臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第536號原 告 國防部法定代理人 高華柱訴訟代理人 陳君漢律師被 告 經國新城C社區管理委員會法定代理人 馬彥清訴訟代理人 謝明峰上列當事人間請求撤銷決議等事件，本院於民國101 年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認經國新城Ｃ社區民國100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1.下列部分：（一）修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；（二）修正後規約第二十八條、
二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文無效。
確認經國新城Ｃ社區民國100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.「國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費新臺幣參仟捌佰元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。」無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號、90年度台抗字第287 號裁定意旨參照）。查原告原起訴聲明求為：「壹、先位聲明：經國新城Ｃ社區民國100 年7 月
3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議，應予撤銷；貳、備位聲明：確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議無效。」，嗣於
101 年3 月16日以民事言詞辯論意旨狀將備位聲明改列為先位聲明，先位聲明則改列為備位聲明；復因被告於區分所有權人會議中，係以包裹式表決規約修正案，與本件有關之修正後規約部分，僅為第三條、四、（一）、第二十八條、二、（一）、1 與2 之規定，其餘兩造無爭執，乃針對主張無效部分，於101 年6 月21日以民事言詞辯論意旨二狀變更聲明為：「壹、先位聲明：一、確認經國新城Ｃ社區100 年7月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1.於下列部分無效：（一）修正後規約第三條、四、（一）中有關『本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。』部分；（二）修正後規約第二十八條、二、
（一）、1 中有關『（除國防部一樓零星餘屋之外）』，暨同條二、（一）、2 條文全部。二、確認經國新城Ｃ社區10
0 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.『國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費新臺幣（下同）3,800 元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。』為無效；貳、備位聲明：經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議，應予撤銷。」，經核原告變更及減縮之聲明，係以同日經國新城Ｃ社區區分所有權人會議相關召集程序及決議內容等事實為依據，其基礎事實同一，且攻擊防禦方法應得相互為用，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實及程序法上之紛爭一次解決，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告為嘉義市○○路○○○ 巷○ 號10樓之3 、6 號11樓之3、8 號、10號、10號14樓、12號、14號、16號、18號、20號等10戶之區分所有權人，均屬經國新城Ｃ社區之住戶，且均為地下停車場（嘉義市○○段第3759建號）之共有人。然被告於未符合公寓大廈管理條例第25條第2 項所訂應召集臨時會之要件情形下，竟於100 年6 月24日以嘉經c字第0100000624號函，通知原告將於同年7 月3 日舉行臨時區分所有權人大會（下稱系爭臨時會），惟因來函所示之事項，原告認已多次函覆被告在案，且會議內容於事實上並無任何急迫需緊急處理之情事、或經區分所有權人連署召集，其召開臨時會之程序並不合法，會議通知亦未說明相關規約修訂之內容，自無派員或委任第三人參加之必要，故原告未派員或委任任何之第三人參與系爭臨時會。詎被告於系爭臨時會中，竟然決議通過規約修訂案，其中第3 條第4 項第1 款關於汽車停車位之規定，以所謂車位不敷使用為理由，明顯排除原告所有之嘉義市○○路○○○巷○ 號、10號、12號、14號、16號、18號、20號等7 戶（下稱系爭房屋）亦得分配、使用地下室停車位之權利。此外，被告無任何法律上之正當事由，亦決議修正規約第28條第2 項第1 款之規定，將系爭房屋所應納之管理費片面提高為每戶每月3,800 元，為被告所屬其他區分所有權人每月應納管理費1,200 元的3.167 倍，增加幅度顯然已逾合理之範圍。由於被告社區中之地下停車場並無所謂停車位不敷使用之情形，且僅調高系爭房屋7 戶之管理費用，故該項調整管理費之決議，完全針對原告所擁有系爭房屋，顯然係以損害他人為目的，且亦違反公序良俗，自有得撤銷與無效之原因。原告遂由所屬總政治作戰局於100 年
8 月8 日以國政眷服字第1000011343號函表示異議，並依法提出本件訴訟。
（二）先位聲明部分：
1、本件系爭臨時會通過修正規約，決議排除原告所有系爭房屋對於地下室車位之分配與使用權利，且片面調高系爭房屋之管理費，該決議之內容即屬違反法令規定，而應認係屬無效。蓋「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」為民法第148 條第1 、2 項與第72條所明定。區分所有權人會議雖可經由多數決作成之決議，產生亦拘束少數區分所有權人之規範內容，惟若決議之內容與少數區分所有權人之權益發生衝突時，如係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自應有合法且充分之理由，始不悖離區分所有權人之權利義務關係「按應有部分比例分擔」之原則。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，自非不得視為以損害他人為主要目的。果區分所有權人會議之決議，無正當理由即增加特定區分所有權人之負擔，或剝奪其使用所有物之權利，其決議自應認係以損害他人為主要目的，依據民法第72條之規定，自屬無效。
