臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第152號原 告 陳四聰訴訟代理人 黃逸柔律師被 告 張軒順上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於中華民國101年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於收受原告買回價金新臺幣貳佰零陸萬元或原告將該價金新臺幣貳佰零陸萬元提存之同時，將坐落嘉義縣○○鄉○○段三
九四、三九一之二、三九一之三及三九四之一地號土地之所有權移轉登記予原告。
被告應將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零壹佰零柒元，由被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號裁判意旨參照）。查本件原告原先位聲明第1項為：被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段394、391-2、391-3及394-1地號即如附表一所示土地，面積合計9,663平方公尺（下簡稱系爭土地）之所有權移轉登記予原告。嗣於民國101年4月13日本院行言詞辯論時，當庭追加被告亦應將系爭土地上之全部農作物及房屋返還原告，核其所為，屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實均涉及原告就系爭土地是否有買回之權利，揆諸前揭條文規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體事項：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣兩造於100年8月30日，就原告所有系爭土地，及其上全部農作物及房屋，訂立售後租回暨買回契約（下簡稱系爭契約），由原告將系爭土地及其地上全部農作物及房屋（下簡稱系爭房屋）出售予被告，價金新臺幣（下同）200萬元，均已付清，並於同年9月8日辦妥所有權移轉登記予被告；原告並依系爭契約第2、3條，簽發如附表二所示之本票2張交付予被告，以作為清償農會貸款及給付租金義務之擔保。另原告亦自100年10月起按月給付租金12,500元予被告。查依系爭契約第7條約定，原告於系爭土地買賣過戶登記完成日起5年內即105年10月1日以前，得以206萬元之價金將系爭土地買回，是原告於101年2月5日以郵局存證信函通知被告欲依約買回土地，遭被告置之不理，遂於同年月21日下午4時許，協同訴外人蕭清富代書、郭宇強至被告上班處，向被告提出金額206萬元之合作金庫本票2紙，作為買回價金，並請被告履行系爭契約辦理過戶，亦遭被告拒絕，則原告依民法第379條第1項規定，於約定期間內，提出約定之買回價金，行使買回權利於法有據，被告卻違反系爭契約約定，拒絕收受買回價金及辦理過戶，爰依法請求被告履行系爭契約，被告並應於收受原告買回價金或原告將該價金提存之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
（二）又原告既行使買回系爭土地之權利，則已無擔保前揭清償農會貸款及交付租金義務之必要，且原告均已依約清償前揭農會貸款及給付租金，換言之，被告對原告清償農會貸款及給付租金之請求權已不存在，則原告簽發如附表二所示之本票2張已無擔保之必要，故依不當得利規定，併請被告一併返還如附表二所示之本票。
（三）另依系爭契約第7條之約定，被告若拒絕辦理過戶登記，其應支付原告本項買賣價金1倍金額作為賠償，是若被告拒絕履約，即應給付206萬元之賠償金予原告。
（四）爰聲明求為判決：
1、先位聲明：（1）被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並將系爭土地上之所有建物、農作物返還予原告。
（2）被告應將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原告。（3 ）訴訟費用由被告負擔。
2、備位聲明：（1）被告應給付原告206萬元。（2）被告應將原告簽發如附表二所示之本票2張返還予原告。（3）訴訟費用由被告負擔。
（五）對被告抗辯所為陳述：
1、查被告取得系爭土地所有權後，立即要求住居於系爭房屋內之訴外人即原告三嫂陳簡錦霞，按月給付房屋租金2,500元予被告，原告為讓被告不再打擾陳簡錦霞，遂自100年11月起至101年1月止，每月除給付前揭農作物租金12,500元外，再額外給付2,500元作為系爭房屋租金予被告，被告亦同意之，嗣因原告於101年2月5日寄發存證信函行使買回權後，101年2月乃回復給付被告12,500元。
