臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第130號原 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處法定代理人 黃耀光訴訟代理人 蔡茹娟
李瑞瑋被 告 高瑞西訴訟代理人 陳忠鎣律師上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，經本院於民國100年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件訴訟進行中，原告法定代理人由吳文貴變更為黃耀光並經承受訴訟，有財政部國有財產局令文影本在卷可稽，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠嘉義市○○段120之48地號土地（下稱系爭土地）前係原告
機關所管理，被告於民國91年1月11日檢附35年12月31日前即設籍存在之戶籍謄本，並切結門牌號碼為嘉義市○區○村里○○路○○○巷○號之地上建物確係被告所有，且於89年1月14日前已取得產權之切結書，向原告機關申購系爭土地，原告機關依國有財產法第52條之2、國有財產法施行細則第55條之3第2項第1款、國有財產局90年1月11日臺財產局管第0000000000號函頒布之「辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項」（下簡稱讓售注意事項）第5點第1項第1款暨第8點第1項等規定，審認被告為主體建物所有人，同意辦理讓售，被告並於91年6月18日向原告繳納價金新臺幣（下同）3,545元，辦妥產權移轉登記。
㈡惟嘉義市政府稅務局於99年1月29日查復被告係於93年8月13
日自臺灣省林務局嘉義林區管理處（下簡稱嘉義林管處）買賣取得，且被告之身分經核與讓售注意事項第5點第2項89年1月14日以後取得所有權之實際分戶使用人，以屬建物所有權人遺產之法定繼承人者為限之認定不符，復查被告與嘉義林管處員工消費合作社買賣所有權移轉契約書立約日期亦為93年8月13日，被告申購系爭土地時顯非地上建物所有權人，被告仍切結自89年1月14日前已取得房屋所有權，致原告機關因被告之詐欺行為讓售錯誤，而原告於99年2月22日函請被告於3月22日前將系爭土地辦理回復國有登記，惟逾期未據辦理，被告於4月2日陳情表示早在87年9月1日即取得地上建物所有權，然被告提出之地上物承購證明係收款收據，不符規定，無法採認。另原告以函文撤銷買賣契約，限期於99年10月11日前1次繳清按市價計算價額扣除已繳土地價款後之差額，惟逾期仍未繳納，依民法第92條、第93條規定，本件出售行為應予撤銷，被告應將土地之抵押權予以塗銷並返還土地。若被告就系爭土地因其他事由無法返還，依民法第179條及第259條第6款規定，被告應返還系爭土地依現有市價扣除被告已繳土地價款之價額。依原告機關國有財產估價小組99年第8次會議審核即報奉國有財產估價委員會第492次會議評定通過在案，系爭土地為每平方公尺26,000元，總價額為3,042,000元，扣除被告已繳價款3,545元，被告應返還不當得利3,038,455元。
㈢被告提出地上物承購證明雖載明於87年9月1日向嘉義林管處
員工消費合作社購買，但此證明僅係債權關係，非物權關係，且未依法監證、公證或認證，不符合讓售注意事項第8點第1項第5款第2目至第4目及審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定第4點第11款規定，故被告所提之地上物承購證明不予採認。又被告係於91年1月11日向原告機關提出承購國有非公用不動產申請書，並於99年4月2日始向原告機關提出該地上物承購證明書，原告並未認被告未附房屋所有權切結書，而係自嘉義市政府稅務局函文資料發現被告未符合89年1月14日以前取得產權之規定，被告又無法提出切結書以外之相關證明，係於發現被詐欺1年內起訴，被告稱原告具備完整產權調查能力顯屬過苛。被告申購土地時尚未取得地上建物所有權，不符合土地申購要件，被告出具不實切結書表示係在89年1月14日前取得房屋，原告受詐騙而准其申購土地，自得依法撤銷本件買賣行為。
㈣並為聲明：⒈原告與被告於91年6月18日所為之買賣契約應
予撤銷，被告應塗銷系爭土地之抵押權並返還系爭土地。⒉被告若無法返還系爭土地，應給付不當得利3,038,455元予原告。
三、被告答辯以：㈠系爭地上物係被告於87年9月1日向嘉義林管處員工消費合作
