臺灣嘉義地方法院民事裁定 101年度事聲字第28號聲明異議人 李柏賢上列聲明異議人對於民國101年6月8日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第31379號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
壹、聲明異議意旨略以：
一、本院100年度司執字第31379號債務執行事件，聲明異議人於民國100年12月20日得標拍定取得坐落嘉義市○區○○○段○○○號地號土地（權利範圍120000分之206）及同段366建號即門牌號碼為嘉義市○○街○○○號9樓之2建物。然經異議人於拍定後始查知有人於系爭不動產中燒炭自殺死亡，故異議人雖已拍定但未繳足價金。嗣執行法院遂於100年12月28 日再發函再行拍賣程序，並於特別拍賣程序將前開不動產出售後，執行法院再於101年5月29日再裁定異議人應負擔差額新臺幣（下同）52萬元。
二、強制執行法第81條第2項第1款所稱應記明事項，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以變更應買人意願，如不予記載易生糾紛，甚而影響拍賣效力而言。例如房屋為兇宅，即足當之。而執行法院如於執行程序中知悉拍賣標的物曾發生自殺或兇殺事件，仍應形式審查後在拍賣公告記載。然執行法院僅查明系爭房屋為空屋、無增建、無水電等情形，且是否為凶宅，僅需向第一分局函查即可查明，故本件執行法院未於拍賣公告上揭露「燒炭死亡」之交易上重要事項，顯足影響應買意願及應買價格，自屬重大瑕疵。惟執行法院裁定異議人應負擔差額52萬元，並裁定駁回異議人之聲明異議，自屬不合法，爰聲明異議，請求撤銷云云。
貳、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；又法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段至第3項定有明文。而強制執行程序亦得準用前開規定，強制執行法第30條之1規定甚明。次按強制執行法第81條第2項第1款所指「應記明事項」，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告。故於強制執行程序中，並無人陳報系爭房地係凶宅，而執行法院依強制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點之規定，查明系爭房地之使用情形，記明於拍賣公告上，與法無違；況縱有所稱凶宅情事，亦屬買賣標的物是否存有瑕疵之問題，而依強制執行法第113條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，買受人自不得以拍賣公告上未載明強制執行標的之不動產有關凶宅之情形，聲請撤銷拍定處分（最高法院99年度台抗字第520號裁定可供參考）。查：
一、聲明異議人主張自其拍定後始知系爭不動產為凶宅，係其於拍定後回到現場與鄰居交談時察覺有異始知悉，在拍定前卷內並無任何資料可得知該不動產為凶宅等語（見本院101年7月26日訊問筆錄），則於本件聲明異議人拍定前，既無人陳報系爭房地係凶宅，系爭強制執行卷內復無其他證據足資證明系爭房地係凶宅，則系爭拍賣公告未記明系爭房地係凶宅，依前開說明，本件聲明異議人自不得聲請撤銷拍定處分。
二、買賣之不動產因自殺或他殺而成凶宅時，多數實務與學說見解認出賣人應負民法第354條第1項所規定之瑕疵擔保責任，且前開物之瑕疵擔保責任，係法定之無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責（例如台灣高等法院96年度上字第40號民事判決，吳從周著凶宅、物之瑕疵與侵權行為）。然依強制執行法第113條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，亦如前述。則縱認系爭房屋為凶宅，本件聲明異議人亦不得主張物之瑕疵擔保責任。從而，執行法院依強制執行法之規定命本件聲明異議人負擔再拍賣之差額，嗣並駁回其異議，自屬有據。
三、綜上所述，本院民事執行處司法事務官所為前開裁定，經核並無不合，聲明異議人猶執前詞，指摘原處分不當，求予廢棄，為無理由，依前開規定，自應以裁定駁回。
參、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 6 日
民一庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成如對本裁定抗告應於送達後10日內向本院提出抗告狀中 華 民 國 101 年 8 月 6 日
書記官 朱鴻明