2、經國新城Ｃ社區全部區分所有建物為142 戶（其中10戶為原告所有），地下停車場則屬於全體區分所有權人共有之部分，為配合區分所有權人使用，本即畫設有車位142 個，足敷每戶均停放汽車一部，故修正前規約第3 條第4 項第1 款乃規定，地下室停車場由每戶一車為抽籤分配之，事實上，並無被告所稱車位不敷使用之情形。倘系爭房屋因被告決議而完全無法參與分配車位，不僅原告擁有所有權之公用部分，永久喪失利用之可能，剝奪原告行使權利之自由，實已違反民法第17條第2 項之規定，且將使系爭房屋因無相對應之車位可用，其經濟價值必然降低，就原告將來依法出售之價值，造成嚴重損害。因此，被告誑稱地下室停車空間不足，而參與決議之區分所有權人亦昧於事實，見獵心喜，決議剝奪原告權利之行使，增加其餘區分所有權人之停車空間，故該修正規約剝奪原告所有系爭房屋得抽籤分配地下室停車位之決議，顯然係以損害原告之主要目的，自屬無效。
3、況依被告所提錄音譯文中謝明峰明確表示：「…要誠實說明，因為可能一樓的餘屋被200 萬元買走了，因為沒有人會那麼笨的會標500 萬，…以後一樓標的房子，就是管理費3800元，不附停車位，要不要買，不買！那200 萬要不要買，買了，那就是200 萬買的，那就是管理費3800元及不附停車位。」等語，顯示被告亦明知單獨調整原告系爭房屋之管理費及禁止使用原應分得之停車位，必然使投標者卻步，降低投標意願，並造成系爭房屋經濟價值之貶損，「因為沒有人會那麼笨的會標500 萬」，則系爭房屋合計七戶，其經濟價值如以被告所稱500 萬元降為200 萬元計算，貶損2100萬元，將造成眷村改建基金鉅額損失，足以證明，系爭臨時會之決議，不僅以損害原告為目的，更確實造成原告之損害。又系爭房屋建成之經費，全數由原告負擔，原告依眷改條例為處分，以挹注眷村改建基金，為法定職務之行使，自與被告無涉，被告無權置喙。若興建為活動中心，因係社區共有設施，其經費當然由社區區分所有人依比例分擔，被告稱其他擁有活動中心之社區，係無償取得云云，自非事實。則被告或所屬區分所有權人對於系爭房屋之興建費用，未貢獻分毫，卻以所謂欠缺活動中心可供使用為由，提案單獨調高系爭房屋之管理費以及限制車位之使用權限，以阻止投標者進入投標，遂行其迫使原告將系爭房屋無償交付予其使用之目的。是以，系爭臨時會之決議，禁止原告行使共有車位之所有權，又無理由片面、單獨增加原告管理費之負擔，其決議內容因違反法律規定而無效，乃極為明確。
4、另公寓大廈管理條例第10條第2 項前段復明訂：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」是以，關於用以支應社區公共設施管理維護之管理費用，其分擔若非由公共基金支付，即應由區分所有權人按其應有部份之比例分擔，於法並無可疑。惟系爭臨時會卻決議單獨調高系爭房屋每月應付之管理費至3,800 元，較其餘未調整之區分所有權人應負擔之1,200 元管理費，高逾3.167 倍之譜，事實上，經國新城Ｃ社區全部142 戶，每戶以每月1,200 元計算，每月全部管理費為17萬400 元，如僅調高原告所屬之系爭房屋7 戶，每戶每月增加2,600 元，管理費之收入增加1 萬8200元，而為18萬8600元，增幅為10.68 ％，系爭房屋計7 戶，占全部戶數4.23％，每月應繳2 萬6600元之管理費，卻占調整後全體管理費的14.1％，原告就管理費之負擔，顯然高於其他區分所有權人甚多。因此，被告修訂規約，僅單獨提高系爭房屋每月應納之管理費用，已違反公寓大廈管條例第10條第2 項前段所訂「按其共有之應有部分比例分擔」之原則，且具針對性，其決議更難謂非以損害原告為主要目的。更何況，系爭規約修訂之決議，一方面剝奪原告使用公用部分（嘉義市○○段第3759建號建物）之權利，他方面又違背費用應按共有之應有部分比例分擔之基本原則，造成原告無法使用主要公用部分（地下室停車場），卻又要付出較其他可分配車位者高額之管理費用，顯失公平，更難謂符合誠信原則，不因被告不斷發文即表示原告同意系爭臨時會關於規約修正之決議內容，更不能解免決議內容因違反法律規定而無效之責任。
5、被告雖稱係因其社區中無類似其他社區擁有活動中心，甚至可如鄰近Ｋ棟管委會將興建時原告所留設之活動中心，出租予托兒所，另有租金收入，為填補此管理費收入之差額，故調整原告所需繳納之管理費，惟按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」有公寓大廈管理條例第6 條第2、3 項、第15條第1 項之規定可資參照，即無論對於公用部份或專有部分之使用、收益，均應符合法令規定，不得於使用執照記載之用途外為使用，建築法第73條第2 項前段亦規定，建築物應依核定之使用類組使用。關於被告所指之Ｋ棟一樓部分，原告於興建完成時，向嘉義市政府申領使用執照，於嘉義市政府B88 嘉市府工使字第0000252號使用執照，明確記載為「活動中心、店鋪、住宅、儲藏室」等用途，而依據「建築物使用類組及變更使用辦法」第2 條第1 、2 項所頒附表一、二，活動中心屬於A 類「公共集會類」之A-1 組，托兒所則屬於F 類「衛生、福利、更生類」之F-3 組，活動中心與托兒所之使用類組並不相同，則Ｋ棟將活動中心出租予托兒機構使用，顯然並非依據使用執照記載之用途使用，已違反建築法令，亦有違前開公寓大廈管理條例第6 條第2 、3 項、第15條第1 項之規定，乃至為明確。本件被告竟將他人違反法令之行為，執為有利之主張，做為僅調升原告管理費之依據，令人匪夷所思。更遑論，Ｋ棟社區之公共設施如何利用，為該棟區分所有權人與管理委員會之權責，無論是否合法，俱與被告無涉，故被告以其他社區公共設施之使用狀況做為僅調漲原告管理費之理由，自不足取。至於被告所稱基於經濟地租、樓層別效用及社區實際特性而調高原告系爭房屋管理費之理由，則未見被告就所謂經濟地租、樓層別效用及社區實際特性之具體內容為明確說明，且被告於鈞院審理時亦坦言，Ｃ區所有權人除原告外，其他包含一樓另外四戶售價較高、但面積與原告所有之七戶相同之店面，管理費均係繳納1200元，更見被告所稱實屬無稽。
6、此外，被告社區為原告為執行國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）所定職務而興建之新式眷宅，依眷改條例第
