臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度簡上字第81號上 訴 人 蔡毓真訴訟代理人 呂維凱律師被上訴人 蘇家瑱
吳文彰上列二人共同訴訟代理人 蔡碧仲律師
黃馥瑤律師上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國102年6月13日本院嘉義簡易庭101年度嘉簡字第581號第一審判決提起上訴，本院於民國103年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第三項關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣參萬零柒佰貳拾伍元部分及訴訟費用暨假執行之宣告廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），本訴部分由上訴人負擔，反訴部分由上訴人負擔二十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：
（一）上訴人與被上訴人於民國96年3月27日簽訂2份租賃契約，第1份係承租門牌號碼嘉義市○區○○○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭租約（一））；第2份係承租同號2樓及地下室之房屋（下稱系爭租約（二）），上開租約均由仲介租屋之訴外人湯秀麗繕打製作，租期均為96年4月15日起至101年4月14日止，延長3個月，即至101年7月14日止。系爭租約（一）並約定擔保金新臺幣（下同）22萬元（下稱系爭押租金），由上訴人開立支票予被上訴人，被上訴人已兌現收受。兩造雖就嘉義市○區○○○路○○○號房屋區分1樓、2樓及地下室簽立兩份租約，然該1、2樓及地下室內部均相通，使用上及構造上均非各自獨立，為同一建物（下合稱系爭房屋），因被上訴人有節稅需要，才分開訂立2份租約，而上開租約之第4條第5項均約定返還房屋時以「現況」為準，後兩造於96年4月23日持系爭租約（一）至鈞院公證，於該公證租約，因裝設醫療儀器所需，對該屋之地板、牆壁為打洞埋設管線，故特別載明系爭租約
（一）（二）第5條第4項「裝潢時於無破壞主結構之情況下，得予打洞作為儀器使用」，並於第4條第5項約定「乙方（即上訴人）於交還房屋時並應負責回復原狀。但經雙方同意亦可以『現狀』交屋」，且其中「但經雙方同意亦可以現狀交屋」等字樣係以手寫方式填載，足見兩造約定上訴人返還房屋予被上訴人時僅須以「現狀」交屋即可，現狀即被上訴人所簽立容忍之打洞狀況，無須回復原狀，故上訴人並無修繕義務。上訴人於101年7月15日依現況，即僅拆除治療椅與中央櫃後現狀，返還房屋予被上訴人，惟被上訴人拒絕返還上開押租金22萬元，又被上訴人另行要求拆除天花板與全部木作裝潢，上訴人不疑有他遂協助拆除，並支出拆除費用4萬元，再被上訴人向上訴人購買1萬元家具（即招牌的鐵件、書櫃、院長室之隔間玻璃），惟尚未支付上開價金。另依系爭租約（一）（二）第7條第3項約定，本件若因租約涉訟所支出之訴訟費用，亦可向敗訴之一方請求，而本件因委請聯合法律事務所為處理訴訟事宜，支出訴訟費用為4萬元，此亦得向被上訴人請求，爰依系爭租約（一）（二）、不當得利之法律關係請求被上訴人共同給付上揭款項共計31萬元【計算式：擔保金22萬元＋購買部分裝潢費1萬元＋拆除裝潢費4萬元＋訴訟費用4萬元＝31萬元】。
（二）上訴人已經按約依「現狀」返還，並無可歸責事由，鑑定事項非可歸責上訴人，原審顯有判決理由矛盾之違法，其敘述如下：
1、原審判決一面肯定上訴人已依現狀返還，不用負修繕責任，認為現狀係指「本件租約所指『現狀』應係原告（即上訴人）拆除其設於系爭房屋之設備、裝潢等後，直接以現狀交予被告（即被上訴人），但如有因原告使用或拆除過程中造成該房屋之損害（不包括合理使用所造成之自然耗損），非修繕無法作為房屋之正常使用，此部分之損害仍應由原告負修繕之損害賠償責任，惟若是拆除設備後與原來承租時之狀況不一，此部分應屬現狀返還，原告不須依簽約時房屋之現況交還出租人即被告（如上開原告稱1 樓後方已拆除一面牆，即不須於返還房屋時再砌一面牆），原告即無庸負修繕責任。」誠屬高見。卻又相反將虛灌更新裝潢，與上訴人無關事項要求上訴人全額負擔，又無一一交代各細項為何不合現狀之理由？應由上訴人負擔之理由？直接突襲將鑑定結果全部強加由上訴人負擔，不附非現狀之理由，竟直接認「系爭房屋之修繕費用經嘉義市建築師公會鑑定結果，1、2樓及地下室合計18萬4,725元（見該鑑定報告第21至22頁之「詳細價目表」），又系爭鑑定報告係由專業建築師依其鑑定系爭房屋破損情形之結果，及勘驗房屋現場周遭環境後，本於專業提供之鑑定意見，應屬公正且可採。