臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度簡上字第23號上 訴 人 陳于恭訴訟代理人 蔡碧仲律師
黃馥瑤律師被上訴人 張瑞麟訴訟代理人 汪玉蓮律師複代理人 汪銀夏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年12月28日本院嘉義簡易庭101年度嘉簡字第458號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於102年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第四百四十一條第一項第三款，雖應表明於上訴狀。然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第四百七十三條第一項同樣之規定，亦可推知。（最高法院81年度台抗字第147 號裁定意旨參照）
（二）本件被上訴人訴請上訴人遷讓房屋等事件，經本院嘉義簡易庭於101 年12月28日以101 年度嘉簡字第458 號判決上訴人應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○○○○號房屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人。上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）93萬6 千元，及自民國101 年11月10日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月於每月9 日給付被上訴人7 萬2 千元。上訴人於102 年1 月23日聲明上訴，其上訴聲明為「一、原判決除免假執行部分外關於命上訴人應給付被上訴人新臺幣玖拾參萬陸仟元，及自民國一○一年十一月十日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月於每月九日給付被上訴人新臺幣柒萬貳仟元之部分與該部分假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。二、前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。四、如獲不利判決，上訴人願供擔保，請准免予假執行。」，有民事聲明上訴狀在卷可參（本院卷第3 頁）。嗣本院簡易庭為確定上訴人之上訴範圍及核定訴訟費用，函請上訴人向本院簡易庭陳報，該函於102 年1 月29日送達上訴人，上訴人旋於102 年2 月4 日提出民事補充上訴聲明狀，載明
102 年1 月23日之上訴聲明第一項，僅就違約金部分不服第一審判決，就原判決命上訴人騰空遷出並交還房屋予被上訴人即原告部分，不再爭執，亦有上開聲明狀附於在卷可證，（本院卷第8 頁），本院簡易庭據此裁定命上訴人補繳二審裁判費。惟上訴人於102 年6 月19日當庭提出民事擴張上訴聲明狀，表明上訴範圍擴張及於遷讓房屋部分，有上開聲明狀附於本院卷第62頁可參，揆之首揭說明，上訴人所為上訴聲明之擴張，與前揭規定及判例並無不符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）緣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○000 號房屋，下稱系爭房屋）原為訴外人李張月霞所有，訴外人李張月霞將系爭房屋出租予上訴人做為廠房使用，每月租金新臺幣（下同）36,000元，租賃期限自99年7月10日起至100年7月9日止，每月10日應繳納房屋租金，被上訴人於99年12月9日向訴外人李張月霞購買系爭房屋及土地，嗣訴外人李張月霞由其子即訴外人李信峯代理，會同兩造三方協議，由被上訴人同意以相同條件繼續出租系爭房屋給上訴人，期限至100 年10月
9 日止，三方並將條件加載於房屋租賃契約書中。雖上訴人依約給付租金至100 年10月9 日，惟租賃期限屆至後，上訴人迄未將系爭房屋騰空返還被上訴人，且繼續居住系爭房屋內，被上訴人告知上訴人請其遷讓系爭房屋，但始終未予置理，爰按民法第455 條、第767 條規定，提起本訴。又系爭房屋之租期屆滿後，上訴人即屬無權占用系爭房屋，按系爭租約第6 條規定，上訴人於租期屆滿未繼續給付租金，被上訴人亦無同意續租，上訴人未將系爭房屋遷讓返還被上訴人，應按月給付被上訴人相當於5 倍租金之違約金，但參照目前實務見解，違約金以2 倍為適當，故被上訴人自願減縮請求2 倍違約金即72,000元（計算式：36,000元×2 ＝72,000元）即可。查上訴人於100 年10月10日起即違約，迄至101 年11月9 日止，已無權占用系爭房屋長達13個月，依約被上訴人得向上訴人請求之違約金為936, 000元（計算式：72,000元×13個月＝936,000元），及自101 年11月10日起至系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人之日止，按月於次月9 日給付被上訴人72,000元計算之違約金。
（二）本件原租賃期間係至100 年7 月9 日，被上訴人以同意上訴人承租至同年10月9 日，於租賃期間屆滿，上訴人本應遷讓，被上訴人並未同意寬限上訴人遷出系爭房屋之期間，且據證人李信峯於原審之證詞，被上訴人明確表示反對續租予上訴人，並希望上訴人儘快搬走。並未同意延長租期，而上訴人於102 年2 月8 日仍未全部遷讓，直至同年月18 日 尚在搬遷。又原審已認定兩造租賃期間至100 年10月9 日止，於系爭房屋租賃關係終止後，即應返還租賃物，非如上訴人所述應俟判決確定方負此返還義務，故上訴人對於租賃期間屆滿後，即屬無權占有，應依約遷讓租賃物，無所謂尚可主張有權占有。
