臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第447號原 告 國防部法定代理人 高華柱訴訟代理人 張靈秀被 告 張中平上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國101 年11月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬元，及自民國100 年07月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示。
貳、陳述：
一、緣被告之父親張興科原為嘉義市建國五村之原眷戶，被告張中平係「國軍老舊眷村改建條例」第5條第1項所稱之原眷戶權益承受人，原告為依照「國軍老舊眷村改建條例」的主管機關，依法辦理國軍老舊眷村改建。
二、被告向原告申請承購門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之建物（嘉義市○○段○○○○○號）及基地持分（嘉義市○○段○○○○○號）。房地總價為新台幣（下同）3,381,597 元，而被告可獲得分配之輔助購宅款為2,524,924 元，故被告應自行負擔之買賣自備款為856,672 元。交屋的日期是在94年04月24日，房子的產權亦早在95年就已經移轉給被告，鑰匙也由原告使用，故交屋程序已經完成。
三、又依據系爭房屋的辦理流程，是在94年04月11日到04月14日分戶驗屋，距94年04月交屋的時間很短，在分戶驗屋的階段，住戶可以填寫修繕單給德寶營造，但德寶營造不可能在辦理交屋前就進行修繕，無被告所述反覆修繕而借用鑰匙的情況。依照被告提出被證一交屋程序表第九項程序，現場交屋是經過德寶營造蓋章的，故被告取得鑰匙，是經由配合辦理現場交屋程序而取得，並不是如被告所說是向德寶營造借用鑰匙。
四、原告業將系爭房地交付予被告，並已完成系爭房地所有權移轉登記，然被告僅交屋時已將不足萬元之尾數（即6,672 元）清償，而就其尚應給付之買賣自備款850,000 元，自交屋迄今皆尚未向原告給付清償。為此，原告爰依據民法第367條規定，請求鈞院判決如訴之聲明。
參、證據：提出被告原眷戶眷籍資料表、國防部軍備局核定嘉義市「經國新城」完工分戶房地總價、分戶房價暨原眷戶領取完工輔助購宅款決算案簽稿、買賣房地價款明細表、建物登記謄本、系爭改建計畫房地買賣價款決算明細表、建物登記第二類謄本、法院公證人認證之嘉義市建國156村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之被告申請書、改建計畫流程、被告於94年08月03日繳款6,672元之繳款三聯單影本等資料。
乙、被告方面：
壹、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：
一、當初總價款的部分，被告是屬於C 棟總共有三種不同的總價，被告不知道被告是屬於哪一種，但是這三種總價算下來都只有84萬元上下，均未滿原告所主張的85萬元。被告不確定正確的金額是多少，目前交屋程序未完成。在交屋程序完成前，被告認為不應該付款。因為原告要點交時，房屋有很多瑕疵，包括門窗、地板，都沒有完全改善，門窗部分已改善，但是地板還沒有改善。在改善完成前，被告沒有給付尾款的義務。有一些房屋稅、地價稅、水電、管理費，在還沒有完成交屋前應該是原告要負擔的，且因為原告沒有繳水、電費用，故復水、復電費用約三、四千元，也應該由原告負擔。
二、原告主張被告所承購之房地為門牌號碼嘉義市○○路○○○ 巷○○號7 樓及其基地，與主張系爭房屋之配售坪型為30坪型，被告沒有爭執。但原告給被告的交屋程序表，是在交屋時逐項完成交屋程序，由住戶完成各程序蓋章完成，該程序表上空格均未完成。
三、本件系爭房屋目前沒有在使用，被告都不敢使用，因為還沒有交屋完成。從95年過戶當時到現在，都是空屋。因為被告怕有爭議。房子只有放一些家具、雜物。鑰匙因為當時有修繕改善的需要，所以向德寶營造借用到現在。原告主張產權移轉已完成，不代表交屋完成。系爭房屋之鑰匙是還沒登記過戶的時候，現場處理工務的人員可能是德寶營造的人也有可能是外包的人員，他們現場就負責配售戶的需求，當時房屋興建完成已經抽籤完畢確定配售哪一戶，在仁愛路的店面設有一間工務所，被告去工務所找他們要求看房屋，他們會帶被告去看房屋內部，看是否施工有無完善，若有瑕疵請求補正，往返看了好幾次，他們覺得麻煩，所以就由被告借用一把大門鑰匙並簽借用登記簿，留下被告的姓名電話住址。大門鑰匙總共有三支，一支是德寶工務所，一支是修理的人員，一支是被告借用。抽籤完沒多久，被告就開始借用鑰匙。到現在都還是被告持有狀態，後來他們工務所撤離，被告不知道怎麼跟他們聯絡。被告要求修繕系爭房屋部分，門窗、地板弄了很多次，都直接到工務所反應好多次。