2、次查被告主張原告分別於100年10月3日、10月5日持支票、借據向其各借貸10萬元，其中就10月5日之借款，尚未清償，故原告自100年11月至101年1月所匯款項15,000元係清償上開10萬元債務云云，然被告主張之2筆借款實係同1筆借款，原告係於100年10月5日將原告簽發之支票交付被告後，又應被告要求而簽立借據，且支票、借據上之日期均係被告要求，原告實際上僅收受1筆10萬元之借款，並已於101年2月8日由被告將該10萬元支票託收兌現，清償完畢。另被告雖主張其於100年10月3日於其辦公處所嘉義縣梅山鄉鄉公所，將10萬元現金交付予原告云云，然原告於100年10月3日當天均在雲林縣斗六市上班、處理原告帳務及轉帳第1個月租金12,500元予被告，並未到過梅山，且被告僅能提出於100年10月5日該日1次提領現金之事實，足見被告所稱100年10月3日之借款乙情，誠屬不實，且毫無所據。況由原告行動電話通話明細，原告係於100年10月5日與被告聯絡，並前往取款，而於同年月3日當天，未曾與被告聯絡，如何借款？倘原告於100年10月3日先以支票向被告借貸10萬元，約定100年10月31日清償，可見原告之還款能力有限，又如何能於同年月5日再向被告借款10萬元，反約定於同年月19日即可清償，被告所述顯與常理不合，故被告主張原告有向被告借款2筆10萬元之情，並非屬實。
3、又依系爭契約第2條、第3條、第7條約定，原告喪失買回權利之要件為：未按時清償農會貸款、未按時給付租金、逾5年期限未行使買回權，是被告辯稱原告未將買賣標的物即系爭房屋交付予被告，已屬違約，不得行使買回權等語，即有未合。另雖依系爭契約約定，自所有權移轉登記完成日起，土地內之全部農作物及房屋即屬被告所有。惟兩造並未就系爭房屋交付時點或如何交付為約定，且自所有權移轉登記完成迄至本件訴訟，被告未曾催告原告應交付房屋，並於100年11月起收受原告給付之房屋租金2,500元，足徵依系爭契約之約定，系爭房屋與地上農作物相同，均係回租予原告使用。退步言，被告縱否認兩造已就系爭房屋成立租約乙情，惟被告卻於取得所有權後，即私下以買受人身份多次前往找訴外人陳簡錦霞，要求其給付租金等，可堪認被告已取得原告讓與之房屋返還請求權，若非如此，被告為何不向原告要求給付，反自行向訴外人陳簡錦霞行使權利，故原告已履行交付義務。又再退步言，倘認原告未讓與其對證人之返還請求權，則如上所述，系爭契約並未約定系爭房屋之交付期限，被告亦未曾催告原告交付，故原告並無遲延給付，即無違約之情。
4、另就系爭契約觀之，僅約定擔保土地的權利，並未及於土地上建物，況此部分擔保，並非喪失買回權利之要件，僅係違約金之問題，僅涉及地上建物有無交付之問題，且咖啡樹並不包含在系爭契約中。
5、末查，原告自100年9月起均按月清償農會貸款及給付租金，則原告原為擔保系爭契約清償貸款及交付租金之履行而簽發如附表二所示之本票2張，自不生給付票款之義務，故被告辯稱原告依系爭契約約定交付之本票2張尚未清償等語，顯無理由。
6、綜上所述，原告並無違約之情，則原告於101年2月5日行使土地買回權後，被告並未指摘原告有何違約喪失買回權之情事，且原告於同年月21日向被告當面提出206萬元之價金時，被告亦未表示原告已喪失買回權，僅稱事情再緩緩，並有兩造當時之談話錄音為憑，故被告於本件之辯稱，均僅係反悔不願讓原告買回系爭土地。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
（一）原告主張其自100年11月至101年1月間，每月給付予被告之15,000元係包含系爭契約約定之農作物租金12,500元及訴外人即證人陳簡錦霞之每月房屋租金2,500元乙情，被告否認之。查原告於100年11月後匯款予被告之金額為15,000元，與系爭契約約定之金額12,500元，顯然不符。另查原告因有至中國大陸及處理股票債務需要，先於100年10月3日向被告借貸10萬元，並交付被告票面金額10萬元、到期日100年10月31日之支票1紙，而此債務業經原告於101年2月8日清償完畢；原告再於100年10月5日向被告借貸10萬元，並交付借據1紙，且約定於100年10月19日清償借款，惟原告屆期未清償，經被告催討後，原告始允諾清償，是其於100年11月後即停止給付前揭農作物租金12,500元，而改給付15,000元予被告作為清償上開借據屆期之借款，且該債務迄今亦尚未償還完畢，是原告持有匯款證明僅能顯示兩造有資金往來，況兩造債務複雜，更無法證明原告給付予被告之款項確僅係給付系爭契約約定之農作物租金，而非作為債務清償或其他之用途，故依據舉證責任分配法則，原告須舉證證明自100年11月後給付予被告之15,000元僅供給付系爭契約約定之農作物租金，而非清償上開借據屆期之借款或其他應支付之款項。又就房屋租金2,500元部分，除原告無法提出系爭房屋租賃契約書加以舉證外，證人陳簡錦霞目前居住之系爭房屋，依系爭契約第1條約定，係屬原告應交付予被告之標的，然迄今原告未盡交付該房屋之義務，而由陳簡錦霞侵占居住中，是被告根本未將土地租予陳簡錦霞。且證人陳簡錦霞亦於鈞院證述，就房屋租金2,500元有無與被告談論，及如何商討等情，其均不知情，可證原告並無法證明其向被告承租系爭房屋供證人陳簡錦霞居住，並有匯款房屋租金予被告之情。綜上，原告給付金額核與兩造約定之金額不符，原告擅自變更金額，並未徵得被告同意，且原告之給付亦逾20天，是原告行為已違反系爭契約第3條、第7條關於按時匯寄12,500元之約定，故依系爭契約第7條之約定，原告已自行放棄買回系爭土地之權利。此外，原告未履約交屋，違反系爭契約第1條、第6條及民法第348、349條規定，亦屬系爭契約第7條違約之情形，從而，原告主張買回系爭土地，請求被告將系爭土地所有權移轉登記云云，實屬無據，並不足採。
