臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第3號原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處法定代理人 黃耀光訴訟代理人 吳碧娟律師被 告 億昌漁苗繁殖場股份有限公司法定代理人 陳國昌訴訟代理人 陳國華上列當事人間租佃爭議事件，於民國101 年4 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認兩造間就坐落嘉義市○段○○段００一一之００二八地號土地如附圖A 、B 、C 、D 、E 、F 所示部分之土地無耕地三七五租賃關係存在。
被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬貳仟壹佰陸拾叁元，及自民國一０一年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零肆萬貳仟壹佰陸拾叁元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告主張：㈠坐落嘉義市○段○○段0011之0028地號土地（下稱系爭土地）係屬國有，原告原為管理者，因行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處執行「振興經濟擴大公共建設投資－阿里山林業村及檜意森活村計畫」需用土地，行政院於民國100 年1 月13日以院授財產接字第1000000691號准予撥用。㈡被告於67年起向原告承租系爭土地，並訂定國有土地租賃契約，租約至77年12月31日屆滿，被告雖要求續租，然原告於78年1 月19日以台財南嘉三字第246 號函向被告表示，同意坐落嘉義市○段○○段0008之0011地號等5 筆土地續租，但系爭土地部分已終止租賃關係，續約一節免議等情。嗣後，被告即就前開0008之0011地號等5 筆土地與原告續訂租約，而就系爭土地，即未有租約關係，自斯時起，被告未申請訂定租約及繳交租金。基上，足認兩造就系爭土地之租約已於77年12月31日屆滿，自78年1 月起，被告即無權占用系爭土地。茲因原告向被告請求給付基地使用補償金，被告乃爭執兩造間有耕地三七五租約存在，應繳者係耕地租金致有爭議。本件兩造間就系爭土地是否存在耕地租賃關係，將影響原告之使用補償金或租金金額計算率不同，嚴重影響原告權益，原告就本件有即受確認判決之法律上利益，爰提起本件確認之訴。㈢按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地參照同條第2 項之立法精神應包括漁地及牧地為要件，倘承租他人之非農、漁、牧地供耕地之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。前62年台上1647號及63年台上字第1529號判例，業經變更，不得再予援用。系爭土地地目為建地，參諸上開判例意旨，自無耕地三七五減租條例規定之適用。退而言之，縱認本件有耕地三七五減租條例之適用，惟因被告在系爭土地上經營咖啡店、飲食店、種植香蕉及置放蜂箱等行為，已有未自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定，原訂租約無效。經查，被告在系爭土地上建蓋建物，經營諾曼咖啡及經營飲食店，因95年4 月6 日系爭土地上另一占用人王江水申請承租，原告派員於95年4 月24日勘查現地狀況，當時被告已在系爭土地上經營諾曼咖啡及餐飲店，有95年4 月24日拍攝之照片12張附卷可稽。被告亦自認系爭建物居住多人，並曾經營諾曼咖啡及鍋燒意麵，足認已違反自任耕作及養殖漁苗之農作目的，原訂租約已因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定而無效。㈣按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」被告自91年
9 月1 日起迄至99年12月31日止共100 個月期間，繼續占用系爭土地，獲有未支付相當於租金之不當得利，使原告受有相當於租金之損害，且被告使用系爭土地既無合法權源，自不得主張依耕地租金計算金額，而應以國有非公用土地被占用之計算方式收取使用補償金。依財政部93年9 月24日臺財產字管字第0930028254號「國有非公用不動產被占用處理要點」第6 點規定，占用期間使用補償金，應按行政院核定租金率計算，至於國有出租基地租金率依行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函示，一律依土地申報地價百分之五徵收，另平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地以各該宗土地公告地為申報地價，被告占用之面積共812 平方公尺，依各該月份之公告地價計算相當租金之損害賠償，共新臺幣（下同）1,916,272 元（詳如附件計算表），爰依民法第
179 條規定請求被告給付。又原告於起訴前即100 年6 月27日）已向嘉義市東區耕地租佃調解委員會提出調解，在調解中請求給付相當租金之使用補償金，已生中斷時效之效力等語，並聲明：確認兩造間就系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示部分之土地無耕地三七五租賃關係存在；被告應給付原告1,916,272 元及自101 年1 月19日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；前項聲明，原告願供擔保，請宣告准為假執行。