四、本案社區，原告預計自94年04月24日起，陸續交屋，惟當時標的不動產因門、窗、地板等工程需改善、水、電、瓦斯遭停用，而未進入交屋程序，房屋鑰匙因工程上查看進度與督導改善之需，在原告指定交屋日之前，被告即向「德寶營造」借用，由於改善工程持續延宕，截至「德寶營造」撤離前均未完善，而且該公司撤離時亦未告知，大門鑰匙遂由被告保管迄今。
五、本件系爭房地所有權轉移迄今已逾63個月，加上先前原告預計自94年04月24日起，陸續交屋起算，已歷經79個月，原告自始即無誠意和解交屋，只見討款未見改善，只要金錢未見擔當，斷不能因系爭房地所有權在原告應注意可注意而未注意的情況下失職轉移就算完成交屋，而要求被告交付買賣自備總價款。原告請求被告應給付給原告的自備款是85萬元，被告有爭執，這部分在準備書狀一裡面有敘述十多點的原因，當時也沒有簽約、也沒有點交，而且房屋有瑕疵沒有處理完成。另依據原告所發的空白買賣契約書，扣除被告所有權狀上面的面積，被告面積少了45.92平方公尺，這45.92平方公尺的價差也應該要扣掉。
六、被告未與原告簽立買賣契約書，買賣契約書是原告大約94年04月初交屋前給被告的，沒有簽是因為房子本身有一些瑕疵，沒有修補完成。被告有買系爭房屋，但因為有瑕疵，磁磚部分被告曾經有換過磁磚，換過的與原來的顏色不同，而且磁磚黏貼不實敲起來聲音不同，冷縮熱漲會翹起來，且黏貼不實踩上去可能會破掉，實際上確實有瑕疵。而且雙方沒有談清楚細節，所以沒有辦法交屋，被告拒絕支付剩餘的價金。另外，補助款的部分，國防部已經收走了，所以被告已經支付的包括國防部已領走的補助款2,524,925 元及被告已清償的自備款6,672元。
七、原告請求被告給付850,000 元，款項總額尚有糾葛，請釐清再議，依協調找補後之金額作為實際給付之買賣自備款。如果鈞院同意雙方依協調再議之模式判決，被告將與原告簽訂『國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書』，依買賣契約書簽訂日作為交屋之依據，隨即完成交屋程序，並辦理基金貸款63萬，以貸得之資金給付買賣自備款。
八、因原告點交時，房屋有包括門窗、地板等許多瑕疵至今沒有完全改善完成，且水、電、瓦斯亦遭停用，原告均置之不理，因此無法進行交屋程序。被告也沒有與原告簽立「國防部辦理老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書」，系爭房地雖於95年07月13日過戶予被告，但被告只有東西放在那邊，沒有過去使用，被告認為所有權和使用權要分開。被告曾多次向原告承辦人員表達訴求均未獲處理及回覆，導致交屋程序未完成，故因此所造成費用損失，原告理應自行承擔。原告主張以系爭房地過戶完成之95年07月13日為交屋日，但當時為斷水、斷電、斷瓦斯之狀態，不能遷入居住，如何說是可交屋之狀態？系爭房地買賣契約尚未簽訂、房舍驗收尚未通過、交屋程序亦未完成，僅因原告承辦人員在應注意可注意而未注意之情形下，移轉系爭房地所有人名義，就要將簽訂契約之法定文件與手續忽略跳過，與法相悖、於法無據。況且買賣契約未簽訂，法令所要求之實價申報依據何在？被告同意當下即可簽訂買賣契約書，並以簽約日作為交屋日，完成相關法令規範手續，只是原告不同意。
九、因原告遲未完成改善工程而未能交屋，系爭房地之水、電、瓦斯因原告未盡管理職責，且積欠繳費而招致停供，被告基於借用人需維繫不動產之出發點，以及因維持與整修所需，而由當時處理事務之人，代理原告前往辦理復供水、電、瓦斯之手續，所衍生自原告主張自交屋日95年07月13日至復水日96年03月23日止之延滯期間內，被告所代墊之復水手續費、復電手續費、復瓦斯手續費及墊付前積欠水、電、瓦斯基本費共計4,000元；自96年03月23日復水後至100年12月底墊付之水費4,275元；自95年06月02日復電後至100年12月底墊付之電費27,972元；自95年06月05日復瓦斯後至100 年12月底墊付之瓦斯費4,020元；自94年05月至100年12月底墊付之管理費96,000元；95年度至100 年度房屋稅共37,466元；95年度至100年度地價稅共9,980元；計183,713 元，及地板改善工程109,550 元等費用，均應自被告需給付之買賣自備款中扣除。