臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第44號原 告 林秀霞
蔡莞蓁前列二人共同訴訟代理人 羅振宏律師前列二人共同被 告 李長益訴訟代理人 王百治律師
李佳樺李香蘭李佾錞前列三人共同訴訟代理人 李長益上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國100年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應將坐落嘉義市○○段○○○○號土地及同段356地號土地上之建物（門牌號碼為嘉義市北湖里北社尾663號）拆除，並將土地交還予原告及其他共有人全體。嗣經嘉義市地政事務所復丈後，為求聲明內容明確，原告遂於民國100年4月18日具狀聲請更正訴之聲明為：被告應將坐落嘉義市○○段○○○○號土地上如附圖所示A部分，面積122平方公尺之木造房屋、B及C部分，面積各79及10平方公尺之鐵骨造倉庫、1-2-3虛線連線部分之鐵片圍籬，及同段346地號土地上如附圖所示B1部分，面積1平方公尺之鐵骨造倉庫拆除，將土地騰空交還予原告及其他共有人全體，核其所為，僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更追加，自應准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）查坐落嘉義市○○段○○○○號土地（下簡稱系爭356地號土地）原屬訴外人游雁茹單獨所有，同段346地號土地（下簡稱系爭346地號土地）原屬訴外人李再雲持有1000分之214，原告二人共同自鈞院98年度司執字34542號強制執行事件，拍定買受上述兩筆系爭土地，而於99年11月18日登記為該兩筆系爭土地共有人。次查嘉義市北湖里北社尾14鄰663號未保存登記建物〔包含木造房屋1間（下簡稱系爭房屋）及鐵骨造倉庫2間（下簡稱系爭倉庫2間），下合稱系爭建物3棟〕，原係訴外人即被繼承人李詹疑所有，由繼承人即被告李長益等4人與訴外人李再雲、李健銨等2人於91年1月10日申報為李詹疑之遺產，共同繼承，各持分6分之1，並於91年間辦理房屋稅籍名義變更完竣，嗣因訴外人李再雲及李健銨各持分6分之1部分，經鈞院上開同一強制執行事件，由被告李長益買受，是系爭建物3棟目前係由被告李長益持分2分之1，由被告李佳樺、李香蘭、李錞仍各持分6分之1。本件被告等4人共有之系爭建物3棟，無權占用原告所有系爭346地號及356地號土地，經原告催討均不返還，爰依民法第767條規定，請求被告拆屋並交還土地予原告及其他共有人全體。
（二）爰聲明求為判決：1、被告應將坐落系爭356地號土地上如附圖所示A部分，面積122平方公尺之木造房屋、B及C部分，面積各79及10平方公尺之鐵骨造倉庫、1-2-3虛線連線部分之鐵片圍籬，及同段系爭346地號土地上如附圖所示B1部分，面積1平方公尺之鐵骨造倉庫拆除，將土地騰空交還予原告及其他共有人全體。2、訴訟費用由被告負擔。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
1、系爭建物3棟原係訴外人李詹疑所有，後由被告4人及訴外人李再雲、李健銨共同繼承各持分6分之1，被告主張該建物係由訴外人李再雲出資興建，顯無根據。
（1）按未保存登記房屋之納稅義務人登記，雖非認定房屋所有權歸屬之絕對依據，惟系爭建物3棟屬未保存登記房屋，原於稅籍登記訴外人李詹疑為所有權人及納稅義務人，李詹疑死亡後，由被告等4人與訴外人李再雲、李健銨等繼承人，於91年1月31日申報辦理房屋移轉繼承稅籍，因而各持分6分之1。而訴外人李再雲及李健銨就系爭建物3棟各持分6分之1部分，業經前揭鈞院強制執行事件拍賣而由被告李長益買受，於該強制執行程序中，鈞院民事執行處以99年1月27日嘉院貴98司執德字第34542號函文，通知李再雲、李健銨及被告4人，其上載明李再雲、李健銨就系爭建物3棟各持分6分之1，及通知被告4人是否行使共有人之優先購買權，就此，被告李長益以99年9月1日及同年9月24日書狀聲明優先承買，主張其係系爭建物3棟之「共有人」，並提出嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書為證，執行法院亦因此認定系爭建物3棟所有權而進行公告拍賣。是由上述房屋稅籍、繼承登記資料及強制執行程序，足認系爭建物3棟共有之情，故依民法第148條誠實信用原則及禁反言原則，顯不容被告等人於本件訴訟以矛盾辯詞圖脫免拆屋還地之義務。倘鈞院採信其言，則上開系爭建物3棟6分之2持分之拍賣程序豈非無效，原告對房屋共有之信賴利益又如何保障？又被告4人及訴外人李再雲、李健銨等，既於強制執行程序承認或主張系爭建物3棟係渠等共有，則於房屋土地拍賣後，系爭建物3棟之所有權人負有拆屋還地義務，當為渠等所能預見，如今再為矛盾主張，企圖以破舊老屋佔用價值不斐之鄰路土地以獲取不當利益，依禁反言原則，即不能採為本訴之主張。
