臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第341號原 告 陳麒伍訴訟代理人 湯光民律師複 代理 人 郭延慶被 告 李月好訴訟代理人 黃正男律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於中華民國102年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○二年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟肆佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
(一)原告於民國102年3月12日經由訴外人中信房屋志航加盟仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書(以下稱系爭買賣契約書)，以新臺幣(下同) 132萬元之價格，向被告購買門牌號碼嘉義市○○路○○○號9樓之2房屋(以下稱系爭房屋) ，及坐落嘉義市○○段○○○○○○ ○號土地應有部分5萬分之117(以下合稱系爭房地) 。被告於系爭買賣契約書所附之房地產標的現況說明書項次19：「本建築改良物(專有部分)於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」勾選「否」，且被告一再向原告保證系爭房屋絕無發生過任何自殺事件。原告不疑有他，於同日給付被告買賣價金共100 萬元。嗣後原告竟自鄰居及管理員口中得知，系爭房屋曾發生居住其內之訴外人跳樓自殺身亡事件，原告方知受被告瞞騙購買曾有人自殺之凶宅。原告復於102年4月9 日以存證信函請求被告返還原告已給付之100萬元，惟未獲置理。
(二)按系爭買賣契約第9條第2項約定：「乙方(即被告)應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、第9條第6項約定：「乙方保證本買賣標的主建物及附屬建物內於乙方所有權期間絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方(即原告) ，否則甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」等語，故系爭房屋若有發生自殺案件，則原告得依上開約定解除契約。
(三)按所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。次按，有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，然就一般社會大眾言，仍屬心理層面嫌惡狀況，對居住其內之住戶言，除對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與周遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響市場價格，應認屬物之瑕疵。而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此有最高法院87年台上字第2907號判決意旨可參。系爭房屋過去既曾發生非屬自然身故之跳樓自殺事件，而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，屬交易上之重大瑕疵，故被告應依民法第354 條規定，負無過失瑕疵擔保責任，原告並得依系爭買賣契約第9條第6項及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告自應民法第259 條規定負回復原狀義務，並返還自原告受領之價金100 萬元。並聲明：1.被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.訴訟費用由被告負擔；3.原告願供擔保請准為假執行之宣告。
(四)就被告抗辯所為之陳述：
1、判斷一房屋是否為凶宅，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內為必備條件。再依內政部於97年07月24日內授中辦字第0000000000號函釋亦載明凶宅認定標準，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包含自然死亡) 之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分) 。是本件系爭房屋過去曾有人跳樓自殺，依上開函釋及臺灣高等法院台南分院99 年度上易字第273號判決、臺灣高等法院台中分院100年度上易字第116號判決、臺灣雲林地方法院99年度訴字第6 號判決等實務見解，應屬凶宅無疑。
2、該棟大樓幾乎每位住戶都知道系爭房屋有發生過跳樓的情形，被告之前買賣系爭屋也是因為買方知道這個情況才造成解約情形，即使今日原告買受系爭房屋，系爭房屋客觀價值也一定會造成嚴重減損。
二、被告方面則以：