又依據系爭房地買賣契約書第一條，買賣標的建物總面積為232.93平方公尺，然地政事務所權狀謄本所登載總面積為187.01平方公尺，短少45.92 平方公尺，依買賣契約書第三條所定標的建物價款為2,115,499 元計算，應按比例減少建物價款417,051 元，並將上開金額自被告需給付之買賣自備款中扣除，方才合理公允。另依原告所主張被告可獲分配輔助購宅款為2,524,925元，扣除原概算輔助購宅款236萬元，應退還差額款164,925元及代辦費10,000 元。依自備總價款839,191 元為基準計算，扣除被告已給付原告之買賣自備款6,672元、建物面積減少價額417,051元、應退還差額款164,925 元、代辦費10,000元、代墊之水、電、瓦斯、管理費、稅金共183,713元、地板改善工程109,550元，合計891,911 元，被告主張應與買賣價金為抵銷。另外，被告請求由被告依法可獲優惠貸款之額度63萬元辦理貸款，以貸得資金充作系爭房地買賣自備總價款，以協調後之金額與原告和解，並交付款項。
參、證據、提出系爭改建計畫新建住宅社區交屋程序表、完工交屋通知書、房屋所有權狀、稅款繳納證明書、95年至99年地價稅課納明細表、改建計畫交屋各坪型房地總價及貸款金額概算說明表、空白系爭買賣契約書、地板工程缺失統計一覽表及照片等資料。
丙、本院依職權函請嘉義市政府警察局第一分局派員前往系爭房屋實勤區查察房屋使用現況，並向台灣自來水股份有限公司第五區管理處函查系爭房屋供水申設資料及水費帳單明細表，及向欣嘉石油氣股份有限公司函查系爭房屋使用量及金額明細表，另向台灣電力股份有限公司函查系爭房屋申請用電資料及電費帳單明細。
理 由
一、按民法第345條第1項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」；第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」；另第356 條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」；又第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」。另查，民法第367 條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」；第940 條規定：「對於物有事實上管領之力，為占有人」；第946 條規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第七百六十一條之規定」。又按，民法第761 條規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」。次查，國軍老舊眷村改建條例第5條第1項規定：「原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。原眷戶死亡者，由配偶優先承受其權益；原眷戶與配偶均死亡者，由其子女承受其權益，餘均不得承受其權益。」；同條例第20條規定：「原眷戶可獲之輔助購宅款，以各直轄市、縣（市）轄區內同期改建之國軍老舊眷村土地，依國有土地可計價公告土地現值總額百分之六十九點三為分配總額，並按其原眷戶數、住宅興建成本及配售坪型計算之。分配總額達房地總價以上者，原眷戶無須負擔自備款，超出部分，撥入改建基金；未達房地總價之不足款，由原眷戶自行負擔。前項原眷戶自行負擔部分，最高以房地總價百分之二十為限，其有不足部分，由改建基金補助。原眷戶可獲得之輔助購宅款及自備款負擔金額，依各眷村之條件，於規劃階段，由主管機關以書面向原眷戶說明之。申請自費增加住宅坪型之原眷戶，仍依原坪型核算輔助購宅款，其與申請價購房地總價之差額由原眷戶自行負擔。」