乙、被告則以：㈠耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例）。且依最高法院67年度台上字第4057號確定判決，認定「按耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地或漁牧用地，係指現供耕作或漁牧之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非耕地或漁牧用地，而現供耕作或漁牧之用者，如有租賃關係存在，亦應適用該條例，本件上訴人既將系爭土地出租與被上訴人做養魚之用，依上說明，不論其地目為何，均有耕地三七五減租條例之適用。…又法人如以耕作或漁牧為其業務，並直接經營農業或漁牧生產，即難謂非自認耕作或漁牧，本件被上訴人係從事養魚，已如前述，上訴人主張法人之耕地租賃無耕地三七五減租條例之適用一節，亦不足採」，確實認定兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租賃，且被告一直有意願續租並持續使用系爭土地，依耕地三七五減租條例第20條規定，則應存在耕地三七五租約。依確定判決之既判力與確定力，原告自不得再爭執最高法院67年度台上字第4057號確定判決所認定之事實，與最高法院62年台上字第1647號、63年台上字第1529號判例是否變更不再援用無關。㈡就原告提出之95年間之照片，被告說明如下：被告就系爭土地係建造倉庫，用以放置養殖魚苗器具等，屬與農業經營不可分離之使用，且系爭土地上之建物目前居住多人，大人協助坐落嘉義市同段0008之0005、0008之0006、0008之0011、0009之0013、0009之0017等地號土地之魚池經營與收成，原告提出之前開相片，其中之諾曼咖啡，僅位於路旁一小角，使用面積不大，且早就未經營，另鍋燒意麵等，係因魚市凌晨2 、3 點就開市，附近沒有吃的，所以才會兼營販賣，但也早就未經營，亦不能以6 年前之照片，即認現在也是如此。㈢退步言，若認兩造間就系爭土地無耕地租賃存在，則原告請求不當得利金額亦過高，按系爭土地前經嘉義市政府認定與農業經營不可分離之土地，同意改課徵田賦在案，則原告主張依申報地價百分之五計算年使用補償金顯然過高，被告主張以每平方公尺23.9元計算租金（即以什魚時價共12,084元，除以總面積5,057 平方公尺，得每平方公尺23.9元）。又相當於租金之不當得利，依民法第126 條規定，其時效期間為5 年，原告於101 年1 月19日起訴請求自91年9 月1 日起至99年12月31日之相當於租金之不當得利，則依此計算5 年之時效期間，96年1 月18日以前之請求均已罹於時效，被告主張時效抗辯，並依民法第144 條第1 項規定拒絕給付等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、下列事實，為兩造所不爭執，應為真實：㈠原告主張系爭土地原為國有，原告為原管理者，嗣於100 年
1 月13日由行政院撥由行政院農業委員會林務局接管等情，㈡被告占用系爭土地如附圖A 、B 、C 、D 、E 、F 所示部分面積合計812平方公尺之土地之事實。
㈢在77年12月31日前兩造就系爭土地訂有耕地三七五租約之事實。
二、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項定有明文。前開第1 項所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言；又第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。經查：
㈠原告主張被告將如附圖A 所示部分土地上之地上物之一部，
經營咖啡店及飲食店等情，為被告所不爭執，復有於95年4月24日拍攝之照片可按（見本院卷第90頁），又依前開日期所拍攝如附圖E 所示部分土地之照片顯示，其上雖無建物，然亦鋪設混凝土磚，並設置景觀燈及多組休閒座椅（見本院卷第90頁至第91頁），足見該部分土地亦係供經營咖啡店使用甚明。準此足認至遲在拍攝前開照片即95年4 月24日時，系爭土地如附圖A 所示土地之一部及E 所示部分之土地，均已供作經營咖啡店及飲食店使用，而變更用途，且不論前開咖啡店及飲食店係由被告經營抑或由被告訴訟代理人之子經營，均不能認係「自任耕作」。
㈡被告抗辯兩造就系爭土地之耕地三七五租約於77年12月31日
屆滿後，依耕地三七五減租條例第20條之規定，原告應續訂租約，被告於系爭土地仍有租賃關係等情，縱然可採。然至遲於95年4 月24日，被告就系爭土地之一部，即已違反應自任耕作之限制，依首揭規定，租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。被告辯稱其嗣後已不再經營咖啡店等情縱然屬實，然亦不能使已經歸於消滅之租賃關係再生。是原告主張兩造就系爭土地之耕地三七五租賃關係已經不存在乙節，應為可採。
㈢從而，原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