（2）次按「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。」（參照最高法院96年度台上字第2851號判決意旨），查原告否認被告提出營造執照申請書影本之真正，又縱真實，亦僅屬營造申請文件，其所載申請人地位相當於建造執照所載之起造人，以上述最高法院判決意旨，顯不能據此認定李再雲即屬出資興建系爭房屋之人。再者，上述申請書記載房屋原有面積或原有部分即有223.40平方公尺，計劃面積或建築面積僅20.65平方公尺，是該次住房改建工程面積應僅有20.65平方公尺，此與系爭房屋現有面積達2百多平方公尺亦不相符，顯不能以此申請書認定系爭房屋為李再雲所出資興建，故原告否認系爭房屋是訴外人李再雲原始起造。
2、退步而言，縱鈞院認系爭建物3棟屬李再雲所有，惟民法第425條之1係於88年4月21日增訂，本件並無該規定之適用，且亦與最高法院48年台上字第1457號判例案情不同:
（1）退步而言，縱鈞院認系爭建物3棟屬訴外人李再雲所有，惟李再雲係於80年間將系爭356地號土地讓與他人，而民法第425條之1係於88年4月21日始增訂，而李再雲讓與土地時尚無該規定，依民法債編施行法第1條規定，顯無適用上開民法第425條之1規定之餘地。
（2）本件系爭356地號土地，係由訴外人李再雲於80年間讓與其子即被告李長益、訴外人李長安，嗣經被告李香蘭及訴外人游雁茹兩次轉手，最後由原告自法院強制拍賣取得，其中間轉讓多次，與前揭判例屬直接受讓人間之法律關係情形不同。且原告係自法院拍賣取得，非如判例案情係私自買賣，而依前揭鈞院強制執行事件所呈現事實，系爭建物3棟乃被告4人與李再雲、李健銨所共有，依前述之誠信及禁反言原則，再加上原告之信賴利益應予保護，顯不能如上揭判例般「推斷當事人真意係土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，何況原告係信賴拍賣程序所呈現房屋共有之事實，當時真意顯非「默許房屋承買人繼續使用土地」，否則即不會投標購買，是本件應無籠統適用不同案情之前揭判例，強加推斷當事人根本沒有之「真意」。又縱認系爭建物3棟屬訴外人李再雲所有，惟李再雲於80年間將系爭356地號土地讓與被告李長益、訴外人李長安時，渠等父子間應是同意或默示同意於土地上使用借貸之法律關係，而讓系爭建物3棟得以繼續佔用系爭356地號土地。準此，基於債權之相對性，該使用借貸契約對於其後取得土地所有權之人或繼受房屋所有權之第三人，並不當然繼續存在（除非有特殊情形足認該繼受之第三人同意或默示同意房屋繼續佔用土地），尤其於本件對具有信賴利益值得保護之原告而言，更屬當然爾。
（3）再依經濟部頒訂之固定資產耐用年數表，磚構造房屋耐用年數為25年，金屬建造（有披覆處理）房屋耐用年數為20年。本件系爭房屋及倉庫2間，倘依被告主張之建造時間計算，距今已分別達50年及30年以上，超出上述經濟部頒訂之耐用年數甚達2倍以上，且鈞院履勘時已見到系爭房屋屬老舊磚木造房屋，外觀破舊且內部髒亂（被告卻佈置房間1間強稱尚有人居住），而系爭倉庫2間簡陋無完整四壁，疏於維護內部亦髒亂，價值均甚低，任其存在非但有害基地之利用，有損原告之利益，且徒增日後之糾紛，對社會經濟亦屬無益，依前揭最高法院96年度台上字第2851號判決意旨，亦應認無前揭判例之適用。
（4）另承上述，系爭倉庫2間並無完整四壁，不足避風雨，應屬鐵皮棚架而非房屋，本身亦無水電，非得獨立為交易及使用之客體，與如附圖所示1-2-3虛線連線部分之鐵片圍籬，均非民法第66條及425條之1所規定之定著物或房屋，故無該等規定之適用甚明。
