臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第491號原 告 許朝明訴訟代理人 嚴庚辰律師
林琦勝律師被 告 黃莉娟被 告 黃欣怡兼前列二人共同訴訟代理人 黃文財上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國101年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告黃文財與被告黃莉娟、黃欣怡間就如附件所示之不動產於民國八十九年二月二十五日訂立房屋租賃契約書之租賃關係不存在。
被告黃文財應自如附表一、二所示之不動產遷出將房地交付原告管業。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告黃文財供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張被告間就如附件所示之不動產於民國89年2 月25日訂立之租賃契約書租賃契約關係不存在，既為被告所否認，則原告是否得請求被告遷出系爭不動產，於兩造間即屬不明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除。
是原告提起本件訴訟確認租賃契約關係不存在，自應認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第256 條、第262 條第1 項分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：「一、確認被告間所定立（如起訴狀附件一所示）之房屋租賃契約關係不存在；二、被告等應自如起訴狀附表所示之不動產遷出將房地交付原告管業；
三、被告等應共同給付原告新臺幣（下同）80萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至遷出日止，按月依10萬元計算之損害金；四、第二、三項判決願供擔保請准宣告假執行；五、訴訟費用由被告負擔。」，嗣於101 年2 月16日本院行言詞辯論時，將第三項租金部分之請求減縮為每月3 萬元，總金額為24萬元，復因考量被告困境，分別於101 年2 月24日、101 年4 月26日以民事聲明狀及民事更正聲明狀撤回對被告主張相當租金之損害金之請求，又為求聲明內容與拍賣公告內容相符，乃以101 年4 月26日民事更正聲明狀更正聲明第二項為：「被告等應自如附表一、二所示之不動產遷出將房地交付原告管業。」，並均經被告表示同意（見本院101年4 月17日、101 年4 月26日言詞辯論筆錄），揆諸上開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：如附件所示之不動產原係被告黃莉娟及黃欣怡所有，於89年4 月15日被告黃文財以前開不動產為擔保向訴外人嘉義縣水上鄉農會辦理1284萬元抵押借款，並由被告黃文財與配偶許秀琴為連帶保證人，嗣因被告黃文財自96年
4 月起未能按期向水上鄉農會清償借款和本息，經訴外人嘉義縣水上鄉農會於97年1 月10日第一次遞狀向本院聲請強制執行，惟於97年6 月26日期滿無人應買撤回，復於97年11月12日第二次遞狀聲請強制執行，詎被告黃文財明知其與被告黃莉娟、黃欣怡於89年2 月25日訂立之租賃契約書（下稱系爭租約）係供其經營幼稚園業務檢查之用，實則並無租賃關係存在，竟基於使公務員登載不實之犯意，於98年8 月17日向本院民事執行處提出系爭租約行使，以示拍賣之不動產有租賃權存在，致使不知情之民事執行處承辦人員將上開不實事項先後登載於其職務上所掌之特別拍賣公告（嘉院和97執日字第33746 號、嘉院貴99司執日字第8614號）等公文書，並均註明：「本件拍賣標的現由第三人黃文財承租中，租期為89年2 月25日起至109 年2 月24日止，租金每月新臺幣10萬元，拍定後不點交」等文字，致影響投標人標買意願，訴外人嘉義縣水上鄉農會乃向嘉義地檢署提出偽造文書告訴，案經檢察官偵查終結認系爭租約並非真實，且被告黃莉娟與黃欣怡事前完全不知情有系爭租約存在，而對被告黃文財提起公訴，並經本院刑事庭以100 年度易字第664 號判決「黃文財行使明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾及他人，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣一千元折算一日。」在案。而原告於
100 年1 月27日經由本院民事執行處特別拍賣程序取得如附表一、二所示不動產之所有權後，被告等人恃拍賣公告記明拍定後不點交，迄今仍占用其內不願遷出，被告間所定之系爭租約既非事實，且被告仍占用不願遷離，原告之所有權即受有不安定之危險，非提起確認之訴無法排除，乃依民事訴訟法第247 條規定提起本件訴訟。又系爭租約既非真實，被告等人占有附表一、二所示之不動產即無任何正當權源，乃依民法第767 條物上請求權之法律關係請求被告遷讓房屋。