二、經查，本件原告主張被告張中平係「國軍老舊眷村改建條例」第5條第1項所稱之原眷戶權益承受人，原告為依照「國軍老舊眷村改建條例」的主管機關，被告向原告申請承購門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之建物（嘉義市○○段○○○○○號）及基地持分（嘉義市○○段○○○○○號），房地總價為3,381,597元，而被告可獲得分配之輔助購宅款為2,524,924元，故被告應自行負擔之買賣自備款為856,672元，交屋的日期是在94年04月24日，房子的產權亦早在95年就已經移轉給被告，鑰匙也由原告使用，故交屋程序已經完成；原告業將系爭房地交付予被告，並已完成系爭房地所有權移轉登記，然被告僅交屋時已將不足萬元之尾數（即6,672 元）清償，就尚應給付之買賣自備款850,000 元，自交屋迄今皆尚未向原告給付清償等情之事實，業據原告提出被告原眷戶眷籍資料表、國防部軍備局核定嘉義市「經國新城」完工分戶房地總價、分戶房價暨原眷戶領取完工輔助購宅款決算案簽稿、買賣房地價款明細表、建物登記謄本、系爭改建計畫房地買賣價款決算明細表、建物登記第二類謄本、法院公證人認證之嘉義市建國156 村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之被告申請書、改建計畫流程、被告於94年08月03日繳款6,672元之繳款三聯單影本等資料為證。而查，被告辯稱目前交屋程序未完成，在交屋程序完成前，被告認為不應該付款，因為原告要點交時，房屋有很多瑕疵，在改善完成前，被告沒有給付尾款的義務；又有一些房屋稅、地價稅、水電、管理費等，在還沒有完成交屋前應該是原告要負擔的，且因為原告沒有繳水、電費用，故復水、復電費用約三、四千元，也應該由原告負擔；房屋目前沒有在使用，被告都不敢使用，因為還沒有交屋完成，從95年過戶當時到現在，都是空屋；另依原告所發的空白買賣契約書，扣除被告所有權狀上面的面積，被告面積少了45.92平方公尺，這45.92平方公尺的價差也應該要扣掉；原告請求被告應給付850,000元，款項總額尚有糾葛；原告點交時，房屋有包括門窗、地板等許多瑕疵至今沒有完全改善完成，且水、電、瓦斯亦遭停用，原告均置之不理；被告也沒有與原告簽立「國防部辦理老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書」，房地雖於95年07月13日過戶予被告，但被告只有東西放在那邊，沒有過去使用；被告曾多次向原告承辦人員表達訴求均未獲處理及回覆，導致交屋程序未完成，故因此所造成費用損失，原告理應自行承擔；被告代墊之復水手續費、復電手續費、復瓦斯手續費及墊付前積欠水、電、瓦斯基本費、管理費、房屋稅、地價稅及地板改善工程等費用均應自被告需給付之買賣自備款中扣除，被告主張應與買賣價金為抵銷云云。是本件之爭點厥為：（一）兩造間系爭房地買賣契約是否成立？（二）原告是否已將系爭房地交付被告？（三）原告請求被告給付買賣價金，有無理由？（四）被告主張抵銷之建物面積減少差額款、代辦費、水、電、瓦斯、管理費、稅金及地板改善工程費用等項目、金額有無理由？因茲分述如下：
（一）關於兩造間系爭房地買賣契約是否成立？
１、按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第345 條定有明文。次按，國軍老舊眷村改建條例第5條第1項前段規定：「原眷戶享有承購依國軍老舊眷村改建條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益」；同條例第20條第1 項復規定：「原眷戶可獲之輔助購宅款，以各直轄市、縣（市）轄區內同期改建之國軍老舊眷村土地，依國有土地可計價公告土地現值總額69.3％為分配總額，並按其原眷戶數、住宅興建成本及配售坪型計算之。分配總額達房地總價以上者，原眷戶無須負擔自備款，超出部分，撥入改建基金；未達房地總價之不足款，由原眷戶自行負擔」。由前揭條文之規定可知，改建後之眷舍係由國家提供一定比例之輔助款，由原眷戶承購，除原眷戶之輔助購宅款高於房地總價，原眷戶無須自行負擔外，原眷戶仍應就配售之住宅支付不足款。亦即主管眷村改建之行政機關負有移轉眷舍所有權並交付眷舍供占有使用之義務，承購之原眷戶則有支付不足款之義務。準此，原眷戶依眷改條例所承購眷舍之法律關係應屬買賣關係。
２、經查，被告之父親張興科為嘉義市建國五村之原眷戶，被告於原告依國軍老舊眷村改建條例執行系爭改建計畫時，依該條例第5條第1項及第20條第1、2項之規定向原告申請承受原眷戶權益，同意參與系爭改建計畫，並自費增坪至30坪，復於原告辦理抽籤作業時，以抽籤方式購得系爭房地。原告依張興科之原階級（尉士官階；28坪型）及被告增坪之需求，核定配售被告30坪型之住宅房地總價為3,381,597 元、輔助購宅款2,524,924元，被告總自付款計856,672元（註：可獲辦理優惠貸款金額630,000元＋增(減)坪差額款225,440元＋自備款1,232元=856,672 元），有原告所提出之被告原眷戶眷籍資料表、系爭改建計畫房地買賣價款決算明細表、法院認證之嘉義市建國156 村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之被告申請書佐參。