（二）又按系爭契約第7條約定，被告同意原告以206萬元買回之標的僅限於土地，並未包含其上之房屋及農作物。再者，該條僅載明「土地」，所稱土地是否指全部土地，尚屬有疑，故原告不應僅以提出支票206萬元為買回價額，即請求移轉土地所有權及補償，應以雙方整體合意考量為宜。
（三）另原告分別於100年10月3日、同年月5日向被告各借款10萬元等情，已如前述，此2筆借款，原告分別以簽發支票、開立借據向被告借款，且清償期分別為100年10月31日、10月19日，足證原告係向被告借款2次，共計借款20萬元。況原告亦具狀自陳收到1筆10萬元借款且於100年10月底清償完畢，1筆借款被告則於101年2月8日將前借貸10萬元之支票託收兌現，故原告已生自認效力，則被告就前開支票借貸部分已無須舉證，應由原告就借款20萬元已清償完畢，負舉證之責。原告雖主張其於100年10月3日均在斗六操作電腦、且依車速，斗六、梅山車程需1小時，並依行動電話通話明細，其並未與被告聯絡，故其於100年10月3日根本未到梅山等語，然目前電腦型態，已有可攜帶外出之筆記型電腦，且原告主張之車速過於離譜，是均無法證明其當日下午均留在斗六，此外，行動電話並非唯一可聯繫之方式，兩造確實曾以辦公室電話聯絡數次，是原告提出該通話明細，亦無法證明其於100年10月3日未向被告借款。
（四）又原告除前揭2筆借款外，尚有如附表二所示之本票2紙之債務應給付予被告。查原告簽發如附表二編號1之本票係為保證履行系爭契約關於承租農作物部分，以供強制執行，然原告至今尚未清償。而原告簽發如附表二編號2之本票係為保證履行系爭契約關於清償農會貸款部分，亦係供強制執行，業經被告催促兌現，原告於100年10月中旬答應被告會陸續匯款至原告帳戶。
（五）另原告隱匿其與訴外人陳簡錦霞間檳榔採收合約書、其與訴外人陳三井間之茶園租賃及其與訴外人王瓊珊間，關於系爭土地上種植咖啡等情，均屬原告違反系爭契約第5條、第6條權利擔保，未告知土地上尚有他項權利設定等違約之事實。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項：
1、兩造於100年8月30日，就原告所有系爭土地，及其地上全部農作物及系爭房屋，訂立系爭契約，由原告將系爭土地及其地上全部農作物及系爭房屋出售予被告，價金200萬元，均已付清，並於同年9月8日辦妥所有權移轉登記予被告；原告並依系爭契約第2、3條，簽發如附表二所示金額各為60萬元、75萬元之本票2張交付予被告。
2、系爭契約第3條約定：「本件移轉登記完成日起，土地內之全部農作物及房舍無條件歸甲方（即被告）所有。惟甲方同意將上開土地內之農作物（指茶與檳榔）承租於乙方（即原告），租期共5年（分60期給付），每月1期，乙方每期（月）應按時將承租農作物之租金12,500元整，於每月1日前（自100年10月1日起至105年10月1日止）匯寄給甲方指定帳戶（戶名：張軒順，梅山郵局局號：000000-0，帳號：000000-0），乙方如違約（指逾期20天或未按約定金額匯寄），則前開甲乙方農作物之承租契約即自動廢止失效，乙方已付之農作物租金歸甲方所有，全部農作物歸甲方處置，乙方絕無異議。」。
3、系爭契約第7條約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）於前開土地（即系爭土地）買賣過戶登記完成日起5年內（指105年10月1日以前）以206萬元將土地買回。如乙方於前開期限內無買回或違背本契約第3條應履行之義務（指按時匯寄12,500元），則視為乙方自行放棄買回權利，乙方絕無異議。乙方不違約情況下，甲方如拒絕辦理過戶登記，甲方應支付乙方本項買賣價金1倍金額作為補償。」。
4、原告於100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日確各有匯15,000元、15,000元及15,010元至系爭契約所指定：
戶名張軒順，梅山郵局局號000000-0，帳號000000-0之帳戶（下簡稱系爭帳戶）。
5、原告於100年9月至101年3月，均有依系爭契約第2條約定，按時向梅山鄉農會清償貸款。
6、原告於100年10月間確有向被告借貸10萬元，且已於101年2月8日清償完畢。
7、上開不爭執事項，有原告提出之系爭契約書影本、系爭土地之土地登記第二類謄本影本各1份、貸款利息支出表、租金支出表、臺灣銀行存摺存款歷史明細查詢資料、梅山鄉農會信用部客戶對帳回單聯、留存聯及臺灣銀行銀行網路交易明細影本2份（見本院卷第6頁、第11-14頁、第36-50頁），及被告提出之由原告簽發，票號AD0000000、票面金額10萬元，到期日100年10月31日之支票影本、連線郵局電腦託收票據收據影本、借據影本各1紙、如附表二所示本票影本2紙、被告存摺內頁交易明細影本1份（見本院卷第28-32頁、第91頁）等為證，自堪信為真實。
（二）經兩造協議簡化之爭點：
1、原告於100年10月3日及5日有無向被告各借貸10萬元？
2、原告於上開100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日之匯款，是否係依系爭契約第3條約定，給予被告承租農作物之租金？該溢匯之租金2,500元是否係因原告之三嫂陳簡錦霞住於系爭房屋，原告始多給付予被告？