原告於101年7月15日交屋於被告，系爭房屋於斯時起，並未再經他人使用，準此，就原告爭執之上開項目，遭被告或他人特意破壞之可能極低，堪認系爭房屋由原告交還予被告時已存有如上開價目表所示之瑕疵。又該等項目經上述鑑定單位將費用細目，臚列於該鑑定報告詳細價目表中，且核無過高或不合理之處，應堪採憑。本院參酌前揭修繕費用數額，乃上開鑑定單位在實際鑑定系爭房屋存在之瑕疵後估算所得，且已於鑑定報告中詳細列出費用項目，其中核無非必要項目或不合理之金額，應具相當可信性等情，認定原告應支付該等修繕費用18萬4725元」云云。然查，其鑑定基準錯誤，本件縱使有修繕之必要，與是否與簽約現狀相符，與是否由上訴人負擔是兩回事。鑑定應該是由簽約時照片來作比較，以回復簽約時現狀作修繕計算，縱使無簽約時現狀參考，更應該以上訴人返還時之現狀照片，即僅拆除治療椅與中央櫃後現狀，來作比較修繕，並非以被上訴人另外請求上訴人協助拆除天花板等大量設備後之照片作修繕比較。原審不察上訴人原先返還房屋時，房屋基本潔淨整齊，因被上訴人另外追加請求上訴人花費4萬元雇工拆除天花板等，造成屋況凌亂破壞。原審不察鑑定之基準應以上訴人返還時之現狀照片作比較修繕，反任由被上訴人張冠李戴，將其自行追加拆除後凌亂不堪為鑑定基準，顯然不當。
2、退步言，倘鑑定結果認為上訴人應按照現狀回復修繕，然原審除論述「系爭房屋破損情形之結果，及勘驗房屋現場周遭環境後，本於專業提供之鑑定意見，應屬公正且可採」公正客觀云云外，並未論斷為何該項目係屬於與現狀差異？該修繕部分與簽約現狀何處不符？何處應修繕？修繕全新後，被上訴人屋主折舊比例負擔多少？與上訴人關聯，均付之闕如，故原審判決就此認定，原審一面肯定上訴人已依現狀返還，卻一面將建物全部虛灌更新，要求上訴人全額負擔，也無一一交代細項為何不合現狀，應由上訴人負擔之理由，顯有不當。
（三）上訴人既已現狀返還系爭房屋，應由主張非現狀者即被上訴人負舉證責任。且系爭租約第5條第4款已同意上訴人裝潢時得打洞作為儀器使用，承租作牙醫診所歷時數年，樓板有打洞埋裝管線，為雙方所明知之現狀。故於公證契約第4條特別以手寫方式約定以「現狀」返還系爭房屋，非「原狀」返還系爭房屋。
（四）並聲明：1.原判決廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人31萬元，及自101年10月19日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
（一）上訴人主張原審判決肯認上訴人已依現狀返還卻又認定上訴人須全部負擔建物內毀損之全部項目云云，容有誤解，且上訴人並未依約定之「現狀」返還系爭房屋：
1、系爭租約第4條第5款約定「乙方（即上訴人）於返還房屋以現狀交還甲方（即被上訴人）」、而系爭公證租約第4條第5項亦約定「乙方（即上訴人）於交還房屋時並應負責回復原狀」。依前開系爭租約及公證租約所約定「現狀」，應係指系爭鑑定報告所列之項目修補復原後之模樣，即考量自然耗損後，將系爭房屋回復到雙方訂約時之狀態。
2、原審判決亦認為達到風險公平合理分配，認定「現狀」係指租賃當時被上訴人同意上訴人因為要裝設刷牙台而拆除牆壁及衛浴設備（然上訴人後來並未拆除馬桶、淋浴等設備，故以下不再提及衛浴設備）後之房屋狀態，換言之，兩造所謂「現狀」係除了拆除該處牆壁外，其餘之地板、牆壁等無挖洞、鋼筋未截斷，混凝土正常且無裝潢或其他機械設備等之狀態。
3、上訴人返還系爭房屋時，該屋之地板、牆壁均遭上訴人安裝設備管線時挖出大洞，此一事實為上訴人所自認，並損及鋼筋、磁磚、地板及牆壁，與前述「現狀」不合，亦非屬自然耗損，且係可歸責於上訴人之事由，應由上訴人負修繕義務；而上訴人因經營牙醫診所設置之「設備」、「裝潢」，以及拆除裝潢或設備過程所遺留或無法清除之「污損」，除非屬前述現狀，又難認係自然耗損，亦應負修繕義務。上訴人就前述部分，均未達「現狀」返還，自應負擔該部分毀損之全部項目（亦即鑑定報告中之所有項目）。
4、惟被上訴人同意上訴人因裝設刷牙台而得拆除牆壁，故該拆除之牆壁，上訴人無須再重蓋，即不在「現狀」返還之範圍。上訴人就此部分，已達「現狀」返還，無須就此部分進行修繕。
5、雖被上訴人以系爭租約第5條第4款已同意上訴人裝潢時得打洞作為儀器使用云云，惟系爭租約（二）係出租2樓及地下室，係供住家使用，依約上訴人根本不得作為牙醫診所並挖洞安裝設備，而系爭租約（一）雖得作為營業用，惟上訴人並未告知安裝設備會挖出大孔洞，且被上訴人並非牙醫，亦難知悉所謂的孔洞會如此巨大，已超出一般出租人所能理解、預見之範圍，則上訴人自不得主張系爭租約第5條第4款之約定，應就系爭房屋之地下室、1樓及2樓負修繕之義務。
