臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第236號原 告 李武雄
李長興上二人共同訴訟代理人 劉炯意律師複 代理 人 劉育辰律師被 告 羅國興
余宏益上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告共同負擔。
事 實 與 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7 款定有明文。經查，原告李武雄、李長興起訴時聲明原為：「 1、被告羅國興、余宏益應將坐落於嘉義縣○○鄉○○段○○○○號（下稱系爭474地號土地）之地上物拆除（詳細位置及面積待地政機關測量），並將土地交還予原告及全體共有人。 2、原告願供擔保，請准宣告假執行。3、訴訟費用由被告負擔」；嗣於民國102年8月5日原告2人另以民事準備狀更正聲明為：「（一）先位聲明：1、被告羅國興應將坐落於系爭474 地號土地之地上物如嘉義縣水上地政事務所102年5月3日上測法字第23200號複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號A部分面積4.43平方公尺、編號B部分面積41.26平方公尺、編號C部分面積4.47平方公尺、編號D部分面積35.16平方公尺、編號E部分面積19.31平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 2、被告余宏益應將坐落系爭土地之地上物如附圖所示，編號K 部分面積44.25 平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 3、被告羅國興、余宏益應共同將坐落系爭土地之地上物如附圖所示，編號F部分面積433.81 平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 4、被告羅國興、余宏益應共同將坐落系爭土地之地上物如附圖所示，編號
G、H、I、J部分面積各為154.58、21.8、0.47、8 平方公尺之土地交還予原告及全體共有人。 5、原告願供擔保，請准宣告假執行。6、訴訟費用由被告負擔。（二）備位聲明：1、被告羅國興向原告承租系爭474 地號土地之租金，自起訴狀送達被告之日起，調整為每年新臺幣（下同）37,093元。
2 、被告余宏益向原告承租系爭土地之租金，自起訴狀送達被告之日起，調整為每年31,682 元。3、訴訟費用由被告負擔」，核原告等上開所為，乃係依地政機關現場實測結果具體化其聲明，僅屬更正事實上之陳述，另追加備位聲明請求本院判決調整租金部分，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告羅國興、余宏益亦無異議為本案言詞辯論，故原告等訴之追加應屬合法，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）先位聲明部分：系爭474 地號土地為原告李武雄、李長興與他人所共有，被告羅國興、余宏益未經全體共有人同意，在系爭474 地號土地上建築房屋，妨害全體共有人之使用。被告等稱係向某共有人租地建屋，然查，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，最高法院62年度台上字第1803號判例意旨可茲參照。又共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院85年度台上字第2139號民事判決）。本件被告等未經全體共有人同意，擅自建築房屋，自行使用收益，顯違上開規定。另原告等雖不爭執被告等提出之55年6月3日契約書，惟前開契約書未定期限，依民法第
450 條規定，當事人得隨時終止契約，又因原承租人蔡金成未經原告等同意，擅自在租約範圍外興建建物，嗣由被告余宏益繼承，被告羅國興擅將如附圖所示B 部分之菸窯改建為住家使用，且未經原告等同意擅自興建化糞池等排水設施，契約書雖記載可以使用，惟其使用範圍僅至磚牆為止，被告等已違反約定使用租賃標的，原告等曾多次表示終止契約，並不再收受租金，此由被告等提出之存證信函可證至少在民國99年起原告等即未再收受租金。是原告等已終止租約，兩造間已無租賃關係，被告等顯屬無權占有，原告等本於民法第767條及第821條之規定請求渠等拆除地上物，將系爭474 地號土地返還全體共有人。因之先位聲明： 1、被告羅國興應將坐落於系爭土地之地上物如附圖所示，編號A部分面積4.43平方公尺、編號B部分面積
