臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第502號原 告 陳碧蘭被 告 洪葉桂枝兼訴訟代理 洪金生人上列當事人間終止契約等事件，本院於民國101年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）原告因向被告洪金生承租門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村石棹21之18號之房屋（下稱系爭房屋），惟於原告搬入後，被告洪金生完全未履行其修復房屋之承諾，並於簽約當日即撕毀契約，一概否認口頭承諾之事。而原告曾因水源或傷害案件向嘉義縣竹崎分局中和派出所備案三次，並請村長出面協調水源及房屋修繕未果，且被告無故斷水亦使原告無法營業。又於民國101年3月間，因山上水資源較為缺乏，原告及同居人曾多次詢問被告洪葉桂枝為何山泉水沒有來到自家用水塔內，卻遭其置之不理或敷衍了事。而原告同居人因雙目失明，將自水塔溢出之水另行接出用來洗地瓜，被告洪葉桂枝於同年4月1日上午10時許至原告承租店內吵鬧及質問原告，自該日被告洪葉桂枝搗亂後，原告之生意一落千丈。再者，原告從未拖欠租金，被告洪葉桂枝卻如此搗亂，難道是要以契約第12條第3點之約定沒收押租金？若此原告於這4年數月間所有營業損失均要求被告全額賠償（原告營業10月營業額總計新臺幣（下同）1,757,047元，平均1個月175,704元，原告損失以4年計算約8,433,825元）。另被告於101年4月27日至5月7日關閉水源十數日，至原告無水可用而無法營業，且被告於系爭房屋廚房上方向低處噴灑農藥而未告知原告，惟原告從事餐飲事業，恐影響食材新鮮，而無續租之可能，爰請鈞院判定終止契約，並請求被告賠償原告一切營業損失。
（二）又本件租賃契約之租金係匯給被告洪葉桂枝，有關租賃契約之事項均由其處理，故將其並列為被告，而原告因租賃契約載明水源充足，故承租系爭房屋，惟被告洪葉桂枝自101年4月27日至5月7日停水，使原告無法用水，雖可做生意，但也造成諸多不便，原告現在的營業額很差。再者，101年4月12日約上午9時，被告洪葉桂枝於原告廚房噴灑農藥，而同年8月22日上午約9時，原告於房間聞到農藥味，與原告先前中毒之味道相同，並於屏東科技大學做農藥殘留檢驗，卻實驗出三項農藥。另原告曾收受被告所寄發之三封存證信函，僅是叫原告將租金補齊，然因生意很差而無法負擔，原告雖有意願要支付，但遭被告退回。再者，被告完全否認原告之指控，惟於錄音光碟中，員警於原告質問被告洪葉桂枝時，其並未否認，而被告於此時否認關閉水源之事，動機淺顯易見，請鈞院明察。另被告認原告請求終止契約，並要求被告賠償原告一切營業損失，屬將來之訴且不符要件。若此，原告可否理解為兩造所簽訂之租賃契約亦不符租賃法之要件，違反亦無須負相關法律責任？
（三）並聲明：1.請求終止兩造間租賃契約，被告並應給付原告165萬元之營業損失、2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）原告101年8月13日送達鈞院之起訴狀主旨為「一、原告向被告提起違約之告訴」。但其理由並未舉出可以支持原告之主張之實體法上之依據（即請求權依據）。究竟欲以契約或是法律其他之規定？實屬不明，且原告起訴狀所載主旨「二、原告將向被告提起終止契約之要求，並賠償原告一切營業損失。」係屬將來之訴，不符合將來之訴之要件。是以，原告就其起訴主張之請求權依據及原因事實，並未具體述明，顯非明確，依最高法院80年台上字第344號及91年台上字第1828號判決意旨，原告未明確主張其請求權依據，法律上顯無理由，原告起訴程式亦顯不合法。