3、若原告於100年11月、12月及101年1月份有依系爭契約第3條匯款之事實，惟匯款金額逾12,500元，有無違反前揭系爭契約第3條之約定？
4、原告未交付系爭房屋，是否違反系爭契約第1條之約定？若是，是否即謂原告縱已履行系爭契約第2、3條之約定，亦不得依系爭契約第7條主張買回系爭土地之權利？
5、本件買回之標的是否僅限於系爭土地？抑或包含系爭土地上之農作物及系爭房屋？
6、原告先位聲明請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？另原告備位聲明請求被告給付原告206萬元，有無理由？
7、原告依系爭契約第2、3條及不當得利之法律關係，請求被告將其所簽發如附表二所示金額各為60萬元、75萬元之本票2張返還予原告，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）原告於100年10月3日並未向被告借貸10萬元：
1、原告於100年10月5日確有向被告借貸10萬元，並於101年2月8日清償完畢乙情，為兩造所不爭執，並有被告所提出連線郵局電腦託收票據收據影本、借據影本、被告存摺內頁交易明細影本各1份為證（見本院卷第29、30、91頁），自堪信為真實。而就100年10月3日原告究有無向被告借貸10萬元乙情，原告雖曾主張僅向被告借貸10萬元，且已於100年10月底清償完畢（見本院卷第35頁正、背面），惟已於101年4月6日本院行言詞辯論時當庭更正該筆借款係於101年2月8日清償完畢，並已列為兩造所不爭執事項內（見本院卷第61頁），被告就此乃抗辯原告既已為分別於100年10月底及101年2月8日各清償10萬元之主張，即已為曾向被告借貸20萬元之自認，惟假設被告此點辯解成立，原告即已清償完畢20萬元，則原告自100年11月至101年1月間各匯款15,000元之金額究係何款項，亦未見被告說明？故被告所辯應由原告就借款20萬元已清償完畢乙情負舉證之責云云，顯有誤會。
2、按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。當事人之一方對他方負金錢或其他代替物之給付義務而約定以之作為消費借貸之標的者，亦成立消費借貸。民法第474條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，分別有最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例要旨可資參照。再按金錢交付之原因甚多，當事人主張有金錢借貸關係存在，除須證明有金錢之交付外，尚須就雙方借貸意思表示互相一致，負舉證之責，若僅證明有金錢之交付而未證明借貸意思表示一致者，尚不能認為有金錢借貸關係存在，亦有最高法院81年度台上字第2372號判決可供參照。本件原告既否認於100年10月3日有向被告借款10萬元之事實，揆諸前揭規定及判例意旨，應先由被告就前揭消費借貸債權確屬存在，其與原告間成立消費借貸契約，亦即借貸合意及金錢交付之事實，負舉證之責，應無疑義。
3、經本院就被告於100年10月3日是否確有借款原告10萬元乙節質之原告，原告否認上情，並主張被告所辯之100年10月3日及同年月5日之借款實係同1筆，因原告於100年10月5日將上開支票交付被告後，又應被告要求而簽立借據，而上開支票及借據上之日期均係被告要求，原告實際上僅於100年10月5日收受1筆10萬元之借款，並已於101年2月8日由被告將該10萬元支票託收兌現，清償完畢等語。而被告除提出由原告所簽發，票號AD0000000、票面金額10萬元，到期日100年10月31日之支票影本及連線郵局電腦託收票據收據影本各1紙（見本院卷第28、29頁），以證明原告係於100年10月3日持上開支票向伊借款10萬元，並於101年2月8日清償完畢外，並未提出其他證據以實其說，而上開支票雖係由原告所簽發，惟其上並未載明係原告於100年10月3日所開立，且被告所提出之存摺內頁交易明細影本（見本院卷第91頁），除於100年10月5日確有提領10萬元外，於同年月3日並未有提領10萬元現款予原告之記錄，是其所辯上開支票係原告於100年10月3日為向伊借款10萬元所開立乙節，即難認有據；準此，被告既就伊與原告間於100年10月3日確有借貸之合意、借貸金錢之來源及是否確有交付10萬元予原告等情，始終無法提供明確之事證，供本院查證，自難僅憑上開原告所開立之支票，即逕認兩造間於100年10月3日有金錢之交付及借貸意思表示互相一致，揆諸首開說明，原告於其主張事實，自無庸負證明之責任。從而，被告前揭所辯原告於100年10月3日亦有向其借款10萬元，斯時兩造確成立消費借貸關係云云，尚屬無據，準此，原告於100年10月5日確有向被告借款10萬元，並開立前揭支票及借據，且該借款業於101年2月8日由被告將該支票託收兌現，清償完畢乙情，應可認定。
（二）原告於上開100年11月4日、100年12月2日及101年1月9日之匯款，是否係依系爭契約第3條約定，給予被告承租農作物之租金？該溢匯之租金2,500元是否係因原告之三嫂陳簡錦霞居住於系爭房屋，原告始多給付予被告？若原告於100年11月、12月及101年1月份有依系爭契約第3條匯款之事實，惟匯款金額逾12,500元，有無違反前揭系爭契約第3條之約定？