6、綜上，原審判決所指上訴人已依「現狀」返還，係指上訴人無須就為裝刷牙台而拆除之牆壁負修繕義務；惟就其他牆面、地板等破損、挖洞以及裝潢、設備之拆除等，與「現狀」不合，故未盡其「現狀」返還之義務，應負有修繕責任（亦即鑑定報告中之所有項目），並無矛盾之處，上訴人所指容有誤解。再者，簽訂系爭租約時，當時房屋狀態並無前揭之大洞等，上訴人返還系爭房屋時仍留有前揭數大洞，是未依約定之「現狀」返還無誤。上訴人雖一再主張已依現狀返還，惟此一事實，係有利於上訴人之事實，依民事訴訟法第277 條規定，應由上訴人負舉證責任。
（二）上訴理由又謂鑑定現狀縱使無簽約時現狀參考，更應該以上訴人返還時之照片，來作比較，而非以拆除天花板、全部木作等大量設備後之照片進行比較，原審判決有鑑定基準之錯誤云云，惟：
1、上訴理由究竟主張應該以「簽約時」作為基準點，抑或以「返還時」作為基準點？蓋系爭房屋應復原至何種狀態，應只有一個標準，不可能有兩個判斷時點。上訴理由實有矛盾。
2、其次，如前所述，既原審判決已認定「現狀」之房屋狀態為何，自應以該狀態作為比較之基準點，不可能如上訴理由所主張，一則以「簽約時」作為基準點，一則又以「返還時」作為基準點。
3、再者，本件判斷「現狀」為何，與房屋於鑑定是否凌亂、裝潢是否已拆除無關，況且系爭房屋內之裝潢係上訴人同意而僱工拆除，亦與被上訴人無關。
（三）上訴人請求返還系爭押租金22萬元，因被上訴人反訴有理由，經扣抵後無餘額，應予駁回：
1、查被上訴人提起反訴請求上訴人給付修繕費用184,725元、律師費4萬元、相當於租金之損害36萬元，共計584,725元。此部分請求為原審判決所肯認，並於扣除買賣價金1萬元及押租金22萬元後，判決上訴人應給付被上訴人354,725元。
2、則上訴人所提供之押租金於抵充其因債務不履行而生之債務後，已無餘額，是此部分主張並不可採。
（四）上訴人請求給付裝潢費用1萬元，因被上訴人反訴有理由，經扣抵後無餘額，應併予駁回：
1、被上訴人不否認曾以1萬元向上訴人購買部分裝潢並取走之事實，惟主張應自反訴中扣除。
2、原審判決亦以「原告（即上訴人）此部分之請求，為有理由，惟被告（即被上訴人）以反訴請求中有理由部分為抵銷，經抵銷後已無餘額」駁回上訴人此部分請求，則上訴人亦不得請求此部分金額。
（五）上訴人請求拆除費用4萬元為無理由：拆除裝潢支出4萬元部分，乃上訴人自願同意拆除，此亦經原審判決認定為「惟所謂現狀，包含原告（即上訴人）負有將儀器設備、裝潢拆除清空之義務，…，則原告拆除裝潢而支出4 萬元費用，即為履行其契約義務而屬有法律上原因，亦非其損害」，是上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人返還拆除費用4萬元云云，亦不可採。
（六）上訴人請求訴訟費用4萬元亦無理由：本件乃上訴人違約而致訴訟，是其自不得主張請求此部分之費用，此亦經原審判決以「被告（即被上訴人）不返還系爭押租金乃因以修繕費用及其他反訴有理由之請求扣抵之結果，且被告無違約情事，已述如上，是原告（即上訴人）主張依上開約定得向被告請求律師費4萬元云云，即無所憑。」，是上訴人此部分請求並不可採。
（七）綜上，上訴人依系爭租約（一）（二）及民法第179條規定，請求被上訴人給付押租金22萬元、裝潢費1萬元、拆除費用4萬元、訴訟費用4萬元均無理由。
（八）並答辯聲明：1.上訴人之上訴駁回。2.第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。3.如受不利判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：
（一）就修繕費用184,725元部分：
1、參諸實務與雙方當初協議，若上訴人僅需予以補洞、電梯牆面修補，僅需以電焊連接鋼板後，填補凝固物補洞，費用僅3 萬餘元而已，工期僅需二天工作時。而原鑑定內容竟包含多達「二樓換貼磁磚、壁紙拆除、地板磁磚更換、整間壁面油漆、天花板樑坑洞修補油漆、重鋪大理石…」，幾乎等同與建物全部更新裝潢，與本件現狀恢復不同，倘建物折舊須一律由租客承擔，重新地磚、油漆，又將屋主事後另請求拆除天花板後坑洞，由租客填補天花板，返屋時重新裝潢，豈不課與弱勢租客過重歸責？衡諸常情，何人敢承租使用？故參之該鑑定書內，實際上僅有「壹、二，一樓整修工程」項目之編號1、1-1、3、4、10、11、
17、18及19部分勉強有回復現狀修繕之必要，縱有必要修繕，更需折舊扣抵。況鑑定係被上訴人所要求，上訴人並不同意內容，鑑定人現場履勘表示當時鑑定是依照被上訴人單一要求回復程度為鑑定，並非以簽約現狀當鑑定基準。原審不察上情，竟全部任由被上訴人虛灌，由上訴人負擔重新裝潢之責，顯然認事用法不當。
2、嘉義市建築師公會102年11月4日嘉市建師102字第130號鑑定書雖仍同前次所認定修繕費用184,725元，但在（一）