被告雖然抗辯兩造未就系爭房地簽訂買賣契約云云，惟按，買賣契約係諾成契約，並不以訂立書面為必要。又查，88年04月21日增訂之民法第166 條之1第1項雖規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。」，惟依民法債編施行法第36條第2項但書規定：「民法第166條之1施行日期，由行政院會同司法院另定之」，而民法第166條之1施行日期迄今尚未確定，亦無民法第166 條之1第1項規定之適用。再按，買賣之債權契約並非要式行為，除有民法第166 條所規定之契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立情形外，並無須以訂立書據為其要件，苟有其他的證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認。而查，被告於87年04月24日以經法院認證之嘉義市建國156 村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之被告申請書向原告提出系爭改建計畫原眷戶眷舍改（遷）建申請，被告於申請書第一行親自簽名表示：「經詳細閱讀87年04月02日建國156 村改（遷）建說明書、國軍老舊眷村改建條例及國軍老舊眷村改建條例施行細則，瞭解國軍老舊眷村重建之意義與目的，亦明瞭眷戶的權利與義務，除願全部遵行外，並同意將配住本人之建國五村仁愛路262 號眷舍及自增建部份（位於嘉義市○區○○里○鄰○○路○○○ 號），交由主管機關辦理改（遷）建，並選擇依規定配購建國156 村改建基地士官階28坪型住宅乙戶，並辦理自費增坪（增一級），有關輔助購宅款、自備款及優惠貸款依眷改條例第20條及該條例施行細則第9 條規定辦理，自費增坪之款項需自行負擔，並不得辦理優惠貸款」，申請書後並附有「嘉義市建國一五六村改建基地」改（遷）建說明書等情，有被告申請書及法院認證書附卷佐證（參本院卷第70頁至第80頁），足見被告就依國軍老舊眷村改建條例所進行系爭改建計畫之重要內容（如標的物、金額等）已明確知悉，並提出申請而明示同意承購眷舍，足認兩造之間確實已就被告所配購之眷舍即系爭房地成立買賣契約關係無疑。因此，本件不能僅憑被告所稱兩造未就系爭房地簽訂買賣契約之辯解，即為有利於被告之認定。兩造間就系爭房地已經成立買賣契約，依上述說明，足堪以認定。
３、又查，被告雖然未與原告簽立買賣契約書，但被告於100 年12月22日言詞辯論時陳稱伊有買系爭房屋。因此，兩造間之買賣契約確屬存在，應無庸置疑。被告嗣於101 年07月24日具狀陳報時，以其契約未簽而爭執買賣契約之成立，已難認可採。
（二）關於系爭房地是否已交付被告？按「對於物有事實上管領之力，為占有人」；「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第七百六十一條之規定」此於民法第940條、946條分別定有明文。經查：
１、本件依據台灣自來水股份有限公司第五區管理處函文（編在本院卷第147頁至第150頁）所示，被告向原告申請承購之門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓房屋，於94年05月起，至
101 年07月止之水費，除94年09月至95年05月期間停用以外，其餘期間少則104元、多則高達932元。另依據欣嘉石油氣股份有限公司函文（編在本院卷第151頁至第157頁）所示，被告向原告申請承購之門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓房屋，95年間之瓦斯費每期283元至372元，96年間之瓦斯費每期302元至572元，97年間之瓦斯費每期351元至680元，98年間之瓦斯費每期526元至938元，99年間之瓦斯費每期478元至1004元，100 年間之瓦斯費每期520元至1036元，101年間之瓦斯費每期905 元至1039元。另依據台灣電力股份有限公司函文（編在本院卷第158頁至第163頁）所示，自94年06月間起至101年06月間之電費，甚至有數期高達四、五千元。顯見，被告持有系爭房屋之鑰匙，早已經積極占有使用或授權他人占有使用系爭嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之房屋。