1、按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。
買回者，乃以出賣人以將來買回其所出賣之標的物為目的，而於買賣契約中保留買回權利之再買賣契約，屬於特種買賣之一。買回係以出賣人之買回權行使為停止條件之再買賣契約。又買回權為形成權，其行使須以意思表示為之，一經行使，即生效力，勿須相對人之承諾。買回權行使之方法，除須為意思表示外，尚須為價金之提出始可，故買回權之行使為要物行為，尚非單純之為買回意思表示即得生效。可知買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，倘僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力（最高法院79年台上字第2231號判例參照）。查系爭契約第7條已有被告同意原告於系爭土地買賣過戶登記完成日起5年內以206萬元將土地買回之約定，可見兩造係就出賣人即原告出賣予被告之系爭土地於系爭契約中預作保留買回之權利，準此，堪徵前開約定顯係為保障出賣人即原告之權益而設，自屬民法第379條第1項買回契約之性質。而兩造所簽訂系爭契約，就其中之土地，及其上之農作物、房屋之約定真意為何？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察；再按解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第972號裁判、88年度台上字第1671號裁判均同此見解）。
2、按系爭契約第3條約定：「本件移轉登記完成日起，土地內之全部農作物及房舍無條件歸甲方所有。惟甲方同意將上開土地內之農作物（指茶與檳榔）承租於乙方，租期共5年（分60期給付），每月1期，乙方每期（月）應按時將承租農作物之租金12,500元整，於每月1日前（自100年10月1日起至105年10月1日止）匯寄給甲方指定帳戶（戶名：張軒順，梅山郵局局號：000000-0，帳號：000000-0），乙方如違約（指逾期20天或未按約定金額匯寄），則前開甲乙方農作物之承租契約即自動廢止失效，乙方已付之農作物租金歸甲方所有，全部農作物歸甲方處置，乙方絕無異議。」，及第7條約定：「甲方同意乙方於前開土地買賣過戶登記完成日起5年內（指民國105年10月1日以前）以206萬元將土地買回。如乙方於前開期限內無買回或違背本契約第3條應履行之義務（指按時匯寄12,500元），則視為乙方自行放棄買回權利，乙方絕無異議。乙方不違約情況下，甲方如拒絕辦理過戶登記，甲方應支付乙方本項買賣價金1倍金額作為補償。」，有兩造所不爭執之系爭契約影本在卷可參（見本院卷第6頁正、背面），可知既然系爭契約第7條已有約定「買回」等字句，且兩造對於原告買回之時間、要件及金額等重要條件，均已明確約定清楚，自可認系爭契約第7條所約定之上開事項應屬民法第379條買回之約定自明。再參以被告所不爭執兩造於101年2月21日之錄音譯文內容，其內被告僅暫以系爭契約所約定之5年期限尚未到期，故原告行使買回權應暫緩為由，暫時拒絕原告買回權之行使（見本院卷第118-122頁），可見兩造於締約時之真意確係原告於不違反系爭契約第3條約定及未逾5年主張買回，即可主張買回權甚明。
準此，本件原告買回系爭土地之要件為（1）於105年10月1日以前行使買回權（2）依系爭契約第3條履行按時匯寄12,500元予被告之義務，應無疑義。
3、又依民法第379條第1項，買回係指出賣人於買賣契約保留買回之權利之情形。而買回權是否行使，乃出賣人之權利，並非其義務，又買回權乃形成權，出賣人行使買回權，僅須以意思表示主張行使買回權即可，是依上開說明，若原告對被告為買回之意思表示，即屬行使買回之權利，則買受人即被告即應依買回契約即系爭協議書履行義務。經查，原告確實於101年2月5日以郵局存證信函通知被告欲依約買回系爭土地，復於同年月21日下午4時許，協同訴外人蕭清富代書、郭宇強至被告上班處，向被告提出金額206萬元之合作金庫本票2紙，作為買回價金，請求被告依系爭契約之約定履行，然未獲被告同意等情，為兩造所不爭執，復有存證信函影本1份及合作金庫本票2紙影本在卷可參（見本院卷第7-10頁），可認原告已依系爭契約第7條約定，於105年10月1日以前行使買回權，並提出買回價金，向買受人表示買回甚明。
4、茲有疑義者，乃原告有無違反系爭契約第3條履行按時匯寄12,500元予被告之義務？
（1）查原告於100年11月4日、同年12月2日及101年1月9日各有匯15,000元、15,000元及15,010元至系爭契約所指定被告之系爭帳戶乙情，為兩造所不爭執，已如前述，而上開款項原告主張係其依系爭契約第3條用以支付向被告承租系爭土地上農作物之租金，惟為被告所否認，並抗辯該等款項係原告積欠伊10萬元借款之還款金額。經查，原告於100年10月3日並未向被告借款10萬元，而係於同年月5日始開立前開支票及借據，向被告借款10萬元，並已於101年2月8日由被告將該支票託收兌現，清償完畢乙情，已由本院認定如前，足見被告所辯原告於100年11月4日、同年12月2日及101年1月9日各匯15,000元、15,000元及15,010元至系爭帳戶，係原告為償還積欠伊10萬元之借款所匯云云，要屬虛妄，益證原告於上開時間所匯入之款項，係為支付其依系爭契約第3條約定，應給予被告承租農作物之租金乙節，應屬確定；又原告於100年11月4日、同年12月2日及101年1月9日分別匯入系爭帳戶上開金額，均於每月20日前匯寄，故亦未違反系爭契約第3條所定「於每月1日前匯寄，不得逾20天」之約定，是被告所辯，實有所誤，難認可採。
