臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第545號原 告 張雯晴訴訟代理人 何永福律師複代理人 陳中為律師訴訟代理人 蔡碧仲律師複代理人 陳偉仁律師訴訟代理人 李嘉苓律師被 告 林松村訴訟代理人 林德昇律師被 告 曹月仙訴訟代理人 張雯峰律師
奚淑芳律師黃曉薇律師謝耿銘律師林德昇律師上 一 人複 代理人 林唐緯律師被 告 林麗姬
李宏志林長利劉啟政上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，經本院於民國102年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告曹月仙就本院民事執行處九十九年司執字第三六三九五號拍賣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，其優先承買權不存在。
確認被告曹月仙與被告林松村就坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地面積六七二‧○七平方公尺全部，其租賃關係不存在。
被告曹月仙應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號第一四六棟次房屋如附圖編號A1所示房屋遷出，並給付原告新臺幣肆萬零肆拾捌元，及自民國一○○年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○一年七月一日起至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟零陸元。
被告林麗姬應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號第一四六棟次房屋如附圖編號A2所示房屋遷出，並給付原告新臺幣壹萬壹仟参佰伍拾貳元，及自民國一○○年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○一年七月一日起至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾玖元。
被告李宏志應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號第一四六棟次房屋如附圖編號A3所示房屋遷出，並給付原告新臺幣壹萬壹仟捌佰柒拾貳元，及自民國一○○年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○一年七月一日起至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰捌拾肆元。
被告林長利應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號第一四六棟次房屋如附圖編號A4所示房屋遷出，並給付原告新臺幣捌仟陸佰伍拾陸元，及自民國一○○年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○一年七月一日起至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾貳元。
被告劉啟政應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號第一四六棟次房屋如附圖編號A5所示房屋遷出，並給付原告新臺幣伍仟柒佰肆拾肆元，及自民國一○一年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○一年七月一日起至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曹月仙負擔百分之二十五、被告林松村負擔百分之二十、被告林麗姬負擔百分之十、被告李宏志負擔百分之十、被告林長利負擔百分之十、被告劉啟政負擔百分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。查被告林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，有本院言詞辯論筆錄、報到單、本院送達證書等在卷可證；且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。查原告起訴時訴之聲明第1項為：請求確認被告曹月仙就本院民事執行處99年司執字第36395號拍賣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地），其優先承買權不存在。第2項為：被告曹月仙、林麗姬、蔡秋琴、李宏志、林長利應自坐落系爭土地第146棟次房屋（下稱系爭建物）遷出，將房屋返還原告。嗣於民國101年6月12日變更訴之聲明為第1項：請求確認被告曹月仙就本院民事執行處99年司執字第36395號拍賣系爭土地，其優先承買權不存在。第2項確認被告曹月仙與被告林松村就坐落系爭土地面積672.07平方公尺全部，其租賃關係不存在。第3項被告曹月仙應將占有如附圖所示，建物編號A1，面積314.05平方公尺之房屋返還原告。被告曹月仙應給付原告新臺幣（下同）80,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告曹月仙應按月給付原告10,000元。