2.補充表示「當事人雙方『無』提供原狀之原始照片作為鑑定基準」，故本件係以新屋交付租客的前提下，修復成新屋狀態基準作鑑定，則修繕費用自然高於實際被上訴人所交付中古房屋，修復中古房屋原狀之費用，況且約一半牆壁釘子孔、地板小洞是因被上訴人要求拆除全部裝潢所造成，不能全部歸責上訴人。
（二）就租金損失5個月36萬元部分：
1、原審認定因修繕無法再行出租，相當於租金損失高達5個月，並無依據，更違背客觀市場行情修繕只需數周即可，顯屬判決不備理由與理由矛盾之違法：
(1)原審認為「反訴原告（即被上訴人）於交屋之日仍有與反訴被告（即上訴人）洽談回復原狀事宜，後因協商不成，始於101年8月6日寄發存證信函予反訴被告於函到3日內出面處理，若未處理將逕為委請他人修復等語，顯見兩造當時仍處於協商狀態，反訴原告仍給予反訴被告寬限期間之處理，是當不能以事後進行本件訴訟，而認受有損害之時間點應排除協商過程之時日，又系爭鑑定報告自本院於101年10月22日函請嘉義市建築師公會鑑定至102年2月20日出具報告之期間約為4個月，本院考量上開協談過程、鑑定所須時日及反訴原告尚須僱工修繕之施工期間等情，認反訴原告受有相當租金之損害期間應為5個月，始為妥適」云云。
(2)惟查，縱上訴人需就因修繕無法再行出租，負擔相當於租金損失，然該損失應以修繕時間長短，作為無法出租期間計算，原審僅任憑被上訴人拖延訴訟作虛灌相當租金之請求，自行僅以公會出具書面往返時間，認定長達5個月，倘公會出據報告時間高達數年，是否即依此作為租金損失期間基準？顯然失當更無依據。更有甚者，被上訴人收回房屋係自行使用販售玉器，無出租打算，原審審理中，嘉義市建築師公會鑑定意見並未包含該工程修復期間，嘉義市建築師公會就鑑定要旨僅細分為(1)本件房屋一二樓之洞口是否會影響房屋結構而有安全之虞？(2) 若有影響，是否於補強後得回復原狀，所需補強之項目及費用各為何？(3) 若無影響，則補強之項目與費用各為何？僅此三項，並無就該修繕項目為時程之估算與鑑定，且參諸該鑑定意見結論所述，「一、二樓之樓板洞口僅16公分到18公分，不會影響構成本棟建築物結構安全之虞…將孔徑加大鑿開到原版筋焊接復原後，重新灌漿補強，其餘皆屬裝修之復原」等語，故該修復期間並無鑑定，該修繕期間係原審自行推測與預估為5個月，然參諸市場行情，全面性裝潢期間約1 月，本件僅有部分修繕，應屬1 周即可，相當租金損失僅19,000元，非高達38萬元之離譜。原審不以客觀修繕期間為相當租金之計算，任憑被上訴人拖延訴訟虛灌相當租金之請求，又修繕期間應作鑑定而不為，自行以公會出具書面報告時間認定，推估高達5 月，顯違反社會施工常情，原審就此修繕期間部分並未作調查，亦未說明其不予調查或採取之理由為何，就此部分有判決不備理由之違背法令。
2、無論依契約第3條約定或依社會生活經驗法則，擔保金即押租金性質，扣除修繕原狀估價費用、交還屋後，雙方即各不相欠，自不能把屋主要不要修繕、修繕拖延時間、要不要訴訟，訴訟拖延時間，鑑定拖延時間，5個月全部加諸於租客，由租客負擔未再出租責任，負擔該期間之租金，否則倘任憑房東無限期推延修繕數十年，豈由房客需再賠償數十年相當租金之損失？原審論理顯有違誤。退萬步言，倘該修繕時間之租金損失苛責房客負擔，然依102年11月4日鑑定書第一（四）系爭工程只需15日應可以完工，故依原審租金損失以修繕日期為5月共36萬元計算，修繕工期15日只為36,000元。
（三）就律師費4萬元部分：民事訴訟第一審並非強制律師代理，故律師費用並非必要費用，自然不能列入賠償計算。
（四）綜上，修繕費用184,725元，加上修繕工期15日只為36,000元，共計220,725元。被上訴人持有系爭押租金22萬元加上向上訴人購買1萬元物品，共23萬元。二者互為抵銷，被上訴人尚應返還上訴人9,275元。
（五）並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。3.第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
（一）上訴人應給付被上訴人修繕費用184,725元：
1、按租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院97年度台上字第1631號判決意旨參照）。
2、經查，上訴人雖已依約返還系爭房屋予被上訴人，然其交還時之屋況，非合於契約目的所約定之狀態而有違約情事，上訴人有修繕復原之義務，應負債務不履行損害賠償責任，則被上訴人依據前開實務見解自得請求上訴人給付修繕費用184,725元（此為建築師鑑定報告金額）。
3、上訴人主張鑑定係以全新鑑定，應扣除折舊費用云云，惟修繕項目均為小部分範圍，如孔洞之填補、幾片磁磚修補，並非不動產整體之更新，系爭房屋不可能因前開修復而增長使用年限或回復至新建建物之狀態，依其性質並無新品折舊之問題。且黃德介建築師事務所102 年10月31日之函覆亦表示：「本件所謂恢復原狀，係以現有之材料及工法去恢復雙方定約時之狀態而言，因此並無折舊費用之問題，亦無須計算折舊費用」，亦採取相同之見解。故上訴人主張修繕部分應予折舊云云，尚難憑採。