（2）至被告抗辯兩造於系爭契約第3條約定原告承租農作物之租金為每月12,500元，且未按約定金額匯寄，亦係違反該條約定，故縱認上開款項係原告匯寄用以支付向伊承租農作物之租金，亦有溢匯2,500元之情，故依系爭契約第7條，原告違反系爭契約第3條未按約定金額匯寄之約定，故不得主張買回權云云。經查，原告主張被告於取得系爭土地所有權後，要求住居於系爭房屋之訴外人即原告三嫂陳簡錦霞，按月給付房屋租金2,500元，故原告自100年11月起至101年1月止，每月除給付前揭農作物租金12,500元外，再額外給付2,500元作為系爭房屋租金予被告乙情，雖為被告所否認，原告復未舉證以明，惟被告於取得系爭土地所有權後，曾多次至訴外人陳簡錦霞之住處要求其搬遷，並於100年12月間對陳簡錦霞提出侵占之損害賠償訴訟，及於101年1月間寄發存證信函要求陳簡錦霞搬遷上開住處等情，為兩造所不爭執，並有存證信函影本、刑事附帶民訴訟起訴狀影本、本院101年度附民字第1號刑事附帶民事訴訟判決影本各1份在卷可稽（見本院卷第77、79-81頁），足認兩造間確有因訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋乙事發生爭議，應無疑問，則原告主張該溢匯之2,500元係為補償訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋所付予被告之租金乙情，尚非全然無據，否則原告在未積欠被告任何債務，且約定每月匯款12,500元予被告之情下，焉有可能於100年11月間至101年1月間，各溢匯2,500元之理？又退步言之，縱該溢匯之2,500元非原告匯予被告用以支付訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋之租金，是否即謂原告有系爭契約第3條所稱「未按約定金額匯寄」之違約情形？查兩造於系爭契約簽訂時並未就系爭房屋之租金有所約定乙節，為兩造所不爭執，是原告就上開每月匯款12,500元予被告之約定，應無可能有溢匯之理，故兩造就該條「未按約定金額匯寄」之約定，其真意應係指原告匯款金額未足12,500元之情下，方有違反系爭契約而不得主張買回權，至為明顯。準此，縱原告於100年10月至101年1月間，每月所溢匯2,500元並非用以支付訴外人陳簡錦霞居住於系爭房屋之租金，然依上說明，亦難認原告有何違反系爭契約第3條，而不得就系爭土地主張買回權之理，是被告上開所辯，亦核屬有誤，不足採信。
（三）原告未交付系爭房屋，是否違反系爭契約第1條之約定？若是，是否即謂原告縱已履行系爭契約第2、3條之約定，亦不得依系爭契約第7條主張買回系爭土地之權利？
1、依系爭契約第1條約定：「本件土地房屋買賣標示座落嘉義縣○○鄉○○段地號：394、391-2、391-3及394-1號土地，面積合計9663平方公尺，包含全部農作物及房屋。」，可知系爭契約之買賣標的除系爭土地外，尚包含其上之全部農作物及房屋。而按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，民法第348條第1項定有明文，是原告自有於系爭契約成立後，將系爭土地及其上全部農作物及房屋，依上開民法第348條第1項規定，交付予被告之義務，應無疑義；惟縱觀系爭契約全文，均未見兩造就系爭房屋究應於何時點交或交付有所約定，則依民法第229條第2項、第3項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，可知原告於本件系爭房屋之交付，乃於經被告催告、經被告起訴送達訴狀或依督促程序送達支付命令時起，負遲延責任，然被告縱已要求訴外人陳簡錦霞搬遷，並提出存證信函為證，惟被告就其已催告原告，對原告起訴送達訴狀或依督促程序送達支付命令等情，均未舉證以明，則依上說明，原告就系爭房屋之交付，尚難認應負遲延責任，亦難認有何違反系爭契約第1條之情。
2、況本件原告買回系爭土地之要件為（1）於105年10月1日以前行使買回權（2）依系爭契約第3條履行按時匯寄12,500元之義務予被告，並不包含依系爭契約第1條交付系爭房屋等情，已見前述，是縱認原告未交付系爭房屋，而有違反系爭契約第1條之舉，亦不影響原告買回權之行使，要屬當然，是被告前開所辯，亦不可採。
（四）本件買回之標的是否僅限於系爭土地？抑或包含系爭土地上之農作物及系爭房屋？