(一)對於原告主張於102年3月12日經中信房屋志航加盟店仲介，與被告簽訂系爭買賣契約書，以132 萬元價格向被告購買系爭房地，及原告已給付買賣價金100 萬由被告受領等節不爭執。惟被告持有系爭房屋期間，係居住於高雄市，系爭房屋長期出租予房客使用，從未受任何人通知有人於系爭房屋內因兇殺或自殺而死亡。原告主張有人自系爭房屋內跳樓自殺，死亡顯然發生於公寓大廈之共有部分，不符合系爭買賣契約書第9條第6項及房地點標的現況說明書項次19之系爭房屋發生兇殺或自殺致死之要件，原告之主張及請求無理由。
(二)本件該墜樓之人，究從處墜落？究因何故墜落？究為意外或故意求死？因此事發生於00年初，已年代久遠，以致無事證可供判斷。若大樓因有16年前之墜樓事件而認定所有專有部分均為凶宅，以致有瑕疵，恐怕背離社會情感。又相關契約文書中，對於可以解除契約的情形有特別說明，所指的是在被告所賣的房子專有部分有無發生兇殺或自殺致死的情形，所以是針對房子內部有無發生這些情形，應該排除死亡結果是發生在共有部分的情形。綜上所述，本件既無法證明系爭房地曾發生兇殺或自殺致死事件，即難認屬於凶宅，原告請求解除契約及返還價金並無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院得心證之理由：原告起訴主張於102年3月12日經由訴外人中信房屋志航加盟店仲介，與被告簽訂系爭買賣契約書，以132 萬元價格向被告購買系爭房地，及原告已給付買賣價金100 萬由被告受領等情，業據原告提出不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、收受款記錄表及存證信函等為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告另主張系爭房地曾發生有人跳樓自殺死亡事件，被告故意隱瞞不告知，已違反系爭買賣契約第 9條第6 項及房地產標的現況說明書項次19約定，原告得解除契約，並請求被告返還所收受買賣價金100 萬元各情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，準此，本件兩造有爭執而應予審究者即為：系爭房屋在被告持有期間是否曾發生有人跳樓自殺死亡事件？原告得否執此理由解除契約，並請求被告返還所收受買賣價金100萬元？經查：
(一)原告主張向被告購賣系爭房地後，始經由同棟大樓住戶口中得知系爭房地曾經有人跳樓自殺死亡，並聲請本院傳喚同棟大樓住戶黃秋香到庭作證。證人黃秋香經本院傳喚到庭作證結果，證稱：「那天我在晾衣服的時候我看到有人掉下來，我衝下樓，那個人先撞上一個蔡小姐的車子，也有撞到我的車子，我衝下樓去的時候，那個孩子已經死亡了」、「孩子死亡之後，要通知緬甸那邊，當時他哥哥也是嘉義農專的，我通知他哥哥吳喜昌，當時通訊不發達，是打電報的方式通知他家屬，他哥哥跟我說是當時他弟弟想家，精神壓力大，又沒有錢可以回去，精神恍惚，沒有人知道他從何處掉下來，只知道是九樓二的孩子」等語（詳本院卷第77-78頁），由證人黃秋香前述證詞可知，系爭房屋（即嘉義市○○路○○○號9樓之2 ）確曾發生有人墜樓身亡之情事甚明；參之被告訴訟代理人亦不否認系爭房屋長期以來均由被告出租給嘉義大學之學生居住（本院卷第134 頁），而嘉義大學改制前即為證人黃秋香所述嘉義農專（本院第卷113 頁），故證人黃秋香證稱該名墜樓身亡之孩子是居住於系爭房屋之嘉義農專學生乙節，顯屬實情，堪值採信。
(二)被告雖辯稱：證人黃秋香之證詞並無法證明該名墜樓身亡之學生，係從系爭房地墜落，且亦無法確認是意外墜樓或自殺死亡云云。惟查，仲介兩造買賣系爭房地之證人即中信房屋志航加盟店業務員沈正昊於本院審理中陳稱：「有好幾個住戶都有跟我講這件事情，至少有超過五個，他們跟我講有一個學生從九樓二跳下來死掉，說是一個僑生，就跳在前面的停車場，有說他是跟他哥哥住，聽說是因為課業跟不上，壓力大，所以想不開，跳下來」等語，經核與證人黃秋香前揭證詞大致相符，由此可知，該名於86年間墜樓死亡之嘉義農專（現為嘉義大學）學生，確實是系爭房屋當時之住戶，且係從系爭房屋墜樓死亡，又其墜樓之原因為想家、精神壓力大等原因而跳樓輕生，並非一般單純意外墜樓至明。況參之原告所提系爭房屋之現場照片（本院卷第97-100頁），系爭房屋之陽台牆壁高度約達113 公分左右，已達一般成人腰際之高度，如非特意有尋死或嬉戲等行為，衡情當不致輕易發生墜樓意外，且衡諸證人黃秋香於本院審理中之證詞，亦未提及系爭房屋所屬大樓有陽台安全設計不良之情事，反而陳稱死者之哥哥向其陳述是因當時死者想家，精神壓力大，又沒有錢可以回去等原因而輕生，顯足認前述墜樓事件並非如被告所抗辯僅為意外墜樓，而係跳樓自殺之尋死行為。
