臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度重訴字第57號原 告 黃清祥訴訟代理人 劉烱意律師
嚴天琮律師被 告 林伯川
莊富美祐珍家投資股份有限公司法定代理人 劉榮宏共 同訴訟代理人 林春發律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國100 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落嘉義市○區○○路二段168 號及170 號之大禮原石公寓大廈，為地上14層及地下3 層共164 戶之建物，其全部公共設施共同編列為4926建號，而原告係民國91年間購買系爭大廈4798建號、門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號6樓之8 建物，持有共同使用部分即建號4926號應有部分萬分之15，被告則為該大廈4762、4763、4764建號，門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號、168 號地下壹層之1 、168號2 樓之共有人，共同持有共同使用部分應有部分萬分之1840，兩造均為大禮原石公寓大廈之區分所有權人，本應依比例使用4926建號之共同使用部分，然原建商元祿建設股份有限公司（下稱元祿公司）於88年4 月申准使用執照後，未經全體區分所有權人同意，逕自於同年6 月將其中萬分之4071應有部分於地下一、二、三層規畫為89個法定停車位，以高價出售予部分區分所有權人專用，其中編號
15、16、3 、4 、86、87、88、89、1 、2 、10、11、12、13、14、5 、6 、7 、8 、9 等20個停車位（下稱系爭停車位）即分配由被告等持有，其餘由全體164 戶區分所有權人共有之應有部分萬分之5929則僅分配防空避難室、配電室、樓梯間、門廳、走道、車道等公共設施或無法使用之畸零空間，顯失公平。
（二）按法定停車位係依大樓之總樓地板面積，並依照建築技術規則規定所應設置之停車位，依內政部80年9 月18日（80）台內營字第8071337 號函示，區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，亦即在80年9 月18日後，停車位應依法登記為大公（登記為全體區分所有權人共有）或小公（部分區分所有權人共有），而不可分割或外賣，即僅有使用權，無法單獨取得停車位所有權狀，司法實務亦肯認公寓大廈之大樓地下室如不具備得成為「建物區分所有權之客體」之條件者，如屬性為區分所有建物共用部分之地下室防空避難室、停車空間，毋待區分所有權人購買即應屬該區分所有建物之全體區分所有權人共有（最高法院80年台上字第1717號、82年台上字第1684號、83年台上字第1374號判決參照）。起造人元祿公司於與區分所有權人簽訂之房地買賣契約書「站前如邑預定房地買賣合約書」第8 條約定將法定停車空間讓售特定人，而非將停車位應依法登記為大公或小公，顯然與84年6 月28日公布公寓大廈管理條例第45條第2 項（92年12月31日修正第58條第2 項）規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」、建物所有權第一次登記法令補充規定第11點、第12點之4 規定，法定停車位應為共用部分，並係屬公寓大廈管理條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約定專用部份之範圍，故於辦理產權登記作業時，應登記為區分所有權人所共有或合意由部分區分所有權人所共有，以及內政部85年5 月29日（85）台內地字第8575108 號函：「…有關區分所有建築物依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之一但書規定，將本棟建物依法應留設而作為其區分所有權人共同使用部分之法定停車空間集中設置於同一街廓或相鄰街廓之他棟不同建築執照之建築物基地內者，以該法定停車空間之設置，既因建物之興建依法所必須附設，其設置又以供該建物使用為目的，其產權自以登記為該建物區分所有權人所共有為宜。…」、85年2 月27日（85）台內地字第8573716 號函：「…第二則：有關區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有。」等規定相違，依民法第71條規定，該契約條款無效。況按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條定有明文。所謂以不能之給付為契約標的，其契約為無效者，必以其給付有自始不能實現之情形，始足當之，而該條之給付不能，係指自始客觀不能而言（最高法院75年度台上字第441 號、84年度台上字第1308號民事判決參照）。
被告辯稱其花費鉅資買受系爭停車位云云，然本案地下停車位係屬法定停車位，並非所有權之客體，易言之，本案地下停車位係共同使用部分，非物，故元祿公司與被告所簽訂之停車位買賣契約係以不能之給付為契約標的，其契約無效，被告因此所受之損害，應向出賣人即元祿公司依照買賣契約之瑕疵擔保相關規定，為債務不履行之損害賠償請求。