而且，被告於101 年09月11日民事陳報狀（三）亦坦稱伊將事業上煮水製冰所需之部分器具放置該房舍內。因此，被告早已經占有使用系爭嘉義市○○路○○○巷○○號7樓房屋之事實，顯無庸置疑。被告於言詞辯論時辯稱系爭房屋目前沒有在使用，被告都不敢使用，因為還沒有交屋完成，從95年過戶當時到現在，都是空屋，因為被告怕有爭議云云，顯然並非實情。本件系爭嘉義市○○路○○○巷○○號7樓房屋，既然已經在被告自行占有使用或授權他人占有使用之管領狀態下，顯然，原告主張於94年04月24日已完成門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之交屋程序，係屬實情，應可堪採信。因此，被告否認原告已完成門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之交屋程序，與事實不符，難認可採。
２、又查，被告於系爭房地尚未過戶前，已自德寶營造現場人員取得系爭房屋的鑰匙，此為被告所自陳，復有經德寶營造人員於交屋程序表第九項「現場交屋欄」蓋有「德寶營造嘉義市建國156村新建工程工務所專用章」字樣圓戳章確認之交屋程序表可佐（見本院卷第30頁及第45頁）。又本院另依職權函請嘉義市政府警察局第一分局派員前往系爭房屋實勤區查察，系爭房屋於101 年06月27日調查時，係由被告及其家屬自行使用，此有該局函附之房屋使用現況調查表可稽（參本院卷第124 頁）。衡諸上情，可知被告對於系爭房地早已實際具有管領力，依民法946條第2項準用民法761條第1項之規定，系爭房地早已現實交付予被告。被告雖抗辯交屋程序未完成，系爭房地並未交付予伊云云，然系爭改建計畫之交屋程序表乃係原告本於眷村改建之執行機關用以做為管控配售不動產之作業項目之流程進度之用，且其中多項項目或者為需承購戶配合者方能完成者，或者為與房屋交付無相關者（如項目三「管制站」），故不能僅以交屋程序表所列之程序是否全部完成作為系爭房地是否交付之唯一判斷依據。系爭房地既已由原告現實交付予被告管領占有，已如前述，被告雖抗辯交屋流程表上之圓戳章係因被告向德寶營造借用鑰匙時，因德寶營造之要求才蓋用云云，然被告並未進一步就此有利於己之點進一步舉證證明伊係借用鑰匙，而非係由德寶營造代為交付鑰匙。而上揭經德寶營造人員於交屋程序表第九項「現場交屋欄」蓋有「德寶營造嘉義市建國156 村新建工程工務所專用章」字樣圓戳章確認之交屋程序表，加上被告所持用之鑰匙亦係由德寶營造交付鑰匙之事實，亦足可認定系爭房地鑰匙已由德寶營造代為交付予被告，房地已由被告現實管領占有中，故系爭房地已現實交付予被告之事實，亦已堪認定。
（三）關於原告請求被告給付買賣價金，有無理由？
１、經查，原告於95年07月13日已經以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告，有建物登記謄本可佐，且被告就此事實亦無爭執（參101年10月02日言詞辯論筆錄，本院卷第181頁）。因此，本件可認定原告已將買賣標的物不動產即系爭房地之所有權移轉登記予被告。
２、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」；「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第348條第1 項、第367條分別定有明文。本件兩造間就系爭房地有買賣關係存在，已如前述，又原告已將系爭房地現實交付被告並辦妥所有權移轉登記予被告。因此，原告已經善盡出賣人之義務，原告依據民法第367 條之規定，請求被告給付系爭房地之價金，係屬有理由。
（四）被告主張抵銷之項目、金額，有無理由？被告主張的有建物總面積不符之減少建物價款417,051元、代書費1萬元及原告積欠之水、電、瓦斯、管理費（含復水、電、瓦斯費用）、地價稅、房屋稅，共183,713元，及地板改善工程109,550元等費用應自被告需給付之買賣自備款中扣除。茲分述如下：
１、關於建物總面積不符之減少建物價款417,051元部分：經查，被告固抗辯依系爭買賣契約書第一條：買賣標的部分