（5）末查，系爭346地號土地係訴外人李再雲與多人共有，縱認系爭建物3棟為李再雲所有，則系爭建物3棟所有權人僅係系爭346號土地共有人中之一人，並非全體共有人，故土地與房屋並非同屬一人所有，與上揭最高法院判例及民法第425條之1所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符，顯無適用之餘地。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，願供擔保，請求宣告免假執行。
（一）查坐落於系爭356地號土地上之系爭房屋，於門牌整編前為嘉義市北湖里北社尾381號，該房屋為訴外人即被告父親李再雲於50年間原始出資興建，依法所有權人即為李再雲，雖建築執照上面所載面積與系爭房屋實際面積不符合，然係因50年建造之前，房屋原有面積有223.4平方公尺，在50年建造時又多增加20.65平方公尺，是系爭房屋於50年建造時是244.05平方公尺，而於70年左右拆除了一部份，並由訴外人李再雲出資改建成系爭倉庫2間，是系爭房屋才會只剩餘122平方公尺，且上開營造執照申請書，已明確記載該住房改建工程之建築地址為嘉義市北湖里北社尾381號，即為門牌整編後之系爭房屋，故附圖所示A部分之木造房屋即係上開營造執照申請書記載之系爭房屋。另房屋稅單記載雖係訴外人李再雲之配偶李詹疑，惟此僅能作為稽徵機關核課房屋稅之依據，並非以此認定房屋之所有權。次查系爭356地號土地，原為訴外人李再雲所有，至80年9月間始移轉登記予被告李長益及訴外人李長安所有（應有部分各1/2）。嗣該筆土地於87年間再移轉於被告李香蘭所有，被告李香蘭再移轉予訴外人游雁茹所有，而後因前揭鈞院強制執行事件由原告2人拍定取得，故系爭356地號土地及系爭建物3棟原均同屬李再雲所有（土地及其土地上之房屋同屬一人所有），應無疑義。而按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人方有拆除之權限。本件未經辦理登記之房屋原始起造人李再雲，並未將該建物出賣或贈與他人，自無從命被告等人拆除該建物。
（二）又按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第一項規定之限制。」、「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」，民法第425條之1、第838條之1分別定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，有最高法院48年台上字第1457號判例、75年度第5次民事庭會議決議可參，故89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定。民法第425條之1自89年5月5日起始有適用，固無溯及效力，然縱土地及房屋讓與他人之情形發生於該條施行前，自仍得依前開最高法院見解辦理。本件退步言之，縱認李再雲有將系爭房屋移轉於其配偶李詹疑，李詹疑逝世後由其繼承人繼承該房屋，嗣後該房屋有部分之應有部分遭拍賣而由被告李長益買得之情形，然因系爭房屋之建造既為系爭356地號土地原所有人李再雲原始出資興建，核屬於土地及房屋同屬一人所有之情形，是李再雲於原始出資興建時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，且原告於買受系爭土地時，系爭房屋已存在多年，當難諉為不知，應可推斷原告已默許系爭房屋繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求無違，自有民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例之適用（或類推適用），非為無權占有。此外，系爭倉庫2間亦為訴外人李再雲原始出資興建，亦未為任何保存登記，自屬李再雲所有，衡之前揭說明，亦非為無權占有。而其中一間倉庫有跨越系爭2筆土地，而該346地號土地，訴外人李再雲既有應有部分1000分之214，即屬於所有權人之一，而各共有人之權利係及於共有物之全部，亦即346號土地共有人李再雲對346地號土地全部均可主張所有權，因此，對李再雲而言，亦已具備土地及建築物同屬於一人所有之要件，自亦有上揭法條及判例之適用（或類推適用），非為無權占有，是原告主張本件346地號土地及地上系爭建物之所有人非屬同一，非有理由。
