臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度簡上字第3號上 訴 人 羅粒家被 上訴 人 吳淑玲訴訟代理人 吳鴻賓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年11月30日本院嘉義簡易庭101年嘉簡字第436號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國102年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第二項關於命上訴人給付新臺幣陸萬貳仟元之自民國一０一年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之「利息」部分廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 與 理 由
一、上訴人主張：
（一）兩造於民國98年12月12日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租坐落於嘉義縣水上鄉○○村0000號房屋（下稱系爭房屋）被上訴人並未確實告知屋況，被上訴人違約在先，又被上訴人提供危及生命財產安全，甚至有公共危險之虞之建築物，經上訴人再三告知，被上訴人皆置之不理。於100年10月中旬經上訴人反應水費異常及抽水馬達無法正常運作致二樓無法洗澡用水，被上訴人遂委請嘉祥水電行人員就抽水馬達及水管漏水二項缺失修繕，其修復費用為新臺幣（下同）9,000元，被上訴人同意由上訴人先墊付而抵充同年11月租金費用。上訴人又於100年10月間因1樓電動鐵捲門無法開啟，致上訴人無法經營早餐生意，而致電請被上訴人修復遭拒，上訴人不得已自行請人簡易修繕而支出4,500元。上訴人仍陸續請被上訴人修繕電動鐵捲門，被上訴人仍置之不理，上訴人遂向被上訴人表示於100年11月30日終止租約，並搬離系爭房屋。是上訴人提前終止租係可歸責於被上訴人，上訴人並無租約第7條第5款之賠償事由。
（二）上訴人向被上訴人表示於100年11月30日終止租約，被上訴人於原審亦自承100年11月30日為租約終止日。原判決認租約於101年2月10日終止，顯有違誤。而租約既於100年11月30日終止，則100年12月份之水電即不應由上訴人負擔。
（三）上訴人於100年12月2日本欲將房屋鑰匙交還予被上訴人，然被上訴人拒不出面，僅由父母及兄長到場，因渠等非租約之當事人，未免日後爭議，上訴人即要求親自交付予被上訴人，並以存證信催告被上訴人處理租約後之相關事宜，惟被上訴人均未出面處理。因上訴人已搬離系爭房屋，被上訴人未出面受領鑰匙，此係被上訴人受領遲延。上訴人並無租約第6條第2款應給付違約金之事由。
（四）聲明：1、原判決利不利於上訴人之部分廢棄。2、上開廢棄部分被上訴人於原審之請求駁回。3、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人主張：
（一）系爭租約之租期自99年1月1日起至104年12月31日止，為期6年，租金為每月1萬元、保證金1萬元，並經公證在案。後因上訴人營收未見起色，雙方同意降低租金，改為自100年2月份起至104年12月31日止，每月租金為9,000元，並再次送公證人見證。惟於100年10月中旬經上訴人反應水費異常及抽水馬達無法正常運作致二樓無法洗澡用水，被上訴人遂請水電行人員修繕，其修復費用為9,000元，被上訴人同意由上訴人先墊付而抵充同年11月租金費用。
上訴人又於100年11月反應1樓電動鐵捲門無法開啟，論及欲在1樓房屋大樑上挖洞，事涉房屋結構，為慎重起見，與上訴人多次溝通，上訴人遲未回覆是否續租，竟於同年11月底逕行搬離系爭房屋。事後被上訴人寄發催告函請上訴人於函到7日內給付積欠之租金及水電費，逾期即終止租約，上訴人於101年2月3日收到該函，滿7日應為101 年2月10日即生終止租約之效力，契約既經終止，依民法第455條前段，上訴人應將系爭房屋返還於被上訴人；又依租賃契約書第6條之規定，上訴人應自終止租約之翌日即101年2月11日起至101年10月10日止，共計8個月，每月支付按房租壹倍計算之違約金即144,000元（計算式：18,0008 =144,000) ；上訴人並應自101年10月11日起至交還房屋日止，按月給付被上訴人18,000元。再依租賃契約書第7條之規定，因上訴人自行提前終止租約，應賠償被上訴人一個月9千元之租金損失：末依租賃契約書第7條、第4條第5項之規定，上訴人應支付於租賃期間未繳納之水、電費暨因上訴人積欠水、電費未繳遭自來水公司、電力公司斷水、斷電而生之復水、電相關設施所生費用如附表一所載，合計水費相關費用為6,110元、電費相關費用為21,39 8元，爰依民法第455條及租賃契約之法律關係提起本訴。
（二）聲明：⒈駁回上訴。⒉訴訟費用由上訴人負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於98年12月12日就系爭房屋簽立租賃契約，其租賃期間自99年1月1日起至104年12月31日止，租金為每月1萬元、保證金1萬元。嗣雙方同意降低租金，改為自100年2月1日起至104年12月31日止，每月租金為9,000元。
