臺灣嘉義地方法院民事裁定 101年度事聲更（一）字第1號聲明異議人 邱上平相 對 人 許陳秀鳳上列當事人間因拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議人對於民國99年10月28日及99年11月4日本院司法事務官所為95年度執字第13879號駁回優先承買拍賣標的物之處分提出異議，前再經本院以100年度事聲更字第1號裁定駁回異議後，聲明異議人再不服提起抗告，復經臺灣高等法院臺南分院廢棄發回，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
聲明異議費用由聲明異議人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。又法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項前段至第3 項定有明文。本件聲明異議人（下稱異議人）就本院民事執行處司法事務官於民國99年10月28日、同年11月4日以95年度執字第13879號駁回優先承買拍賣標的物之處分提出異議，並均經本院以99年度事聲字第109號、100事聲更字第1號裁定予以駁回，惟聲明人分別向臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）提起抗告，前揭裁定均經臺南高分院廢棄發回。是以，本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。
二、聲明異議及抗告意旨略以：㈠緣坐落嘉義市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為相對
人所有，相對人於73年12月7日僅以系爭土地設定抵押權，而向異議人借款。又系爭土地上未保存登記建物667棟次（下稱系爭建物）經鈞院執行處以83年度執字第1159號強制執行拍賣，由異議人於85年7月5日承受取得後，異議人再聲請拍賣系爭土地時，系爭建物既為異議人所有，自得於系爭土地拍賣時，主張有民法第876條第1項法定地上權規定之適用。又依99年5月23日修正公布之民法第838條之1，其立法理由係在強調二獨立之不動產為併予拍賣導致所有權各異之情形，不能不認為兩者間有擬制之地上權設定，且系爭建物具有相當之經濟價值，依最高法院81年度台上字第2450號、97年度台上字第1273號判決意旨，土地與建物遭拍賣形成二不同所有權人，應成立法定地上權，以維護不動產經濟價值，衡平拍定人與執行法院責任及土地所有人之利益，故異議人仍得本於地上權關係利用系爭土地。
㈡又系爭土地、建物既原均屬相對人所有，系爭建物於83年間
拍賣由異議人承受，嗣系爭土地於99年間拍賣，由第三人高榮仁拍定，惟強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，此向為實務所採認，為調和土地及建物利用關係，依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，除有特別約定外，自應推定兩造間有租賃關係之存在。因此，異議人於承受系爭建物，與相對人並無特別約定，自應推定於該次拍賣時即成立租賃關係。從而，於鈞院以本件95年度執字第13879號執行事件拍賣系爭土地時，異議人早已取得租賃關係，此租賃關係並延續至系爭土地拍賣程序，因此拍賣之系爭土地與系爭建物之所有人間有租賃法律關係存在。綜上所述，異議人依法對於拍賣之系爭土地，已對相對人取得租賃權及地上權，自有依同樣條件優先購買權存在，並願購買隨同系爭土地併附拍賣之未保存登記編號873棟次建物，原裁定駁回異議人之聲請，認事用法有誤，爰依法聲明異議，並聲明原裁定廢棄，准予異議人優先承買等語。
三、按強制執行法第12條所規定之聲請或聲明異議，係當事人或利害關係人對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守程序，請求執行法院救濟之程序。惟在強制執行程序中，如係涉及實體私權之爭執，而其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序謀求救濟，非強制執行法第12條第 1項聲明異議所能解決。次按，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議，此亦有最高法院49年台抗字第83號判例、86年度抗字第2621號、100台抗715號裁判意旨可資參照。經查：
㈠本件強制執行事件係債權人即異議人持本院87年度拍字第53
2號拍賣抵押物確定裁定，聲請本院以95年度執字第13879號拍賣抵押物，就相對人所有系爭土地為強制執行，並就其上第三人許朝旺所有未保存登記編號873棟次建物併為拍賣；又系爭土地上另有未保存登記之系爭建物原為相對人所有，經本院執行處以83年度執字第1159號強制執行拍賣，由異議人於85年7月5日承受取得，嗣系爭土地及編號873棟次建物經本院以前揭95年度執字第13879號強制執行事件，將原為相對人所有系爭土地及編號873棟次建物於99年10月26日定期拍賣，經第三人高榮仁以最高標且於底價得標，本院民事執行處依法通知拍定人高榮仁繳清價金，惟異議人以有前揭優先承買權為由，而具狀聲明優先承買與聲明異議，致尚未發給拍定人高榮仁系爭土地及編號873棟次建物之權利移轉證明書等情，業據本院依職權調取前開執行卷宗核閱屬實。㈡次查，異議人聲明其對於拍賣之系爭土地，已對相對人取得
租賃權及地上權，自有依同樣條件優先購買權存在，原裁定駁回異議人之聲請與異議，認事用法有誤乙節。惟按前揭判例意旨說明，執行法院對於異議人就系爭土地有無優先承買權存在，乃為實體法上事項，執行法院並無為實體審查之權限，若異議人或第三人以優先承買為爭執，自應由異議人或第三人另循訴訟途徑主張權利，不得於執行程序以聲請或聲明異議主張之，故本院民事執行處司法事務官駁回異議人聲明之理由，雖有不同，惟結論並無不同。異議人以前揭事由求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之
1、第12條及民事訴訟法第240條之4第3項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 15 日
民事第一庭法 官 李文輝以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1000元。
中 華 民 國 101 年 2 月 15 日
書記官 王博昭