臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度簡上字第29號上 訴 人 蔡戴秀霞訴訟代理人 何永福律師複代理人 陳中為律師被上訴人 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處法定代理人 黃耀光訴訟代理人 吳碧娟律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年12月8日本院嘉義簡易庭100年度嘉簡字第272號第一審判決提起上訴，經本院於101年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元，由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，並主張：
（一）本件被上訴人起訴程序不合法：
1、按依臺灣高等法院台南分院95年度上字第85判決「農業發展條例第20條第1項雖明定：『本條例中華民國89年1 月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定』，但同條第2 項亦明定：『本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。』是依該條文第1 項、第2 項之前後文義可知：在農業發展條例於89年1 月4 日修正前，性質上已依耕地三七五減租條例成立之耕地租賃關係，除當事人另有特別約定外，『耕地三七五減租條例』並不因農業發展條例之公布修正，即當然失其適用。」，及「綜上所述，兩造間之土地租賃既屬耕地租約，並於農業發展條例於89年1 月4 日修正公布前即已存在，兩造於其法定租約期限未屆滿前，雖又簽立新的租約，但其目的係在繼續雙方之租賃關係，並單純沿用舊例而為，難認已合意排除『耕地三七五減租條例』之適用，此與農業發展條例第20條第1 項原則上係以該條例修正公布後始訂立新租約，而成立新租賃關係之情形有別。」（臺灣高等法院台南分院98年度上字第204號判決亦同此旨）。
2、被上訴人所主張兩造於98年10月26日所簽訂之租約，其實並非新約，而是就兩造先前的三七五租約進行續訂，除租約期間有更新外，其餘所有租約內容及條件均相同，僅單純為繼續雙方之租賃關係而簽訂，並非針對「耕地三七五減租條例」、「土地法」或「其他法律規定」之相關法律規範及個別條款之適用問題，達成任何其他特別之約定，從而，兩造於農業發展條例修正公布後，既無任何特別除外之約定，則依農業發展條例第20條第2 項規定，系爭租約之權利義務關係、租約之續約、修正及終止，仍應適用「耕地三七五減租條例」。
3、上訴人係於98年9月8日與前手承租人「鄧月娥」向被上訴人申請承租權讓與（即過戶換約），而前手承租人早在民國60年間即開始與被上訴人訂立耕地租約，故上訴人之承租權自係從60年間延續迄今。復依耕地三七五減租條例第26條第1 項規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」，及最高法院81年台再字第
65 號 裁判要旨：「本院上開確定判決因認本件屬租佃爭議事件，再審原告未經調解、調處逕行起訴，與耕地三七五減租條例第26條第2 項規定有違，其起訴自屬不備要件，爰駁回再審原告之第三審上訴，經核並無適用法規顯有錯誤情事。」，被上訴人提起本件訴訟前並未循前述調解程序，有違民事訴訟法第249 條第1 項第6 款起訴應備程序要件之規定，顯屬起訴不合法，應予駁回。
（二）倘認上訴人有無權佔用情形，然依被上訴人所提同一筆系爭土地上另一承租人洪鳳嬌係屬於「國有基地租賃契約」，其上可建造房屋，因洪鳳嬌可申請變更為「國有基地」之原因，係當時有上訴人前手鄧月娥父親鄧良賀在系爭土地上有一棟舊屋，故得將「耕地」變更為「基地」，今上訴人就同一條件（即有鄧良賀舊屋），亦可申請變更為「國有基地」，從而將系爭土地合法化，足見上訴人符合財政部國有財產局在101年10月3日所頒佈之台財產局管字第10140012139 號函，故依該函令，被上訴人應停止本件訴訟程序，俟上訴人請求停止之行政訴訟程序確定後，再進行本件訴訟。