第4項被告林麗姬應將占有如附圖所示，建物編號A2，面積88.9 9平方公尺之房屋返還原告。被告林麗姬應給付原告44,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告林麗姬應按月給付原告5,500元。第5項被告李宏志應將占有如附圖所示，建物編號A3，面積93.08平方公尺之房屋返還原告。被告李宏志應給付原告60,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告李宏志應按月給付原告7,500元。第6項被告林長利應將占有如附圖所示，建物編號A4，面積67.86平方公尺之房屋返還原告。被告林長利應給付原告36,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告林長利應按月給付原告4,500元。第7項被告劉啟政應將占有如附圖所示，建物編號A5，面積45.05平方公尺之房屋返還原告。被告劉啟政應給付原告32,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告劉啟政應按月給付原告4,000元。經核前揭訴之變更追加，均屬請求之基礎事實同一，被告曹月仙雖辯稱就曹月仙不當得利部分之追加不合法，惟原告主張曹月仙無權使用系爭建物而請求返還，並請求返還不當得利部分，其請求利益之主張在社會生活上可認為與請求林麗姬、李宏志、林長利返還系爭建物及不當得利部分相關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，是揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
(一)被告林松村與曹月仙為翁媳關係，而林松村所有系爭不動產經本院99年度司執字第36395號執行案件（下稱系爭執行案件）查封在案，執行程序期間，曹月仙主張與林松村間就系爭土地有租賃契約（下稱系爭租約）存在。100年7月27日拍賣系爭不動產，原告以615萬元拍定，嗣因曹月仙主張就系爭土地有優先承買權，乃由曹月仙以同一價格優先承買取得土地所有權。惟曹月仙係林松村之媳婦，若曹月仙欲使用土地，衡諸常情，應不需給付租金予林松村；且約定每年租金36,000元，租期40年間均無需調整租金亦不符常情；況系爭土地上之房屋為林松村所有，林松村出租土地，又自行使用土地建屋，甚而於83年又將系爭土地供第三人使用，並出具土地使用權同意書，顯然不符常理。再林松村向竹崎鄉農會貸款時，已簽立切結書保證系爭土地並未出租等情，足見曹月仙與林松村間系爭租約係基於通謀虛偽意思表示所為，應屬無效。
(二)縱使系爭租約非屬通謀須為意思表示，惟系爭土地地目為田，屬於農業用地，應適用三七五減租條例之規定，則應受該條例第16條不得將耕地全部轉租或一部轉租於他人之限制。
又曹月仙主張優先承買，係依據土地法第107條及民法第460條之1關於耕地租賃之優先承買權，惟依據土地法第108條之規定，系爭土地亦不得轉租。是系爭租約違反前揭規定應屬無效，曹月仙應無取得優先承買權之可能。
(三)曹月仙主張優先承買等情，致原告無法取得系爭土地所有權，法律上地位處於不安狀態，對於曹月仙有無優先承買權之法律關係，自有確認利益。另系爭房屋經原告拍定，為原告所有，被告曹月仙、林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政（下稱曹月仙等5人）無使用權限，仍繼續占用原告所有系爭房屋，係屬無權占有，曹月仙等5人應返還系爭房屋占用部分，及無法律上原因受有使用土地之不當得利。爰依民法第767條第1項、第179條、民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟。
(四)原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，曹月仙等5人無權佔用房屋8月。曹月仙等5人使用土地應返還不當得利數額部分，依據林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政與曹月仙間之租約及土地法第97條規定計算，被告分別應返還之數額如下：
1.曹月先部分：占用如附圖A1部分，面積314.05平方公尺，應按月給付原告10,000元。則曹月仙應給付原告80,000元及自101年7月至返還房屋之日止，按月給付原告10,000元。
2.林麗姬部分：占用如附圖A2部分，面積88.99平方公尺，應按月給付原告5,500元。則林麗姬應給付原告44,000元及自101年7月至返還房屋之日止，按月給付原告5,500元。
3.李宏志部分：占用如附圖A3部分，面積93.08平方公尺，應按月給付原告7,500元。則李宏志應給付原告60,000 元及自101年7月至返還房屋之日止，按月給付原告7,500元。
4.林長利部分：占用如附圖A4部分，面積67.86平方公尺，應按月給付原告4,500元。則林長利應給付原告36,000元及自101年7月至返還房屋之日止，按月給付原告4,500元。
5.劉啟政部分：占用如附圖A5部分，面積45.05平方公尺，應按月給付原告4,000元。則劉啟政應給付原告32,000元及自101年7月至返還房屋之日止，按月給付原告4,000元。
