臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第253號原 告 陳天謀被 告 陳杰宏訴訟代理人 陳重光上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，應依協議書所定分割方法（如嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖所示將A 加A1部分面積一六五．二九平方公尺分割為原告所有，B 部分面積二
四七．三三平方尺分割為被告所有），協同原告辦理分割登記。訴訟費用被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：「請求判令將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，應依協議分割契約所定分割方法，互相協同辦理分割登記。協議書附圖所示A 區（即嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖所示將A 加A1面積，以下均同）面積
165.048 平方公尺分割為原告所有，B 區面積247.572 平方公尺分割為被告所有。（土地面積以實測為準）」，嗣經嘉義縣水上地政事務所複丈嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號土地後，為求聲明內容明確乃於民國102 年7 月23日言詞辯論期日當庭更正聲明為：「請求判令被告就坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，應依協議書所定分割方法（如嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖所示將A 加A1部分面積165.29平方公尺分割為原告所有，B 部分面積24 7.33 平方公尺分割為被告所有），協同原告辦理分割登記；訴訟費用由被告負擔。」核其所為，僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，併予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告訴訟代理人係被告父親，原告與被告訴訟代理人係堂兄弟，被告訴訟代理人因祖厝之增建部分佔用到訴外人陳崇民家族所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），原地主要求被告訴訟代理人要購買占用土地，否則要求被告訴訟代理人催拆屋還地，因祖厝前的庭院是兩造共用，故被告訴訟代理人於101 年7 月間商請原告與其合資共同購買系爭土地，被告訴訟代理人要求原告購買50坪，但買賣過程，原地主不賣給被告訴訟代理人，原告直接找原地主談購買50坪，即是協議書中的A 區，B區以被告名義購買以便保存其祖厝。因原地主本不欲將B區土地賣給被告訴訟代理人，原告遂直接與賣方代理人陳崇民接洽購買A 區，並談妥以一坪新臺幣（下同）18,000元購買後，再由原告居間仲介與賣方代理人陳崇民協調，談妥被告訴訟代理人亦以同價格購買B 區，惟原地主表示系爭土地要整塊地賣，一併過戶，兩造買下後再自行辦理分割。嗣於102 年3 月2 日原告及被告代理人在原告居所與賣方代理人陳崇民簽訂買賣契約書後，因無分割成果圖，故由被告訴訟代理人於同日代理被告與原告訂立土地分割協議書，約明分割方式。故本件實為兩造各自購買系爭土地之特定區域，再依協議書分割，並非共同購買共有地之持分。
（二）系爭土地辦妥移轉登記後，原告多次與被告溝通，請求被告依約履行分割登記義務，惟被告無視誠信原則，拒絕辦理分割登記，原告以存證信函通知被告，亦未蒙回復。又訂立協議書時，代書林庭輝及賣方代理人陳崇民等人在場可證被告訴訟代理人本就知其係買B 區，原告係買A 區，況系爭土地亦非有使用目的不能分割或訂有不分割期限之情事，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第1 項請求被告履行協議分割契約。況B 區祖厝旁有既成道路，其緊鄰之564 之1 地號土地亦為被告所有，被告辯稱B 區無路可通行之抗辯不可採。