（三）就嘉義市政府警察局第一分局函覆鈞院稱「北湖里北社尾663號房屋，目前無人居住使用」部分，並非正確。查訴外人李健銨之戶籍目前仍在系爭房屋，且居住使用該屋，僅因其工作關係未必每日均待在家中，上開分局訪查時間，應是訴外人李健銨未在家中之時，又因該處僅李健銨一人居住，如其未在家自會鎖門關燈，極易引人誤解為無人居住。且該處堆滿五金物品，係可變賣而有經濟價值之物品，果如無人居住使用，五金物品早遭竊賊偷取一空。退步言之，無論系爭房屋有無人居住，皆與判斷本件是否無權占有無關。亦即，房屋對土地是否有使用權存在，與房屋有無人居住無關。次查前揭鈞院強制執行事件，就323棟次（即本件系爭建物3棟）應有部分6分之2之拍賣程序，當時最低拍賣價格為36萬7000元，換算結果系爭建物全部價值當在110萬元以上，該系爭房屋雖為50年左右即已建造，目前並未有倒塌或毀壞之跡象，屋內水電正常且依卷附相片顯示亦可供人居住使用，自屬具有相當經濟價值且並非不堪使用之建物。此外，由卷附照片可知，系爭倉庫2間具有屋頂及圍牆，可遮風避雨，應亦屬房屋。
（四）另原告一再主張被告等人有申辦房屋稅籍移轉登記，被告李長益並聲明優先購買權云云。惟查，如上述，房屋稅單記載為李詹疑，惟此僅能作為稽徵機關核課房屋稅之依據，並非以此認定房屋之所有權。而被告等人雖有向嘉義市稅捐稽徵處提出「房屋納稅義務人名義變更申請書」，惟此僅係行政作業事項，不能因此認定房屋所有權之歸屬。被告李長益固有於執行程序聲明優先購買權，然建物所有權歸屬本應由民事法院進行實質調查審認，執行法院並不作實體審查，其執行程序之瑕疵（錯誤）亦不能變更實體上之關係，法院判斷更不受當事人主張之拘束，自不能以被告李長益曾聲明優先購買權即認定李再雲並非原始出資興建之人。蓋當事人受限於法律知識之不足，而不知未保存登記房屋之所有權與處分權等概念，事所恆有，當不能因其錯誤之認知而倒推成事實之認定。
三、本院得心證之理由：
（一）查系爭356地號土地原屬訴外人游雁茹單獨所有，而系爭346地號土地原屬訴外人李再雲持有1000分之214，原告2人共同自本院98年度司執字34542號強制執行事件，拍定買受上述兩筆系爭土地，而於99年11月18日登記為該兩筆系爭土地共有人；又系爭建物3棟之原納稅義務人係訴外人即被告李長益等4人之被繼承人李詹疑，李詹疑於90年8月31日死亡後，由其繼承人即被告李長益等4人與訴外人李再雲、李健銨等2人於91年1月10日申報為李詹疑之遺產，共同繼承系爭建物3棟，各持分6分之1，並於91年間辦理房屋稅籍名義變更完竣。嗣因訴外人李再雲及李健銨各持分6分之1部分，經本院上開同一強制執行事件拍賣，由被告李長益行使優先承買權而買受，是系爭建物3棟目前納稅義務人係由被告李長益持分2分之1，由被告李佳樺、李香蘭、李佾錞各持分6分之1等情，有本院99年11月11日嘉院貴98司執德34542字第0990032987號不動產權利移轉證書影本1紙、系爭346地號及356地號土地之土地登記謄本影本各1份、嘉義市稅捐稽徵處91年2月4日嘉市稅財字第0917004931號函影本1紙及嘉義市政府稅務局房屋稅100年課稅明細表影本6紙、本院99年11月11日嘉院貴98司執德34542字第0990032988號不動產權利移轉證書影本1紙等在卷可證（見本院卷第6-19頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（二）又原告主張被告李長益等4人共有之系爭建物3棟，無權占用原告所有系爭346、356地號土地，經原告催討均不返還，爰依民法第767條規定，請求被告拆屋並交還土地予原告及其他共有人全體等語。被告則以前開情詞置辯，茲本件之爭點厥為：1、系爭建物3棟之所有權人為何人？2、本件有無民法第425條之1及最高法院48年台上字第1457號判例之適用或類推適用？3、被告等4人是否為無權占有？茲分別論述如下：
1、系爭建物3棟之所有權人為何人？
（1）按「確認不動產所有權歸屬之訴，應由原告提出確實證據，證明所有權歸屬於己，若原告不能為切當之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論被告能否舉出反證，及所舉反證是否可信均可不問」（最高法院19年上字第1039號判例意旨參照）。次按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第758條第1項定有明文；因出資建築而取得房屋之所有權，係屬原始取得，與前開條文所稱「依法律行為而取得」並不同，不待登記即取得房屋之所有權。