(五)並聲明：1.請求確認被告曹月仙就本院民事執行處99年司執字第36395號拍賣系爭土地，其優先承買權不存在。2.確認被告曹月仙與被告林松村就坐落系爭土地面積672.07平方公尺全部，其租賃關係不存在。3.被告曹月仙應將占有如附圖所示，建物編號A1，面積314.05平方公尺之房屋返還原告。
被告曹月仙應給付原告80,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告曹月仙應按月給付原告10,000元。4.被告林麗姬應將占有如附圖所示，建物編號A2，面積88.99平方公尺之房屋返還原告。被告林麗姬應給付原告44,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告林麗姬應按月給付原告5,500元。5.被告李宏志應將占有如附圖所示，建物編號A3，面積93.08平方公尺之房屋返還原告。被告李宏志應給付原告60,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告李宏志應按月給付原告7,500元。6.被告林長利應將占有如附圖所示，建物編號A4，面積67.86平方公尺之房屋返還原告。被告林長利應給付原告36,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告林長利應按月給付原告4,500元。7.被告劉啟政應將占有如附圖所示，建物編號A5，面積45.05平方公尺之房屋返還原告。被告劉啟政應給付原告32,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又自101年7月1日起至交還前揭建物之日止，被告劉啟政應按月給付原告4,000元。
二、被告部分：
(一)曹月仙與林松村則以：
1.提起確認之訴，必須其不安之狀態得以判決除去之，惟本件系爭執行案件業已終結，原告不得就拍賣條件等主張強制執行程序為無效或撤銷，則原告所處法律不安狀態，已無法以判決除去之。再系爭執行案件中，就拍賣條件已記載系爭土地有系爭租約存在，惟原告於強制執行程序均未聲明異議，自無於強制執行程序終結後再行爭執之理，亦無法註銷已核發之權利移轉證書。是原告提起確認之訴顯無確認利益。
2.原告主張系爭租約係通謀虛偽意思表示，應由原告負舉證之責。惟原告僅以曹月仙與林松村係翁媳關係及租期過長等情推斷系爭租約為通謀虛偽意思表示，顯未盡舉證責任。系爭房屋雖經執行法院認定為林松村所有，然執行法院僅就形式認定而未為實質認定，尚不能據此即認林松村將土地出租予曹月仙後仍於土地上建築房屋。又林松村向竹崎鄉農會貸款簽立之切結書，林松村亦稱僅係為順利貸款而填寫，是不得僅以此即認系爭租約為虛偽。
3.本院98年度嘉訴字第5號異議之訴案件並未就系爭租約之真正認定，而僅就系爭建物之所有權作認定，原告不得據以主張系爭租約為通謀虛偽意思表示。又李宏志與訴外人蔡邱琴均曾於該案證稱與曹月仙就系爭建物訂定租約，並由曹月仙收取租金等語，足證系爭土地與建物確由曹月仙管理。
4.系爭租約非約定作為農、漁、牧使用，現亦非供耕地使用，自無三七五減租條例之適用。再土地法第107條及民法第460之1條雖均規定耕地租約之優先承買權，惟若不符合土地法第107條之規定時，仍應適用民法第460條之1。況本件系爭土地並未轉租，而係系爭建物由曹月仙轉租，是本無違反不得轉租之規定。
5.原告依據土地法第97條之規定，計算不當得利之數額部分，顯然過高等語，資為抗辯。
(二)劉啟政未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述；林麗姬、李宏志、林長利未於言詞辯論期日到庭，惟曾以書狀表示：渠等並非無權占有，而係基於租賃關係而占有系爭建物，且原告曾寄發存證信函要求渠等繳納租金，足見兩造間有租賃關係存在，而非無權占有等語，資為抗辯。
三、原告起訴主張曹月仙與林松村為翁媳關係，又林松村所有系爭不動產經本院99年度司執字第36395號執行案件查封在案，執行程序期間，曹月仙主張與林松村間就系爭土地有系爭租約存在。100年7月27日拍賣系爭不動產，原告以615萬元拍定，嗣因曹月仙主張就系爭土地有優先承買權，乃由曹月仙以同一價格優先承買取得土地所有權等情，業具原告提出本院100年6月22日嘉院貴99司執毅字第36395號公告、土地租約書影本、100年8月9日民事聲明優先購買權狀影本各1份為憑，並經調取本院99年司執字第36395號卷宗核閱屬實，且為被告林松村、曹月仙所不爭執，又被告林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政經合法通知，並未到場爭執，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認原告所主張之事實，原告前揭主張，應堪信為真實。
四、原告另主張被告曹月仙與林松村間之系爭租約為通謀虛偽意思表示，縱非通謀，亦違反法律規定而無效，乃依法提起確認之訴。且曹月仙、林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政無權使用系爭建物，應返還土地並給付不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告提起本件訴訟是否有確認利益？（二）系爭租約是否為通謀虛偽意思表示？（三）曹月仙就系爭土地是否有優先承買權？