1 條、第5 條第1 項前段、第6 條第1 項「為加速更新國軍老舊眷村，提高土地使用經濟效益，興建住宅照顧原眷戶及中低收入戶，保存眷村文化，協助地方政府取得公共設施用地，並改善都市景觀，特制定本條例；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。」、「原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。」、「主管機關辦理國軍老舊眷村改建，應按眷村分布位置，依條件相近者採整體分區規劃，並運用既有眷村土地、不適用營地或價購土地，依規定變更為適當使用分區或用地，集中興建住宅社區。」等規定，其目的乃在解決原眷戶之居住問題，提供符合法規規定之住宅予原眷戶居住之用，即已符合眷改條例意旨，原眷戶所得享有之權益，僅能依據眷改條例請求承購興建之住宅或給予輔助購宅款，至於住宅所附連之相關公共設施、設備，原告於辦理眷村改建時，只須符合其他相關法令如建築法、都市計劃法等規定，提供予住戶生活所需者即可，要非提供相關設施予住戶可以獲得額外之利益。本件被告社區已興建完成，相關公共設施均依據建築法等規定給予，並經地方主管機關嘉義市政府核發使用執照在案，足見，原告興建之住宅，確實符合相關法令之規定，可達到眷改條例照顧原眷戶之要求。而Ｃ區關於公共設施部分已另編嘉義市○○段3759建號，由所有區分所有權人依區分所有比例共有，其中一樓部分顯示該樓層全部公共設施面積為387.66平方公尺，相較於Ｋ棟另編建號（嘉義市○○段2887建號）之公共設施，其一樓部分全部公共設施為845.37平方公尺，Ｋ棟一樓公共設施部分多出457.71平方公尺，故Ｋ棟一樓活動中心確實係納入該棟全體區分所有權人共有範圍之中，其土地與建物建造成本，已由該棟住戶依比例平均攤付，原告並無所謂「無償」提供活動中心予Ｋ棟住戶之情，且既然屬公共設施之一部，其所有權即由全體區分所有權人依比例分攤，更無可能仍登記為原告所有。就建築成本而言，即使依據卷附Ｋ棟使用執照所記載之工程造價（依嘉義市建築執照工程造價標準表核算）為230,795,775 元，亦較原告所提出Ｃ區使用執照所記載之工程造價209,296,509元，高出21,499,266元，是以，Ｋ棟之建造成本確實較高，並無疑問。因此，被告稱原告係無償提供Ｋ棟活動中心使用，或該活動中心仍登記為原告所有云云，顯屬被告主觀臆測，被告一再以此為由主張為片面且單獨調漲原告系爭房屋管理費之理由，於法無據。
7、司法院大法官會議釋字第485 號解釋意旨亦謂：「鑒於國家資源有限，有關社會政策之立法，必須考量國家之經濟及財政狀況，依資源有效利用之原則，注意與一般國民間之平等關係，就福利資源為妥善之分配，並應斟酌受益人之財力、收入、家計負擔及須照顧之必要性妥為規定，不得僅以受益人之特定職位或身分作為區別對待之唯一依據；關於給付方式及額度之規定，亦應力求與受益人之基本生活需求相當，不得超過達成目的所需必要限度而給予明顯過度之照顧。」等語。因此，眷改條例本屬公法上之給付行政，被告如認為原告因執行眷改職務有任何疏失，造成其依眷改條例所應得之權利受有損害，亦應循行政救濟程序處理。惟被告捨正途不為，卻利用區分所有權人會議決議，僅片面調整原告系爭房屋之管理費，顯係以公法上權利爭議，作為民事糾葛之處理方法，絕非法之所許。更何況，參諸前開解釋意旨，原告執行眷改條例，亦應力求與受益人之基本生活需求相當，不得超過達成目的所需必要限度而給予明顯過度之照顧，被告以無可供出租之活動中心，故片面調漲原告系爭房屋之管理費，並無任何法律上之依據，更係要求原告應給予利益，自有悖於眷改條例所規範得提供之照顧範圍，而停車位已依建築法規定提供，並無短缺，故被告以規劃設計不當、車位不足、缺少可對外出租之公共設施為片面調漲系爭房屋管理費，或剝奪原告之共有物使用權限之理由，亦無足取。
8、至於被告指稱原告於部長信箱覆稱「如有任何疑問，可洽原告所屬承辦人員吳宣儀」，故吳宣儀為有權代理人，其於電話中同意規約修正案，因此原告已同意修正案云云。惟查，依據被告所提100 年6 月3 日原告部長信箱之內容以觀，其上明確記載吳宣儀為「連絡人」，而非任何事件之授權代表或代理人，其語意明晰，客觀上並無誤認之可能，且無論被告所屬管理委員謝明峰所提疑問，或原告之回覆，均未提及有關本件規約修正與管理費之爭議，原告當然無可能授權吳宣儀任何可全權代為決定規約修正事項之權利。且行政機關業務繁多，有決定權之首長，絕無可能親力親為，於內部運作中就各項業務之執行，均會配置有承辦人員負責業務接洽、意見彙整與公文簽辦，而為與民人聯繫業務之便利，於正式回覆中，指定專責聯絡人，以利人民了解未來相關業務之接洽對象，其情形所在多有，各行政機關均係如此辦理，顯為便民、親民措施之展現，然絕非可解為承辦人員即為機關之全權代理人，被告竟臨訟杜撰，曲解連絡人為全權代理人，違背社會一般常情，縱使確有如此之承諾或同意，亦屬無權代理行為，原告無以承認。另縱觀被告所提電話錄音譯文，被告於對話中通篇均未具體提到將僅片面調整原告系爭房屋之管理費，亦無吳宣儀明確表示同意或承諾之隻字片語，被告辯稱吳宣儀業已同意云云，無非主觀臆測，根本不足採信。其實，被告所提出之錄音譯文，並非完整，且刻意忽略吳宣儀反對之表示，如吳宣儀就謝明峰所稱，將調漲一樓房屋管理費且不附車位，明白表示：「因為這個部分，你開會完會議記錄再給我們，因為這個部份不是我們一個承辦人就能決定，或開會完，就能決定的。」（影音檔時間8 分40秒）、「看你們開的怎麼樣，我現在不能答應你啊」（10分12秒），顯然吳宣儀已明確表示，無論被告或其個人均不能決定調漲管理費與干涉車位使用，且其無權代表原告決定規約修正案，請被告於會後寄發會議記錄，再行辦理，並進一步表示「我現在不能答應你啊」等語，故上開吳宣儀之陳述，顯然已經表明其無權決定規約修正案，亦無法承諾任何事項。因此，本件系爭臨時會中就規約修訂之決議1.於修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；修正後規約第二十八條、二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文全部，及決議2.部分，顯然違反民法第148 條、72條、17條第2 項，以及公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定，其內容違背法令，自屬無效。
（三）備位聲明部分：