（三）又本件被上訴人所請求拆除之地上物，其位置及面積固已特定，但被上訴人承認僅就地上物所佔用之基地請求，並非請求返還全部出租土地，則佔用面積雖有特定，但原審判決主文所載似係返還上訴人所承租全部土地，請求事項與判決主文有互不一致情形，且因上訴人承租之面積僅屬系爭土地內2360平方公尺，而系爭土地全部面積為4401平方公尺，是上訴人所承租之2360平方公尺土地之位置及範圍為何，並沒有辦法確定。
（四）再者，上訴人所建造之溫室，係先作為「蘭花外銷包裝工作室」，此項使用方式仍符合「農牧用途」，足見上訴人並未變更土地用途。
（五）並聲明：
1、原判決廢棄。
2、被上訴人第一審之訴駁回。
3、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人除主張援引原審之書狀、陳述及判決理由外，另以：
（一）被上訴人提起本件訴訟合法：
1、上訴人前手鄧月娥係於91年9 月17日向被上訴人申請承租坐落嘉義縣○路鄉○○段○○○○○ ○號內之土地（下稱系爭土地），由鄧月娥出具承租國有非公用不動產申請書、村長出具之保證書、鄧月娥簽立之實際耕作切結書、切結書，並於91年9 月26日辦理會勘，因村長證明鄧月娥於82年
7 月21日以前即占用使用上開土地，爰依國有財產法第42條第1 項第2 款規定出租予鄧月娥，是鄧月娥與被上訴人訂立之第一份租賃契約期間為自91年10月1 日起至100 年
12 月31 日止，在91年前是無權占用，所繳納者為補償金而非租金，兩造並於契約書第五項特約事項7 約定「本租約依農業發展條例第20條規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」，故本件兩造之租約無耕地三七五減租條例之適用至明。
2、坐落嘉義縣○路鄉○○段○○○○○ ○號內之另一承租人洪鳳嬌訂立之租約係國有基地租約，因洪鳳嬌於87年1 月5 日申請租用時，提出鄉公所依村長及鄰邊證人出具之證明書，證明洪鳳嬌所有嘉義縣番路鄉公田村20之5 號房屋原係鄧良賀於59年3 月27日以前即已建造使用，因年久腐蝕老舊倒塌拆除重建磚造房屋延續使用，勘查時土地上建蓋房屋及有庭院，依洪鳳嬌占有之使用現況係做基地使用，故與其訂立國有基地租賃契約，而與上訴人前手鄧月娥訂約時，因勘查時土地係供種植使用，故依法與其訂立國有耕地放租租賃契約，之後與上訴人訂立時亦係供農作使用，故應依法申請建蓋農業設施或溫室使用，本件契約之訂立並無雙重標準，無權利濫用之情形，上訴人於訂約時在系爭土地上既無建物，自不得將「耕地租約」變更為「基地租約」。
（二）兩造間原訂有租約，因上訴人違約而終止租約，與財政部國有財產局101年10月3日台財管字第1014002139號函文所指係針對「符合國有財產法第42條第1項第2款及耕地放租辦法逕予出租、放租要件，因受限於出租管理辦法第19條、第19條之1、第20條第1項或耕地放租辦法第3條第1項規定禁止出、放租之限制致無法辦理出、放租者而言」之情形不符，本件不符暫緩辦理之範圍，並無依行政訴訟程序確定法律關係之問題，自不符合停止訴訟程序之要件。
（三）兩造在簽訂租賃契約前，上訴人於98年9月8日出具切結書切結表示嘉義縣○路鄉○○段○○○○○ ○號內一筆土地確係其本人耕作使用，98年9 月24日會勘時，土地上種植孟宗竹及柿子，於98年10月26日簽訂租賃契約，上訴人於99年
3 月18日出具申請書，表示要在系爭土地上興建面積共
112 平方公尺、構造為鐵造樑柱、鋪蓋透明玻璃纖維、高度4. 5公尺、深度1 公尺、用於新建農業使用之相關設施，並切結承租土地依水土保持法、山坡地保育利用條例及水土保持技術規範規定辦理，承租土地仍依原租賃目的使用，被上訴人乃於99年3 月31日以台財產南嘉三字第0990001937號函核發「出租國有土地同意使用證明書」乙份予上訴人，嗣後於同年5 、6 月份發現上訴人在承租土地興建二層樓房，於99年6 月22日辦理會勘時即要求上訴人恢復原約定使用用途，上訴人未予理會，被上訴人遂於99年8 月2 日以台財產南嘉三字第0993002315號函請上訴人於99年8 月31日前儘速恢復原約定用途使用，逾期即依約定終止耕地租約，嘉義縣政府亦於99年8 月26日以府水保字第099014235 1 號函請上訴人依水土保持法第8 條第
1 項規定實施水土保持處理與維護，因上訴人均未恢復原約定使用用途，被上訴人遂於99年9 月23日以台財產南嘉三字第0993002894號函終止租約，並訂於99年10月21日上午11時至現地辦理點交收回土地，惟上訴人仍未予置理。
