳崇文出租與被告等之被繼承人陳璽光，租期自94年4 月1 日起至99年4 月1 日止，租約期限已經屆至，被告占用系爭土地為無權占有等情，被告雖自認向陳崇文承租系爭土地，但辯稱承租期限至政府徵收系爭土地為止，其間每5 年訂約一次，非無權占用等語作為抗辯，是本件兩造之爭點應為本件租賃契約之期限為何？經查：
㈠系爭土地於陳崇文出租前已經編定為公園預定地乙節，為兩
造所不爭執，堪信為真實。本件租賃契約第2 條雖記載租賃期限經甲、乙雙方（指陳崇文、陳璽光）洽訂為5 年，自94年4 月1 日起至99年4 月1 日止等語，惟查本件租賃契約除前開約定外，另僅就租賃標的物之範圍（第1 條）、租金數額（第3 條及註第2 項）及租金給付期限（第4 條）外，並加註2 項，其中第1 項特別約定：不使用租賃契約書內第6條至第19條之約定，且若乙方不續租，地上物鋼架全部歸乙方所有，日後政府徵收費用全部歸甲方等語（見本院卷第7頁至第8 頁背面），亦即租賃契約書第6 條有關於於租賃期限屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，承租人應即日將租賃物按原狀遷還出租人之約定，為本件租賃當事人所特別排除，如果本件租賃當事人約定租賃期限僅至99年4 月1 日止，何以特別排除前開第6 條之適用，且租賃當事人間亦特別約定日後土地被徵收時徵收費用之歸屬，是則，被告辯稱陳崇文同意出租至土地被徵收為止，僅因不知土地何時被徵收，始約定每5 年訂立書面契約等情，尚非虛妄。
㈡被告主張兩造於本件租賃契約所載期限屆至後之數日約同前
往林陳宜伸公證人事務所辦理繼續租賃之公證事務，但因對於契約所載租賃年限為3 年或5 年意見不同，致未完成公證乙節，為原告所不爭執，應為真實。被告復辯稱在前往林陳宜伸公證人事務所前，兩造已在被告住家就租賃期限為5 年達成協議等情，被告雖為否認，證人即被告之妹李陳彩雲固亦證稱略以：在約往前開公證人事務所前，原告並未與被告談續租之問題等語，惟陳崇文之住家即在被告租地處（現居住處所）之隔壁乙節，業據證人湯艷玲、林向榮證述在卷，且為原告所不爭執，應為真實，而原告既意欲與被告續辦租約，則其未先與住在隔壁之被告商議租約內容即約往公證人事務所辦理租約公證，顯違反常理，而證人李陳彩雲又為原告之妹，其證言難免有偏頗原告之虞，其證言尚非可採。此外，證人林向榮亦證稱略以兩造曾於99年4 月4 日後之數日在被告家中商訂租賃事項，已講好租約要先打5 年等語（見本院卷第100頁），是被告之前開抗辯，應為可採。
㈢又證人湯艷玲具結證稱略以：陳崇文與陳璽光在陳崇文的房
子內簽約，就在被告現在租的地方的隔壁，被告游謹瑜要求要簽久一點，但陳崇光怕土地被徵收要賠償，所以說每5 年訂一次約，直到政府徵收為止，當時在場的人有陳崇文、陳璽光夫婦、被告陳韋勳，還有我跟一位林先生等語（見本院卷第70頁至第72頁），證人林向榮亦具結證稱略以：陳崇文表示因為系爭土地被列入公園預定地，不知何時要被徵收，如果租約打的很長，其間被徵收會有後遺症，所以租給陳璽光到被徵收為止，簽約是在地主陳崇光的家裡，在被告租地的旁邊當時有陳璽光夫妻、陳璽光的兒子、地主陳崇文、我還有另一個證人，我不知道叫什麼名字等語（見本院卷第74至第76頁），前開2 證人對於簽訂租約之地點、參與及到場人員及租約期限等之陳述均屬相符，原告雖以證人湯艷玲、林向榮不知租金數額，其等2 人於簽約時並未在場云云，惟證人湯艷玲證稱略以；陳崇文說一個月5,000 元，簽約時寫多少，我不知道，因為我們在外面已經講好了，本來我一直以為是5,000 元，後來才知道是6,000 元等語，證人林向榮亦證稱略以：我聽到的是5,000 元，後來變成6,000 元等語（見本院卷第71頁、第75頁），2 人證述之情節亦屬相符；至該2 證人於簽約時是否全程在場，何人何時曾進出房子等情，核證人到場作證時與簽約時相距超過約5 年6 個月，該
2 證人又非當事人或有利害關係之人，其等就各該細節因記憶不清等因素致證述不一，或為不知之證述，亦屬平常，尚難據此認定其等之證言不實。
㈣基上事證足認陳崇文將系爭土地出租與陳璽光時，雖約定每
5 年訂立一次契約，但確實同意在政府徵收系爭土地前繼續將土地出租與陳璽光。準此，在政府徵收系爭土地之前，陳崇文負有將土地續租與陳璽光之義務，陳崇文死亡後，原告為其繼承人，自應承受此一義務，陳璽光死亡後，被告為其繼承人，自因繼承而取得請求原告繼續出租之權利，且於本件租賃契約所載租賃期限屆滿後，原告亦曾同意繼續出租與被告5 年，僅因原告於辦理租約公證時要求訂約3 年致未完成書面契約之訂定而已。
二、綜上，原告因繼承而負有繼續將系爭土地出租於被告之義務，且於本件租賃契約所載期限屆至後，亦已依陳崇文與陳璽光之前開約定，同意再與被告簽訂租期為5 年之租賃契約，則被告占用系爭土地，即非無權占有，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭土地上如嘉義市地政事務所土地複丈成果圖編號A 所示面積271.62平方公尺鋼骨造二層房屋拆除，並將土地全部交還原告，即屬無據，又被告占用系爭土地既非無權占有，則其等占用土地雖受有利益，但並非無法律上之原因，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告自99年4 月2 日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付原告8,000 元，亦屬無據，均不能准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
民一庭法 官 林望民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
書記官 吳明蓉