（二）因被告洪金生未每天在山上，故委託被告洪葉桂枝處理有關租賃契約之事。又系爭房屋水塔有二，其中容量為5噸之水塔：係供2樓用水之用，其水源係山泉水，其所在位置在2樓之屋頂上。而容量為20噸之水塔：係供1樓使用，其水源有山泉水及自來水，其所在位置位於1樓地面。其中山泉水係5噸水塔接受山泉水滿水後，再流入20噸之水塔。且供1樓用水20噸之水塔位於1樓，出水開關有二：一為供1樓店面使用之開關，一為供1樓浴室、廁所使用之開關，故欲進入20噸水塔所在位置必須從1樓裡面旁邊之小門進入，而被告等並無1樓店面大門之鑰匙亦無小門之鑰匙，實無法進入，原告指摘被告關其水塔開關實屬不實在。況1樓20噸水塔，因其水的來源有自來水及山泉水，故不會有缺水之問題。再者，原告對被告洪葉桂枝提出傷害之告訴經鈞院檢察署以101年度偵字第3442號為不起訴處分，惟被告最近又接獲檢察署之101年度偵續第106號之傳票。雖然該不起訴處分發回，惟該不起訴處分書已認定非常清楚：告訴人（即原告）提出診斷證明書尚不能證明原告噁心、腹痛與被告噴灑農藥行為是否具有因果關係。被告噴灑之農藥，部分毒性甚低、部分無毒，有無因果關係尚非無疑。是以，本件被告對原告實無傷害行為。
（三）再者，按原告與被告洪金生之租約，雙方約定於每月5日前給付，第1年每月租金為2萬元，然原告就7月份之租金，拖延至101年7月27日才匯5,000元，因雙方並無分期付款或緩期或減免之合意。故原告並未依債之本旨為給付，不生給付之效力，被告洪金生自得拒絕受領，故當時被告洪金生未收受該5,000元並將之退回，嗣於同年8月16日以存證信函請原告3日內付清7月份之租金。惟原告接獲前揭存證信函，未能足額給付租金，僅於同年9月初匯7,000元，故被告洪金生於同年9月6日再以從證信函重請原告為足額給付，並催告原告給付7、8、9月之租金。嗣原告又匯5,000元給被告洪金生，此仍屬不足額給付，被告洪金生於同年9月18日再以存證信函退回5,000元，並重申已於同年9月6日向其催告7、8、9月之租金。然因原告接獲被告洪金生之催告函，仍未見其給付7、8、9月之租金，故復於同年9月26日寄發存證信函給原告，終止雙方之租約。
又原告雖稱恐懼異常，無繼續承租之可能，然事實上原告7月份起就未繳納租金，被告洪金生也發函原告終止租約，惟原告目前也未搬離，仍繼續無權占有使用一樓店面營業。縱原告稱欲終止租約，惟查被告洪金生已於101年9月26日發函終止雙方之租賃契約，且原告已收受該函，故雙方契約已終止，其主張終止契約亦無實益。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回、2.訴訟費用由原告負擔。
四、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.原告於100年8月15日向被告洪金生承租門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村石棹21之18號之房屋作為營業（販賣薑母鴨）之用，租賃期間自100年9月1日至105年8月30日止，每月5日繳交租金25,000元，水源提供山泉水，管線保養即為修費用由雙方共同負擔，如逢枯水期，甲方（即被告洪金生）不提供水源。嗣原告遲至101年7月27日才匯5,000元作為7月份之租金，被告予以退回，原告復於101年9月初匯款7,000元予被告，亦遭被告退回。
2.系爭房屋水塔有二，其一容量為5噸之水塔係供2樓用水之用，其水源係山泉水，其所在位置在2樓之屋頂上。另一容量為20噸之水塔係供1樓使用，其水源有山泉水及自來水，其所在位置位於1樓地面。其中山泉水係5噸水塔接受山泉水滿水後，再流入20噸之水塔。且供1樓用水20噸之水塔位於1樓，出水開關有二：一為供1樓店面使用之開關，一為供1樓浴室、廁所使用之開關。
3.被告洪葉桂枝曾於101年4月20日於系爭房屋2樓噴灑農藥，致原告疑似藥品及藥物中毒合併噁心及腹痛之傷害，經原告向臺灣嘉義地方法院檢察署提出告訴，並經該檢察署以101年度偵字第3442號不起訴處分書予以不起訴處分。