三、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179 條前段定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，被告於租賃關係消滅後，仍繼續占用系爭土地如附圖A 、B 、
C 、D 、E 、F 所示面積合計812 平方公尺之土地，自屬無權占用，而可能獲得相當於租金之利益，應可認定。經查：㈠被告另辯稱原告非系爭土地之現管理者乙節，固為原告所不
爭執，惟依財政部國有財產局組織條例第2 條第2 款規定，財政部國有財產局掌管國有財產之管理事項；依同條例第11條規定，財政部國有財產局得視業務需要，於重要地區設辦事處，其組織以法律定之。另依財政部國有財產局各地區辦事處組織通則第2 條第2 款規定，各地區辦事處承國有財產局之命，掌理轄區內包括國有財產之管理事項。同組織通則第8 條亦規定，各地區辦事處得視業務需要，於轄區設分處，由國有財產局層報行政院核定設立。是原告為管理國有財產，而就撥用系爭土地前所已發生之不當得利返還請求權為訴求，仍屬於法有據，原告目前非系爭土地之管理者，並不影響其請求。
㈡原告雖請求被告返還自91年9 月1 日起迄至99年12月31日止
共100 個月期間之不當得利。惟按「租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。」（最高法院49年台上字第1730號判例參照）本件兩造就系爭土地曾有耕地三七五租約（租賃關係），為兩造所不爭執，是就系爭土地之前開租賃關係，不論係於77年12月31日因期間屆滿而終止，抑或嗣後因被告不自任耕作而歸於消滅，被告無權占用系爭土地所生返還利益之義務，實質上仍為使用土地之代價，原告自應同樣按時收取，其請求權時效應與租金請求權相同，為5 年。
㈢被告雖辯稱自96年1 月18日前之不當得利請求權，已罹於時
效而消滅，其得拒絕給付等語。然查，消滅時效，因起訴而中斷，聲請調解與起訴有同一之效力，民法第129 條第1 項第3 款、第2 項第2 款規定甚明。本件因屬於租佃爭議，原告於訴訟繫屬前之100 年6 月27日已向嘉義市東區耕地租佃調解委員會聲請調解，經調解、調處不成立，而由嘉義市政府依耕地三七五減租條例第26條規定，移請本院審理，自應認本件不當得利返還請求權之時效，因原告聲請調解而中斷。準此，應認本件不當得利返還請求權，於95年6 月27日前（即自91年9 月1 日起至95年6 月27日止）部分，均已罹於時效。是不論原告主張之該期間之不當得利返還請求，係因被告仍有權占有而無不當得利，抑或雖有不當得利，但因已罹於時效而得拒絕給付，原告所得請求返還者，因僅止於95年6 月27日起至99年12月31日止之範圍。原告之請求超過前開範圍部分，於法無據。
㈣被告又辯稱應按承租同段0009之0017地號等土地之租金率計
算本件不當得利等語。惟查前開租金率係出租公有耕地時用以計算租金之基準，而系爭土地為建地，於72年3 月15日簽訂國有土地租賃契約時之現狀為陸地都市計畫屬機關用地（見本院卷第62頁），雖經嘉義市政府於76年8 月間核定屬與農業經營不可分離之土地，然系爭土地既為建地，則於耕地三七五租約消滅後再為出租時，即非屬公有「耕地」之出租，自不適用前開租金計算，被告之抗辯，尚非可採。經查系爭土地面對嘉義市魚市場，東邊鄰近嘉義市文化中心，附近有救國團、新建麗星酒店、阿里山森林鐵路北門車站等情，業據本院於101 年3 月16日勘驗在案（見本院卷第113 頁）。本院斟酌上情，認原告主張系爭土地出租時應按申報地價年息百分之五計算租金，尚為可採。
㈤查系爭土地為公有土地，依平均地權條例施行細則第21條規
定，應以公告地價為申報地價，而原告主張系爭土地自93年
1 月起至98年12月間之公告地價為每平方公尺5,600 元，自99年1 月起之公告地價為每平方公尺6,000 元等情，為被告所不爭執，應為可採。又被告占用系爭土地之面積合計812平方公尺，已如前述。準此計算被告可能獲得相當於租金之利益額如次：
1.自95年6 月28日起至95年12月31日止合計187 日【計算式：
3 ＋31＋31＋30＋31＋30＋31】期間，計116,483 元【計算式：（812×5,600×0.05）÷365×187】。
2.自96年1 月1 日起至98年12月31日止，共3 年之期間，合計682,080 元【計算式：（812 ×5,600 ×0.05）×3 】。
3.自99年1 月1 日起至99年12月31日止期間，計243,600 元【計算式：（812 ×6,000 ×0.05）×1 】。
4.總計自95年6 月28日起至99年12月31日止，被告占用系爭土地面積812 平方公尺部分，可能獲得相當於租金之利益額為1,042,163 元。
㈥從而，原告依不當得利之法律關係請求被告給付1,042,163
元，及自101 年1 月19日準備書狀繕本送達之翌日即101 年
2 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。
四、就原告所為不當得利返還（金錢）請求部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併駁回之。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
書記官 吳明蓉