41.26 平方公尺、編號C部分面積4.47平方公尺、編號D部分面積35.16 平方公尺、編號E部分面積19.31平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 2、被告余宏益應將坐落於系爭土地之地上物如附圖所示，編號 K部分面積44.25 平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 3、被告羅國興、余宏益應共同將坐落於系爭土地之地上物如附圖所示，編號F 部分面積433.81平方公尺之建物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人。 4、被告羅國興、余宏益應共同將坐落於系爭土地之地上物如附圖所示，編號G、H、I、J部分面積各為154.58、
21.8、0.47、8 平方公尺之土地交還予原告及全體共有人。5、原告願供擔保，請准宣告假執行。6、訴訟費用由被告負擔。
（二）備位聲明部分：倘法院認為兩造間租賃關係仍存在，則原告等備位請求調整租金，經查系爭474 地號土地坐落於阿里山公路旁，鄰近頂六國小，附近多家商店，商業日趨繁榮，然依契約約定係以稻穀價格為計算，被告羅國興每年租金為450台斤，被告余宏益為200台斤，稻穀每100 台斤1,350元，則全年租金只有6,075元、2,700 元，每年僅收8,775元租金，顯然偏低，依民法第442條及最高法院20年台上字第283 號民事判例可知，出租人依法得為增租之請求。又系爭474 地號土地地目建，為特定農業區甲種建築用地，102年1月土地公告現值每平方公尺5,700元，102年申報地價每平方公尺1,120元，依土地法第105條準用第97條規定，於租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限之前提下，原告等主張依年息百分之 8計算，而被告羅國興占用面積為413.99平方公尺，故每年租金為37,093元（計算式：413.99平方公尺×1,120元×8％ ）；另被告余宏益占用面積為353.6平方公尺，故每年租金為31,682 元（計算式：353.6平方公尺×1,120元×8％ ）。因之備位聲明：（1）被告羅國興向原告承租系爭
474 地號土地之土地租金，自起訴狀送達被告之日起，調整為每年37,093元。（2）被告余宏益向原告承租系爭474地號土地之土地租金，自起訴狀送達被告之日起，調整為每年31,682元。（3）訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面則分別以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴及假執行均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
（一）關於先位聲明部分：
1、被告等使用並建屋於系爭474 地號土地上，有租賃契約為據，並非無權占有，且原告等亦已具狀表示不爭執。又被告等有依法給付租金，原告等明知上情，卻誣指被告違反民法第767條規定，顯無理由。
2、依民法第449條第3項、第451 條租賃之默示更新規定及最高法院63年台上字第2139號判例，原告等主張終止兩造之租賃關係依法無據。另民法第458 條有關耕地終止契約之限制及平均地權條例、土地法亦有相關規定，因此原告等先位聲明為無理由。
3、又前開契約書明確指出：系爭474 地號土地由乙（即蔡金成）、丙（即羅玉章）、丁（即李耀輝）共同使用，其範圍由丁方後方滴水線順延公路，丁方滴水線以西，任由乙、丙、丁等租約使用。丙方後棟使用範圍是北磚牆滴水線往南至公路止，其範圍是東邊丁方後方滴水線以西，北邊是丙方後棟滴水線，往南至公路全部。且契約書特別註明：其使用範圍內，興建房屋亦可任意，甲方（即李春榮、李素鑾、黃順履）不得干涉。故原告先位聲明無理由。
4、被告羅國興將菸窯改建成住家是因契約書記載可以建房子，而化糞池壞了在做一個新的，都是在租約土地範圍內，並無違反合約規定，故原告等先位聲明並無理由。