並聲明：確認被告間所定立（如起訴狀附件所示）之房屋租賃契約關係不存在；被告等應自如附表一、二所示之不動產遷出將房地交付原告管業；前項判決願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：附件所示不動產乃被告黃莉娟、黃欣怡於89年1月19日出資1600萬元向農會購得而登記在其等名下，並以其等向農會貸款1284萬元，登記完竣後，由被告黃文財向被告黃莉娟、黃欣怡承租，訂立房屋租賃契約書，並無偽造情事。而訴外人即被告黃文財配偶許秀琴及被告黃莉娟所言「不知情」乃是針對經公證之系爭租約係送至何處交給幼稚園之主管機關不知情，並非對租賃關係存在不知情；租金部分從89年2 月25日租賃到96年11月共付農會貸款利息11,512,321元、遲延利息21,541元、違約金325,313 元，合計共11,659,175元，與實際租期7 年9 個月應付9,300,000 元已有多付；嘉義縣水上鄉農會所提於89年3 月2 日借貸時所具之切結書，係因貸款時所簽之書面資料均為農會制式契約，貸款人為能貸得款項總為弱勢之一方，並無詳閱契約內容即簽章，其日期之所以列為「3 月2 日」亦是農會自填之日期，與訂定租賃契約日為「2 月25日」僅相隔5 日，實際日期已無法確定，且被告於89年1 月19日向農會購得附件所示不動產時即開始辦理貸款手續，極可能於斯時即填具切結書，故切結尚未有租賃現象並無誤，況農會早知被告黃文財早在77年即從事幼教事業，系爭因向農會貸款而遭拍賣之附件所示不動產原係被告黃莉娟、黃欣怡購買而供被告黃文財經營幼稚園，伊確實有與被告黃莉娟、黃欣怡就附件所示不動產訂立租賃契約；至於公證日期則是在拍賣期間因被告不善強辯，直至98年8 月14日拍賣時，覺得有責任與義務告知法院真實現象，才在法院要求提出證據時提出，並沒有偽造文書。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件爭執厥為，被告黃文財與被告黃莉娟、黃欣怡就附件所示不動產有無租賃關係存在？原告得否請求被告三人自附表
一、二所示不動產遷出，將房地交付原告？兩造各執一詞，本院經查：
（一）訴外人嘉義縣水上鄉農會於97年1 月10日、97年11月12日向本院遞狀聲請強制執行時，被告黃文財基於使公務員登載不實之犯意，於98年8 月17日向民事執行處提出不實之公證書，並於債權人聲請強制執行之際，向執行法院提出公證書及系爭租約行使，以示拍賣之不動產有租賃權存在，致使不知情之民事執行處承辦人員將上開不實事項先後登載於其職務上所掌之特別拍賣公告（嘉院和97執日字第33746 號、嘉院貴99司執日字第8614號）等公文書，並均註明：「本件拍賣標的現由第三人黃文財承租中，租期為89年2 月25日起至109 年2 月24日止，租金每月新臺幣10萬元，拍定後不點交」等文字，足生損害於執行法院核定拍賣條件之正確性及債權人、拍定人權益，觸犯刑法第21
6 條、第214 條之行使使公務員登載不實文書罪，案經臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查終結認系爭租約並非真實，對被告黃文財提起公訴，並經本院以100 年度易字第
664 號判決「黃文財行使明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾及他人，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣一千元折算一日。」在案，有原告提出之系爭租約、臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官100 年度偵字第3518號起訴書及本院100 年度易字第664 號刑事判決（均影本）各一份為證，堪信為真實。
（二）被告黃莉娟、黃欣怡二人就系爭租約偽造文書部分，經臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查終結，認定被告黃欣怡雖將印章、印鑑證明等資料交予被告黃文財以制作相關文書，以利幼稚園持續經營，然並未參與契約內容制訂或使用; 與被告黃莉娟係基於親子情誼及協助父親便於繼續經營幼稚園，將被告黃莉娟、黃欣怡處分不起訴，此有臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官100 年度偵字第3518號不起訴書影本在卷可參。