（三）並於上訴審聲明：上訴駁回；第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
（一）上訴人於99年7 月向訴外人李張月霞承租系爭房屋作為廠房之用，約定租期自99年7 月10日迄100 年7 月9 日止，每月租金36,000元，後於同年12月9 日，訴外人李張月霞將系爭房屋及坐落土地出售予被上訴人，被上訴並同意上訴人以原承租條件繼續承租至100 年10月9 日止。上訴人另於100年2月26日向訴外人羅溪南購買坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地及其上同段1333建號房屋（下稱番子寮廠房），以便於系爭房屋租賃期間屆滿後遷入番子寮廠房，並與訴外人羅溪南約定於同年7月31日完成交屋。
嗣訴外人羅家俊於交屋期限及100年7月底前向上訴人表示其於後湖工業區新建廠房尚未完工，請求上訴人寬限遷出番子寮廠房之時日。同年10月底，訴外人羅家俊邀集被上訴人，並向被上訴人請求上訴人得於系爭房屋待到訴外人羅家俊遷出番子寮廠房為止，被上訴人亦答應其請求。又於101年1月底訴外人羅家俊遷出番子寮廠房後，因上訴人透過訴外人李信峯向被上訴人表示，因整建廠房仍需一段施工時間，希望能再寬限搬遷十日，亦獲被上訴人同意，然於同年5月底，上訴人整建中廠房遭檢舉投訴，上訴人主動邀同訴外人李信峯及被上訴人，請求再寬限搬遷期日，被上訴人亦應允。復於101年7月初，被上訴人邀約上訴人及訴外人李信峯，詢問何時可整建完畢並搬遷，上訴人表示尚須2至3個月，會中被上訴人決定再給予上訴人1 至2個月寬限期，而被上訴人以為僅同意上訴人1至2星期，並誤認上訴人惡意拖延置之不理，遂提起本訴，然因系爭房屋一、二樓面積共800坪，不可能於1至2星期淨空搬遷完畢，故被上訴人主張僅同意1至2星期之寬限期，實不合常情。
（二）上訴人認被上訴人同意延長時間點屆至，願意返還系爭房屋，因此對於原審判命返還系爭房屋之主文無意見，且亦於原判決宣判後完成遷讓返還，且原判決主文第一項應載明上訴人應自何日起復遷讓返還義務，依給付之訴判決性質，上訴人應自原判決確定後方負有此義務。又原審判決上訴人應給付違約金之理由係無權占有，則上訴人針對此部分提起上訴，自得就原判決認定之理由表示不服，而以有權占有作為上訴理由，懇請鈞院就100 年10月10日起至
1 02年2 月8 日上訴人遷讓返還系爭房屋止之期間，究為有權或無權占有進行審理。
（三）並聲明：原判決除免假執行部分外關於命上訴人應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○000 號房屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，以及上訴人應給付被上訴人936,000 元，及自101 年11月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月於每月9 日給付被上訴人72,000元之部分與該部分假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄；前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；第
一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔；如獲不利判決，上訴人願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人於99年7 月向訴外人李張月霞承租系爭房屋作為廠房之用，約定租期自99年7 月10日迄100 年7 月9 日止，每月租金36,000元，被上訴人則於99年12月9 日向訴外人李張月霞購買系爭房屋及土地。上訴人於購買系爭房地前，曾與訴外人李張月霞之子即訴外人李信峯，會同上訴人三方協議，由被上訴人同意以相同條件繼續出租系爭房屋給被告，期限至100 年10月9 日止。有房屋租賃契約書、建物登記謄本及房屋稅繳款書各1 份在卷足稽，堪信為真實。
（二）上訴人已於102 年2 月8 日自系爭房屋遷出，並返還被上訴人。
四、本件之爭點厥為，上訴人主張自100 年10月10日起至102 年
2 月8 日止，係被上訴人同意寬限上訴人遷出之期間？被上訴人得否請求租金2 倍之違約金？兩造各執一詞，本院經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。又民法第451 條所謂出租人不即時表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對之意思，而不表示者，例如消極地任由承租人為租賃物之使用收益、不積極地表示反對續租等，即生視為不定期限繼續契約之效果（最高法院70 年 度台上字第4636號判決意旨參照）。末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801 號判例要旨可資參照。本件上訴人主張被上訴人同意系爭房屋自租約期滿日即100年10月10日起至102年2月8日才遷移，並無違約云云，為被上訴人所否認，則上訴人應舉證證明之。
（二）上訴人主張邀同證人李信峯及被上訴人，請求再寬限搬遷期日，被上訴人應允云云，為被上訴人所否認。查，證人李信峯於原審證稱：「（系爭契約所定的租賃期限100 年10月9 日以後雙方有無再協商延長契約期限？）他們當初沒有說協商延長契約期限，沒有具體的時間。當時原告（即被上訴人，下同）是希望被告（即上訴人，下同）趕快搬走，被告當時買一個新工廠還沒有弄好，希望給他一點時間搬走。但是兩造並無共識。」、「（當時的過程你是否有幫忙轉達協調，是否可以晚一點搬走？）當時談的2－3 次兩造都是到我們公司談的。」、「（當時2 －3 次到你們公司談的結論？）第一次是四方一起來談，當時包含被告向他買廠房的羅先生，當時有談到羅先生的廠房，一個時間點要讓被告把廠房搬走，把系爭廠房還給原告，但是好像沒有講到一個具體的時間。」、「（第、二、第三次的情形？）第二次是在今年四月份時，原告有去看廠房，我有約被告在我的廠房談，那次被告要出國，被告說他在申請向羅先生買的廠房就地合法化，如果可以合法化，就可以開始搬遷，所以當時以為說兩造的共識是趕快把廠房就地合法化，被告當時說約需要一個多月，而原告聽成2 －3 個星期，當時被告剛好出國，而原告去看，過了