另上訴人在系爭土地上興建之建物被番路鄉公所查報為違章建物，被上訴人曾於99年11月2 日以台財產南嘉三字第09900075061 號函請番路鄉公所依違章建築處理辦法辦理，嘉義縣政府並於100 年1 月6 日以嘉府城違字第1000028613號嘉義縣違章建築拆除裁決書，裁決上訴人之建物應予拆除，被上訴人再次於100 年2 月14日以台財產南嘉三字第1003000329號函請番路鄉公所依違章建築處理辦法辦理，嗣後得知番路鄉公所、嘉義縣政府無預算可拆除違章建築，遂依法提起本件訴訟。
（四）由上訴人房屋內內部之天花板、地板及牆壁均以木板裝潢，並無任何降溫、保溫之控制溫度設施，亦無可供栽種花卉、蔬果之土壤或設備，上訴人之建物顯已違反約定使用用途至明，參諸國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點附表一之一規定，農業相關設施只能供生產作物使用，不得提供作農業品集貨轉運場（站）、農業品批發零售場（站）、自產農業品附屬加工室、其他農業產銷設施之用，本件終止契約時，上訴人之建物既已違反約定使用用途，本件終止租約合法有效，上訴人已無使用系爭土地之合法權源。至於本件所請求之範圍僅為建物坐落之土地，因當初勘查時無法確認土地界址，土地部分會另案請求。
（五）並答辯聲明：
1、上訴駁回。
2、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、程序方面：
（一）農業發展條例第20條第1 項規定，本條例中華民國89年1月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。同條第2 項規定，本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。由上開條文之規定可知，農業用地租賃契約如訂立於89年
1 月4 日之後者，即應適用農業發展條例之規定；訂立於89年1 月4 日之前者，依其訂約當時所依據之法律，定其權利義務關係。經查，訴外人鄧月娥為向被上訴人請求承租系爭土地，乃於91年9 月26日辦理會勘，並由村長出具證明書證明鄧月娥於82年7 月21日前即占有使用系爭土地，被上訴人乃依國有財產法第42條第1 項第2 款之規定，將系爭土地出租予鄧月娥，租賃期間自91年10月1 日起至
100 年12月31日止，此有承租國有非公用不動產申請書、保證書、實際耕作切結書、切結書、財政部國有財產局南區嘉義分處土地勘清查表、國有耕地放租租賃契約書等影本附卷可稽。（見本院卷第93-100頁）91年訂約以前，鄧月娥係無權占有系爭土地，故鄧月娥向被上訴人繳納者為使用補償金，而非租金，此觀卷附財政部國有財產局自行收納款項統一收據自明。（見本院卷第112 頁）而上訴人蔡戴秀霞係於98年9 月8 日向被上訴人申請將鄧月娥承租之系爭土地辦理過戶換約手續，兩造因而重新訂立租賃契約，租賃期間自98年9 月8 日起至100 年12月31日止，此有國有耕地放租租賃契約書影本在卷足憑。（見原審卷第
7 頁）上訴人主張兩造所訂系爭租賃契約係承受前手鄧月娥於60年間即與被上訴人成立之租賃契約，時間既在89年
1 月4 日農業發展條例修正施行前，自有三七五減租條例規定之適用，被上訴人先經調解程序不成立後，始得提起本件訴訟云云。經查，鄧月娥與被上訴人係於91年10月1日訂立租賃契約，非如上訴人所稱係自60年間即訂有租賃契約，有如前述。再者，苟上訴人所主張伊係承受前手鄧月娥之租約為真，則兩造只須將承租人名義變更為上訴人、並沿用鄧月娥租約之租賃期間自91年10月1 日起即可，兩造何須再重新訂立一份租賃契約書，且租賃期間改為自
98 年9月8 日起算？可見兩造就系爭土地所訂定之租賃契約，為98年9 月8 日所定之新的租賃契約，而非承受鄧月娥所定之契約甚明。況且，縱認兩造契約為承繼鄧月娥之契約，然因鄧月娥之租賃契約係於91年10月1 日所訂，時間顯然是在89年1 月4 日農業發展條例修正施行之後，依上開農業發展條例之規定亦應適用農業發展條例而無適用三七五減租條例之餘地。故上訴人主張被上訴人未經向縣市政府租佃調解委員會申請調處，即逕行起訴，其起訴不合法，應駁回被上訴人之訴，為不可採。
（二）上訴人另主張被上訴人應依財政部國有財產局101 年10月