（三）再者，被告訴訟代理人以被告代理人身分購買土地及訂立分割協議書，其法律行為對第三人仍繼續存在，依民法第
103 條第1 項規定，亦直接對被告發生效力，被告所辯為無理由。
（四）至被告辯稱係本件買賣契約書內容並未載明A 區係原告所有，然因買賣契約書係由代書印好提出，手寫內容部分亦係由代書林庭輝擬稿，故原告當時並未注意到契約書未載明原告係購買A 區。惟當日簽署買賣契約書後，原告向代書林庭輝表示怕被告訴訟代理人反悔，遂由代書林庭輝當場再擬訂協議書。
（五）並聲明：請求判令被告就坐落嘉義縣○○鄉○○段000 地號土地，應依協議書所定分割方法（如嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖所示將A 加A1部分面積165.29平方公尺分割為原告所有，B 部分面積24 7.33 平方公尺分割為被告所有），協同原告辦理分割登記；訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）為了祖厝不被拆屋還地及考慮原告一家以後居住問題，被告遂說服原告共同購買系爭土地，由被告持分10分之6 ，原告持分10分之4 。原告雖稱早已與賣方代理人陳崇民談妥購買系爭土地A 區部分，然本件買賣契約書內容並未載明A 區係原告所有，原告與賣方代理人陳崇民間亦無另簽署A 區買賣契約，且亦與原告所稱賣方表示要整塊地賣，相互違背。又上開私自買賣A 區內容亦從未告知被告或被告訴訟代理人，嗣於簽立本件買賣契約書後，原告始指定
A 區係原告所有，故原告與賣方代理人陳崇民之上開黑箱作業行為係詐欺，其衍生之協議書應自行消滅。
（二）次按協議書係原告與被告訴訟代理人之私下行為，並未經公證，其上亦無被告之簽名，被告訴訟代理人雖是被告之父，亦不得竊取或私用被告之土地。況被告當日僅授予被告訴訟代理人代理簽署系爭土地買賣契約書，並未授予被告訴訟代理人當下為被告決定任何事項之全權代理權，被告已成年，有自主決定權，協議書是購地時當下原告臨時提出，由原告單方面依自己意思指導代書擬稿，並未事先告知被告或被告訴訟代理人知曉或溝通協商，無法充分檢討必要性與正當性，故被告訴訟代理人並無權作任何系爭土地分割之決定。
（三）再者，被告訴訟代理人購地當日因舟車勞頓及照顧其臥病在床母親，長年精神不濟，故被告訴訟代理人當下誤認原告提議係原告的地必須含有A 區之一部分，且在原告當場威脅及恐嚇下，被告訴訟代理人雖曾告知原告其無此分割事項之代理權，惟被告訴訟代理人仍受原告逼迫而簽下協議書。嗣後，被告不同意協議書之內容，遂於10 2年4 月19日以電話及簡訊告知原告請其作廢協議書。綜上，原告不應以與被告無關且無效之協議書請求被告履行契約內容。
（四）況依原告主張之協議書內容分割系爭土地，因祖厝無臨大馬路之進出口，而其緊鄰之564 之1 地號土地亦非被告所有，將使祖厝無路可出，且無排水系統可供使用，故被告認應將系爭土地之A 區依持分比例分割，始符合公平、公正、公益原則。
（五）並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告訴訟代理人係被告之父親，原告與被告訴訟代理人係堂兄弟，被告訴訟代理人為免祖厝拆屋還地，邀原告一起購系爭土地。
（二）於102 年3 月2 日原告、被告訴訟代理人、賣方代理人陳崇民在原告居所簽立買賣契約書，同日由原告與被告訴訟代理人簽立協議書，買賣契約書及協議書均由代書林庭輝所書立。
（三）協議書載明「立協議人：陳天謀、陳杰宏，雙方共同出資承○○○鄉○○段○○○○號土地（陳天謀50坪，陳杰宏74.81坪)，茲協議同意，將來土地分配時，由陳天謀取得A區; 陳杰宏取得B 區。詳附圖說明標示。」，並附有劃分
A 區、B 區之地籍圖謄本。
（四）原告購買系爭土地之金額，分三次即360,000元、448,000元及65,632元，經嘉義縣鹿草郵局匯款賣方代理人陳崇民，有匯款單三份在卷可參。