1、按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。」為民法第56條第1 項前段所明定，是無論總會召集之程序或決議方法違反法令或章程者，均得為撤銷之標的，而「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」亦有公寓大廈管理條例第25條第2 項第1 、2 款之規定可參。是以，公寓大廈區分所有權人召開臨時區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第25條第2 項之反面解釋，苟非有「發生重大事故有及時處理之必要」或「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者」等原因，其率爾召集之臨時會，自屬民法第56條第1 項前段所稱之召集程序違反法令，區分所有權人自得訴請法院就違法召集之區分所有權人臨時會之決議，予以撤銷。本件系爭臨時會，其開會之目的依據會議記錄之記載，係被告認原通過之規約，已不符實際需求，經研議後認有修訂之必要，故而召集系爭臨時會，而非由區分所有權人連署召開。然臨時會有別於常會，乃因發生特殊之情事，無法循正常會議程序辦理，始例外通融得以特殊程序進行，因此，臨時會之召集，當然應符合法律所訂之要件，否則即屬召集程序之違法。而所謂發生重大事故有及時處理之必要，係指發生不可預見之情事，將對區分所有權人生命、身體、健康或財產有重大危害之虞，故有及時處理之必要者而言。惟規約之修訂，雖為區分所有權人會議之權限，然因涉及區分所有權人權利義務關係，應經充分討論與準備，且規約縱須修正，亦非所謂突發事件，自與所謂發生重大事故有及時處理之必要者有間。
2、被告固以經國新城新建房屋依眷改條例第24條第1 項規定五年內不得移轉登記之期限屆至，主張有召開臨時會修正規約之急迫性，然法定所有權限制移轉期限屆至，何以與規約修正有關？未見被告有任何說明與主張，且眷改條例第24條第1 項雖限制眷村改建後之新式住宅，其所有權自產權登記之日起後五年內，不得任意移轉予他人，亦不得出典或交換，但並未規定於限制移轉期間內社區不得修正規約，規約修正事宜為區分所有權人會議之權責，其內容如有任何不妥，任何區分所有權人自登記為所有權人時，均可於區分所有權人會議中依法定程序提案並決議修正，自所有權可以開始移轉時起，有關規約之修正，亦非不可由移轉後之受讓人依法參與會議後為之，並無所謂急迫情事，被告以所謂經國新城房屋所有權可以開放移轉，做為有急迫事由須召開臨時會，更無理由。是以，被告以召集臨時會之方式，決議修正規約，非基於重大急迫之事由，又非經區分權人連署後召集，其召集程序自屬違反公寓大廈管理條例第25條第2 項第1 款之規定，所為之決議，自應予以撤銷。
3、另按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」為公寓大廈管理條例第31條所明定，故區分所有權人會議決議之表決權數，倘規約已另有規定，其計算自應先視其表決權數是否符合規約之規定為斷。如區分權人會議之表決權數，不符規約之規定，依法亦屬得撤銷決議之事由。本件修正前規約第15條第1 項乃明定「區分所有權人會議討論事項，除條例第32條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，而同條第4 項第2 款亦規定會議紀錄應記載：「出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占比例。」。惟系爭臨時會之會議紀錄，除記載出席人數之外，並未依規約規定記載出席者所占區分所有權比例總數，於規約修正之議案中，僅記載「全數同意通過修正」，卻未說明該所謂之全數（不應含原告出席部分），其所代表之區分所有權比例，是否過半？即無由肯認。由於系爭臨時會議業已召開完成，被告未記載表決人數所占之區分所有權比例，亦無法補正，自應認其決議方法違法公寓大廈管理條例第31條與修正前規約第15條第1 項、第4 項第2 款之規定，而有撤銷原因。
4、復按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。」亦有公寓大廈管理條例第30條第1 項前段之規定可參。是以，會議召集應於10日前以書面通知，且必須載明會議內容，如有規約修訂案，當然應告知擬修正之內容。然系爭臨時會之召集，並不符合公寓大廈管理條例第25條第2 項之規定，已如前述，且被告以100 年6 月24日嘉經c 字第0100000624號函通知原告將於100 年7 月3 日舉行系爭臨時會，依其預定開會日回算，其「開會前10日」應以7 月2 日為起算點，被告最晚應於100 年6 月23日以書面載明開會內容並通知區分所有權人，然本件被告卻於100 年6 月24日始以書面通知原告，而被告雖曾於100 年6 月7 日以嘉經c 字第0100000607號函通知原告將召開系爭臨時會，惟該會議開會通知，被告係寄發予原告下轄國防部總政治作戰局（下稱總政戰局），並由總政戰局以100 年6 月17日國政眷服字第1000008586號函覆稱：「為達法定會議召開人數，委由被告之主任委員馬彥清出席，且列管之10戶均不參與投票，而決議案之內容不得損及原告權益。」，亦即就決議案內容如有不利原告者為反對之意思，然被告就規約修正案之表決結果，會議紀錄中不僅記載原告列管戶數已參與會議，更記載為「本案經研討表決全數同意通過修正」，顯與總政戰局前開函文意旨相悖，其會議紀錄內容是否屬實，絕非毫無疑問。更何況，被告通知原告召開系爭臨時會，並未提出任何規約修正之草案與內容，原告亦無從知悉規約將如何修訂。因此，系爭臨時會之召集，其會議時間或被告所為開會通知之內容，均違反公寓大廈管理條例第30條第1 項前段規定，原告亦得訴請撤銷系爭臨時會所為之決議。
（四）綜上所述，本件系爭臨時會之決議，不僅召集程序違法，且其決議內容亦違背法令，故有得撤銷與無效之原因。並為聲明：
1、先位聲明：
（1）確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1.於下列部分無效：（一）修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；（二）修正後規約第二十八條、二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文全部。
（2）確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.「國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費3,800元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。」為無效。