3 日台財產局管字第1014002139號函國有非公用不動產出租管理辦法、國有耕地放租實施辦法修正前，有關被占用國有非公用不動產所指示之內容，於行政訴訟程序確定前，聲請停止本件訴訟程序云云。然查，本件係因上訴人違反原訂之租約，而經被上訴人終止租賃契約，此與財政部國有財產局上開函文所指符合國有財產法第42條第1 項第
2 款及耕地放租辦法逕予出租、放租要件，因受限於出租管理辦法第19條、第19條之1 、第20條第1 項第1 項或耕地放租辦法第3 條第1 項規定禁止出、放租之限制致無法辦理出、放租者之情形不同，被上訴人答辯稱本件不符合暫緩辦理之範圍，因而不聲請停止訴訟程序等語，尚非無據。
四、實體方面：
（一）被上訴人於原審起訴主張坐落嘉義縣○路鄉○○段第190-
2 號土地，為國有土地，被上訴人為管理機關。上訴人於98年10月26日向被上訴人承租系爭土地並簽訂國有耕地放租租賃契約書（下稱系爭契約），依照系爭契約第5 條特約事項第5 項約定：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」；第4 條其他約定事項第8 項約定：「租賃耕地，承租人應作種植農作物（或畜牧）之用，如需興建相關之農業（ 或畜牧）設施，應事先徵得放租機關同意。」；同條第
9 項約定：「承租人使用租賃用地不得作違背約定用途之使用。」上訴人於99年3 月18日向被上訴人申請在系爭土地上搭建112 平方公尺之溫室，被上訴人並核發出租國有土地同意使用證明書同意上訴人搭建。惟上訴人卻在系爭土地上建築如附圖所示編號A部分、面積123平方公尺之二樓建物；編號B部分、面積196平方公尺之木造走道、樓梯；編號C 部分、面積244 平方公尺之一樓建物（以下合稱系爭地上物），被上訴人乃於99年8 月2 日函請上訴人於同年月31日恢復原約定用途使用，逾期即終止契約等情，此有被上訴人於原審提出之國有土地勘查表- 使用現況略圖、土地建物查詢資料、國有耕地放租租賃契約書、國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處台財產南嘉三字第0990001937號函、出租國有土地同意使用證明書、國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處台財產南嘉三字第0993002894號函各乙份附卷可稽。（見原審卷第5-11頁）並經原審囑託嘉義縣朴子地政事務所實施測量，繪製有土地複丈成果圖乙份附卷可憑。（見原審卷第44頁）上訴人對此亦不爭執，被上訴人此部分之主張，應堪信為真實。
（二）被上訴人起訴主張上訴人於系爭土地建築之系爭地上物，違反農業用途，並與被上訴人同意其興建之相關農業設施不符，上訴人違反租約之約定，被上訴人因此終止系爭租約，上訴人自應將系爭地上物拆除，並將坐落之土地返還被上訴人。上訴人則以伊所建築之系爭地上物，係供蘭花外銷包裝之場所，並無違反應作農業之用途等語置辯。
（三）本件所應審究者乃為上訴人在系爭土地上建築之地上物，有無違反系爭契約約定之農業用途？經查，上訴人曾於99年3 月18日向被上訴人申請在系爭承租土地上施設農業相關設施，經被上訴人依其提出之建築圖說審核後，同意其於系爭土地上興建農業溫室設施，面積合計為112 平方公尺，有被上訴人核發之「出租國有土地同意使用證明書」可證。（見原審卷第9 頁）上訴人如依該土地同意使用證明書所載之內容使用系爭土地，自無違約之可言。然依被上訴人所提出之照片顯示，上訴人嗣後於系爭土地上所建築之地上物為一幢二層樓房，外觀新穎美觀結構堅固，建物周圍有木地板步道，內部牆壁均以木頭裝潢，室內地上均釘有木地板，且有衣櫥、床鋪、電視機，顯然可供人居住；一、二樓桌上雖擺置有蘭花盆栽，牆邊堆放紙箱，應係作為包裝蘭花之用途，但未見有何培育蘭花品種之溫室設備。（見原審卷第67-78 頁）與通常溫室應使用之建材、規格及效能相差甚大。足見其並非作為溫室使用甚為明確。
（四）按系爭租約第4 條其他約定事項之第8 項約定，租賃耕地，承租人應作種植農作物（或畜牧）之用，如需興建相關之農業（或畜牧）設施，應事先徵得放租機關同意。本件上訴人於興建系爭地上物前，故曾獲得被上訴人之同意，得興建使用面積112 平方公尺之溫室。嗣於99年6 月22日經被上訴人機關會同水土保持主管機關現地會勘結果，除種植柿子樹及孟宗竹外，上訴人在系爭土地上興建系爭地上物，已逾越被上訴人同意其興建農業設施之範圍及用途，有財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處99年8 月