（二）關於備位聲明部分：
1、原告等明知兩造之租賃契約存在，所為備位請求調整租金，請依兩造既定之契約書意旨及民法、土地法相關規定處理。事實上往阿里山公路旁，只有特定休息站及用餐處所，是有商機，但○○○區○○○路邊，並非原告等所指之日趨繁榮。
2、被告2人均反對原告等前開調漲租金之主張。且目前被告2人尚居住在系爭474地號土地之房屋內，若原告願補償1千萬予被告羅國興、補償5百萬予被告余宏益，則被告2人同意拆屋還地。
三、本院得心證之理由：
（一）先位之訴部分：
1、原告等起訴主張系爭474 地號土地為原告李武雄、李長興與他人所共有，被告羅國興、余宏益所有如附圖編號A、B、C、D、E、F、K所示地上物占用系爭474地號土地，且被告2人更占有使用如附圖編號G、H、I、J 所示庭院空地等情，業據原告等提出土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（本院卷第3 至10頁）為憑，復經本院囑託嘉義縣水上地政事務所派員會同勘驗現場，製有勘驗筆錄1 份可參，堪信原告等此部分主張為真實。至於原告等另主張被告羅國興、余宏益為無權占有系爭474 地號土地，並請求被告等應拆除前述地上物及交還土地等主張，則為被告等所否認，並抗辯渠等為有權占有，且提出租賃契約書1 份（本院卷第18、19頁）為憑，準此，本件應續予審究者即為：原告等以無權占有為由，請求被告等拆除前述地上物並交還系爭474地號土地，是否有理由？
2、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423 條定有明文。換言之，出租人於租賃契約成立後，負有交付租賃物與承租人使用之義務，故承租人本於租賃契約占有使用租賃物，自屬有權占有。查被告羅國興之父羅玉章、被告余宏益之祖父蔡金成前於55年6月3日，共同向原告李武雄之父李春榮、原告李長興之祖母李黃順履及訴外人李素巒承租系爭474 地號土地，且租賃未定有期限等情，業據被告等提出契約書1 份在卷可佐，且原告等於102年3月13日亦具狀表明對該契約書之真正不爭執（本院卷第34、35頁），自堪信為真實，準此，依我國繼承制度係採當然繼承主義，則繼承一經開始，被繼承人財產上之一切權利義務，即由繼承人承受，無須其為繼承之意思表示，此觀民法第1147條規定自明，故系爭
474 地號土地之原始出租人李春榮、李黃順履及原始承租人羅玉章、蔡金成先後亡故後，即應由兩造分別繼承其出租人及承租人地位，並承受其權利及義務甚明。從而，被告羅國興、余宏益於繼承系爭474 地號土地之承租人地位後，自得向繼承該土地出租人地位之原告李武雄、李長興主張有權占有使用系爭474地號土地，故原告2人主張被告等無權占有系爭474地號土地，尚非可採。
3、原告等另主張兩造先人雖訂有土地租賃契約，但被告等違約於系爭474 地號土地興建化糞池及排水設施，且將菸窯改建為住家使用，故原告等已多次表示終止契約，並自99年起即不再收租云云，惟經本院向原告複代理人詢問出租人是否曾向承租人表示終止租約，初陳稱：「中間有一段時間是拒絕收租，但是沒有對承租人為終止契約的意思表示」等語（本院卷第103 頁），嗣當庭改稱：「（原告向被告表示終止租約，是以何方式為之？由何人向何人為之？）另具狀表示」等語，顯見原告等所謂多次向被告等表示終止契約，並無具體實證可佐，已難予採信。更何況，本件為未定期限之土地租賃關係，依民法第450 條第2、3項規定，土地出租人倘欲終止租賃契約，必須依習慣先期通知，並至少應於1 星期前通知承租人，始得終止契約，然本件原告等非但就其曾經終止系爭474 地號土地租賃契約一事，無法舉證以實其說，且有關原告等是否曾依法先期通知土地承租人，俟後才終止土地租賃契約各情，亦完全未置一詞，足認原告等尚未合法終止系爭474 地號土地租賃契約甚明，故原告等主張土地租賃契約業已終止云云，顯難採信。至於出租人有無向承租人收取租金，並非契約成立或生效要件，亦非租賃契約效力是否繼續之前提條件，故原告等陳稱99年以後即未再向被告等收取租金云云，仍無解於本件系爭474 地號土地租賃契約未經合法終止之事實，附此敘明。