（三）次按土地登記規則第81條規定：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」，因此公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分，各停車位之使用劃分，端視該大廈是否定有分管協議（契約）而定（最高法院97年度台上字第694號判決參照）。而關於共用部分約定供特定區分所有權人專用，主要有公寓大廈管理條例第7 條及第58條第2 項兩項限制，而公寓大廈管理條例第9 條第1 項：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」，但書規定則是共有部分約定專用之依據；又公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用，該特定專用部分，即是區分所有權人間約定專用的範圍，此由公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定即明。因為各區分所有權人間，本身就有權自行約定建築物之共用部分的使用收益方式及範圍，如果就某特定專用部分由特定區分所有權人專用，而各區分所有權人間有合意，則該特定區分所有權人就能專用該特定專用部分，而與其所持有之應有部分之多寡無涉（最高法院89年度台上字第1994號判決參照）。被告援引之最高法院96年台上字第1152號判決，亦認購買車位者取得較多之應有部分，雖得對該定之車位享有專用權，然仍需以有分管契約之約定為前提。換言之，建商預售房屋或房屋建築完成出售時，在預售契約或買賣契約內固得約定共用部分供區分所有權人中之特定人作為專用部分，而成立分管使用約定。
（四）經查，本案大禮原石公寓大廈全部公共設施既只編列一個4926建號，地下室停車位係附屬於該建號建物中，則包括停車位之共同使用部分應屬全體住戶共有，核屬上開第二種停車位之性質，兩造同為大禮原石公寓大廈區分所有權人，依民法第818 條、第820 條第1 項規定，即得按其應有部分對共有物之全部有使用、收益之權。元祿公司於88年6 月7 日申請所有權第一次登記時為所有權人，固然有權利規劃停車位，然大禮原石公寓大廈由元祿公司於88年間興建完成出售時，並未就特定停車位之應有部分之所有權及使用權與全體區分所有權人合意成立分管契約，基於債之相對性，被告受讓系爭停車位，無由拘束原告等第三人，則原告就大禮原石公寓大廈編列4926建號之公共設施既有萬分之15應有部分權利，而該應有部分又係抽象存在於全部共有物上，非共有物之特定部分，即得按該比例對於共有物之全部行使權利，被告如何能排除原告及多數住戶使用。縱將區分所有權人與原始起造人元祿公司簽訂之房地買賣契約書「站前如邑預定房地買賣合約書」第8 條解釋為起造人元祿公司與預售屋承購戶成立分管協議，然該份契約係元祿公司於88年4 月21日取得使用執照前與部分約20人預售屋承購戶所簽定，嗣後即更名為大禮原石公寓大廈，故與其他住戶所簽定之買賣契約書已非「站前如邑預定房地買賣合約書」，如何能就地下室法定停車位依該合約書認已達成分管協議，況被告等買受區分所有建物日期為95年2 月23日，另元祿公司因內部財務發生問題而於92年1 月15日將94戶區分所有建物信託與公平財產管理顧問有限公司，由該公司與多位住戶簽訂「不動產買賣契約書」，契約內容並無相同或類似於「站前如邑預定房地買賣合約書」第8 條之約定，更不可能依該合約書為分管協議，故依民法第820 條第1 項規定，該約定因未與全體區分所有權人達成合意，對區分所有權人不生分管協議之效。甚且，原告前手台灣櫻花股份有限公司（下稱台灣櫻花公司）係因承包大禮原石公寓大廈廚房及衛浴工程，元祿公司無力清償工程款而將部分區分所有建物所有權移轉登記以抵償工程款，原告則是透過房仲業者向台灣櫻花公司購得，無從得知前手與元祿公司間之契約內容為何，依司法院大法官會議釋字第349 號，應不受其間管理契約之拘束。
（五）至於被告辯稱其應受土地法第43條信賴登記而取得停車位所有權云云。惟被告等人係向元祿公司直接買受建物，為買賣契約之當事人，非第三人，與土地法第43條所規定登記之絕對效力，係指對於當事人以外之「第三人」而言不符，且善意取得之前提要件須為一「處分」行為或物權行為，不包括負擔行為，因法定停車位並無獨立產權，與處分行為無涉，何人得利用或如何利用，端視所有區分所有權人如何約定，僅為負擔行為，故被告不符合土地法第43條善意取得之規定。
（六）綜上，系爭建號4926號建物既屬區分所有建物中之共同使用部分，而登記為該區分建物之所有權人全體所共有，今原告係依100 年區分所有權人會議決議受管理委員會委任進行本案訴訟，則原告本於系爭建號4926號建物之共有人身分，依民法第821 條、第767 條之法律關係，請求被告將停車位返還予全體共有人，交由公寓大廈管理委員會統一管理，以期公平使用，全為大多數住戶之福祉，絕非圖一己之私。
（七）並聲明：被告應將地下室一樓車位騰空交還原告及共有人全體；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）法定停車位產權係記明於各專有部分之建物所有權狀中，不另發給所有權狀，並非原告所指有「使用權」而沒有產權：
1、所謂法定停車位（Statutory Parking Space ）係指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條、第59-1條，第59-2條之規定及其他有關法令規定，在建築物新建、改建、變更用途增建部份，依都市計劃法令規定，按建築物所區分用途，以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置之停車位，即為法定停車位。
2、按「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」；又法定停車位：按「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」、「『．．．（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。』。二、基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」分為土地登記規則第81條所明定及內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋在案，故80年9 月18日以後取得建造執照之法定停車位，因不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有（大公）或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有（小公），應登記為區分所有建物之共用部分，僅於各區分所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀，實務上稱為持分調整。
