臺灣嘉義地方法院民事裁定 101年度事聲字第23號聲明異議人 吳雯瑛
劉玉伶相 對 人 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 劉燈城代 理 人 林國柱上列當事人間拍賣抵押物事件，聲明異議人對於民國100年5月9日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第32606號裁定、101 年5 月21日嘉院貴100 司執毅字第32606 號執行命令提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議費用由聲明異議人負擔。
理 由
壹、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
本件聲明異議人（下稱異議人）吳雯瑛就本院民事執行處司法事務官於民國100年5月9日以100年度司執字第23356號債務執行之強制執行事件，以裁定駁回異議人之異議不服而聲明異議，司法事務官認為異議無理由，並將異議人二人對本院嘉院貴100 司執毅字第32606 號執行命令聲明異議送由本院裁定。是以，本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究異議人吳雯瑛、劉玉伶之聲明異議是否合法或有無理由，合先敘明。
貳、聲請意旨略以：
一、異議人吳雯瑛部分：㈠依民法第866條、第877條係於民國96年3月28日修正，並自
公布後6個月施行，而坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○號（下稱系爭土地）係於96年1月29日設定登記抵押權，系爭土地抵押權人之權利義務，僅限於修法前所規範者，而無修法後條文之適用，自無權就其地上之同段343建號（即門牌，嘉義縣中埔鄉隆興村廍後7 之15號，下稱系爭建物）併付拍賣。再者，依據財政部於91年9 月2 日台財融（三）字第1918 01151號函揭示，民法第860 、874 、881 條及公開拍賣程序辦法第12、28條，不動產經公正第三人拍定後，無論後次序之抵押權人是否聲明行使抵押權，是否已受全部清償，上述公司（即資產管理公司）與其後次序之抵押權應均歸消滅，而系爭建物經鈞院執行處拍賣程序，並出具塗銷證明，並由第三人劉森岳依法取得，嗣其自行出資興建系爭建物，並與異議人訂立買賣契約而由異議人取得，異議人對系爭建物之所有權及地上權自當受法律保障，且鈞院拍賣債務人張錦文所有未保存登記建物時，抵押權人係以張錦文為債務人，並主張就拍賣價金參與分配，而當時債務人張錦文係因駒成建設有限公司於系爭土地之借款而成為債務人，故原裁定顯未認清抵押權人係以系爭土地之抵押權而參與分配，故不論當時受償金額為何，該抵押權應已消滅，自不應以同一抵押權對同一建物進行抵押權之行使。另原裁定認異議人須盡查證能力，而抵押權人則否，實屬偏頗，因異議人係相信鈞院及地政機關之公文及效力，始進行系爭建物之買賣，卻遭原裁定指摘未盡查證能力，而抵押權人卻可恣意為之，不見原裁定質疑，顯然未予尊重公正第三人之法律效力，爰就鈞院100 年度司執字第32606 號裁定聲明異議等語。
㈡又異議人係合法取得系爭建物之所有權及地上權，自有權行
使租賃權將該建物租賃予異議人劉玉伶，且異議人之租賃權應受法律及憲法財產權、平等權之保障，因憲法該遠高於一切法律規定，故系爭建物不應受不相干第三人之債權債務關係而影響，況系爭建物得否併付拍賣，或是否得排除異議人之所有權等事項，尚在進行訴訟程序中，如逕排除異議人之租賃權，對異議人及承租人即異議人劉玉伶之損害甚大，爰就嘉院貴100司執毅字第32606號執行命令聲明異議等語。
二、異議人劉玉伶則以：異議人係合法取得系爭建物之租賃權，應受憲法保障，且依一般常理，租賃建物時，僅出租人能出具建物所有權狀，即能確知此建物是否為其所有，如事後以不相干第三人之債權債務關係，否認異議人與出租人即異議人吳雯瑛之租賃關係，實屬無理，故異議人堅決主張擁有系爭建屋之租賃權及使用權，爰就嘉院貴100司執毅字第32606號執行命令聲明異議等語。
參、按物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1條固定有明文。惟按，於96年9月28日施行之民法第877條規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之」，此項規定於施行前，非不得以之為法理而予以適用，此有最高法院98年度台抗字第377號裁判意旨可資參照；基此，依民法第877條規定之立法意旨，在使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。故如土地所有人將土地設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非由同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人（最高法院95年度台抗字第453號裁判參照）。就異議人主張之前述異議事由，經查：