4、末查原告等雖引用最高法院85年度台上字第2139號民事判決意旨，主張本件共有物之出租未得全體共有人同意，對其他共有人不生效力，因之被告等仍屬無權占有云云，惟查最高法院上開判決，僅在表明共有物之管理應由全體共有人共同為之，倘共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於「其他」共有人不生效力，此乃源於債之相對性原則所為當然解釋，但對於締結該租賃契約之共有人本身，則仍應受其所訂立租賃契約之拘束，自不待言。準此，本件原告李武雄、李長興既因繼承之故，取得系爭474 地號土地出租人之法律上地位，自應受該租賃契約之拘束甚明，要不得請求被告等返還系爭474 地號土地，故原告等前開主張顯係誤解最高法院判決意旨所致，自難採認。
5、綜上，兩造既分別從土地原始出租人李春榮、李黃順履及原始承租人羅玉章、蔡金成處，繼承55年6月3日所簽訂系爭474 地號土地之租賃契約，且該土地租賃契約目前仍有效存在，則本於兩造間租賃關係，原告等自不得主張被告等係無權占有，故原告等以無權占有為由，先位聲明請求被告等拆除前述地上物並交還系爭474 地號土地，為無理由，應予駁回。
（二）備位之訴部分：
1、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段固定有明文。惟按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金時，現行司法實務上向認為必須由全體出租人共同訴請承租人調整租金（詳參司法院75年廳民一字第169 號函），始為合法，換言之，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人應屬必須合一確定（參最高法院71年度台上字第5079號判決）。此外，學者見解亦認為在租賃契約一方之當事人為多數人時，倘當事人聲請法院增減租金，應有必要共同訴訟之適用（邱聰智著，新訂債法各論《上》，第356頁，民國91年12月初版1刷）。
2、從本件55年6月3日所簽訂系爭474 地號土地之租賃契約內容以觀，其出租人原有3 人即李素鑾、李春榮及李黃順履，其中李春榮及李黃順履均已亡故，原告李武雄及李長興則分別為其繼承人之一，已如前述，由是觀之，本件除原告2人繼承系爭474 地號土地之出租人地位外，至少尚有1位土地出租人李素鑾未提出調整租金之請求，顯見原告等備位主張調整租金之請求，並未以「全體」出租人為共同原告向承租人請求，其訴顯不合法，難予准許，自應駁回。
3、此外，再從系爭474 地號土地之承租人角度觀之，當初原始土地承租人共有3 人即蔡金成、羅玉章及李耀輝，其中蔡金成、羅玉章皆已亡歿，被告余宏益、羅國興則分別為其繼承人之一，亦如前述，惟倘依據被告余宏益於審理中之供述，略謂：「（蔡金成之繼承人有何人？）蔡金城是我祖父，我父親是余國卿，我父親有三個兄弟，一個妹妹。我有一個姐姐，兩個妹妹，但是姐姐已經去世了，我母親還在」等語（本院卷第102-103 頁），顯見原始土地承租人蔡金成死亡後，除被告余宏益外，尚有多位法定繼承人存在，並非僅由被告余宏益1人單獨繼承；又在另1位原始土地承租人羅玉章死亡後，除被告羅國興外，亦同樣尚有多位法定繼承人共同繼承系爭474 地號土地之租賃法律關係（本院卷第102- 103頁）。然本件原告等備位主張，卻僅單獨向被告羅國興、余宏益2 人為請求，並分別主張被告羅國興所承租部分土地之租金應調整為每年37,093元，被告余宏益所承租部分土地之租金應調整為每年31,682元，惟並未對其他共同繼承承租人地位之繼承人合併為請求，致其訴訟標的之法律關係無法對全體承租人合一確定，其訴顯難認合法，應予駁回。
四、綜上所述，本件原告等起訴先位主張被告等無權占用系爭474地號土地，並請求被告2人應拆除如附圖編號A、B、C、D、
E、F、K所示地上物，並交還系爭474地號土地；備位請求本院依民法第442條規定調整兩造間就系爭474地號土地之租金等主張，經本院審理結果，認原告等先位及備位主張皆無理由，均應予駁回。至原告等之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴（含先位及備位之訴）為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 2 日
民三庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 2 日
書記官 李佳惠