2 －3 個星期都還沒有動，認為被告出國把東西丟著沒有做，所以就提起本件訴訟，總共應該只談2次 ，沒有第3次。」（見原審101 年10月24日言詞辯論筆錄）。證人李惠昇亦於原審證稱，是上訴人請證人李惠昇前往系爭房屋二樓估價，因被上訴人要買，上訴人希望知道成本跟對方談，聽兩造談話，被上訴人希望上訴人趕快搬走等語（見原審101年12月19日言詞辯論筆錄）。足證，被上訴人從未同意延長租賃期限，且希望上訴人趕快搬走之事實無誤，是上訴人之主張委不足取。
（三）被上訴人於系爭房屋租約到期後，業已明確表示反對續租給上訴人之意，並希望上訴人儘快搬離，已如上述，實難認兩造間有默示成立不定期限租賃契約之情事。本件系爭房屋於100 年10月9 日租期屆滿後，被上訴人業已明確向上訴人表示不予續租之意，甚至多次催促上訴人儘快搬遷，則上訴人主張自100 年10月10日起至102 年2 月8 日止，為被上訴人同意寬限上訴人不用搬遷之寬限期云云，顯屬無據，難予採信。
（四）本件系爭房屋之租賃關係，已於100 年10月9 日因租期屆滿而終止，且無民法第451 條所定視為不定期繼續租賃契約之情事，均如前述，則上訴人對於系爭房屋已屬無權占有，除應依約返還租賃物即系爭房屋外，上訴人亦得本於所有權人之地位請求上訴人返還系爭房屋。從而，被上訴人依民法第455 條前段及第767 條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還被上訴人，為有理由，應予准許。
（五）又本件上訴人自承系爭房屋已於102 年2 月8 日遷讓返還予被上訴人（見上訴人之民事準備暨爭點整理暨聲請調查證據二狀，本院卷第34頁），為被上訴人所不爭執，並提出現場照片四張在卷可參（本院卷第43頁至44頁）。足證，上訴人應已將系爭房屋遷讓，並返還被上訴人無誤，上訴人雖於本院言詞辯論時擴張上訴聲明及於遷讓系爭房屋部分，然上訴人既已遷讓返還系爭房屋予被上訴人，該部分之上訴顯無理由。
（六）系爭房屋租賃契約書第6 條載明，「乙方（上訴人）於租期屆滿時，除甲方（被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，有租賃契約書在卷可參。被上訴人並未同意上訴人於租賃契約屆期後暫緩搬遷，如上所述，則上訴人於系爭房屋租賃契約所定租期屆滿未即日搬遷者，應按照租金給付5 倍之違約金應可認定。被上訴人於原審本請求依租賃契約書第6 條規定請求上訴人應給付租金5 倍之違約金，然於101 年12月11日被上訴人自願減縮請求租金2 倍之違約金，此有被上訴人於101 年12月11日所提出民事訴之聲明更正狀附於原審卷可佐。原審斟酌違約金之立法意旨、上訴人違約之情狀及被上訴人求償所需耗費之時間及精力，認被上訴人自行減縮請求上訴人給付租金2 倍之違約金即每月72,000元（計算式：租金36,000元2 倍＝72,000 元 ），應屬適當，為有理由，應予准許。從而，被上訴人主張上訴人於10
0 年10月9 日系爭房屋租期屆滿翌日起，迄至101 年11月
9 日止，上訴人已無權占用系爭房屋長達13個月，依約上訴人應向被上訴人給付之違約金為936,000 元（計算式：
違約金72,000元×13個月＝936,000 元），及自101 年11月10日起至系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人之日止，按月（於每月9 日）給付原告72,000元計算之違約金，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，本件被上訴人本於租賃物返還及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應自坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號房屋（門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○○000 號房屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。又被上訴人依兩造間系爭房屋租賃契約書第6條約定，請求上訴人於100 年10月10日起至101 年11月9 日止無權占用系爭房屋期間（13個月），應給付原告違約金936,000 元（計算式：違約金72,000元×13個月＝936,000 元），及自101 年11月10日起至系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人之日止，按月（於每月9 日）給付上訴人72,000元計算之違約金，亦屬有理由，同應准許。原審為被上訴人勝訴部分之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張及所提證據，經核於判決結果並無影響，爰不一一論述，至於上訴人請求再傳喚證人李信峯、羅家俊到庭作證，已無必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第二庭審判長法 官 曾文欣
法 官 陳思睿法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 劉美娟