(三)本件發生於00年間之墜樓事件，雖因發生年代久遠，而無法從警察局、保險公司或嘉義大學調取相關資料參考。然依現場目擊證人黃秋香所證述之案發經過，及證人沈正昊事後向該大樓住戶、主委等查訪之結果，均可認86年間所發生之墜樓事件，應非單純之意外墜樓事件，而屬跳樓自殺之輕生事件，自不能僅以事隔久遠，已無相關資料可資調閱，即認該墜樓事件非屬跳樓自殺尋死，故本院自得本於各項事證之調查結果，判斷認定系爭房屋究竟有無發生跳樓自殺尋死之事件。更何況，被告方面亦不否認系爭房屋先前曾透過證人沈正昊仲介出賣予第三人，事後因該第三人知悉前述跳樓自殺傳聞後，雙方乃取消買賣契約等情（詳本院卷第123 頁被告民事答辯㈢狀），且證人沈正昊就此亦證稱：「這是一位王老師，他下訂金10萬元」、「後來王老師又自己去現場，那邊的人跟他說那個房子有人跳樓，王老師就跑來公司罵說有人跳樓的凶宅怎麼可以賣給他，我向屋主李月好確認，他說這個房子沒有人跳樓，但我去現場問，主委、警衛、住戶都說有跳樓，且跳下來，他們住戶還集體募捐五萬多元，還有名字及感謝狀都有，所以李月好就同意王老師把房子退掉，把訂金十萬元還給他」等語（本院卷第138 頁），由是可知，被告對於系爭房屋曾經發生跳樓自殺致死事件，應非全然不知情，否則豈可能願意自動退還訂金，並取消與該第三人王老師關於系爭房屋之買賣契約？故被告辯稱無法確認系爭房屋發生跳樓自殺死亡事件云云，尚不足採。
(四)此外，兩造於系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19所約定之出賣人保證系爭房屋無自殺或兇殺致死事件之條款（俗稱凶宅條款），乃因不動產發生非自然身故事件，會嚴重影響購買意願及購買價格，導致市場接受度降低，不動產價格滑落之情形，故於此情形縱使不動產無物理上缺陷，仍會造成不動產經濟價值上的減損，因此在不動產交易實務上乃發展出凶宅條款之約定，由出賣人保證不動產未曾發生自殺或兇殺致死事件，以確保買受人不致因資訊不足而釀成重大交易上損失，而觀諸本件證人黃秋香及沈正昊之證述內容，該棟大樓之住戶大多均傳聞系爭房屋發生跳樓自殺事件，外面更傳言該大樓是自殺樓，甚至系爭房屋之前手買主亦因聽聞前述跳樓自殺事件而與被告取消買賣契約等情，皆已如前述，足認系爭房屋所發生之非自然身故事件，已嚴重影響系爭房屋之經濟上價值甚明，然被告竟主觀片面認定該事件僅係傳聞，而隱瞞系爭房屋曾發生非自然身故之跳樓自殺事件，透過第三人中信房屋志航加盟店仲介，與被告簽訂系爭買賣契約出售系爭房屋，自已違反系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19所定被告應保證持有系爭房地期間未發生自殺或兇殺致死事件之條款，且其故意隱瞞系爭房屋重大不利資訊之行為，亦已明顯違背誠信原則，故原告自得依系爭買賣契約第9條第6項約定主張解除契約，並請求被告返還所收取價金100萬元。
(五)被告雖又辯稱：縱使系爭房屋有人於16年前墜樓，但死亡結果是發生在一樓公共空間，非系爭房屋專有部分，自不應認系爭房屋發生自殺致死事件云云，然查，所謂發生兇殺或自殺致死之事實，於死者陳屍於專有部分之情形，固然屬之，並無爭議，但自殺或兇殺之手段萬端，恆不可能僅限於死者陳屍於專有部分，始得認定不動產發生兇殺或自殺致死事件，尤其自殺尋死之手段係以跳樓方式為之者，更不可能死亡結果是發生於屋內，其最後陳屍處往往係於戶外公共空間，故被告自行限縮解釋，抗辯系爭買賣契約第9條第6項所定自殺或兇殺致死事件，必限於死亡結果發生於房屋專有部分云云，顯係以辭害意之扭曲解釋，尚不足採信。至於被告所謂系爭墜樓事件已發生16年，不能認為仍係凶宅云云，然本件跳樓自殺事件雖已發生16年，致相關筆錄、保險及就學等資料無法取得，然無法取得相關筆錄資料，並非即得謂不構成凶宅，雖吾人亦不可謂一旦發生兇殺或自殺致死事件，該不動產即永遠屬於「凶宅」，一概認為構成物之瑕疵，然至少必須具備該兇殺或自殺致死事件已時日久遠，眾人早記憶模糊，無法明確記憶其發生緣由、經過，亦即該事件必須已不足造成一般人心理極度不安，或嚴重影響其主觀選擇判斷，始足當之，本件依證人黃秋香及沈正昊所述，前述跳樓自殺事件在該棟大樓間仍遭眾人議論及傳聞，且對於發生緣由及經過等情節，在眾人記憶間仍然鮮明，在客觀上自仍屬一般人所稱之「凶宅」，尚不能僅以時隔16年無法調取相關筆錄資料，即認非屬凶宅，故被告前揭所辯亦難採信。
四、綜上所述，原告以被告隱瞞系爭房屋曾發生跳樓自殺致死事件為由，認定被告違反系爭買賣契約第9條第6項及房地產標的現況說明書項次19之約定，主張依系爭買賣契約第9條第6項及民法第359 條之規定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，於法自無不合，故本件系爭買賣契約既經原告合法解除，則原告依民法第259 條有關契約解除後回復原狀之規定，請求被告返還原告所交付買賣價金100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年6月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均無不合，爰分別併酌定相當擔保金額准許之。
五、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件第一審裁判費 10,900元及證人日旅費500元，合計第一審訴訟費用11,400 元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
民三庭法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
書記官 李佳惠