2 日之台財產南嘉三字第0993002315號函附卷可證。（見原審卷第10頁）上訴人已有違反租約之情事甚明。依據系爭租賃契約第4 條第19項有關承租人違反本租約約定時，放租機關得終止租約之約定。被上訴人本於系爭契約之約定，於99年9 月23日以台財產南嘉三字第0993002894號函知上訴人自即日起終止系爭租約，於法有據，應認為正當合法。系爭租賃契約既經合法終止，上訴人即負有將系爭地上物坐落之土地返還被上訴人之義務。
（五）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件系爭土地使用之租金為每月139 元，自100 年5 月1 日以後即未繳納，為上訴人所不爭執。則上訴人於終止租約後，無權占有使用系爭土地，自應按月給付原告每月139 元之不當得利。從而，被上訴人主張上訴人應給付100 年5 月至
7 月之不當得利共417 元，即自100 年8 月1 日起至返還占用土地之日止，每月139 元之不當得利，即屬有據，應予准許。
（六）上訴人又主張系爭土地之另一承租人洪鳳嬌得以將原承租土地為「耕地」變更為「基地」，與被上訴人訂立「國有基地租賃契約」，而同樣情形之上訴人卻仍以「耕地」承租，遭被上訴人以違反農業用途為由而終止租約，請求交還土地，被上訴人顯有權利濫用之情事云云。經查，系爭土地內之另一承租人洪鳳嬌訂立之租約係國有基地租約，因洪鳳嬌於87年1 月5 日申請租用時，提出鄉公所依村長及鄰邊證人出具之證明書，證明洪鳳嬌所有嘉義縣番路鄉公田村20之5 號房屋原係鄧良賀於59年3 月27日以前即已建造使用，因年久腐蝕老舊倒塌拆除重建磚造房屋延續使用，勘查時土地上建蓋房屋及有庭院，依洪鳳嬌占有之使用現況係做基地使用，故與其訂立國有基地租賃契約。但被上訴人與上訴人前手鄧月娥訂約時，因勘查時土地係供種植使用，應依法申請建蓋農業設施或溫室使用。上訴人於訂約時在系爭土地上既無建物，自不得將「耕地租約」變更為「基地租約」。因兩者訂約時之條件不同，本件系爭契約之訂立並無雙重標準，故被上訴人依法終止租約，請求返還土地，並無權利濫用之情形。
五、綜上所述，上訴人在承租土地上興建系爭地上物，並非供農業用途使用，被上訴人依約定，終止系爭契約，上訴人為無權占有，被上訴人本於民法第767 條第1 項之規定，請求上訴人應將坐落嘉義縣○路鄉○○段第一九０之二地號土地，如附圖所示編號Ａ部分，面積123 平方公尺之二樓建物；編號B 部分，面積196 平方公尺之木造走道、樓梯；編號C 部分，面積244 平方公尺之一樓建物拆除，並將前開土地返還被上訴人。又請求上訴人給付無權占有所受不當得利417 元，及自100 年8 月1 日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人139 元，為有理由，應予准許。原審因此為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無不合。上訴人雖提起上訴，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。至於上訴人興建系爭地上物所占用土地面積，僅係其所承租土地之一部分而非全部。被上訴人於原審之主張及本院歷次陳述，均表明僅請求返還系爭地上物所占用之土地，其餘上訴人所承租之土地，不在本件訴訟請求返還之範圍。故原審判決上訴人應返還土地之範圍，即為系爭地上物坐落之土地範圍，核無違誤。而上訴人於本院一再指摘原審判決主文所載似係返還上訴人所承租全部土地，請求事項與判決主文有互不一致情形，容有誤解，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、又按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第二審裁判費新台幣1,
500 元，應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 曾文欣
法 官 陳思睿法 官 林中如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 14 日
書記官 王博昭