（三）被告黃文財辯稱附件所示不動產於89年1 月19日由被告黃莉娟、黃欣怡出資1600萬元向農會購得登記在其等名下，並以其等向農會貸款1284萬元，登記完竣後，即由被告黃文財向被告黃莉娟、黃欣怡承租，訂立房屋租賃契約書，農會早知被告黃文財早在77年即從事幼教事業，附件所示不動產係被告黃莉娟、黃欣怡購買而供被告黃文財經營幼稚園云云，為原告所否認。經查，綜觀系爭租約訂立日期為89年2 月25日，被告黃欣怡、黃莉娟書立予嘉義縣水上鄉農會並簽名於其上之切結書為89年3 月7 日，該切結書明確記載：「…本人茲再向貴會聲明，該項不動產於提供設定抵押權之時，絕無出租或被第三人占有等情事，倘有不實，願負一切法律責任…」，有上開切結書附於本院97年度執字第33746 號執行卷，並經本院依職權調閱上開卷宗核閱無訛。衡情，被告黃莉娟、黃欣怡與被告黃文財間就附件所示不動產若有租賃關係存在，被告黃莉娟、黃欣怡豈會不知？被告黃莉娟、黃欣怡又豈會出具上開切結書？
（四）被告黃莉娟曾於被告黃文財涉嫌偽造文書案件中至嘉義地方法院檢察署證稱：「（房屋租賃契約在何時簽訂的？）我在去年下半年（即98年），我委託黃文財和許秀琴訂一個租賃契約，為了要讓幼稚園合法化，才去訂這個租賃契約，他沒有給我錢，但是我不知道他有無將租金拿去付貸款」、「（共有哪些人參與磋商？）我不知道契約內容，內容是誰訂的不清楚。」、「（租金：每月租金新臺幣10萬元，每10年一次前付。亦即在訂約之始，黃文財就必須給付120 萬之租金給你，你依據什麼樣的確信，認為黃文財有能力在無力繼續繳付貸款之後，有辦法一次給付120萬的租金？）我只是純粹要讓幼稚園合法化，並未去看租賃契約的內容。」、「（該租賃契約附表是何時製作？）我沒有看過這個附表，我只有把印鑑證明交給他，後續都是黃文財處理。」、「（黃欣怡何時到日本？）92年，印鑑證明的委託書是去年用電子郵件寄給我的。」、「（前年下半年委託黃文財和許秀琴訂定租賃契約之目的為何？）當時是說行政檢查要用的，因為我不是很在意這些事，所以都全權讓我父親處理。」、「（除這次外，有無再訂定其他租賃契約？）那要看我父親有沒有再寫，就我所知，書面的租賃契約就只有前年訂的那一次。」、「（租賃契約訂定10年之後再去公證之用意為何？）我不清楚。」、「（知道租賃契約要提出於法院嗎？）不知道。」等語（詊見100 年度偵字第3518號卷99他字第1079號第94至95頁、第123 至124 頁）。益證，被告黃莉娟對於系爭租賃契約之內容、租金完全不知，而被告黃欣怡於92年即遠嫁日本，並於97年2 月12日出境迄今未再入境乙節，亦經被告黃莉娟於上開刑事偵查時證述明確，足認被告黃莉娟、黃欣怡二人與被告黃文財間就附件所示不動產確無訂立租賃契約之合意，被告所辯，不可採信。
（五）從而，原告主張被告間就附件所示不動產無實際租賃關係存在之事實，當堪採信。原告訴請確認被告間就附件所示不動產於89年2 月25日訂立之房屋租賃契約關係不存在，為有理由，應予准許。
（六）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決參照）。又按強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。而物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，雖負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異。被上訴人在未交付系爭房屋於上訴人前，其繼續占有所出賣之該房屋，並非無正當權源。上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人遷讓交還，自非正當。（最高法院69年度台上字第1386號、81年度台上字第2673號判決參照）。經查，附表一、二所示不動產為原告於100 年
1 月27日經由本院民事執行處特別拍賣程序取得所有權，有原告提出之土地及建物登記謄本在卷足憑，並為被告所不爭執，而被告間就附表一、二所示不動產並無租賃關係存在，如前所述，是被告黃文財占用系爭不動產即無合法正當之權源，自屬無權占有。又附表一、二所示不動產原為被告黃莉娟、黃欣怡所有，原告經由法院拍定取得所有權，揆之前揭說明，被告黃莉娟、黃欣怡在未交付以前，其繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有。
四、綜上所述，被告間就附件所示不動產訂立之房屋租賃契約書既非真實，則原告訴請確認如訴之聲明第一項所示，及本於民法第767 條之規定，請求被告黃文財應自附表一、二所示不動產遷出將房地交付原告管業，核屬有據，應予准許。至原告主張依民法767 條之規定訴請被告黃莉娟、黃欣怡應自附表一、二所示不動產遷出交將房地交還原告部分之訴，則屬無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請就訴之聲明第二項部分准宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回，供此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第二庭法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 黃怡禎