臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度勞訴字第22號原 告 蔡官箴被 告 嘉義市東洋社區凡爾賽公寓大廈管理委員會法定代理人 王舒敏訴訟代理人 孫謹林上列當事人間請求確認僱傭關係存在事件，本院於民國102 年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告自民國97年12月間開始，受雇擔任嘉義市東洋社區凡爾賽公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理員，每月薪資新臺幣（下同）15,000元，受雇期間表現良好，克盡職責。然於102年6月7日管理委員金保棠向原告表示被告於同年月6日召開委員會，提及原告對外放話稱原主委孫謹林（現任主委夫）向廠商收取回扣，將遭解職。同年6月14日原告向孫謹林求證並表示可與廠商對質以資釐清，孫謹林向原告稱並無此事無須對質。詎同年6月19日即向原告表示被告決議因原告為住戶，依照98年度區分所有權人第二次會議紀錄，不同意住戶為管理員，將於同年6月30日免職，並給付離職證明一份將原告解職。
（二）查原告並非系爭大廈區分所有權人，97年受雇擔任管理員時係居住原告住所即東義路，自100年開始為求上下班方便，乃承租系爭大廈葉輝煌所有457號房屋，雖係住戶但非區分所有權人。所謂98年度區分所有權人第二次會議紀錄討論事項1，係針對住戶是否可擔任管理員提出議決，決議結果為：不同意住戶（區分所有權人）為管理員。亦即如係該系爭大廈之區分所有權人者，不得受雇擔任為管理員，此有附呈該會議紀錄影本一份可證。被告102年6月6日由主任委員王舒敏主持之第11屆第四次管理委員會議，就原告管理員之適任問題，決議結果為：依據98年度區分所有權人第二次會議紀錄，不同意住戶為管理員。惟查第二次會議紀錄決議，係不同意住戶具區分所有權人資格之人擔任管理員，此由該會議紀錄決議所載內容即可明白，原告僅為系爭大廈之承租住戶並非區分所有權人，且已退租，被告以原告為區分所有權人為由，認為不得擔任管理員予以解僱，自屬違誤。
（三）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項有明文規定。本件被告以原告係系爭大廈住戶（區分所有權人）不得擔任管理員為由，將原告解僱顯屬違誤，如經確認判決僱傭關係存在，原告自得再擔任管理員，自屬有即受確認判決之法律上利益，爰依法訴請判決確認。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭大廈503號5樓3區分所有權人非原告，係其朋友買受的，原告有承租系爭大廈457號5樓3，當初決議為不同意住戶（區分所有權人）為管理員，應該只限於區分所有權人，因區分所有權人是指住戶，才會發生管理員虧空公款之事，所以應不包括承租戶在內，承租戶隨時都會搬走。
2.關於收取仲介費部分，原告僅係幫忙而已，但如果住戶有包紅包給伊，伊還是會收，沒給伊也不能怎樣，並無硬性規定。被告提出原告收取仲介費部分，伊承認有收，惟管理員不可以向屋主索取任何費用之規定係102年6月6日開會後才加上去的，會議之前並未禁止收取紅包，該等仲介費均係102年6月6日以前收取的，之後伊並未再收取紅包，所以不能以此原因開除伊。
（五）並聲明：1.確認原告與被告間管理員之僱傭關係存在。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）按區分所有權人會議乃公寓大廈之最高意思機構，所為決議對全體區分所有權人均生效力，經查，系爭大廈於98年12月20日召開區分所有權人第二次會議，該會決議「不同意住戶（區分所有權人）為管理員」（下稱系爭決議），系爭決議自生拘束系爭大廈全體區分所有權人之效。次按公寓大廈管理條例第37條，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。復查，被告為系爭大廈所屬之管理委員會，102年6月6日依據系爭大廈於98年12月20日系爭決議內容作成原告不適任之決議，遂向原告為終止僱傭契約之意思表示，並發予離職證明，與公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議之規定無違，自屬適法，合先敘明。
（二）依民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號判例參照）。經查，系爭大廈出入人口多，戶數龐雜，系爭大廈之區分所有權人為防免管理員動態無法掌握、容易藉故離開工作崗位，導致系爭大廈之安全出現重大疑慮等因素，遂有限制住戶擔任管理員之意，且為達上開目的，自應包含區分所有權人、承租人及使用借貸人等實際居住於系爭大廈之人，始能達其目的，故此系爭大廈於98年12月20日召開區分所有權人會議，會中即就上開議題討論並作成結論亦即「不同意住戶（區分所有權人）為管理員」。依系爭大廈區分所有權人之真意，會議紀錄所述之「住戶」自應包含區分所有權人、承租人或使用借貸人等實際居住於系爭大廈之人，非僅只區分所有權人始受其規範，因為有些人買房子並沒有住在裡面，所以才會在括弧註明區分所有權人，且十年前有發生過管理員為區分所有權人，但是沒有住在裡面，當初管理費由管理員保管，卻把所有的管理費虧空；另一理由是，如住戶當管理員，其他住戶就會信任他，他就會收受仲介費，還有一些不是很適當的事情，所以才會加以限制。是故原告主張其非系爭大廈之區分所有權人即不受系爭決議之拘束，實屬誤解區分所有權人之真意，洵不足採。