（五）另本院依職權囑託嘉義縣水上地政事務所，依協議書為實地測量，業經該所製作複丈成果圖，其中A1部分及B部 分為被告所使用之建物及庭園，此亦有該所102 年7 月日嘉上地測字第0000000000號函及檢附之複丈成果圖（即附圖）各1 份（見院卷第87、88頁）在卷可參。
五、本件之爭點厥為，（一）原告是否向原地主購買系爭土地之特定區域？（二）原告得否主張被告應就協議書負授權人之責？（三）原告是否威脅恐嚇被告訴訟代理人簽立系爭協議書？兩造各執一詞，本院經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第16
9 條本文定有明文。
（二）原告購買之位置為系爭土地之特定區域即A區50坪。
1、原告主張向賣方代理人購買系爭土地之A 區50坪，被告否認，辯稱，係兩造共同購買系爭土地，由被告持分10分之
6 ，原告持分10分之4 云云。然證人即賣方代理人陳崇民到庭證稱: 「（嘉義縣○○鄉○○段○○○ 號土地這塊土地究竟是何人要向你買的？）因為原本是被告訴代他們的房子侵占到我們的土地，原本我是要賣給被告訴代，但被告訴代說他沒有能力買，之後由原告才來找我要向我購買前面這塊地（指臨路的土地），但是我向原告說這塊土地是完整的，要以整塊來賣，我同意把前面賣給原告，但是後面的部分必須由被告訴代來買，因為他們的房子占用到我的地，我不可能留一個糾紛，結果原告就跟我說他要先跟我下訂2 萬5 錢元，由原告協調被告訴訟代理人陳重光出來買，於三月二日之前他們就事先溝通好價格是1 萬8 仟元，原本我是要賣2 萬3 仟元，後來我想事情解決就好，所以整塊地以1 萬8 仟元，但我有附加條件說前面的地是由原告購買，後方的地要由被告來買，我才願意賣，必須由原告協調被告同意才可以買。」、「（是否你從未見過被告陳杰宏？）對，是由被告訴訟代理人陳重光出面與我談買賣的。」、「（你要賣這塊土地予兩造是否當初就先講好由原告買前面的地由被告買後面的地？）對，當初大家就說好，被告訴訟代理人陳重光出來買之後於書立契約書時陳重光說是否可以用我兒子的名義登記，代書說可以，故買賣契約書才用被告訴訟代理人陳重光兒子的名義登記。」、「（是否知道兩造所買的土地持分為何？）原告登記50坪，剩餘的部分由被告買。」、「（簽立契約書時是否知道兩造有簽立協議書？）知道，我也有在場，因為彼此雙方怕日後會有毀約，故兩造才簽立協議書，協議書內容就是區分A 區部分、B 區部分及其坪數。」、「（當初你出賣這塊土地的真意是臨路A 區部分要賣給原告，後面B 區部分的部分是要賣給被告訴代？）對。」、「（你說以50坪賣給原告，所占的土地持分為何？）代書說50坪大約占百分之四十，故買賣契約書就寫本塊土地的百分之四十書寫。」、「（故你們簽立買賣契約書，被告訴代是否就知道所購買的土地就是後方的土地？）對。」、「（後來為何同意以1 萬8 仟元賣給兩造？）我與家族談好之後因為這塊土地上是有糾紛，要處理掉，因為我旁邊還有
七、八百坪的土地，故我才會同意兩造的買賣。」、「（有無考慮到前面與後方的價格不一樣？）我是想要以整塊土地賣給雙方，前面的土地是要賣給原告。」、「（系爭土地買賣價金是否兩造分別給你的？）是各自匯款給我的，原告匯50坪的價金給我。」、「那塊土地是三面臨路，後方的路是四米的道路，當場代書有宣讀原告是買在A 區部分，被告是買在B 區部分，被告訴代當場簽名。」、「（如果被告訴代是以每坪1 萬8 仟元向你購買土地你是否願意賣給他？）不願意，是經過原告出面協調的，我才禮讓原告，原告有說很多好話希望我土地的糾紛能夠解決，故我才會出賣這塊土地予兩造。」、「（如果被告訴代占用B 區部分他個人只要跟你買後面的B 區部分你是否同意以1 萬8 仟元賣給他？）我不同意，因為我要以整筆土地賣出。」（見本院102 年6 月11 日 言詞辯論筆錄）。足證，原告先向證人即賣方代理人陳崇民談成購買A 區50坪之位置及每坪金額，再找被告訴訟代理人購買B 區，且均是被告訴訟代理人出面洽談購買土地之事宜，簽約時即知悉原告購買A 區50坪，其餘由被告購買之事實無誤。