（四）原告得否請求返還系爭建物及不當得利？茲分述如下：
(一)原告提起本件訴訟是否有確認利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，有最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。本件曹月仙對於系爭土地是否享有優先承買權，核為實體事項，非由執行法院形式審查可確認，僅能另行起訴主張由實體法院確認之，要無其他可資救濟之途。而曹月仙前開優先承買權是否存在，攸關原告是否得基於拍定人地位取得系爭土地所有權，而原告主張曹月仙優先承買權不存在若為真，確有助於其拍定人地位之回復，而原告、曹月先、林松村等對優先承買權存否有爭執，故應認為原告於本件確認訴訟確實具有即受確認判決之法律上利益。被告辯稱：曹月仙之優先購買權，於本院99年度執字第36395號執行案件之拍賣公告上，即已清楚載明享有優先承買權等語，此為原告於應買時即已明知，實無法律關係之存否不明確之情形，令致原告在私法上之地位有受侵害之危險，故原告之訴誠無理由等語，即無可採。
(二)系爭租約是否為通謀虛偽意思表示：被告曹月仙於系爭執行程序雖主張與林松村間有系爭租約，而主張優先承買系爭土地，並有77年6月土地租約書影本1份附卷可稽（參本院卷一第10頁）。惟原告主張系爭租約係通謀虛偽意思表示，並為曹月仙與林松村所否認。經查：
1.系爭建物現供廣興傢俱行使用，並由林松村擔任負責人，有營業登記資料公示查詢結果在卷為憑（參本院卷二第79頁），且系爭土地上供電申請亦為林松村，有台灣電力股份有限公司嘉義區營業處102年1月16日嘉義字第0000000000號函可稽（參本院卷三第36頁、第37頁）。再曹月仙於另案提起第三人異議之訴，主張伊為系爭建物所有權人，亦經本院98年度嘉訴字第5號判決曹月仙敗訴確定，有前揭判決附卷可稽（參本院卷一第40頁），足證系爭建物為林松村所有並使用，而非曹月仙。
2.林松村向竹崎鄉農會貸款時，曾簽立切結書以系爭土地作為擔保，載明並無出租他人使用等情，有84年3月21日切結聲明書影本1份附卷可參（參本院卷二第138頁）。且林松村於貸款時出具之個人資料表亦記載系爭土地使用狀況為自用，有個人資料表附卷為憑（參本院卷二第202頁）。再林松村於83年出具土地使用同意書於第三人等情，有土地使用同意書影本1份附卷可參（參本院卷二第90頁），且為曹月仙及林松村所不爭執，則若系爭土地確已出租他人，則衡諸常情，林松村不僅應無再使用收益之權，且亦無就同一筆土地再行出租之理。曹月仙與林松村雖辯稱僅係同意第三人使用空地部分云云，然系爭土地既經出租，縱僅使用空地，亦應由承租人使用收益，而非系爭土地所有人林松村。是綜觀前揭一切客觀情狀，足以推論林松村並無將系爭土地出租予曹月仙。林松村雖辯稱前揭聲明切結書係為順利貸款始簽立云云，然林松村就其反於真實之填寫並未舉證，而衡諸常情，是否為順利貸款即甘冒偽造文書之風險而為虛偽填寫，尚有疑問，是林松村所辯自難採信。
3.另林松村與曹月仙亦經本院檢察署檢察官以林松村於系爭建物上經營之廣興傢俱行，其營利事業使用房屋情形表載明「
三、房租（月）新臺幣：『自有』元」；林松村之個人資料表上關於系爭土地亦載明使用狀況為自用，足證系爭土地為林松村所有並使用。而林松村與曹月仙明知上情，仍虛偽締結系爭租約並持以向本院執行處聲明異議，使不知情之公務員將系爭土地現出租予曹月仙等情登載於拍賣公告上為由，認曹月仙與林松村共同使公務人員登載不實而提起公訴，有本院檢察署101年度偵續字第81號起訴書為證（參本院卷三第87頁）。
4.綜上，系爭建物既為林松村所有，自無土地所有人出租土地予他人又自行於土地上建築房屋之理。再翁媳間訂定租賃契約已與常情不符，曹月仙與林松村就系爭土地之使用收益狀況，觀諸一切客觀情狀，均悖於常情。足證曹月仙與林松村間並無簽立系爭租約之真意，顯係通謀虛偽意思表示，系爭租約應屬無效。
(三)曹月仙就系爭土地是否具有優先承買權：經查，曹月仙與林松村間之租賃契約屬通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，則曹月仙與林松村間既無租賃關係，曹月仙即無從依據土地法第107條、民法第460條之1及第426條之2主張優先承買權。原告雖另主張系爭土地為耕地應有三七五減租條例之適用，依法不得轉租，亦不得出租作為建築之用，應屬無訛，然系爭租約既已無效，即無系爭土地轉租是否違反法律之適用。
(四)原告得否請求返還系爭建物及不當得利：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查，原告於系爭執行程序取得系爭建物所有權，業據調閱本院99年度司執字第36395號卷核閱屬實。被告林麗姬、林長利、李宏志亦自承現占有使用系爭建物，惟辯稱渠等就系爭建物與曹月仙間有租賃關係，而非無權占有。然依據債之相對性原則，被告林麗姬、林長利、李宏志與曹月仙間有租賃關係，僅能對抗出租人曹月仙，而不得據以主張對抗系爭建物所有權人。又被告林麗姬、林長利、李宏志雖主張有買賣不破租賃之適用云云，惟渠等與曹月仙之租約分別自93年、96年即成立，迄今顯逾5年之時間，不論其租賃契約係定期或不定期限，其租賃契約需經公證，始有買賣不破租賃之適用，又渠等未能提出經公證之租約，自無買賣不破租賃之適用。復查被告林麗姬、林長利、李宏志亦無法舉證渠等有何使用權源，堪認被告林麗姬、林長利、李宏志確屬無權占有系爭建物如附圖所示A2、A3、A4部分，應返還予原告。又被告曹月仙並未否認無權占有系爭建物，僅抗辯原告請求不當得利金額過高等語，曹月仙亦無法舉證其有何使用權源，是被告曹月仙應返還附圖所示A1部分。再被告劉啟政經核法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認原告所主張之事實，則被告劉啟政應返還附圖所示A5部分。