（二）上訴人應給付被上訴人律師費4萬元：
1、依租約第7 條第3 款約定：「甲、乙任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之律師費」。
2、查上訴人未依現狀返還系爭房屋已如前述，則依租約第7條第3 款之約定，上訴人應賠償被上訴人因提出反訴支出之律師費用，此亦為原審判決所肯認，故上訴人雖以第一審非強制律師代理主張律師費用應扣除云云，自非有據。
（三）被上訴人請求5個月共計36萬元之相當租金之損害，為有理由：
1、系爭租約第7條第2項約定「乙方（即上訴人）於本租賃契約期限屆滿或終止之翌日起，應立即將租賃標的物以現狀交還甲方（即被上訴人），不得推諉或主張任何權利。」。
2、查被上訴人原預計於租約屆滿之次日即101年7月15日繼續出租系爭房屋予他人，收取租金，然因上訴人未依現狀返還，致被上訴人無法如期出租，屬可歸責於上訴人之事由，自與前開約定有違，被上訴人自得請求無法出租期間之相當租金損害賠償。
3、又被上訴人原起訴請求自101年7月16日至102年3月16日，合計8個月，共受有576,000元之相當於租金之損害賠償：
(1)惟原審判決考量「協談過程」、「鑑定所需時日」及「反訴原告（即被上訴人）尚須僱工修繕之施工期間」等因素，認定被上訴人相當租金損害以5 個月期間為妥。
(2)黃德介建築師事務所102年11月4日函雖稱本件15日即可完工，惟原審判決係從101年8月6日起之兩造協商時間點起算至102年2月20日鑑定報告作成為止，期間為5.5個月，此5.5個月尚未包括被上訴人修繕時間，若再加上黃德介建築師鑑定之15日修繕期間，相當租金損害之期間應為6個月，惟原審判決綜合考量「協談過程」、「鑑定所需時日」及「反訴原告（即被上訴人）尚須僱工修繕之施工期間」等情，認為被上訴人之相當租金之損害期間為5個月，已大大低估被上訴人所受損害，僅被上訴人不願再興訟就此不利部分未提出上訴，故此部分仍應維持原審判決所認定之5個月共計36萬元相當租金之損害。
(3)況系爭房屋毀損之項目甚多，除遭上訴人挖出十幾處大洞，尚有其他須復原之項目；施工範圍更涵括1、2樓及地下室，各種工項均有固定之施工工序，無法同時施工，原審所認之1個月修繕期，尚嫌不足。且系爭房屋修繕涉及鋼筋補強，須經焊接、灌漿、補平、貼磁磚等工序，實務上，少有一處工地過多人力同時施作之情，且就樓板部分之孔洞工序，孔洞加大需由打洞工負責、鋼筋焊接則交由鐵工負責、水泥砂漿又需由水泥工負責，各個階段均有賴於不同專業工人分工合作，並非同一組人員從頭施作到尾。雖據102年11月4日之黃德介建築師事務所函文認定本件15日即可完工，惟系爭房屋僅由2名工人施工，未有增派人手同時出工之情，以實際施工之狀況，難認僅2名工人於15日即足完成如此大範圍、工序繁複之修繕工程，故函文內15日完工之判斷，尚不能遽採。
(4)上訴人雖以擔保金乃屬押租金，於抵充後，雙方各不相欠，即不能把修繕、訴訟、鑑定所費時間5 個月均交由上訴人負擔，似主張該22萬元之押租金係作為損害賠償之上限額度云云。惟自系爭租約第3 條第2 款（二）約定：「返還：甲方（即被上訴人）應於本租賃契約期限屆滿。乙方（即上訴人）以現狀交還房屋時，得扣除因乙方使用所必須繳納而未繳納之費用後，其剩餘尾款無息返還，但扣除後仍有不足，甲方得向乙方追繳之。」觀之，兩造因租賃系爭房屋所生及其後之債務不履行所生之費用，非僅得就擔保金取償，故就租金損失部分，被上訴人自得向上訴人追繳之。
(5)故黃德介建築師所認定之15日完工日數，尚嫌太短，更何況原審判決所認定之6.5個月尚未包含修繕日數，原審判決後來考量「協談過程」、「鑑定所需時日」及「反訴原告（即被上訴人）尚須僱工修繕之施工期間」等因素，認定被上訴人相當租金損害以5個月期間為妥，已低估被上訴人所受損害，僅被上訴人就此不利部分未予上訴，故仍維持原審判決此部分之判斷，以5個月共計36萬元作為相當租金之損害。
（四）綜上，被上訴人自得請求上訴人給付修繕費用184,725 元、律師費4 萬元、相當於租金收益之損害36萬元，共計584,725元，於扣抵押租金22萬元及應給付上訴人買賣價金1萬元後，尚得請求354,725 元【計算式：584,725 元－220,000 元－10,000元＝354,725 元】，是上訴人主張不利之部分廢棄，並不足採。
（五）並答辯聲明：1.上訴人之上訴駁回。2.第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
參、爭點事項：
一、不爭執事項：