2、上訴人並未繳納100年12月及101年1月之租金。
3、被上訴人寄予上訴人之「催告函」，經上訴人於101年2月10日前一星期收受。
4、上訴人於100年11月底搬離被上訴人系爭房屋，並於102年1月24日開庭時將鑰匙交還予被上訴人之訴訟代理人。
5、上訴人並未繳納前揭房屋100年10月及12月之水電費。
（二）爭執事項：
1、兩造租賃契約究竟於何時終止？
2、被上訴人請求違約金是否有據？
3、100年10月及12月之水電費，究應由何人負擔？復水及復電費，應由何人負擔？
四、本院之判斷：
（一）兩造租賃契約究竟於何時終止？
1、上訴人抗辯房屋有瑕疵，已危及上訴人之生命財產安全，且為有公共危險之虞之建築物，並提出認證書、「催告函」、存證信函及相片為證（原審卷第74、75頁、第84頁、第97頁）。惟查本件兩造所訂系爭租賃契約之期間自99年1月1日起，迄至104年12月31日止，雙方並合意自100年2月1日起將租金調降為每月9,000元，此有前揭房屋租賃契約書及協議書各1份在卷可憑（原審卷第8-14頁），故上訴人於承租系爭房屋超過1年後，於100年2月1日向被上訴人要求降低租金為每月9,000元時，始終未曾提及系爭房屋有無法供作經營早餐店使用之情事，自應足以推定被上訴人所交付系爭房屋應合於契約所定之使用收益狀態。而上訴人雖主張房子有瑕疵等情，惟亦不否認該等瑕疵已修理完畢，所支出修理費9000元，業由兩造協議從100年11月份租金中扣抵（原審卷第93頁），故上訴人抗辯房屋有瑕疵，已危及上訴人之生命財產安全云云，尚非可採。又縱系爭房屋發生瑕疵，而有修繕之必要，惟此僅屬上訴人是否依民法第430條規定自行修繕或終止契約問題。查上訴人雖抗辯於100年11月即以存證信函（原審卷第84、85頁）終止兩造間之租賃契約，並具體指出存證信函第3行至第8行之文字足以表示終止契約之意思表示（原審卷第80頁），惟為被上訴人所否認。經查，前揭存證信函第3行至第8行之文字所表現之意思並無終止契約之意思表示，上訴人所辯顯無可採。
2、上訴人曾因系爭租約而對被上訴人提起侵權行為賠償之訴訟（本院101年度嘉簡字第298號、101年度簡上字第76 號），於該案二審訴訟時，上訴人曾謂：「搬走之前有口頭跟被上訴人說不租了，被上訴人有同意，..」，被上訴人陳稱：「我確有同意不租，但是也有同意上訴人返還押金..」（見本院101年度簡上字第76號卷第36頁反面）。而該案之判決亦認系爭租約業經兩造合意終止（見本院101年度簡上字第76號書第4頁倒數第5-7行）。以上業經調閱上開卷證查明屬實。是系爭租約是否已合意終止，已於前案審理時，法院於確定判決理由中，對此當事人所主張之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，而該判決並無顯然違背法令，當事人亦無提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，是當事人於本件就此重要乏爭點，即不得再為相反之主張。從而系爭租約已因兩造合意解除。
3、上訴人主張於100年11月30日向被上訴人表示終止租約，並為被上訴人於原審所自承，此有被上訴人之書狀可證（原審卷第52頁）。
4、綜上足證，系爭租約業經兩造於100年11月30日合意解除。故被上訴人主張：「以存證信函請上訴人於函到7日內給付積欠之租金及水電費，逾期即終止租約，上訴人於101年2月3日收到該函，滿7日應為101年2月10日即生終止租約之效力」云云，此乃係於兩造於100年11月30日合意解除之後，從而系爭租約既已合意解除在前，即無從由被上訴人於事係再為解除契約之理。故被上訴人上述主張即不可採。
（二）被上訴人請求違約金是否有據？
1、依系爭租約第6條第2款之約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」。查系爭租約於100年11月30日兩造合意解除後，上訴人雖於100年11月底搬離被上訴人系爭房屋，惟上訴人係於102年1月24日開庭時將鑰匙交還予被上訴人之事實，已如前述。從而被上訴人依上述約定，向上訴人請求自101年2月11日起至101年10月10日止，共計8個月，每月應支付違約金等情，依約自屬有據。
2、被上訴人係以每月按房租1倍計算之違約金即144,000元（計算式：18,0008=144,000），核被上訴人請求之此項違約金，參酌民法第250條第2項之規定，其性質應屬損害賠償預定性違約金，又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，亦有最高法院51年台上字第19號判例可資參照。
本件兩造約定之租金，如前所述係每月9000元，如上訴人依約履行，則被上訴人得享受之利益應即為9000元，然依兩造約定之契約，此部分違約金額之計算為租金數額之加倍計算，顯屬過高，本院因認應酌減至每月為9000元為合理，故被上訴人得請求之違約金，自101年2月11日起至101年10月10日止，共計8個月，其數額為72,000元（計算式：9,0008 =72,000)，核屬有據。