一、建物總面積232.83平方公尺，然地政機關之權狀謄本之實際總面積僅187.01平方公尺，短少45.82 平方公尺，依系爭買賣契約書第三條所定標的建物價款2,115,499 元，按比例折算，應減少建物價款417,051 元云云。惟查，本件乃係被告依國軍老舊眷村改建條例及該條例施行細則之規定，以經法院認證之嘉義市建國156 村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之申請書，向原告提出原眷戶眷舍之改建申請而成立之買賣契約，且申請書後附有系爭改建計畫改（遷）建說明書，已如前所述。而查，系爭改建計畫改（遷）建說明書載明：第八、房地概括價格：㈠每坪房地單價：1.房屋造價：每坪約五、九九七０元..實際價格以完工結算為準，..，由此可知系爭改建計畫之配售每坪房屋單價，應以改建完工決算之結果為準，而依95年11月13日國防部所核定系爭改建計畫決算之最後結果，被告所獲配之系爭房屋之建物面積為187.01平方公尺，與系爭房屋建物謄本記載同符，並無面積不足之情形。又該申請書所附改（遷）建說明書同為被告向原告認購之文件，並由被告持經民間公證人認證，被告就此內容並不能委稱不知。再查，被告據以主張抵銷之本項減少建物價款417,051 元部分，係基於系爭買賣契約書之條款計算而得，然兩造從未簽立如被告所提出之系爭買賣契約書，此情兩造均不爭執，被告一方面主張兩造未簽立系爭買賣契約書，一方面卻又援引系爭買賣契約書之條款主張房屋坪數不足，前後主張已然矛盾。又查，原告的計算是依所有權狀上面的實際面積，並不是依所發的空白買賣契約書上的面積計算。查原告分配給被告的是30坪型住宅，整個總建物的面積是
187.01平方公尺。原告依被告分配到的實際面積計算，被告這一戶的價金3,381,597 元，計算方式依原告所述是依建造建物總成本，除以整個新建的樓地板總面積，再回乘各戶面積所分配到的實際面積，就是建物部分的價金；另外土地的部分，則是依照各戶所分得的權利持份來計算；土地成本每一平方公尺是95,300元，建物成本每一平方公尺是11,366元。又查，原告所發「國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書」第一條亦有記載，面積應以地政機關記載的為準，如果地政機關登記之面積與約定面積有差異時，不影響本契約書的效力。而且，在買賣契約書第三條也有明定價款只是估計值，第三條第二款也有記載房地總價款應以國防部結算的價款為準。因此，被告僅依空白買賣契約書，主張伊面積減少45.92平方公尺，價金應減少等詞云云之抗辯，屬無理由。
２、關於代辦費壹萬元部分：被告抗辯原告所主張之金額應不含代書費，代書費一萬元應與原告主張之價金金額為抵銷云云。經查，本件系爭嘉義市建國156 村改建基地改（遷）建說明書，關於辦理產權過戶登記，雖然說明由主管機關委託特約代書辦理，但有關房地辦理產權過戶登記所需之產權移轉規費及登記稅費，於說明書第十八、一般規定㈣記載：「住宅完工後之水電費及房地稅捐、工程受益費等均由眷戶負擔」即產權移轉規費及登記稅費應由眷戶負擔支付。又被告前於94年08月03日將辦理自備款（一般貸款）貸款繳交萬元以下餘額3,272 元及「應繳代書費（含產權移轉代辦費用、規費及登記稅費）」壹萬元整，合計13,272元，匯入原告於中國農民銀行之國軍老舊眷村改建基金帳戶等情，有原告提出被告繳款三聯單可佐。由該繳款三聯單可知，應繳代書費（包含產權移轉代辦費用、規費及登記稅費）一萬元顯係被告同意負擔繳納產權移轉之費用，並非房地之買賣價金部分。系爭房地產權既已經移轉登記予被告，被告先前同意繳納代書費（包含產權移轉代辦費用、規費及登記稅費）一萬元，事後卻抗辯代書費一萬元應與原告主張之價金金額為抵銷云云，並無理由，難認可採。
３、關於水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅等各項費用及地板改善工程費用部分：
經查，被告於民事準備書（一）狀主張因原告遲未完成改善工程而未能交屋，系爭房地之水、電、瓦斯因原告未盡管理職責，且積欠繳費而招致停供，被告基於借用人需維繫不動產之出發點，以及因維持與整修所需，而由當時處理事務之人，代理原告前往辦理復供水、電、瓦斯之手續，所衍生自原告主張自交屋日95年07月13日至復水日96年03月23日止之延滯期間內，被告所代墊之復水手續費、復電手續費、復瓦斯手續費及墊付前積欠水、電、瓦斯基本費共計4,000 元；自96年03月23日復水後至100年12月底墊付之水費4,275元；自95年06月02日復電後至100年12月底墊付之電費27,972 元；自95年06月05日復瓦斯後至100年12月底墊付之瓦斯費4,020元；自94年05月至100年12月底墊付之管理費96,000 元；95年度至100年度房屋稅共37,466元；95年度至100年度地價稅共9,980元；計183,713元，及地板改善工程109,550 元等費用，均應自被告需給付之買賣自備款中扣除，與買賣價金為抵銷云云。