3、被告祐珍家投資股份公司（下稱祐珍家公司）、林伯川、莊富美於95年間向訴外人元祿公司購買並於95年3 月14日辦妥所有權移轉登記而共同取得嘉義市○○○段4762建號（一層）、4763建號（地下一層）、4764建號（二層）。
其中4762建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85平方公尺權利範圍10000 分之740 ，（10000 分之740 含停車位編號15、16、3 、4 、86、87、88、89全部產權）；4763建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85 平方公尺權利範圍10000 分之185 ，（10000 分之185 含停車位編號1 、2 全部產權）；4764建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85 平方公尺權利範圍10000 分之91
5 ，（10000 分之915 含停車位編號10、11、12、13、14、5 、6 、7 、8 、9 全部產權），故上開系爭20個停車位均係被告合法買受取得產權，並非原告所指有「使用權」而沒有產權。
（二）元祿公司有權將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人，被告對系爭停車位有專用權：
1、最高法院96年台上字第1152號裁判要旨：「按區分所有建物，依土地登記規則第八十一條第一款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。
2、查大禮原石公寓大廈共有164 戶，惟僅有89個法定停車位，故不可能每戶均配置有停車位，亦非每戶均有購置停車位之需求，而大禮原石公寓大廈基地嘉義市○○○段132之36地號面積1745平方公尺土地全部，原係訴外人元祿公司所有，並由其擔任房屋起造人，建築完成後取得使用執照，並依法完成建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），當時土地、建物全屬元祿公司所有，當然有權決定將16
4 戶建物均登記為元祿公司所有，且就建物共同使用部分之應有權利範圍（含法定停車位配置）出具同意書，將89個法定停車位分配並辦妥停車位產權登記於特定主建物區分所有權人，該停車位產權登記合法有效，被告購買停車位取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。
3、且依各區分所有權人與原始起造人元祿公司簽訂之房地買賣契約書約定，「第二條三、車位部分：若客戶無購買車位時，則本條款自動失效。客戶簽章○○○…。車位面積以公共設施持分方式按比例登記產權。第四條：共用部分項目、面積及面積分配比例計算。一、前條共用部分除法定停車位、增設停車位及地下一層超市冷凍空調機房、管理員室另計外，係指門廳、門廳前騎樓、地下層樓梯間、地下層電梯間、配電室、電信機房、消防泵浦機械室、發電機室、污水機械室、水箱、屋頂突出物、三樓住宅公用陽台、住宅公用設施及依法令應列入共用之項目皆屬之。本站前如邑共用部分總面積計1562.71 平方公尺（472.72坪）。二、前款共用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算，地下層以外各該樓層梯間及電梯間另計。本「站前如邑」主建物總面積10837.31平方公尺（3278.29 坪）。第八條：地下層共用部分權屬：一、本契約房屋地下室共三層，總面積四九五七. 九二平方公尺（一四九九. 七七坪），除第四條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。二、未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積，除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權。三、本契約房屋地下室第一層法定停車位、增設停車位，屬於地上一樓、二樓及地下一層超市冷凍空調機房區分所有權人全部持分面積，並由該區分所有權人擁有所有權及使用管理權，買方已充分認知，買方房屋於轉售時，應知會對方。」。綜上內容足證原告前手台灣櫻花公司未向元祿公司購買停車位，並已確認及同意對本預售屋之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權，嗣後原告於91年3 月26日向前手台灣櫻花公司購買該嘉義市○○○段132 之36地號持分10000 分之22土地及上開4798建號建物，含共同使用部分即4926建號應有部分萬分之15，因任何人不能取得大於其前手之權利，原告所購房屋坪數其地下室持分面積即未含法定停車位之持分面積，故被告對該停車位擁有所有權及使用管理權，並非無權占有。