2.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例要旨可資參照；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。
而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價，即土地所有人依土地法所申報之地價，土地法第148條亦有規定。又租金之數額，除以基地申報地價及建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院68年台上字第3071號判例要旨可資參照。經查，被告曹月仙、林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政無權占有原告系爭建物，係無法律上原因使用他人之物而受有利益，原告自得請求返還不當得利。又系爭建物雖鄰近道路，交通便利，然非位於市區，考量當地工商繁華程度，及被告使用情形等，認應以土地及其建築物申報總價年息5％計算為適當。又系爭土地申報地價為每平方公尺752元，有系爭土地登記謄本為證（參本院卷二第57頁），系爭建物雖無申報總價，惟系爭建物於系爭強制執行程序以1,808,000元拍定，應以拍定價格作為計算標準，則系爭建物每平方公尺價值為3,074元（1,808,000元÷588.22平方公尺＝3,07 4元，元以下四捨五入）。是原告得向曹月仙、林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政請求不當得利金額分述如下：
⑴曹月仙部分：占用如附圖所示A1部分，面積314.05平方公尺
。曹月仙應按月給付原告5,006元【（3,074元＋752元）×
314.05平方公尺×5％÷12＝5,006元，元以下四捨五入】。又原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，曹月仙無權佔用房屋8月，曹月仙應給付原告40,048元（5,006元×8月＝40,048元），及自101年7月起至返還房屋之日止，按月給付原告5,006元。
⑵林麗姬部分：占用如附圖所示A2部分，面積88.99平方公尺
。林麗姬應按月給付原告1,419元【（3,074元＋752元）×
88.99平方公尺×5％÷12＝1,419元，元以下四捨五入】。又原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，林麗姬無權佔用房屋8月，林麗姬應給付原告10,456元（1,419元×8月＝11,352元），及自101年7月起至返還房屋之日止，按月給付原告1,419元。
⑶李宏志部分：占用如附圖所示A3部分，面積93.08平方公尺
。李宏志應按月給付原告1,484元【（3,074元＋752元）×
93.08平方公尺×5％÷12＝1,484元，元以下四捨五入】。又原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，李宏志無權佔用房屋8月，李宏志應給付原告11,872元（1,484元×8月＝11,872元），及自101年7月起至返還房屋之日止，按月給付原告1,484元。
⑷林長利部分：占用如附圖所示A4部分，面積67.86平方公尺
。林長利應按月給付原告1,082元【（3,074元＋752元）×
67.86平方公尺×5％÷12＝1,082元，元以下四捨五入】。又原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，林長利無權佔用房屋8月，林長利應給付原告8,656元（1,082元×8月＝8,656元），及自101年7月起至返還房屋之日止，按月給付原告1,082元。
⑸劉啟政部分：占用如附圖所示A5部分，面積45.05平方公尺
。劉啟政應按月給付原告718元【（3,074元＋752元）×45.05平方公尺×5％÷12＝718，元以下四捨五入】。又原告於100年10月拍定系爭房屋，至101年6月止，劉啟政無權佔用房屋8月，劉啟政應給付原告5,744元（712元×8月＝5,744元），及自101年7月起至返還房屋之日止，按月給付原告718元。
五、綜上所述，原告起訴主張曹月仙與林松村間之系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，曹月仙就系爭土地並無優先承買權。且曹月仙、林麗姬、李宏志、林長利、劉啟政均無權占用系爭建物，應返還系爭建物及無權使用之不當得利，於法有據。從而，原告請求如主文所示之部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 3 月 11 日
民一庭審判長法 官 馮保郎
法 官 林中如法 官 李依達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 11 日
書記官 吳明蓉