（三）退步言之，縱如原告所認「系爭決議之規範範圍僅限區分所有權人」，惟原告於100年4月即以同居人名義購得系爭大廈之503號5樓3，並於102年4月原承租457號房屋到期後，旋搬至503號5樓3居住，其後503號5樓3之管理費均由原告繳納，此有系爭大廈102年4月至6月之管理費繳費明細可稽。顯見原告為503號5樓3實際所有權人，亦屬系爭大廈之區分所有權人，自應受系爭決議之規範不得再行擔任系爭大廈之管理員，故被告於102年6月終止兩造之僱傭契約，與系爭決議並無違背，原告據此逕行起訴，實屬無理。
（四）退萬步言，縱認原告非系爭決議之規範範圍，惟民法第488條第2項前段，僱傭未定期限，亦不能依勞務之性質或目的定其期限者，各當事人得隨時終止契約。經查，兩造訂立之僱傭契約並未定有期限，被告自得隨時終止契約，且102年6月6日第四次會議紀錄第3點，有規定不可以向屋主索取任何費用，以前即有此規定，僅係再次重申。原告於擔任系爭大廈管理員期間違法收受仲介費用、巧立名目向大樓住戶索款等，此有系爭大廈住戶之投訴信函可稽，其諸多行徑嚴重違反僱傭契約所應盡之義務，對大樓住戶產生莫大困擾，甚有危害住戶之身體、財產權之虞，顯然已不適任系爭大廈之管理員一職，是被告於102年6月向原告為終止僱傭關係之意思表示，自屬合法有效，原告主張解僱不生效力，自無足採。
（五）系爭大廈於98年12月20日召開區分所有權人第二次會議時，決議「不同意住戶（區分所有權人）為管理員」，其意為包括所有住戶是不容置疑。今102年6月6日管委會全員通過決議，因原告擔任管理員期間強取仲介費用和廠商收取工程回扣之傳聞不斷，遂向原告表達終止僱傭契約之意，惟念及原告為大樓住戶，為顧其顏面將損害降至最低，才把98年召開之區分所有權人的決議文公告住戶，不料卻引發更多紛爭原始料未及，茲就原告之不法事證略述於下：
1.住戶侯國賜於101年間經由原告介紹買屋，前屋主賣房價45萬元，原告竟謊稱要賣55萬元，經與原告討價還價後以50萬元成交，並向買賣雙方索討6,000元和1萬元仲介費用。
2.101年6月系爭大廈油漆工程尾款2萬元，前任主委曾詢問原告該筆款項是否是廠商本人親自領取簽名，原告堅絕回答：是。
3.101年12月住戶竺紫筠經原告介紹買屋，原告不僅向買賣雙方索討1萬元和2萬元不等仲介費用，竟然也向代書索討2,000元回扣費用。
4.102年1月住戶林柏成透過原告介紹買屋裝潢，預付2萬5千元工程款被原告藉故挪作私用。
5.102年4月住戶陳德惠透過原告介紹租屋，原本談好每月租金4,000元，原告卻私自提高租金為4,500元，並要求住戶陳德惠一次給足6,000元之價差。
6.近日多方查證，確有原告向合作廠商索討工程回扣款項，被告也已著手準備對原告提起刑事訴訟。因原告有跟廠商收取回扣，又同時很多人跟被告反應，請被告處理，所以解僱原告之主要理由，係因原告收取回扣及仲介費。
（六）原告遭解職後，曾多次向被告索討離職證明，亦利用搏取其他委員同情，說該證明只是再找工作之用途云云，被告雖多次拒絕，但迫於各委員之間和諧，遂於102年7月5日核發。另離職證明記載原告係因違反管理員不得為住戶之規定予以免職及原告表現良好等，係因原告為系爭大廈住戶，還會在系爭大廈進進出出，且原告稱要找工作，給原告面子而已。
（七）並答辯聲明：1.原告之訴均駁回。2.訴訟費用均由原告負擔。3.如受不利判決，願反供擔保請准予宣告免假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.原告自97年12月間起受雇擔任系爭大廈之管理員，每月薪資15,000元，並為系爭大廈之承租戶，被告於102年6月6日召開第十一屆第四次會議，決議原告因違反住戶不得為管理員之規定，而與原告終止僱傭契約，並於102年6月30日予以免職，並給付離職證明書一份。
2.原告於102年6月6日以前確有收取系爭大廈住戶仲介費情事。
（二）爭執事項：被告於102年6月6日第十一屆第四次會議關於原告不得擔任系爭大廈之管理員之決議事項是否有違反該社區之區分所有權人會議決議？
四、本院之判斷：
（一）原告起訴主張為被告聘僱之管理員，認被告之解僱違反98年度區分所有權人第二次會議等情，被告則抗辯該次會議所謂「住戶」指居住該社區之人，當然包括承租戶，括弧區分所有權人有時未居住，故特別加以標明等詞，按依公寓大廈管理條例第36條第9款規定，管理服務人之委任、僱傭及監督為管理委員會之職務，又按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，該條例第37條亦定有明文，則本件應審酌被告於102年6月6日第十一屆第四次會議關於原告不得擔任系爭大廈之管理員，是否有違反該社區之區分所有權人會議決議？
（二）經查被告98年度區分所有權人第二次會議決議: 「（討論事項）: 住戶可否當管理員?（決議）:不同意住戶（區分所有權人）為管理員。」，有該次會議紀錄可按（本院卷第5頁），依文義解釋所謂「住戶」當然包括所有居住該社區之人，而被告答辯因管理員若為社區住戶，其他住戶就會信任，管理員就會收取仲介費還有一些不是很適當的事，所以才會加以限制等詞，亦符合常情事理，解釋上括弧區分所有權人應係將其特別加註列入，而非住戶僅限於區分所有權人，故原告主張該次區分所有權人會議決議僅限區分所有權人方在限制之列，並無所據，則被告之解僱並未違反區分所有權人會議之決議，原告起訴確認僱傭關係存在，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
民事第一庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
書記官 葉昱琳