2、備位聲明：經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議，應予撤銷。
二、被告則以：
（一）先位聲明部分：
1、由於原告針對本社區設計圖規劃設計不當，未依眷改條例第20條第3 項，以書面通知本社區區分所有權人，召開細部規劃說明會，亦未辦理預售屋及設計圖說說明會，即以區分所有權人不簽約，原告就要註銷區分所有權人居住憑證強迫區分所有權人簽約，並強迫區分所有權人遷入社區，然改建完工後，本社區居然一樓沒有活動中心，且因原告沒有劃設機車停車位給被告社區使用，導致本社區汽、機車位不足，其他Ｇ、Ｈ、Ｋ、Ｌ社區一樓不但有活動中心，而且還有兒童活動中心供其區分所有權人使用，社區停車位亦較本社區為多，顯然已違反民法第72條、第148條及刑法第342 條之規定，致本社區全體區分所有權人權益受有損害，應依民法第216 條之1 損益相抵之規定，對全體區分所有權人之權利為保全。因此，就調高管理費部分，以Ｋ社區為例，單就該社區的活動中心每月租金收入即高達79,000元，如此豈能稱為符合眷改條例意旨，故系爭臨時會修訂社區規約，雖將一樓原告餘屋由1,200 元調高為3,800 元，調漲3.167 倍，然與其無償贈予Ｋ社區一樓活動中心之收入，即變相調漲管理費高達9.4 倍（7900
0 元÷一樓餘屋7 戶÷1200元（每戶管理費用）＝9.4 倍）相較，尚稱合理，至於Ｋ社區是否依建築法規不得出租使用，倘原告於本社區亦建有活動中心，使被告與Ｋ社區享有相同之活動中心收入，則是否合法亦為被告區分所有權人與管理委員會所應共同承受，非不可作為調升原告管理費依據。另就取消原告停車位部分，Ｇ、Ｈ、Ｋ、Ｌ四個社區停車位比被告至少多出33個，以車位一格15平方公尺計算，原告即有提供495 平方公尺停車空間予被告之義務，社區管委會已於100 年6 月27日函文向原告確切說明，如果原告於本社區區分所有權人會議，願意提供機車停車場興建費用，被告將會提醒謝明峰委員列為區分所有權人重要提案，提交會議進行討論，並已將規約草案送達原告，原告迄至決議均未向被告表示任何異議。
2、由謝明峰委員向國防部首長電子信箱提出之請求，國防部回覆以：「台端若仍有問題，請逕洽承辦人（連絡人：吳宣儀，電話00-00000000-000 ）」，及100 年6 月17日原告寄發管委會會議案承辦人及電話：吳宣儀等情得知，吳宣儀依民法第169 條規定已足以構成表見代理人之身分，並符合行政程序法第8 條保護人民正當合法之信賴為原則等相關規定。而原告雖曾於100 年6 月17日以函文委請現任主委馬彥清先生出席，但列管10戶不參與投票，決議案內容不得損及原告權益，然主委認修改規約有其急迫性及重要性，倘貿然接受原告附有條件之委任，對於決議內容非其一人所能決定，被告乃連續二次以相關函文通知原告參加臨時會，請其於處分餘屋時提供新訂規約，及說明因原告未向全體住戶召開細部規劃說明會致產生沒有活動中心、停車位不足等瑕疵，均係依住戶規約第17條督促原告參與會議，請其說明一樓餘屋產權爭議，同時請求原告提供召開細部規劃說明會之相關佐證資料，以釐清被告社區是否屬於違法眷改，並為維護全體區分所有權人共同利益，將依據該兩項主要原因辦理修改住戶規約，於會中與原告討論協議如何處置原告一樓餘屋，針對上開內容，既經吳宣儀與謝明峰委員於第七屆區分所有權人臨時會議召開前（即100 年7 月1 日），以電話對話表示原告及有關人員將不參與會議，但同意函文中關於「將一樓餘屋管理費調高為每月3,800 元且不配置停車位」之作法，則依民法第94條、第153 條第1 項規定，自屬有效，此法定構成要件亦具備公寓大廈管理條例第31條及住戶規約15條第1 項之重要依據及來源。因此，本社區第七屆區分有權人臨時會議及規約之修訂均依法有據，無違反公共秩序、善良風俗及誠實信用原則而無效。
3、另公寓大廈管理條例第18條第2 項規定「公共基金其來源…區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，該條立意精神即是依照社區實際特性，賦予社區管理的自治原則，使之不受同條例第11條共用部分依應有部分比例繳納之限制，系爭調高管理費及不配置停車位之決議既經原告同意，並交由區分所有權人會議決議，且獲全體區分所有權人同意，即已符合公寓大廈管理條例第18條第2 項規定，應屬有效。
4、此外，被告曾於99年向原告請求國家賠償，經國賠委員一致決議：「眷村改建是屬於司法上的給付行政，不適用行政救濟（訴願、行政救濟）以及國家賠償請求，因此只能向台北地方法院進行民事訴訟，況原告自改建前迄今，均拒絕提供違法眷改資料於眷戶，也不參加被告社區區分所有權人會議，眷戶如何提起民事訴訟，或與原告進行「活動中心」及「地下機車位」之規約修訂，且原告如認依司法院大法官會議釋字第485 號解釋，能適時照顧原眷戶即可，為何又產生Ｇ、Ｈ、Ｋ、Ｌ社區一樓有活動中心、兒○○○區○○○○道、休閒涼亭等設施，房地價格卻較為便宜等差異。事實上，依原告95年4 月20日函文說明：「…本工程計有17個社區，理應有17個活動中心」，但改建完工後，被告社區卻沒有活動中心，全係因原告私自將經國新城變更為不良的設計圖，且未經過全體眷戶同意，導致被告社區權益受損，甚至在改建初期，原告明知有此違法，不但不提供資料，還私下將原告一戶空屋以「假活動中心」名義分配至被告社區，目前因該住宅餘屋尚未辦理保存登記，產權仍登記為原告所有，此情已由監察院展開正式調查，故被告以監察院調查事項，基於維護被告社區權益，進行規約之修訂，難謂係以損害原告權利為目的。
（二）備位聲明部分：
1、經國新城Ｃ社區住戶規約第10條「有急迫情事，經管理委員會請求…並載明召集目的及理由者，得提請召集人召開臨時會。」係依公寓大廈管理條例第56條第2 項「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」規定而來，此乃補充公寓大廈管理條例第25條第1 項及住戶規約第9 條關於常會召開規定所為會議次數之限制與羈束，所為之擴張解釋，公寓大廈管理條例第3 條第1 項第12款針對規約之用詞定義亦說明為：