3、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決亦採相同見解）。查依據契約書第3條第2項之約定，上訴人應繳納保證金1萬元，且上訴人業已給付被上訴人，此除有契約書可稽外，復為兩造所不爭執（原審卷第93頁），核其性質應屬押租金，如上訴人有積欠被上訴人債務，發生當然抵充之效力。則以該押租金抵充前揭金額後，上訴人尚應給付62,000元（計算式：72,000－10,000＝62,000）。故被上訴人請求上訴人應給付違約金62,000元，洵屬有據，應予准許。至於被上訴人請求利息部分，因按「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害」（最高法院62年台上字第1394號）。而核系爭租約第6條第2款之約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，此係屬損害賠償約定之性質，被上訴人此部分即不可再請求遲延利息。
4、被上訴人另請求上訴人應自101年10月11日起至交還房屋日止，按月給付被上訴人18,000元，依租賃契約書第6條第2款之規定，亦屬有據，惟如前所述，應予酌減至每月為9000元為合理，故被上訴人請求上訴人應自101年10月11日起至102年1月11日止，按月給付被上訴人9,000元，應予准許。逾前揭範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
5、被上訴人另請求依租賃契約第7條規定請求提前終止租約之租金9000元。查依該租賃契約第7條之規定：「租賃期間乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）壹個月租金，乙方絕無異議。」而兩造之定期租賃契約係至104年12月31日止，故上訴人尚未至契約期間終了即遷離他處，依前揭契約第7條之規定，上訴人自應給付1個月之租金9000元，被上訴人此部分請求核屬有據，應予准許。
（三）100年10月及12月之水電費，究應由何人負擔？復水及復電費，應由何人負擔？
1、被上訴人復請求水電費及復水、復電費，請求水費相關費用為6,110元、電費相關費用為21,398元。經查，依租賃契約第7條第1項之規定：「乙方（即上訴人）水電費及營業必須繳納之稅捐自行負擔」。第4條第5項後段：「乙方（即上訴人）交還房屋時，並應負責回復原狀」。查本件100年10月份水費1,685元、100年12月份水費3,582元，100年12月以後水費410元及復水費為460元，合計為6,110元。100年10月份電費為14,299元、100年12月份電費為5,625元、接電費800元、設備維持費674元，合計為21,398元等情，業據被上訴人提出水、電費單據為證（原審卷第56頁至第60頁），且為上訴人所不爭執（原審卷第94頁）。
2、上訴人抗辯其搬離後，於100年12月2日欲將房屋鑰匙交還予被上訴人，然被上訴人拒不出面，僅由父母及兄長到場，因渠等非租約之當事人，上訴人親自交付予被上訴人，並以存證信催告被上訴人處理租約後之相關事宜，被上訴人均未出面處理，故100年12月以後之水電費不應由其負擔云云。然如前所述，被上訴人於100年11月30日契約解除後搬離，至102年1月24日始將鑰匙交還。而上訴人另於本院101年嘉簡字298號侵權行為損害賠償事件辯論，及本件一審辯論時，即有多次可將鑰匙交還予被上訴人機會，卻遲至102年1月24日始將鑰匙交還，是上訴人辯稱未將鑰匙交還係可歸責於被上訴人，實不可採。故在上訴人搬離系爭房屋至鑰匙交還止，上訴人仍未完成交還系爭房屋之行為，被上訴人仍無從使用系爭房屋，是此部分之水電費自仍應由上訴人負擔。又由於未繳水電費而遭斷水斷電所需復水復電之費用，揆諸契約之意旨，自亦應由上訴人負擔。故被上訴人請求上訴人給付水費6110元及電費21398元，依前揭契約條款，亦屬有據，應予准許，故被上訴人得請求之金額合計為36,508元（計算式：
9,000+6,110+21,3 98=36,508）。
（四）核上所述，原審判決命1、上訴人應給付被上訴人62,000元；2、上訴人應自101年10月11日起至交還房屋止即102年1月11日（被上訴人減縮至102年1月11日，上訴人已於102年1月24日交屋），按月給付9000元；3、上訴人應給付被上訴人36,508元，並為假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘之請求並無違違誤。至於原審判決命上訴人給付被上訴人62,000及自起訴狀繕本送達之翌日起即101年7月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之「利息」部分，即有不當，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於原審判決命上訴人應自門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村00○0號房屋遷出，並將上開房屋返還被上訴人部分，因被上訴人已撤回此部分之請求，已不在係法院審理之範圍，併予敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
民一庭審判長法 官 馮保郎
法 官 陳卿和法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
書記官 許龍崑