再按，建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記前之建物，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與建物之起造人及納稅人名義為何人無涉，是未辦理保存登記之房屋，其所有權係屬原始起造人所有（最高法院89年台上字第1480號民事判決意旨參照）。本件原告主張系爭建物3棟之納稅義務人原係李詹疑，且被告4人及訴外人李再雲、李健銨於李詹疑死亡後，將系爭建物3棟於91年1月10日申報為李詹疑之遺產，共同繼承系爭建物3棟，各持分6分之1，並於91年間辦理房屋稅籍名義變更完竣，故應認李詹疑為系爭建物3棟之所有權人乙情，既為被告所否認，並抗辯系爭建物3棟係訴外人李再雲所有，揆諸前開說明，原告自應就其主張此部分有利於己之事實負舉證責任。
（2）原告雖舉嘉義市稅捐稽徵處91年2月4日嘉市稅財字第0917004931號函影本1紙及嘉義市政府稅務局房屋稅100年課稅明細表影本6紙等為證（見本院卷第12-18頁），據以證明系爭建物3棟之事實上處分權應歸被告4人母親李詹疑所有。惟原告所提上開證明文件，並未提及李詹疑就系爭建物3棟如何籌建、其究如何出資及其出資之比例為何等情，是李詹疑縱為系爭建物3棟之納稅義務人，亦不足以證明系爭建物3棟即係由李詹疑出資興建。且查，房屋納稅義務人，非必為房屋所有人，繳納房屋稅之證明，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院著有70年台上字第3760號判例足參。參諸房屋稅條例第4條亦明定：所有權人、典權人、現住人、管理人、承租人等均可為房屋稅捐徵收之相對人，依此可知：房屋稅稅籍證明既僅作課稅之用，尚不足為所有權或事實上處分權之唯一證明，準此，即難依原告之主張，逕認系爭建物3棟為李詹疑所出資建造取得。
（3）再者，如附圖所示系爭房屋A，於門牌整編前為嘉義市北湖里北社尾381號，該房屋係於50年間所改建，起造申請人係訴外人即被告父親李再雲乙情，有被告所提出之訴外人李再雲戶籍謄本及營造執照申請書影本各1份為證（見本院卷第89-98頁），而就被告所提出之營造執照申請書觀之，該申請書內之工程名稱既係「李再雲住房改建工程」（見本院卷第97頁），足認系爭房屋A應於民國50年以前即已存在，嗣於50年間，再由李再雲申請改建，應可認定；又系爭346、356地號土地雖均係訴外人李再雲所有，惟系爭346、356地號土地分別於72年間及75年間登記為訴外人李再雲所有乙情，有上開兩筆土地之登記謄本在卷足參（分別見本院98年度司執字第34542號卷一強制執行聲請狀後附之系爭346地號土地登記謄本及本院卷第100頁），故於50年間李再雲改建如附圖所示系爭房屋A時，其是否係系爭346、356地號土地之所有權人，亦有所疑，且縱李再雲於50年間係系爭346、356地號土地之所有權人，亦難逕予推論系爭建物3棟即係由其所出資興建。依此，李詹疑與李再雲固分別為系爭建物3棟之納稅義務人及起造（改建）申請人，然兩造就系爭房屋於改建前究係由何人出資興建乙情，既均未能舉證以明，實難僅憑上開事證即逕予推定改建前之出資興建人究竟為何人。準此，本院參酌前揭最高法院19年上字第1039號判例意旨，認被告雖無法提出系爭房屋確係由訴外人李再雲所出資興建，惟原告亦無法提出該房屋確係李詹疑出資興建，自難為有利於原告事實之認定。
（4）至原告雖另主張系爭建物3棟屬未保存登記房屋，原於稅籍登記訴外人李詹疑為納稅義務人，李詹疑死亡後，由被告4人與訴外人李再雲、李健銨等繼承人，於91年1月31日申報辦理房屋移轉繼承稅籍，因而各持分6分之1，而訴外人李再雲及李健銨就系爭建物3棟各持分6分之1部分，業經前揭本院強制執行事件拍賣而由被告李長益買受，又於該強制執行程序中，本院民事執行處以99年1月27日嘉院貴98司執德字第34542號函文，通知李再雲、李健銨及被告4人，其上載明李再雲、李健銨就系爭建物3棟各持分6分之1，及通知被告4人是否行使共有人之優先購買權，就此，被告李長益以99年9月1日及同年9月24日書狀聲明優先承買，主張其係系爭建物3棟之「共有人」，並提出嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書為證，執行法院亦因此認定系爭建物3棟所有權而進行公告拍賣。