（一）兩造於96年3月27日簽訂2份租賃契約，第1份係承租門牌號碼嘉義市○區○○○路○○○號1樓之房屋，即系爭租約（一）；第2份係承租同號2樓及地下室之房屋，即系爭租約
（二），上開房屋之地下室及1、2樓內部均有相通，使用上及構造上均非各自獨立，而係同一建物。該兩份租約均由仲介租屋之湯秀麗繕打製作，租期均為96年4月15日起至101年4月14日止，延長3個月，即至101年7月14日止。
系爭租約（一）並約定系爭押租金22萬元，由上訴人開立支票予被上訴人，被上訴人並已兌現收受。嗣上訴人於租約到期後於101年7月15日交還系爭房屋予被上訴人，而被上訴人並未返還系爭押租金。
（二）系爭房屋由上訴人開設晴亮牙醫診所使用，上訴人因裝設醫療儀器所需，對系爭房屋之地板、牆壁為挖洞埋設管線。上訴人於搬遷前，曾同意被上訴人以1萬元購買部分裝潢（招牌的鐵件、書櫃、院長室之隔間玻璃），被上訴人並已將該部分裝潢取走，惟尚未支付上開價金。
（三）系爭租約第4條第5項均約定返還系爭房屋時以現狀交還被上訴人；96年度嘉院公字第000000000號公證書之房屋租賃契約第4條第5項約定「乙方（即上訴人）於交還房屋時並應負責回復原狀。但經雙方同意亦可以現狀交屋」，其中「但經雙方同意亦可以現狀交屋」等字樣係以手寫方式填載。
二、爭執事項：
（一）上訴人依系爭租約所約定應以「現狀」返還系爭房屋，其「現狀」應呈現何種屋況？上訴人是否負有回復原狀之修繕義務？如有，若干修繕費用為適當？
（二）上訴人請求被上訴人返還系爭押租金22萬元、被上訴人積欠之裝潢費1萬元、拆除裝潢費4萬元及支出之訴訟費用4萬元，是否有理由？
（三）被上訴人請求上訴人給付修繕費用、律師費用、相當於租金之損害賠償，是否有理由？如有，若干金額為適當？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）上訴人對系爭房屋負有修繕義務：
1、上訴人主張所謂「現狀」應指上訴人於101年7月15日返還房屋予被上訴人時之狀況，故上訴人無將系爭鑑定報告所列之項目修補復原之義務等語；被上訴人則稱原告負有「回復原狀」之義務等詞。經查，依系爭租約（一）（二）之第4條第5項約定「乙方（即上訴人）於返還房屋時以現狀交還甲方（即被上訴人）」，而系爭公證租約第4條第5項約定「乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。但經雙方同意亦可以現狀交屋」，其中「但經雙方同意亦可以現狀交屋」等字樣係以手寫方式填載（見原審卷第11頁），而系爭公證租約之主要內容，均係印刷之制式契約，僅有上開第4條第5項後段為手寫方式加註，是此手寫加註之特約條款，顯係經雙方磋商合意後另行載入，解釋上應雖認兩造已有以此特約條款取代原印刷條款之意，惟該手寫內容係「經雙方同意亦可以現狀交屋」，今被上訴人既表示不同意，則應回歸前段之「回復原狀」交還房屋，故上訴人主張僅須以「現狀」交屋之詞，並無可採。
2、而系爭房屋恢復原狀經送建築師公會鑑定結果，所需費用為18萬4725元，有該公會提供之鑑定報告書可按（外放），上訴人主張鑑定報告之恢復原狀基準日有誤，認上訴人應以交還房屋日（僅拆除治療椅及中央櫃）為準，而非以簽約日或上訴人拆除裝潢日為準，經查函詢上開鑑定報告之鑑定人黃介德建築師有關鑑定基準日，結果略以:本件鑑定當事人雙方俱無提供「原狀」之原始照片及資料作為鑑定基準，惟雙方當事人及雙方委託律師，會同法官、書記官及鑑定人，於101年11月7日上午在現場履行勘驗程序，雙方就被破壞情形逐一檢視，確認須恢復之位置及內容，並無異議等情，有該建築事務所102年10月31日之嘉建師介字第0000000之1號函可稽（本院卷第55頁），應係以上訴人拆除裝潢日為準。
3、雖上訴人主張應以交還房屋日為基準日，惟查衡情房東無法預測其下一位承租人係經營何業，且縱前後承租人經營同業，然每一位承租人均有其個人喜好之裝潢風格，以吸引顧客，故前承租人之裝潢難以留予後手使用之社會常態以觀，本院綜合兩造訂約時之狀況、返還房屋之協商過程、承租人所負保管維護義務程度、一般交易習慣、契約風險之合理分配等情狀，認為本件租約所指「回復原狀」應係上訴人拆除其設於系爭房屋之設備、裝潢等後交還被上訴人，但如有因上訴人使用或拆除過程中造成該房屋之損害（不包括合理使用所造成之自然耗損），非修繕無法作為房屋之正常使用，此部分之損害仍應由上訴人負修繕之損害賠償責任，故上訴人主張以交還房屋為基準日，並非合理，而應以拆除設備、裝潢等後交還被上訴人時為基準日。
（二）上訴人請求返還系爭押租金22萬元部分：