（三）被告購買系爭20個法定停車位並辦妥所有權移轉登記（物權行為），自屬處分行為。原告指稱本案僅為停車位之使用約定，屬於負擔行為云云，顯不足採。且按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」。土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係指第三人信賴登記而為新登記而言，而第三人所為信賴之第一次登記，又應以依吾國法令所為之登記為限（最高法院42年台上字第1196號判例意旨（二）參照）。土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68條規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323 號判例意旨）。被告為訴外人元祿公司及原告以外之人，即屬上開所稱之「第三人」，故被告因信賴地政機關就系爭20個停車位登記為元祿公司所有而加以買受取得，自受土地法43條信賴登記而取得停車位所有權，換言之，上開系爭20個停車位均係被告合法買受取得產權，被告並非無權占有。反觀原告提出之建物登記簿謄本（嘉義市○○○段4798建號），原告係91年4 月17日辦妥上開建物所有記移轉登記而取得所有權，其雖另持有嘉義市○○○段4926建號7745.85 平方公尺權利範圍10000 分之15（約
3.5 坪），但既未買受停車位，未取得停車位產權，何能訴請被告遷讓交還合法買受之停車位？故原告依民法第76
7 條、821 條提起本件訴訟顯無理由，應予駁回。
（四）並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）元祿建設有限公司係大禮原石公寓大廈起造人，於88年4月21日取得使用執照，並於88年6 月7 日申請所有權第一次登記，且檢附共同使用部份之應有權利範圍同意書，將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人。
（二）原告係於91年3 月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購買大禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132 之36地號持分萬分之22土地及4798建號建物，含共同使用部分即4926建號應有部分萬分之15，為門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號6樓之8 建物之區分所有權人。
（三）被告三人於95年間向元祿公司購買同棟大廈即嘉義市○○○段4762建號（一層）、4763建號（地下一層）、4764建號（二層）。其中4762建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85 平方公尺，權利範圍10000 分之740 ，（10
000 分之740 含停車位編號15、16、3 、4 、86、87、88、89全部產權）；4763建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85 平方公尺，權利範圍10000 分之185 ，（10
000 分之185 含停車位編號1 、2 全部產權）；4764建號含共同使用部分竹圍子段4926建號7745.85 平方公尺，權利範圍10000 分之915 ，（10000 分之915 含停車位編號
10、11、12、13、14、5 、6 、7 、8 、9 全部產權）。為門牌嘉義市○○路○段○○○ 號、嘉義市○○路○段○○○號地下壹層之1 、嘉義市○○路○段○○○ 號2 樓之共有人，並向元祿公司購買上開20個停車位。
（四）大禮原石公寓大廈全部公共設施只編列一個建號即嘉義市○○○段4926建號，其中地下一、二、三層劃分為89個法定汽車停車位，所佔權利範圍為萬分之4071；其餘權利範圍萬分之5929由全體區分所有權人共有。
四、本件應審究者為（一）大禮原石公寓大廈89個法定停車位是否得作為買賣標的？（二）系爭停車位是否有約定由部分區分所有權人專用之分管協議？（三）若有，原告是否應受該分管契約之拘束？兩造各執一詞，本院經查：
（一）大禮原石公寓大廈89個法定停車位得作為買賣標的：
1、區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產權登記，內政部80年9 月18日台（80）內營字第8071337 號函謂「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，故於80年9 月18日以後始申領之建造執照，用於法定停車位使用之地下室停車空間，應以公共設施持分方式分配給承購者，不可單獨移轉買賣，而停車位產權如以公共設施方式登記者，依民法第68條規定，係屬各區分所有建物之從物。惟各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第
799 條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，而買受停車位者，地政機關係於建築改良登記簿上增加共有使用部分所登記之權利範圍，以資與未購買者有所區別，此觀84年7 月12日修正前土地登記規則第72條第1 款、第2 款（修正後為第81條）：「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人」之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然（最高法院86年度台上字第1655號、臺灣高等法院臺中分院87年度上字第578 號判決意旨參照）。
2、大禮原石公寓大廈係於88年4 月21日取得使用執照，並於88年6 月7 日申請所有權第一次登記，為內政部於80年9月18日所為台內營字第8071337 號函釋示以後始申領之建造執照，地下一、二、三層停車空間共劃分為89個法定停車位，與其他公共設施全部編列為嘉義市○○○段4926建號，依法登記為該使用執照所坐落之大樓主建物各區分所有人之共同使用部分，有土地及建物登記謄本、嘉義市地政事務所建物測量成果圖在卷可稽。然揆諸上開說明，該法定停車位僅不得單獨移轉買賣，若與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，並非不得作為買賣之標的，是原告主張上開89個法定停車位僅有使用權，並非所有權之客體，不得買賣，故元祿公司與被告所簽訂之停車位買賣契約係以不能之給付為契約標的，其契約無效云云，並不足採。