社以3,146元所購得，被告養父高繼宗自35年10月1日起設籍於嘉義市○區○○路○○○巷○號，被告於91年1月11日檢附其自36年11月1日起即設籍居住上址之戶籍謄本，並切結地上建物確係被告所有，於89年1月14日前已取得產權之切結書，向原告機關申請購買系爭土地，均屬實在，並無施以詐欺行為。被告於87年9月11日向嘉義林管處員工消費合作社購得系爭土地上之建物，並已交付予被告，雙方買賣早已成立且有效，符合據國有財產法第52條之2、同法施行細則第55條之3第2項及第3項規定，且被告自36年起即住居於系爭土地及房屋，被告確實於該法施行前已經使用，且至讓售時仍然繼續使用，原告行使撤銷權顯無理由。又原告依據之讓售注意事項僅為行政機關內部規範未經對外公布生效，並非中央法規標準法第3條所稱之法規命令，僅拘束機關內部辦理相關業務人員，對人民不生拘束效力。且一般人無從知悉上開內部規定，於雙方締約時未經告知，自無拘束力。原告機關當時主動通知被告檢附相關證明文件，地上物承購證明確於申請日檢附於申請案卷內，原告機關已審核同意讓售，被告自嘉義林管處員工消費合作社購得地上建物，93年間被告向嘉義市稅捐處申請地價稅自用住宅課稅，稅捐處建議需辦理土地暨建築改良物買賣所有權移轉契約書，係依上開房屋面積、構造、地段等條件評估後，認房屋價值40,800元並據此課稅。
㈡原告機關同意讓售系爭土地予被告，係對被告做成授益行政
處分，准予被告購買國有土地，亦本於民法第345條、第153條、第348條及第758條規定，以系爭土地之出賣人地位，與被告締約，並移轉系爭土地與被告，被告係依原告機關承辦人員指示協助下完成申購程序，所具切結書之內容並無不實。原告機關本於公務職權，具備完整之產權調查能力，若認雙方所訂買賣契約有瑕疵，當有能力即時知悉93年8月之稅籍資料，並行使撤銷權，原告機關遲至99年1月29日使函查系爭土地之稅籍資料，顯係意圖迴避民法第93條1年之法定除斥期間限制，致侵害被告本於信賴行政機關授益處分，而付出畢生積蓄之利益，難謂行使權利符合公平正義及誠信原則。原告機關雖本於私法地位與被告訂立土地買賣契約，惟其行使契約上之權利，仍不得違背誠信原則，迂迴法徑，以侵害人民權益為目的。
㈢被告經原告機關之審核同意其承購系爭土地後，以所領退休
金併向銀行貸款之400萬元，改建地上物為4層樓房，已經耗費被告7、8百萬元之畢生所得及銀行貸款，始得一室可供安身立命，現又無工作能力，繳納銀行貸款利息，已有困難，如許原告機關擅意行使撤銷權，並向被告求償3,338,455元之不當得利，形同公機關行使權利以侵害人民之居住生存權為目的。被告僅具一般人之法律常識，信賴原告機關所為之授益行政處分為有效，並按社會一般交易習慣，買受國有土地，並依買賣契約登記為系爭土地所有權人，被告自始未曾對原告機關施用詐術，原告機關行使撤銷權又無合法依據，被告本於雙方訂立之有效買賣契約取得系爭土地，自無不當得利情事存在，不負塗銷登記及返還系爭土地之義務。
㈣並為聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張被告於91年1月11日向原告機關申請承購國家非公用之系爭土地，並於同年6月18日向原告機關繳納3,545元承購系爭土地，辦妥所有權移轉登記等情，被告不爭執，並有土地登記謄本、承購國有非公用不動產申請書、切結書、嘉義市東區戶政事務所函附戶籍謄本、繳款書及出售國有土地產權移轉證明書存根、系爭土地及其上建物查詢資料等在卷可稽，堪信為真。
五、原告主張被告申購系爭土地時尚未取得地上建物所有權，不符合土地申購要件，被告出具不實切結書表示係在89年1月14日前取得房屋，原告受詐欺而准其申購土地，依法撤銷本件買賣行為等情，為被告否認並辯稱：被告確於87年間向嘉義林管處員工消費合作社購得地上物，且係依原告機關承辦人員指示協助下，檢附相關資料完成申購程序，且所具切結書之內容並無不實，被告自始未曾對原告機關施用詐術，原告機關行使撤銷權無合法依據等情，是本件爭點在於：被告有無詐欺行為，原告得否據以撤銷讓售系爭土地、請求塗銷抵押權登記並返還土地，或依不當得利法律關係請求返還價金。經查：
㈠因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法
第92條第1項前段定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371號、同院44年臺上字第75號判例意旨可資參照。本件原告主張被告係於93年8月13日始自嘉義林管處員工消費合作社買賣取得系爭土地之建物，91年申購系爭土地時所附切結書內容不實等情，為被告否認並以上揭情詞置辯。原告自應就被告有詐欺之事實負舉證之責。
㈡原告就其主張，係以被告於91年申請承購系爭土地時，所附
切結書載明：坐落系爭土地上之私有房屋（嘉義市○區○村里○○路○○○巷○號）確係被告本人所有，並於89年1月14日以前已取得產權等文，然嘉義市政府稅務局99年1月29日嘉市稅房字第0990702540號函文內容為：「嘉義市○村里○○路○○○巷○號稅籍編號00000000000於57年上期起課納稅義務人名義為林務局嘉義林區管理處，93年8月13日因買賣名義變更為高瑞西」等文，被告與嘉義林管處員工消費合作社之買賣契約日期亦為93年8月13日，因認被告切結內容不實，又被告提出之地上物承購證明收據僅可證明債權關係，而非物權關係，且未依法監證、公證或認證，不符合讓售注意事項第8點第1項第5款第2目至第4目及審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定第4點第11款規定等情為據。