1、經查系爭房屋於101年7月15日返還予被上訴人時，屋內可見孔洞、磁磚破裂、鋼筋截斷等情形，有前開照片及系爭鑑定報告附卷可按，上訴人亦自承為經營牙醫診所，安裝儀器時需打洞以安裝管線，於返還系爭房屋時已應被上訴人要求拆除裝潢設備等語，足認上訴人為打洞施工過程中確有損及磁磚、牆壁、地板及鋼筋，而拆除裝潢設備時亦會造成磁磚、地板及牆壁之破裂污損，而上開破損狀況，均非一般合理使用造成之自然耗損，而屬人為造成之破壞。另就孔洞部分雖經系爭鑑定報告認為不致構成系爭房屋之結構安全（鑑定報告書第3頁），但該等孔洞之面積足以妨礙行走、器物擺設等而影響系爭房屋之正常使用（鑑定報告書第3頁、第8頁至第16頁照片），上訴人自應修補復原使系爭房屋得以正常使用。至其他非屬孔洞之部分，如2樓壁紙、木作裝潢拆除地板木作膠跡清理等項目，亦屬上訴人未能拆除乾淨、拆除過程中遺留之污損，是此部分亦應由上訴人負責修繕回復。
2、上訴人雖主張修繕鑑定應說明與簽約時何處不符?何處應修繕?修繕全新後如何折舊?與上訴人有何關係?經查上訴人於101年7月15日交屋於被上訴人，系爭房屋於斯時起，並未再經他人使用，且上訴人對被上訴人所提出系爭房屋之現況照片亦不爭執（原審卷第45頁），準此，就上訴人爭執之上開項目，遭被上訴人或他人特意破壞之可能極低，堪認系爭房屋由上訴人交還予被上訴人時已存有如上開價目表所示之瑕疵。又系爭房屋自簽約後均由上訴人使用中，若係簽約時即已存在瑕疵，上訴人理應向被上訴人反應，否則合理推論係由上訴人所造成，自應負回復原狀之義務，復上開鑑定報告第21至22頁之「詳細價目表」，均為修補油漆、清潔、拆除等，僅係回復原狀之必要修繕，何來全新須折舊之情形?經函詢黃德介建築師亦認無折舊費用之問題，有上開函件可證（本院卷第56頁），故上訴人主張應列折舊，並無所據，自難採憑。
3、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。又按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），是承租人即上訴人如有債務不履行情事，出租人即被上訴人自得以押租金主張扣抵。本件上訴人雖已依約返還系爭房屋予被上訴人，然其交還時之屋況，非合於契約目的所約定之狀態而有違約情事，上訴人有修繕復原之義務，應負債務不履行損害賠償責任，經本院審酌後，應賠償被上訴人18萬4,725元，已詳如前述，是被上訴人抗辯以押租金22萬元抵充，自屬有據。抵充後押租金尚餘3萬5,275元，另被上訴人再以反訴請求中有理由部分（詳後述）為抵銷，該押租金已無餘額，是上訴人請求被上訴人應返還押租金22萬元，為無理由，應予駁回。
（三）上訴人請求裝潢費用1萬元部分：上訴人主張於搬離系爭房屋時，被上訴人以1萬元向其購買部分裝潢，被上訴人並已將該部分裝潢取走乙情，為被上訴人所自認（原審卷第78頁），堪認為真實，上訴人此部分之請求，為有理由，惟被上訴人以反訴請求中有理由部分（詳後述）為抵銷，經抵銷後已無餘額，是上訴人此部分之請求，亦無理由，不應准許。
（四）上訴人請求拆除費用4萬元部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
2、上訴人主張上開租約既已約定「現狀」交屋，交還系爭房屋，其無法律上要拆除裝潢之義務，此係被上訴人不斷要求，才不得已拆除裝潢等語，惟所謂「現狀」交屋須經雙方同意，否則上訴人仍應負回復原狀之義務，已如前述，故上訴人負有將儀器設備、裝潢拆除清空之義務，悉如前述，則上訴人拆除裝潢而支出4萬元費用，即為履行其契約義務而屬有法律上原因，亦非其損害，故難認被上訴人受有利益無法律上原因，是上訴人請求被上訴人返還拆除裝潢費用4萬元，實乏依據，洵無足採。
（五）上訴人請求訴訟費用4萬元部分：
1.依系爭租約（一）（二）第7條第3項約定：「甲、乙任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。」，而該約定之內容係屬違約之損害賠償責任，其以兩造之一方有違約事由致生損害為要件。
2.查，被上訴人不返還系爭押租金乃因以修繕費用及其他反訴有理由之請求扣抵之結果，且被上訴人無違約情事，已述如上，是上訴人主張依上開約定得向被上訴人請求律師費4萬元云云，即無所憑，要非可取。
（六）從而，上訴人請求被上訴人應給付31萬元及自101年10月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）被上訴人即反訴原告請求修繕費用18萬4,725元部分：本件上訴人即反訴被告有未盡租賃物修繕義務之違約而須負擔修繕費用18萬4,725元乙情，理由已如上開本訴理由
（一）（二），茲不贅敘，是其主張上訴人應給付修繕費用18萬4,725元，當屬有據。