（二）元祿公司已與全體區分所有權人就系爭停車位成立分管契約，原告應受其拘束：
1、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年台上字第2477號判決意旨參照）。
2、再按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242 號民事判決參照）。又於84年6 月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2 項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2 項）。至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力。
3、大禮原石公寓大廈原始起造人元祿公司於88年4 月21日取得使用執照，於88年6 月7 日送件申請所有權第一次登記時，即檢附區分所有建物共同使用部分之應有權利範圍同意書，將89個法定停車位分配登記於特定主建物區分所有權人，定明停車位之使用權者及其範圍，此有被告提出之使用執照、土地建物登記申請書附同意書在卷可參。且依元祿公司與購買房屋之各區分所有權人簽訂之「站前如邑預定房地買賣合約書」，第二條三、車位部分約定：「若客戶無購買車位時，則本條款自動失效。客戶簽章○○○…。車位面積以公共設施持分方式按比例登記產權。」、第四條：共用部分項目、面積及面積分配比例計算約定：「一、前條共用部分除法定停車位、增設停車位及地下一層超市冷凍空調機房、管理員室另計外，係指門廳、門廳前騎樓、地下層樓梯間、地下層電梯間、配電室、電信機房、消防泵浦機械室、發電機室、污水機械室、水箱、屋頂突出物、三樓住宅公用陽台、住宅公用設施及依法令應列入共用之項目皆屬之。本站前如邑共用部分總面積計15
62 .71平方公尺（472.72坪）。二、前款共用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算，地下層以外各該樓層梯間及電梯間另計。本「站前如邑」主建物總面積10837. 31 平方公尺（3278.29 坪）。」、第八條：地下層共用部分權屬約定：「一、本契約房屋地下室共三層，總面積四九五七. 九二平方公尺（一四九
九. 七七坪），除第四條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。二、未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積，除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權。三、本契約房屋地下室第一層法定停車位、增設停車位，屬於地上一樓、二樓及地下一層超市冷凍空調機房區分所有權人全部持分面積，並由該區分所有權人擁有所有權及使用管理權，買方已充分認知，買方房屋於轉售時，應知會對方。」，並已就該法定停車位合意成立分管契約，有該合約書一份在卷足憑，且為兩造所不爭執，則本件地下室停車位既係由起造人將共同部分為區分所有權人設定專用權，並經區分所有權人同意，應認各區分所有權人就地下法定停車位之使用已合意成立分管契約。原告空言主張元祿公司於88年間興建大禮原石公寓大廈完成出售時，並未就特定停車位之應有部分之所有權及使用權與全體區分所有權人合意成立分管契約云云，委無足採。
4、又按「最高法院48年台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」、「倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」，有司法院大法官釋字第349 號解釋及最高法院98年台上字第633 號判決要旨足供參照。然依上開解釋意旨可知，共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，最高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背，即共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。經查，原告於91年3 月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購買大禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132 之36地號持分萬分之22土地及4798建號建物，含共同使用部分即4926建號應有部分萬分之15，為門牌號碼嘉義市○○路○段○○○ 號6 樓之8 建物之區分所有權人，原告自承所購買系爭建物時沒有購買停車位，且大禮原石公寓大廈之住戶必需購買停車位才能將車停放於地下一、二、三樓停車位，且知悉所購買之建物並沒有登記停車位之事實（見本院10
0 年9 月29日言詞辯論筆錄）。則原告於出價應買系爭房地時，應係明知或可得而知台灣櫻花股份有限公司之系爭房地並無附屬之停車位。從而原告於91年間買受系爭房地時，共同使用部分之共有人所成立系爭停車位由被告管理使用之分管約定，對於原告仍繼續存在，且應受其拘束，原告既未購買停車位，則就被告所合法購得之系爭停車位並無共有之權限，原告之主張，顯不足採。
五、綜上所述，原告主張系爭停車位為區分所有建物中之共同使用部分，而登記為該區分建物之所有權人全體所共有，依民法第821 條、第767 條之法律關係，請求被告將系爭停車位騰空交還原告及共有人全體，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 22 日
民事第二庭法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 22 日
書記官 黃怡禎