「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，既係針對急迫情事，即屬共同利益之條款，且不損及特定人權益，其法律效力為自始有效，倘原告認被告依住戶規約第10條規定召開之系爭臨時會不符合公寓大廈管理條例第25條第2 項規定，自應於100 年7 月3 日系爭臨時會議中列入「提案」進行討論並予以修正，方屬合法。而所謂「急迫情事」是指即將面臨快要發生之情形，有及時處理之必要，且為解決社區區分所有權人間之共同事務，需與特定區分所有權人進行協商、溝通或處分，並為增益全體區分所有權人共同利益，及考量特定區分所有權人（如原告）基本權益，盱衡全般情事之急迫性而制訂住戶規約，然本社區自改建之後，起造人（原告）從未至本社區參與任何一次會議，改建後之問題均未完全解決，有關房價計價不實遭監察院糾正，迄今未將溢收款退還區分所有權人，且未依公寓大廈管理條例第57條與本社區進行公共設施點交，使用執照謄本無社區活動中心與住戶規約第3 條第2項不符，已違反民法第246 條規定，原告卻欲逕行處分一樓餘屋，經被告在原告民意信箱請求是否待監察院調查後再考慮餘屋出售之可能性，原告仍以均已辦理公開說明會等回覆不實內容結案存參，顯已嚴重損及社區全體區分所有權人共同利益，故有召開系爭臨時會之急迫性及必要性。
2、綜觀被告為處理急迫情事而召開系爭臨時會並修改規約之過程：100 年5 月18日國防部將本社區禁止處分之限制登記辦理塗銷登記，開放社區房屋自由買賣，對於原告在交屋時提供區分所有權人之住戶規約有修正必要，被告乃通知原告修改規約，並促及原告與會針對修正前後之內容為指導說明之必要性；100 年5 月12日原告函文管委會，針對本社區一樓零星餘屋進行標售，但原告於改建後均未向本社區為何一樓沒有活動中心進行說明，其處分後，可能損及本社區全體區分所有權人共同利益，原告亦應有列席該次會議，提供資料及說明之必要；100 年5 月27日管委會謝明峰委員以國防部電子信箱請求原告在標售社區一樓餘屋相關問題時，不應貿然行事，惟原告置若罔聞，回覆內容答非所問；100 年6 月1 日，本社區召開管委會，會中討論「因情事急迫，應有召開臨時區分所有權人會議之必要，並由馬彥清主委員，委託謝明峰委員負責全般事宜」；100 年6 月7 日，管委會第一次發函通知原告「100年7 月3 日，召開第七屆區分所有權人臨時會議」，請原告務必派員前往參加；100 年6 月24日，管委會第二次函文至原告，請原告務必派員參加會議，會中應提供本社區違法眷改相關資料並說明之；100 年6 月27日及100 年6月28日，監察院針對本社區違法眷改已經辦理調查，其中另有涉及圖利、背信、偽造文書及詐欺取財之虞；100 年
6 月27日，管委會第三次函文至原告，由管委會謝明峰委員將「原告一樓餘屋提高管理費為3800元並不配置停車位、或一樓部份餘屋與管委會簽訂『約定共用部分』」列為會議規約討論提案，並請原告於會中討論及說明；100 年
7 月1 日上午（10：09：35），管委會謝明峰委員，第一次以電話向原告表見代理人吳宣儀連繫，吳宣儀電話表示：這件事情監察院已經在審查，原則上國防部不會派員前往。但請示後，下午還會連繫；100 年7 月1 日下午（15：43：08），管委會謝明峰委員，第二次以電話吳宣儀連繫，吳宣儀電話表示：原告不會派員參加，同意本社區一樓餘屋每月每戶3800元且不配置停車位。但不同意一樓餘屋與管委會簽訂「約定共用部分」；100 年7 月8 日，管委會寄發修訂完竣後之住戶規約至原告；100 年8 月8 日，原告不同意本社區規約內容，並以副本寄發嘉義市政府，正本並未寄發本社區。可知被告係以維護本社區全體區分所有權人之共同利益，並確依規約內容進行，依法自屬正當，且被告既已於100 年6 月27日將規約草案之提案送達原告，但原告自收受至決議，期間均未向被告表示異議，顯然已符合可期待其事先預知總會決議，有違反章程或法令之情事，不應許於法定期間撤銷總會決議。
3、原告固依民法第56條第1 項請求撤銷決議，然該條項載明社員總會為法人機構之一，公寓大廈管理委員會並非法人，且該條項後段規定：「對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」，原告在100 年7 月3 日召開系爭臨時會時，從未派人與會，何以有三個月以內之撤銷權；又公寓大廈管理條例第1 條第二項明定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」，然區分所有權人會議之決議及召開方式，已於公寓大廈管理條例第31、32條明文規定，原告仍援引民法第56條，即有錯誤。
4、另依修正前住戶規約第15條第1 項規定，出席人數（戶）數，佔總人（數）達半數以上，即合乎法定召開人數，本社區計有142 戶，出席人數為97人（戶），已達法定開會人數，原告依修正前規約第15條第4 項第2 款「會議紀錄應記載出席區分所有權人總數、出席區分所有權人比例總數及所占比例」之規定，指控本社區未記載出席區分所有權人比例總數及所占比例，與規約不符云云，然依原告房價概算表，原告分配本社區之房屋皆為30坪，即每人所占比例均相等，何以會有會議紀錄漏列出席區分所有權人比例總數及所占比例而為無效或撤銷之理由，況全數通過即表示全體與會97人全數通過，原告因未參與系爭臨時會，始認有應記載而不記載之無法補正情事，原告主張無理由。
5、原告復依公寓大廈管理條例第30條第1 項前段規定主張被告未於開會前10日以書面通知，並載明會議內容，且未將規約修訂案擬修正之內容告知原告，有得撤銷之理由云云。查社區管委會於100 年6 月7 日向原告寄發經國新城Ｃ社區第七屆臨時區分所有權人會議之通知單，其中主旨載明：謹訂於中華民國100 年7 月3 日（星期日）上午9 時整，假「經國新城Ｃ社區中庭」召開第七屆臨時區分所有權人會議；內容說明二載明：本次會議主要討論修改住戶規約（修改草案已張貼中庭公佈欄）；說明四：各區分所有權人對社區如有建言提案，請填妥書面提案（隨文檢附），於6 月20日前送管理室彙整。正本：國防部總政治作戰局軍眷服務處（列管計10戶，請務必派員），故從6 月
7 日至7 月3 日，共計有26天，已經超過10天以上之法定構成要件，且修訂規約為會議召開的開會內容。社區規約草案的內容均為提案，甚至是屬於不確定的建議事項，用以提供本社區區分所有權人閱覽及修正，況原告為區分所有權人，從公告至開會，這段期間共計有26天，原告可以天天來審閱及修正，並且歡迎提供寶貴意見，修改規約的理由。又管委會亦寄發建言提案單至原告，原告亦可依提供意見並向本社區申請住戶規約草案影印本，管委會必然會立即寄發。甚至社區規約草案自從公布之後，還出現三種不同的版本，修正次數極為頻繁。規約內容又均以區分所有權人的共同利益為依據，其必要之點均未侵害原告之基本權益。其真正大幅修正住戶規約之重要提案內容，係因監察院於100 年6 月27日向原告調查本社區眷改違失的真象後，才由謝明峰委員正式向原告進行修改新訂住戶規約之提案，此項住戶規約提案，只要原告以意思表示表達不同意、不贊成、不公平，謝明峰委員根本就不會在第七屆區分所有權人臨時會議中列為提案。質言之，管委會也絕對不會以多數挾持少數，不尊重少數意見來進行強行表決。