4.被告洪金生曾於101年8月16日以存證信函催告原告給付同年7月份之租金，惟原告未為給付，遂於同年9月6日、18日分別以存證信函催告原告給付同年7、8、9月之租金，原告仍未給付，復於同年9月26日再以存證信函向原告表示終止租賃契約。
（二）爭執事項：
1.原告主張終止租賃契約，是否有理由？
2.原告請求被告賠償原告一切營業上損失165萬元，是否有理由？
五、法院之判斷
（一）原告以被告違約，主張終止租賃止契約並賠償營業損失等情，經查原告所主張終止之租賃契約當事人為原告與被告洪金生，被告洪葉桂枝並非租賃契約之當事人，被告洪金生委託洪葉桂枝雖自認代為處理租賃契約事宜（本院卷第
22 頁），依民法第224條規定: 「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」，僅係被告洪金生應就被告洪葉桂枝之故意或過失負同一責任，被告洪葉桂枝亦非租賃契約之當事人，原告對被洪葉桂枝主張終止租賃契約並賠償營業損失，並無理由，應予駁回。
（二）原告以被告自101年3月底起未依契約提供充足水源，被告洪葉桂枝因原告同居人以自來水塔溢出之水清洗地瓜，於同年4月1日上午10時許至原告承租店內吵鬧及質問原告，自該日被告洪葉桂枝搗亂後，原告之生意一落千丈，作為終止租賃契約之事由。經查兩造租賃契約於第3條已附註水源提供山泉水，如逢枯水期被告不提供水源，有房屋租賃契約書可按（本院卷第4頁），故原告以被告未提供充足水源終止租賃契約為無理由，至原告主張被告洪葉桂枝同年4月1日上午10時許至原告承租店內吵鬧及質問原告，並未提出證據證明生意一落千丈，縱被告洪葉桂枝於該日有前往，衡情亦不致因被告洪葉桂枝短暫1天之吵鬧及質問，而導致原告之生意一落千丈，原告此項主張，並無所據。
（三）原告再以被告於同年4月27日5月7日停水，作為終止租賃契約之事由，經查被告洪金生辯稱其沒有每天在山上，但並沒有停水，是下雨時有段期間雨勢較大，水源會污濁，所以把來源的水放掉等詞（本院卷第22頁），被告洪葉金枝辯稱並未停水，開關都在原告廚房後面，房屋租給原告後，原告就把房門關起來，就沒有再進去等語（本院卷第22頁），而原告亦不否認尚有另一開關是在被告家後面，但水源汙濁，就不要讓水進來等情（本院卷第22頁），與被告葉金生供述相符，若被告僅係為阻止水源汙濁而暫時關閉開關，自不能稱係被告停水而違反租賃契約，且由被告提出之陳報狀及相片觀之（本院卷第54頁至60頁），原告可控制2噸水塔之開關，被告僅能控制山泉水進入之開關，而原告亦自承被告還有提供25噸水塔，還可以用水等情（本院卷第21頁），則原告主張被告停水一節，顯與事實不符，無從採信。
（四）原告又以被告洪葉桂枝於101年4月12日約上午9時，於原告廚房噴灑農藥，而同年8月22日上午約9時，原告於房間聞到農藥味，與原告先前中毒之味道相同，並於屏東科技大學做農藥殘留檢驗，卻實驗出三項農藥，作為終止租賃止契約之事由。經查被告洪葉桂枝辯稱僅係噴灑花的營養劑等詞，而原告對被告洪葉桂枝提出傷害告訴，業據台灣嘉義地方法院檢察署就警方查扣之疑似農藥送驗結果，據行政院農業委員會台中農業改良場副場長高德錚表示: 根生毒性很低，六合肥及蘇力菌無毒等語，而為不起訴處分在案，有該署101年度偵字第3442號不起訴處分書可稽（本院卷第61至62頁），則原告以此終止租賃契約，並無理由。
六、綜上所述，本件原告主張終止租賃契約之事由，均無所據，請求賠償營業損失，亦未提出證據以資證明，其所請求均無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
民一庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書記官 葉昱琳