（二）被上訴人即反訴原告請求律師費8萬元部分：被上訴人因本件訴訟及嘉義地方法院檢察署101年度偵字第7861號偵查案件（被上訴人告訴上訴人毀損房屋），各支出律師費用4萬元乙情，有其提出收據1紙在卷可稽（原審卷第80頁），而上訴人有上開未盡契約義務返還房屋之違約情事，悉如上述，是被上訴人請求上訴人給付本件涉訟而支出之律師費4萬元，核屬有據。惟因該偵案所生律師費用4萬元部分，業經該署不起訴處分（原審卷第128至129頁），且非履行本件租約所必要之訴訟，並已遭原審判決駁回，被上訴人並未對此提起上訴或附帶上訴，該部分業已確定，附此說明。
（三）被上訴人即反訴原告請求相當於租金收益之損害57萬6,000元部分：
1、被上訴人主張因系爭房屋在修復前，除須待院檢調查現況外，依受損狀況亦使被上訴人無法出租他人使用，故依系爭違約條款請求上訴人應給付前開8個月期間無法出租收益之損害57萬6,000元等情。上訴人則抗辯該屋既已返還，被上訴人即得為使用收益，自無何損害等詞。
2、經查上訴人雖已返還該屋，然不合於契約要求之回復原狀，此係可歸責於上訴人之事由，其應為修繕復原使該屋得正常使用一節，已如前述，惟依民法第455條規定:「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，是以，回復系爭房屋至應有狀態前，被上訴人因系爭房屋處於無法正常使用之狀態導致其無法出租他人，主張其每月受有相當於租金損害7萬2,000元，該數額係依系爭租約（一）（二）之租金計算而來（1樓每月4萬元、2樓及地下室每月3萬6,000元，扣稅後7萬2,000元，原審卷第79頁），此有該租約附卷可按（原審卷第4、8頁），據此請求上訴人負賠償責任，自屬有據，上訴人上開抗辯，洵無足採。
3、惟查系爭房屋既經上訴人交還被上訴人，自該日起被上訴人即得進行修繕，並得以前開押租金為扣抵，則協商及鑑定時間受有租金之損害，無法歸責於上訴人，自無從命上訴人賠償，而該修繕工程，依據鑑定報告之鑑定人黃德介建築師之意見，僅需15天應可完工，有其出具之上開公函可按，則被上訴人所得請求之租金損害僅有36,000元【計算式:（72000÷30）×15＝36000】，原審將被上訴人與上訴人協商、鑑定及被上訴人尚須僱工修繕之期間均列入上訴人應賠償被上訴人之租金損失，於法無據，故被上訴人僅得請求之租金損失36,000元，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
4、被上訴人雖稱進場人數多寡會影響完工日數，所以不可能15日完工等詞，惟查函詢黃德介建築師結果，認進場人數多寡並非本鑑定人研判工期之依據，工期與工程規模及包商執行和管理能力、施工難易、工程特性有關，本案依一般營建工程之常規與實務經驗研判15天的工期，應已足夠等情，有該建築事務所102年12月9日之嘉建師介字第0000000之1號函可稽（本院卷第84頁），則被上訴人主張15日無法完工，亦乏依據。
（四）從而，被上訴人得請求之修繕費用18萬4,725元、律師費4萬元及相當於租金收益損害3萬6000元，共計26萬0,725元，經與前開押租金22萬元及應給付上訴人買賣價金1萬元扣抵後，尚餘3萬0,725元（計算式：260,725－230,000），是其得請求上訴人賠償金額為3萬0,725元，及自102年3月19日起至清償日止，按年息5％計算利息。
伍、綜上所述，結論如下:
一、本訴部分:上訴人主張律師費及拆除費用各4萬元，因其須負修繕義務及有違約情事，不應准許，至23萬元請求部分，經被上訴人抗辯扣抵後，已無餘額可以主張，是其提起上訴，主張依上開租約及不當得利之法律關係請求被上訴人給付31萬元及自101年10月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，其上訴應予駁回，至原審認定房屋係以「現狀」返還之，而非以「回復原狀」返還之，與本院之見解不同，理由雖有不當，但依本院之理由判斷後仍屬正當，其上訴仍屬無理由。
二、反訴部分:而被上訴人依上開租約之法律關係，在扣抵應給付上訴人之前開押租金及買賣價金後，其請求上訴人給付3萬0,725元，及自102年3月19日起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，則上訴人就原審判決命給付被上訴人超過3萬0,725元部分提起上訴，即為有理由，爰將原審判決逾此部分廢棄，並改判決如主文第一、二項所示，其餘上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
陸、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1、2項、第450條，第79條規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
民事第一庭審判長法 官 馮保郎
法 官 陳卿和法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
書記官 葉昱琳