1、本件被告以系爭契約第7條約定：「甲方同意乙方於前開土地買賣過戶登記完成日起5年內（指105年10月1日以前）以206萬元將土地買回。如乙方於前開期限內無買回或違背本契約第3條應履行之義務（指按時匯寄12,500元），則視為乙方自行放棄買回權利，乙方絕無異議。乙方不違約情況下，甲方如拒絕辦理過戶登記，甲方應支付乙方本項買賣價金1倍金額作為補償。」等語，而認本件買回之標的僅限於系爭土地，而未包含其上之農作物及房屋，固非無見；惟兩造於簽訂系爭契約時，其標的除系爭土地外，尚包含其上之全部農作物及系爭房屋，此觀系爭契約第1條約定至明，且系爭契約於第1條之前明定：「茲就『土地』買賣事宜訂立本契約，條款如後：」，則系爭契約第7條所定買回之「標的」是否僅有土地，而不及於其上之農作物及系爭房屋，非無疑義？參以原告於簽訂系爭契約時，既有於5年內買回系爭土地之意，且其於買回前尚且向被告承租系爭土地上之農作物，豈有日後僅買回土地，而放棄其向被告承租之農作物？或於買回土地後仍欲向被告承租其上農作物之理？又原告買回之價格較其出售予被告之價格高，豈有僅買回土地，而放棄系爭房屋之理？是對原告而言，其於簽訂系爭契約時，其買回之真意，應係除系爭土地外，尚包含其上之農作物及系爭房屋無訛；另就被告而言，其於訂約時，豈有僅賣回系爭土地予原告，而必須承擔日後在原告土地上種植茶或檳榔所需之費用，及僅擁有系爭房屋而無土地所有權，且於締結系爭契約時即甘冒日後可能與原告就系爭土地上農作物及系爭房屋對簿公堂，而承擔敗訴風險之理？故本院探求當事人之真意及契約之目的，就原告行使買回權之標的，兩造於締約時之真意應係除系爭土地外，尚包含其上之全部農作物及系爭房屋，始符合系爭契約之精神，亦符合誠信原則。準此，被告前揭抗辯乃屬有意模糊焦點之辯解，並不足採。至被告復辯稱兩造於系爭契約第7條僅約定原告可將土地買回，但並未約定係「全部」土地云云。查系爭契約第7條係約定「被告同意原告於前開土地買賣過戶登記完成日起5年內（指105年10月1日以前）以206萬元將土地買回。
‥‥」等語，其後段「以206萬元將土地買回」，固未約定係「全部」土地，惟細繹該條全文意旨，上開後段「將土地買回」顯係呼應該條前段「被告同意原告於『前開土地』‥‥」之約定，而所謂之「前開土地」，自係指前開系爭4筆土地至明，況被告就系爭4筆土地之買賣價金僅200萬元，若買回之標的非有約定全部系爭4筆土地之意，原告縱使至愚，焉有可能以當初賣予被告系爭4筆土地200萬元較多之價格206萬元，反買回較少土地之理？故被告上開所辯，核係臨訟圖卸之詞，實不足採。
2、再者，被告抗辯系爭房屋現由訴外人陳簡錦霞居住，另原告隱匿其與訴外人陳簡錦霞間檳榔採收合約書、其與訴外人陳三井間之茶園租賃及其與訴外人王瓊珊間，關於系爭土地上種植咖啡等情，均屬違反系爭契約第5條、第6條之約定，並提出本院101年度附民字第1號刑事附帶民事訴訟判決、刑事附帶民事起訴狀影本、嘉義縣梅山鄉調解委員會92年民調字第17號調解書影本、訴外人陳添富、證人簡錦霞100年2月17日、98年1月9日檳榔採收合約書影本各1份為證（見本院卷第79-81頁、第98-99頁、第100-101頁）。按系爭契約第5條、第6條分別約定：「乙方中途發生土地權利糾葛致不能履行契約時，甲方得解除契約，乙方除應將既收價款全部退還甲方外，並應賠償所付價款同額之損害金與甲方。其因本契約之解除而致甲方與本約農地上之土地房屋買賣契約亦需解除時，甲方因解除該土地房屋買賣契約所受之損害，乙方應負賠償責任。」、「本件土地房屋買賣，乙方保證土地產權清楚，如有設定租賃權或他項權利，致使本契約無效時，甲方蒙受之損害，乙方應負責加倍賠償。乙方自本契約簽約日起，保證過戶期間不以上開土地為任何設定借貸，否則甲方得以中止本契約，乙方應負加倍賠償甲方簽約頭期款（即壹佰萬元整）。」（見本院卷第6頁背面）。是上開第5條係規範系爭土地發生糾紛致不能履行契約，被告解除系爭契約後，原告應對被告負損害賠償之責；而第6條則係規範系爭契約若因系爭土地有設定租賃權或他項權利，致使系爭契約無效，及原告若於過戶期間以系爭土地為任何設定借貸時，對被告應負損害賠償責任，是縱被告所辯系爭房屋現由訴外人陳簡錦霞居住，另原告隱匿其與訴外人陳簡錦霞間檳榔採收合約書、其與訴外人陳三井間之茶園租賃及其與訴外人王瓊珊間，關於系爭土地上種植咖啡等情均屬實，惟被告於本院言詞辯論終結前，均未就其已依系爭契約第5條解除契約或依第6條主張系爭契約有無效或原告於過戶期間仍以系爭土地為任何設定借貸之情，舉證以實其說，是其上開所辯，已難認可採；況本件原告買回系爭土地之要件為（1）於105年10月1日以前行使買回權（2）依系爭契約第3條履行按時匯寄12,500元之義務予被告，並不包含原告未違反系爭契約第5、6條等情，均見前述，是縱認原告有違反系爭契約第5、6條之舉，亦尚難認對原告之買回權有何影響，是被告上開所辯，亦不足取。
（五）原告先位聲明請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭土地上之所有建物、農作物返還予原告，有無理由？另原告備位聲明請求被告給付原告206萬元，有無理由？
1、查原告既已於105年10月1日以前之101年2月5日以郵局存證信函通知被告行使買回權，復於同年月21日下午4時許，協同訴外人蕭清富代書、郭宇強至被告上班處，向被告提出金額206萬元之合作金庫本票2紙，作為買回價金，又其確已依系爭契約第3條履行按時匯寄12,500元予被告，均如前述，故原告顯已符合系爭契約第7條之約定，故其請求被告應於收受原告買回價金206萬元，或原告將該價金206萬元提存之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又參以本件原告行使買回權之標的，除系爭土地外，尚包含系爭土地上之全部農作物及系爭房屋乙情，復如前述，是原告併請求被告將系爭土地上之全部農作物及房屋返還，已無實益；再參諸系爭契約成立後，被告將系爭土地上之農作物出租予原告，而其上之系爭房屋復為訴外人陳簡錦霞占有，為兩造所不爭執，是被告實際上均未占有系爭土地上之農作物及系爭房屋乙情，應可認定，系爭房屋乙情，復如前述，是原告請求被告將系爭土地上之全部農作物及系爭房屋返還，為無理由，應予駁回。