2、本院囑託嘉義縣水上地政事務所，依協議書為實地測量，協議書之A 區即為複丈成果圖中A （158.49平方公尺）及A1（6.8 平方公尺）部分合計50坪，B 區即為複丈成果圖中B （247.33平方公尺）部分，其中A1部分及B 部分之現況為被告所使用之建物及庭園，此有複丈成果圖在卷可參。A1及B 部分既為被告所有建物及庭園，衡情，原告應會購買在無被告建物占用之土地，原告豈會購買土地供被告之建物占有使用之理? 是原告之主張其購買位置在協議書之A區等語，應可採信。
（三）被告訴訟代理人應就協議書負授權人之責
1、被告抗辯未就協議書授予代理權與被告訴訟代理人云云，惟查，證人即代書林庭輝到庭證稱，買賣契約書是事先印好，手寫的部分是到原告家中現場所簽的，是雙方事先打電話與伊聯絡好，伊先把買賣契約書一般的條款先打好，剩餘的部分是到原告家中現場所填寫的。協議書是是現場所寫的，是根據雙方在現場討論之後當場所寫的。協議書的內容也是由雙方談好之後由我在現場所寫的。買賣契約簽立時，原告及被告訴訟代理人及地主陳崇民及伊四人在場。簽立買賣契約當下原告及被告訴代有在討論這位置但尚未確定，於簽立完之後他們已經談好說A區要給何人，B區要給何人。是原告及被告訴代叫伊寫協議書，再由他們親自簽名蓋章。協議書後附地籍圖所標示之部分，是原告及被告訴訟代理人所畫，簽約時是由被告訴訟代理人決意如何購買，被告並未在場，是被告訴訟代理人說要用被告的名義登記的，被告的印章是被告訴訟代理人帶到現場。買賣契約書上被告之印章是被告訴訟代理人交給伊，由伊蓋上的。協議書上由被告訴訟代理人簽名蓋章，但漏掉沒有蓋到被告之印章，被告訴訟代理人說土地要登記給其兒子即被告，協議書是原告及被告訴訟代理人當場同意所簽立。並沒有聽到被告訴訟代理人說他並無被授權的話，因為兩造有說明A區要給原告，B區的部分要給被告，故伊根據雙方的說法標示在協議書所附之地籍圖等語。（見本院102年度5月28日言詞辯論筆錄）足證，被告訴訟代理人與原告就買賣契約書及協議書之內容，均是102年3月2日當日談妥，請證人即代書林庭輝當場所書立，被告之印章亦是被告訴訟代理人交予證人林庭輝所蓋，因被告訴訟代理人主張將購得之土地登記其子即被告名義，並將被告之印章交由證人林庭輝所蓋，是被告訴訟代理人應係受被告委託與原告訂立買賣契約及協議書之事實無誤。
2、揆之首揭說明，被告既將表彰其個人之印章交予其父即本件被告訴訟代理人，並由原告及被告訴訟代理人請證人即代書林庭輝書立買賣契約書及協議書，外觀上已足使原告、賣方代理人陳崇民相信就系爭土地之買賣及協議分割，被告對於被告訴訟代理人已有代理權之授予；從而，被告訴訟代理人抗辯協議書係無權代理，被告無庸負責云云，並不足採。
（四）原告並未威脅恐嚇被告訴訟代理人簽立協議書
1、被告主張協議書遭原告臨時提出，並且威脅恐嚇被告訴訟代理人才簽云云，為原告所否認。經查，關於系爭買賣契約書及協議書簽訂過程，業經證人即代書林庭輝證述如前揭。而協議書，是兩造談好之後叫證人即代書林庭輝寫的，原告並未脅迫被告訴訟代理人簽立等語（見本院102 年度5 月28日言詞辯論筆錄）。而證人陳崇民亦證稱，簽立協議書時，被告訴訟代理人並無說過「這是原告臨時提出的，我不能用被告陳杰宏的印章」等語，是原告與被告訴訟代理人當場同意簽立，地籍圖當場代書就有劃開為A 區部分及B 區部分，當場代書念給原告及被告訴訟代理人聽，兩造均無意見等語。（見本院102 年度6 月11日言詞辯論筆錄）。
2、綜上，顯見當時原告與被告訴訟代理人的確對該協議書內容均同意，始簽訂協議書。從而，被告辯稱並未對協議書內容表示同意，係受原告臨時提出，威脅恐嚇所簽云云，均不可採。
六、綜上所述，被告對於被告訴訟代理人就協議書負授權人之責，而被告訴訟代理人所為意思表示亦出於自由意志，且與原告之意思表示均已合致，則協議書自屬有效；從而，原告依據分割協議書之法律關係，請求被告協同辦理分割登記，即由原告取得如嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖所示將A 加A1部分面積165.29平方公尺，被告取得B部分面積2 47.33平方尺，為有理由，應予准許。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
民二庭法 官 柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
書記官 劉美娟