是由上述房屋稅籍、繼承登記資料及強制執行程序，足認系爭建物共有之情，並提出本院99年11月11日嘉院貴98司執德34542字第0990032987號不動產權利移轉證書影本1紙、系爭346地號及356地號土地之土地登記謄本影本各1份、嘉義市稅捐稽徵處91年2月4日嘉市稅財字第0917004931號函影本1紙及嘉義市政府稅務局房屋稅100年課稅明細表影本6紙、本院99年11月11日嘉院貴98司執德34542字第0990032988號不動產權利移轉證書影本1紙等為證（見本院卷第6-19頁），用以證明系爭建物3棟應係李詹疑所有。然屬於未保存登記建物之系爭建物3棟係屬原始出資人所有，非納稅義務人所有，故其納稅義務與所有權、事實上處分權之歸屬本屬二事，均見前述，是原告所提上情，均係98年間本院執行法院拍賣系爭346、356地號土地時所為之各該執行行為，充其量僅得認被告等4人及訴外人李再雲、李健銨於李詹疑死亡後，共同繼承李詹疑就系爭建物3棟之納稅義務人地位，即系爭建物3棟之現納稅義務人雖為被告等4人，然此僅係納稅義務人之變更，核與房屋所有權人之認定無涉，縱經上開拍賣程序，亦尚難逕認李詹疑即係系爭建物3棟之原始起造人，與系爭建物3棟之所有權歸屬並無必然之關係，並不足資為建物所有權歸屬何人之依據。準此，上開拍賣程序既與本院前揭認定之結果不符，是本院自不受上開本院上開拍賣結果之拘束，至該拍賣程序是否有無效或得撤銷之事由，乃另一法律問題，非本院應予審究，附此敘明。
2、再按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用地」，最高法院48年度台上字第1457號判例著有明文，該判例意旨既明示房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，土地與房屋若曾經同屬一人所有，原土地所有權人必同意自己房屋使用自己之房屋基地，日後如有先後出售房地之情形，即不因房屋尚未出售而土地承買人即可要求拆屋還地，否則後出售之房屋，依繼受取得之法理，豈不喪失基地之繼續使用權，故前開判例揭示房屋繼續使用土地之原則，於同時出售房地而異其所有人，或先出售土地或房屋而異其所有人，均係前開判例所示默許繼續使用土地之範圍。惟依前所述，被告既無法舉證證明系爭建物3棟確係訴外人李再雲所出資興建，即與前揭判例意旨所示「土地及其土地上房屋同屬一人所有」之要件不符，則被告以上開判例據為其有權占有系爭建物3棟之辯解，仍屬無據，是被告等4人占有系爭建物3棟，核屬無權占有，要無疑義。
3、又按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號裁判意旨參照）。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。合上所述，依兩造前揭爭執要點，被告等4人雖不能舉證證明其等占有系爭建物3棟為有權占有，惟原告亦無法證明李詹疑係系爭建物3棟之原始出資人，即難認系爭建物3棟為李詹疑之遺產，進而認被告等4人以繼承人之地位繼承系爭建物3棟，而就系爭建物3棟有所有權或事實上處分權等情，故縱被告等4人現占用系爭建物3棟屬無權占有，揆諸上開說明，被告等4人亦無拆除系爭建物3棟之可能，是原告以其4人為被告，提起本件拆屋還地訴訟，自無可取。另被告等4人既非系爭建物3棟之所有權人，亦無處分權，均如上述，則本件系爭建物3棟是否仍堪用，及有無繼續使用之經濟價值，核無討論之必要；再者，如附圖所示1-2-3虛線連線部分之鐵片圍籬，亦無證據證明係被告等4人所興建，即難認被告等4人就上開鐵片圍籬有處分權，均附此敘明
四、綜上所述，本件原告在無其他證據足以證明系爭建物3棟係由李詹疑所出資興建之情形下，被告4人即無從取得該建物之所有權或事實上處分權。從而，原告以其係系爭346、356地號土地之所有權人地位，提起本件拆屋還地之訴，請求被告應將坐落系爭356土地上如附圖所示A部分，面積122平方公尺之木造房屋、B及C部分，面積各79及10平方公尺之鐵骨造倉庫、1-2-3虛線連線部分之鐵片圍籬，及同段系爭346土地上如附圖所示B1部分，面積1平方公尺之鐵骨造倉庫拆除，將土地騰空交還予原告及其他共有人全體，即難謂正當，不能准許，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 17 日
民事第二庭法 官 黃仁勇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 17 日
書記官 黃意雯