一、緣債務人駒成建設有限公司（下稱駒成公司）係於96年1月29日以包括系爭土地等十餘筆土地為相對人合作金庫商業銀行股份有限公司所負債務擔保，而設定最高限額新臺幣（下同）3千萬元之抵押權，權利存續期間自96年1月15日起至136年1月14日止，並經辦理抵押權設定登記在案，嗣於97年6月17日債務人將分割增加之抵押物所有權移轉予債務人吳鈺娟、陳睽堂，相對人即抵押權人乃以抵押物所有人吳鈺娟、陳睽堂為債務人聲請拍賣抵押物，經本院以97年度司拍字第371號民事裁定准予拍賣，並已於98年1月6日確定在案，相對人復以異議人吳雯瑛、第三人陳睽堂、債務人駒成公司、張錦華、張錦文、林雪峰等人尚積欠相對人本金2438萬9833元，及自99年11月30日起至清償日為止，按年息百分之3.72計算之利息及違約金，暨已核算未受償之利息69萬6430元未清償，聲請實行抵押權並拍賣包括系爭土地等優先受償權利，及就系爭建物應予併附拍賣等情，已據前揭民事裁定暨確定證明書、臺灣臺中地方法院98年11月23日中院彥民執98司執二字第51201號債權憑證為憑，應堪採認。
二、次查，相對人聲請併附拍賣異議人吳雯瑛之系爭建物，原係於97年5月27日抵押人駒成公司實際負責人張錦文向中埔鄉公所聲請核發建照，於系爭土地上營造未保存登記建物，原始起造人應為張錦文，並已取得建造執照，應係取得土地所有權人同意後所興建，嗣經第三人劉森岳於本院另案99年度司執第2780號票款執行強制執行事件，以張錦文為債務人聲請強制執行該未保存登記建物，相對人則係以普通債權人聲明參與分配，並未實行該抵押權，嗣經拍賣無人投標，由第三人劉森岳以底價18萬6000元承受，第三人劉森岳承受後將該建物辦理第一次登記，又於100年3月18日將系爭建物所有權出賣及移轉予異議人，異議人並與系爭土地所有權人簽立土地租賃契約及設定地上權，嗣於100年6月20日將系爭建物出租予異議人劉玉伶等情，此為兩造於本院所未爭執，並有本院100年度司執字第32606號執行卷宗影本可憑，亦堪信屬實。再者，系爭土地之抵押權設定，雖係於96年9月28日民法第877條修正前，然揆諸前揭說明，該項規定於施行前，亦有適用，異議人此部分之異議，容有誤解；是以，依民法第877條第2項之規定，抵押之土地上存有非土地所有人營造之建築物，抵押權人聲請將該建築物與抵押土地併附拍賣，係以同法第866條第2項、第3項所定情形即抵押權人實行抵押權受有影響，執行法院因而除去該條所規定之權利或終止該租賃關係為前提。基此，系爭建物前另案強制執行事件中，既未經抵押權人即相對人聲請實行抵押權，以拍賣系爭土地而受清償，或前有經抵押權人聲請併付拍賣之情事，而塗銷該抵押權設定登記；再者，第三人劉森岳與異議人吳雯瑛就系爭建物買賣移轉，係屬該抵押權設定後，所成立債之關係，本不得對抗該抵押權，則相對人於本件拍賣抵押物之強制執行事件中，聲請依前揭規定辦理，自屬於法無違。準此，原裁定先以該抵押物之鑑定總價尚高於抵押債權，認抵押權人所提之證據資料，尚難使法院達成該租賃關係及地上權之存在使抵押權之實行受影響，而未准予併附拍賣系爭建物之聲請，惟系爭土地等抵押物，歷經減價拍賣後仍無人投標，拍賣底價已低於抵押權，已堪認租賃關係與地上權之存在確有影響抵押權之情事，相對人再以此為由，聲請除去租賃關係及地上權後併付拍賣系爭建物，俾利該抵押權所設定之土地得以順利拍定，核與民法第866條第2項、第3項、第877條第2項及辦理強制執行事件應行注意事項第57點（四）之規定尚無不符，自應允許，此有前揭民事裁定及本院100年度司執字第32606號執行卷宗影本可憑，經核並無不合。是以，系爭建物雖嗣為異議人吳雯瑛取得所有權，然系爭建物之興建及移轉所有權係在坐落之系爭土地設定抵押權之後，從而，相對人依據前揭規定，主張併付拍賣，並經原裁定准許，洵屬於法有據。
三、另關於異議人劉玉伶、吳雯瑛於101年5月29日、101年6月15日以書狀對本院101年5月21日嘉院貴100司執毅字第32606號「除去異議人劉玉伶、吳雯瑛間租賃關係」之執行命令聲明異議，經司法事務官誤送請本院審理乙事。此依強制執行法第12條第1、2項之規定，當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前為聲請或聲明異議；前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。是以，異議人劉玉伶、吳雯瑛關於此部分之聲明議異，應由本院執行處就此部分裁定之，原審逕送本院民事庭裁定，於法尚有未合，應由本應併予駁回，由本院民事執行處司法事務官另為適法之處理，併予敘明。
肆、綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人就強制執行程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，聲明人異議意旨執前揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至於異議人劉玉伶、吳雯瑛另就前揭除去租賃關係之執行命令聲明異議，既於法未合，應併予駁回，由本院民事執行處司法事務官另為適法處理。
伍、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 28 日
民事第一庭法 官 李文輝以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 101 年 6 月 28 日
書記官 王博昭