2、又本院已准許原告先位之訴，自無庸再就備位之訴併予裁判。
（六）原告依系爭契約第2、3條及不當得利之法律關係，請求被告將其所簽發如附表二所示金額各為60萬元、75萬元之本票2張返還予原告，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
2、查原告依兩造所簽訂系爭契約之第2條、第3條，簽發如附表二所示金額各為60萬元、75萬元之本票2張交付予被告，用以擔保原告確有向農會清償貸款及按月交付被告承租系爭土地上農作物之租金乙情，有原告所提出貸款利息支出表、梅山鄉農會信用部客戶對帳回單聯、留存聯等附卷可參（見本院卷第36、47-50頁），並為兩造所不爭執；而原告業已合法行使買回權，既如上述，即無擔保前揭清償農會貸款及交付租金義務之必要，易言之，原告簽發如附表二所示之本票2張已無擔保之必要，則原告併依不當得利之規定，請求被告返還如附表二所示之本票2紙，於法並無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告業已依系爭契約行使買回權，而其所簽發如附表二所示之本票2張即無擔保之必要，從而，原告提起先位之訴，依契約之法律關係，請求被告應於收受原告買回價金206萬元，或原告將該價金206萬元提存之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還如附表二所示之本票2紙，均為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
原告先位之訴有理由，本院即無庸再就備位之訴加以判決，附此敘明。
六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。本院就原告先位之訴請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告及請求被告返還如附表二所示本票部分為勝訴判決，至於原告以一訴附帶請求被告應將系爭土地上之全部農作物及房屋返還部分，雖為敗訴判決，惟附帶請求之部分，本不併算其訴訟標的之價額，是本院衡量上情，命被告應負擔本件第一審裁判費20,107元（見本院卷第16頁收據），爰判決如主文第4項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃仁勇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 27 日
書記官 黃意雯附表一：
┌─┬────────────────┬──┬─────┬──┬──┐│編│土地坐落 │使用│面積（平方│權利│備考││ ├───┬────┬───┬───┤地類│公尺） │範圍│ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號 │別 │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─────┼──┼──┤│1 │嘉義縣○○○鄉 ○○○段│394 │農牧│412 │全部│ ││ │ │ │ │ │用地│ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─────┼──┼──┤│2 │嘉義縣○○○鄉 ○○○段│391-2 │農牧│8,683 │全部│ ││ │ │ │ │ │用地│ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─────┼──┼──┤│3 │嘉義縣○○○鄉 ○○○段│391-3 │丙種│257 │全部│ ││ │ │ │ │ │建築│ │ │ ││ │ │ │ │ │用地│ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─────┼──┼──┤│4 │嘉義縣○○○鄉 ○○○段│394-1 │丙種│311 │全部│ ││ │ │ │ │ │建築│ │ │ ││ │ │ │ │ │用地│ │ │ │└─┴───┴────┴───┴───┴──┴─────┴──┴──┘附表二：
┌──┬────┬───────┬───────┬────┬──┐│編號│發票人 │發 票 日 │票面金額（新臺│本票號碼│備考││ │ │ │幣） │ │ │├──┼────┼───────┼───────┼────┼──┤│ 1 │陳四聰 │100年8月30日 │75萬元 │494204 │ │├──┼────┼───────┼───────┼────┼──┤│ 2 │陳四聰 │100年8月30日 │60萬元 │494206 │ │└──┴────┴───────┴───────┴────┴──┘