（三）並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告為嘉義市○○路○○○ 巷○ 號10樓之3 、6 號11樓之3、8 號、10號、10號14樓、12號、14號、16號、18號、20號等10戶之區分所有權人，均屬經國新城Ｃ社區之住戶，且均為地下停車場（嘉義市○○段第3759建號）之共有人。而經國新城Ｃ社區之區分所有權人原有142 戶，停車場有142 個車位，然原告將原分屬原告之其中一戶轉作經國新城Ｃ社區之活動中心，故現有戶數為141 戶，停車位14
2 個。
（二）經國新城Ｃ社區住戶規約第三條第四項原規定「本社區依使用執照核准圖面之地下室大、小停車位計一四二車位、機車停車位停車位，其使用管理如下:(一) 地下室停車位: 應由每戶一車位抽籤分配之，其餘停車位由需使用車位之住戶抽籤使用之，並負擔該停車位應繳之使用費，．．．」，被告於100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位; 如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同」; 修正後規約第二八條、二、( 一) 各住戶分擔管理費金額如下: 1 、各區分所有權人（除國防部一樓零星餘屋之外），每月應支付本社區管理費新臺幣壹仟貳佰元整。2 、為考量經濟地租、樓層別效用比、社區實際特性，國防部一樓零星餘屋之住戶，每月應支付本社區管理費新臺幣參仟捌佰元整。如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」
（三）經國新城Ｃ社區為地下2 層、地上14層之建物，地址為嘉義市○○里○ 鄰○○路○○○ 號，共計142 戶，一樓部分含店鋪與住宅混合之大樓，原告所有系爭房屋為一樓部分住宅，此有被告提出之經國新城Ｃ社區嘉義市政府使用執照、地號資料表、樓層附表等附於本院卷一第138 至141 頁。
四、本件之爭點厥為系爭臨時會之決議，原告有無確認利益？決議原告系爭房屋不得分配停車位是否有權利濫用，違反公序良俗？及該會議決議單獨調高原告系爭房屋之每戶每月之管理費3800元有無差別待遇、權利濫用，及違反公序良俗之情形？兩造各執一詞，本院經查：
（一）原告有確認之利益：按確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係基礎事實之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係基礎事實存否之訴，苟具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益( 最高法院95年度台上字第898 號判決參照) 。查原告主張系爭臨時會決議通過修改住戶規約，原告所有系爭房屋不分配停車位，如繼受原告系爭房屋之住戶亦同，且調漲系爭房屋管理費為每月3800元，繼受取得者亦同等議案無效等語，既為被告所否認，顯已影響身為區分所有權人之原告權益，且原告因上開決議之法律關係基礎事實存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
（二）決議原告系爭房屋不得分配停車位有權利濫用，違反公序良俗之情形：
1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例）。
2、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第
3 條第4 款、第6 款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，從其規定。區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。
是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
3、被告辯稱，經國新城Ｃ社區住戶規約並沒有約定每戶配有停車位，決議原告系爭房屋不能配置停車位係因地下室沒有機車停車位，只有汽車停車位，若原告當初系爭房屋均設計為活動中心，原告就沒有停車位，因原告在規劃階段均未以書面向眷戶說明，所以決議原告系爭房屋不得配置停車位云云（見本院101 年6 月21日言詞辯論筆錄）。然查，經國新城Ｃ社區之地下停車場為整棟建物之共同部分，應由每戶一車位抽籤分配之，其餘停車位由需使用車位之住戶抽籤使用之，並負擔該停車位應繳之使用費，無人使用之車位其管理費由全體住戶按應有部份比例平均分擔之，原經國新城Ｃ社區住戶規約第三條第四項定有明文。足見經國新城Ｃ社區地下室停車位，原則為每戶抽籤分配一車位為原則。而被告亦自承經國新城共有17社區，只有Ｇ、Ｋ、Ｈ、Ｌ、Ｐ２規劃有活動中心，其餘均無規劃活動中心（見本院101 年6 月21日言詞辯論筆錄）。益證，經國新城並非所有17棟社區一樓均規劃為活動中心，被告自不得以原告未將經國新城Ｃ社區一樓全部規劃為活動中心為由取消原告依經國新城Ｃ社區原住戶規約所得配置之停車位。
4、按地下室係屬整棟建物之共同部分，透過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，故各地下停車位固可謂屬於公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分。而各地下停車位係屬建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛）。因此，各停車位之約定專用人對其停車位得自由使用、收益、處分。且依目前之社會經濟形態，住戶通常均會購置車輛，則停車位之必要性日益提升，致有停車位一位難求之情況，而區分所有權之建物配置之地下室停車位，雖為區分所有權之建物所有，但區分所有權人既可依約定自由使用、收益、處分，自有其經濟價值，且左右區分所有之建物出售之價值及購買人之購買意願，故區分所有權之建物是否有配置停車位影響甚大。原告既為經國新城Ｃ社區地下室停車位之所有人，參酌公寓大廈管理條例第5 條規定意旨，在原告未妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，自應遵守原住戶規約，豈可由區分所有權人會議之決議，以機車停車位不足，而當然使原告本於所有權所得行使之權利受有侵害。