惟查，原告於94年04月24日已經完成門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○號7樓之交屋程序，已如前述，故自94年04月24日以後，系爭房地之水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅等各項費用，均應由被告負擔。本件被告就上述所抗辯之水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅等等各項費用，經核都不是原告必須給付給被告的費用，又查，本件經法院認證之嘉義市建國156 村改建基地原眷戶眷舍改（遷）建之申請書所附系爭改建計畫改（遷）建說明書記載：「第十八、一般規定：㈣住宅完工後之水電費及房地稅捐、工程受益費等均由眷戶負擔」，被告於申請當時應已知悉，已如前述，據此被告亦無從主張以水、電、房屋稅、地價稅等抵銷買賣之價金。本件被告所抗辯之水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅等各項費用，經核都不是原告必須給付給被告的費用，因此，被告不能主張自尚須給付之買賣自備款中扣除或與買賣價金為抵銷。至於地板改善工程費用部分，被告辯稱曾經有換過磁磚，換過的與原來的顏色不同，而且磁磚黏貼不實敲起來聲音不同，冷縮熱漲會翹起來，且黏貼不實踩上去可能會破掉，實際上確實有瑕疵云云，惟若事實上真的有瑕疵，依據系爭房屋的辦理流程，94年04月11日到04月14日分戶驗屋，在分戶驗屋的階段，被告可以填寫修繕單交給德寶營造，由德寶營造進行修繕，被告既未填寫修繕單，即應認於交屋時並無瑕疵。被告俟原告起訴請求給付價金時，始抗辯稱地板磁磚有瑕疵，主張地板改善工程109,55
0 元費用應自被告須給付之買賣自備款中扣除，與買賣價金為抵銷云云，難認可採。退萬步言之，本件縱認原告交付之房屋，地板或其他地方有瑕疵，惟94年04月24日交屋後，至99年04月23日止，即已經屆滿五年。依據民法第356 條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」；又另依據民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」之規定，則被告如果因為房屋地板或其他地方有瑕疵，而得請求減少價金，此部分減少價金之請求權，亦已因經過五年而消滅。故被告於至99年04月24日以後，即已無從以因房屋有瑕疵請求減少價金而主張自被告須給付之買賣自備款中扣除或與買賣價金為抵銷。
４、綜據上述，被告主張以減少建物價款417,051元；代書費1萬元；水、電、瓦斯、管理費、地價稅、房屋稅共183,713 元；地板改善工程109,550 元等項目之費用，要求抵銷買賣之價金，於法不合，為無理由，均不應准許。
三、綜據上述，本件兩造間關於系爭房地買賣契約成立，原告並已將系爭房地交付被告，且完成產權移轉登記，故原告請求被告給付買賣價金非無理由。至於被告主張抵銷之建物面積減少差額款、代辦費、水、電、瓦斯、管理費、稅金及地板改善工程費用，則為無理由，均不應准許。又被告另詞辯稱補助款的部分，國防部已經收走了，所以伊已支付的，包括國防部已領走的補助款2,524,925元及已清償的自備款6,672元等語。惟按，輔助購宅款是直接抵被告所承購房地的價款，並無所謂國防部收走的問題。本件原告業將系爭房地交付予被告，並已完成系爭房地所有權移轉登記，然被告僅交屋時已將不足萬元之尾數（即6,672 元）清償，就尚應給付之買賣自備款850,000 元，自交屋迄今皆尚未向原告給付清償。因此，原告依據民法第367 條規定，請求被告給付85萬元，及自支付命令送達被告翌日即100 年07月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法洵屬有據，為有理由，應予准許。
四、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。
五、本件兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
六、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民三庭法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 陳見明