然本件被告於91年1月11日依國有財產法第52條之2規定申請承購系爭土地，原告依當時國有財產法第52條之2規定：「非公用財產類之不動產，於35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於本法修正施行日起三年內，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。」；國有財產法施行細則第55條之3第2項第1款規定：「本法第52條之2所稱直接使用人，係指本法修正施行前已使用，至讓售時仍繼續使用之下列各款之人：國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人或實際分戶使用人。」；及國有財產局90年1月11日臺財產局管第0000000000號函頒布之讓售注意事項第5點第1項第1款規定：「本條所稱直接使用人，係指本條施行（89年1月14日）前已使用，至讓售時仍繼續使用之下列各款之人：國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人或實際分戶使用人。」暨第8點第1項：「申請人依本法條申請讓售時，應繳付下列文件，第5款：地上建物所有權證明文件，第5目：附有本人印鑑證明之切結書。」等規定，審認被告為主體建物所有人，同意辦理讓售系爭土地，有原告提出當時之相關規定在卷可稽。而依原告提出當時之讓售注意事項第8點第1項第5款規定，地上建物所有權證明文件，僅需任繳1種，其中1項即為「附有本人印鑑證明之切結書」，核與被告承購國有非公用不動產申請書所附申請人應繳證件一覽表之編號欄位相符，而被告申購系爭土地所附證件包括：國有土地登記簿謄本、國有土地四週鄰接土地之地籍圖謄本、都市計畫分區使用證明、申請人戶籍謄本、於35年12月31日以前建築、居住使用之證明文件、房屋所有權切結書、印鑑證明書、租賃契約書及繳納使用補償金收據影本等情，亦有原告提出之收件收據影本與被告提出上開相關文件可資參核，則以91年當時上開規定申購人應繳證件及被告提出之證件互核，原告據以同意辦理讓售系爭土地，於法並無不合。
㈢被告抗辯系爭土地上建物係於87年9月1日向嘉義林管處員工
消費合作社以3,146元購得，其養父高繼宗自35年10月1日起設籍於嘉義市○區○○路○○○巷○號，被告自36年11月1日起即設籍居住上址等情，有戶籍資料及地上物承購證明收據為證，再經本院向嘉義林管處員工消費合作社函詢結果，該社函覆以：該社87年度臨時代表大會會議記錄資料顯示，該社讓售26平方公尺建物予被告，另其自建部分為84平方公尺，次查被告於87年9月繳納房舍價金後，該社曾開立收執聯予被告等情，此有該社100年6月23日以嘉合總字第1000000032號函附該社87年度臨時代表大會會議紀錄影本乙份在卷可參，堪認嘉義林管處員工消費合作社確於87年間已將系爭土地上建物讓售予被告，則被告91年申購當時因認已於87年9月間由嘉義林管處員工消費合作社讓售取得系爭土地上建物之產權，而出具上開切結書，實難認被告有出示不實切結書之詐欺故意。又讓售當時系爭土地上建物為未保存登記建物乙節，兩造均不爭執，被告本無從提出所有權之物權登記資料，而房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，被告亦陳明與嘉義林管處員工消費合作社於93年補簽買賣契約，係為申辦自用住宅課稅稅籍所需，實難因被告於讓售系爭土地上建物後再與嘉義林管處員工消費合作社補訂買賣契約之情節，認被告係於93年始買受取得系爭土地上建物。又本件原告依被告91年申購當時提出之上開文件及相關規定，審認被告為系爭土地上主體建物所有人，同意辦理讓售，並無違誤，已如上述，被告提出之地上物承購證明收據係為佐證其於87年9月1日已取得系爭土地上建物產權，並非以實際分戶使用人之關係另為申請，自無庸再依讓售注意事項第8點第1項第5款第2目至第4目及93年始發布之審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定第4點第11款規定重為審認，原告以被告提出之地上物承購證明文件未依法監證、公證或認證，不符合上開規定等情，均無礙91年間被告依上揭規定已合法讓售取得系爭土地之認定。㈣本件依原告上揭舉證，既難認被告於91年申購系爭土地當時
，有使原告陷於錯誤之故意而出具不實切結書之情事，原告主張依民法92條、93條規定撤銷買賣系爭土地之意思表示，自非有據，又被告依上揭規定讓售取得系爭土地，亦非不當得利，原告所為主張均非有理，應予駁回。
六、綜上，原告主張受被告詐欺而讓售系爭土地之情節不可採。從而，原告依民法92條、93條規定，主張與被告於91年6月18日所為之買賣契約應予撤銷，被告應塗銷系爭土地之抵押權並返還系爭土地；被告若無法返還系爭土地，應給付不當得利3,038,455元予原告，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 馬嘉蓮