5、況車輛進入社區地下停車場，亦使用到社區其他公共設施（例如車道、通往室外的通路等），然社區住戶除了同樣繳交停車位管理費以外，仍須負擔社區公共設施的管理費，系爭臨時會決議原告系爭房屋不得配置地下室停車位，然原告系爭房屋卻需對於有配置停車位之區分所有權人車輛使用公共設施造成公共設施加速耗損，繳付社區管理費，形成不公平之現象，而經國新城Ｃ社區原住戶規約本來就無規劃機車停車位，已如前述，被告空言機車停車位不足，故決議原告所有系爭房屋不配置停車位云云，顯係以損害原告為主要目的無誤。
（三）決議單獨調高原告系爭房屋之每戶每月之管理費3800元係差別待遇，有權利濫用，違反公序良俗情形，不應准許：
1、經國新城Ｃ社區管理費之來源與繳納，依經國新城Ｃ社區原有住戶規約有關管理費之第30條、二、（一）各住戶應按其共有之應有部分比例分擔管理維護費，並於同條三載明各項費用之收繳、支付及催繳辦法，授權管理委員會訂定之。足見經國新城Ｃ社區之每一區分所有權人之管理費，係各住戶按其共有之應有部分比例分擔，且其並無按使用類別訂定不同收費標準無誤。換言之，在使用類別不同之情形下，分訂不同收費標準，不能認為有差別待遇，在同一類別下始有衡酌是否有差別待遇而失公平之情事。
2、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，從其規定，已如上述。是住戶規約之目的在於維護環境衛生，確保良好之生活環境與生活品質；為充裕共用部分等在管理上之必要經費，區分所有權人應繳交管理費，管理費之收繳辦法，授權管理委員會訂定之（參原住戶規約第30條第三項）。商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。
3、被告雖主張基於經濟地租、樓層別效用及社區實際特性，才會決議提高原告系爭房屋之管理費云云（見本院101 年6 月
7 日言詞辯論筆錄）。惟查，經國新城Ｃ社區一樓部分住宅有8 戶，原均為原告所有，嗣原告將其中一戶作為經國新城Ｃ社區之活動中心，僅剩7 戶，均未賣出，一樓之其餘店面
4 戶則全部出售，住宅與店面之面積都相同，但店面每戶售價約800 萬，住宅部分每戶為427 萬，店面部分每戶之管理費仍與二樓以上之住宅管理費相同，均為1200元等情，亦為被告所自承（見本院101 年6 月7 日言詞辯論筆錄）。衡情，依房市買賣行情，同為一樓之店面及住宅，店面之售價必高於住宅，因為店面可為商業使用，創造出之經濟效益遠高於住宅，經國新城Ｃ社區一樓部分之店面售價約高於住宅之二倍，然管理費卻與其他住宅同為1200元，而單獨調高原告所有系爭房屋之管理費為3800元，顯有差別待遇而失公平之情事。
4、被告又主張決議調高原告系爭房屋之管理費為3800元，是因為經國新城K 社區有活動中心，每月租金為79000 元，成為
K 棟之收入，但C 區並沒有活動中心，故沒有79000 元之收入，調高原告之額度是調高3.1 倍，K 棟79000 元除以我們之住戶是9.4 倍，故調高3800元仍太少。然被告亦承認經國新城共有十七區，只有五區G 、K 、H 、L 、P2有活動中心，其他沒有。（見本院101 年6 月7 日言詞辯論筆錄）足證，原告興建之經國新城住宅，並非每一區均有活動中心之事實無誤。且被告主張原告需提供活動中心之依據為國軍老舊眷村改建條例第二十條第三項（見本院101 年6 月21日言詞辯論筆錄）。然查，國軍老舊眷村改建條例第二十條第三項係規定「原眷戶可獲得之輔助購宅款及自備款負擔金額，依各眷村之條件，於規劃階段，由主管機關以書面向原眷戶說明之。」，並無規定原告必需於每社區均興建活動中心供住戶使用之規定，是被告之主張，亦非可採。
5、經國新城Ｃ社區之管理費用途為一、委任或僱傭管理服務人及職員之報酬。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用或使用償金; 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人責擔。三、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。四、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。五、稅捐及其他徵收之稅賦。六、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。七、其他基金及共用部分等之經常管理費用。（參見原規約第31條第2 項）而經國新城Ｃ社區共142 戶，管理費每戶每月1200元，每月之管理費為170,400 元，調高原告所有之系爭房屋，每戶每月增加2600元，管理費收入增加18,200元，共計188,600 元，增加10.68%，而系爭房屋之戶數，占全部戶數之4.93% ，而每月應繳26,600元之管理費，占調整後全體管理費之14.1% ，顯然高於其他區分所有權人甚多。系爭臨時會決議由少數區分所有權人負擔較高之管理費，而由多數社區住戶負擔少額管理費之情事，亦即使其餘區分所有權人所得之利益甚微，致原告所受之損失甚鉅，係屬以損害他人為主要目的之權利行使。
五、綜上所述，原告以系爭決議，顯有權利濫用以損害其權利為主要目的，或有違反公序良俗而無效之情形，請求確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1.下列部分：（一）修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；（二）修正後規約第二十八條、二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文無效。及確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.「國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費3,800 元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。」無效，為有理由應予准許。
六、又本件原告此部分先位請求既屬有據，本院就其備位請求自無再行審查之必要，併此敘明。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第二庭法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 黃怡禎