臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第323號原 告 侯燿東訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 侯贊上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣朴子市○○段○○○○號、權利範圍一分之一及同段225地號、權利範圍三分之一土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告乃嘉義縣朴子市○○段○○○○號及同地段225地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，伊與原告於民國（下同）101年5月28日成立買賣契約，買賣標的包含嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，買賣總價金為新臺幣（下同）1,050萬元，原約定給付金額達938萬元，被告應辦理移轉豋記，尾款112 萬元俟產權移轉登記後始給付，後被告表示需錢孔急，尾款部分希望原告先給付60萬元，原告亦同意。豈知，被告僅同意配合辦理227、226地號土地之移轉登記，其餘系爭土地，被告均拒絕辦理移轉登記，有被告101年9月11日第172號存證信函「225地號上本人父親母親墳墓可使用十年，遷移後才登記予台端，25 2地號亦經協議由台端自行整地後辦理移轉登記」可證，被告藉詞推諉情事甚明。兩造約定買賣系爭土地，被告已清償買賣價金，剩餘52萬元尾款待土地登記完畢後給付之，上揭土地至今均未辦理移轉登記手續。另本件兩造不爭被告交付原告三份印鑑證明，均已辦妥登記，有證人陳謝秀芳之供述可佐。被告拒絕提供所有權之登記申請書、印鑑證明，原告無法辦理所有權移轉登記。原告自可依據民法第348 條規定命被告協同辦理所有權移轉登記。
㈡、被告抗辯系爭225 地號土地非農業使用、買賣契約約定墳墓十年內需遷移，墳墓既然未遷移，系爭土地依法仍不能辦理移轉登記云云，惟農業發展條例第31條第1 項規定「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」，反面推之，未作農用之農地移轉時，不可申請不課徵土增稅（即須繳納土增稅始可移轉）。另參最高法院96年度台上字第2234號民事判決意旨「末按耕地所有權之移轉登記，已將使用應符合區域計畫法相關法令規定之要件，修正為依據土地法及民法之規定辦理，此觀九十六年一月二十九日修正之農業發展條例第三十一條規定即明。是以原審對於上訴人所辯系爭土地之使用不符區域計畫法分區管制法令，被上訴人不能請求移轉系爭土地所有權登記一節，縱未於判決理由項下說明其取捨之意見，亦與判決結果不生影響」。且買賣土地後，由出賣人借用或租用土地，在現今社會相當常見，本件買賣契約第二條約定「無償借用乙方豬舍、飼料廠、水塔、化糞池十年。阿伯(金榜)伯母(月霞)墳墓十年內需遷移」，乃買賣以外之使用借貸法律關係，並非買賣法律關係之附帶條件，自不可拘束買賣契約之履行。若須墳墓遷移後才能辦理所有權移轉登記，則應於買賣契約載明，綜觀買賣契約內容，並無附帶條件之存在。基上所述，被告抗辯不可辦理移轉登記，並非可採。
㈢、查被告向原告表示農會貸款及利息為723 萬元，雙方約定由原告向農會清償上述貸款及利息723 萬元，以代買賣價金之清償，此有買賣土地契約書第一點「農會貸款及利息計柒佰貳拾參萬元…待塗銷抵押權後」可佐證，即買賣價金用以清償銀行貸款塗銷抵押權，此乃社會常見買賣約定。然：原告前往農會清償貸款時，發現貸款債務非被告所稱之數額，總數額乃7,295,061 元，由此可知，被告已有欺詐原告之意，原告向被告反應上情，被告同意由原告清償全部貸款，並抵扣買賣價金。原告遂於101年6月27日及101年7月12日匯款予被告侯贊帳戶，清償上述貸款，原告並取得農會所開立之清償證明。被告辯稱原告未繳納利息，並非實在。
㈣、被告另辯稱原告辦理抵押權設定登記，即無辦理所有權登記之義務云云，惟兩造雖有抵押權設定，但兩造之買賣契約並未終止或解除，被告自應履行買賣契約條款。系爭土地未農業使用，無法取得公所之農地使用證明，賣方須支付鉅額土地增值稅，被告在外負債累累，無法支付增值稅。雙方乃約定設定抵押權，以保障原告權益。原告為讓被告無需繳納土地增值稅，更花費26萬元整地，以符合農地使用，並非變更買賣契約條款。
㈤、被告辯稱牧場負責人變更應連同建物所有權變更才能辦理云云，惟被告所稱侯贊畜牧場並非坐落原告起訴登記之系爭土地上，乃坐落226、227地號土地，此有朴子市公所102年8月29日回函所附畜牧場登記資料「廠址：嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○號」可佐。被告抗辯原告請求系爭土地移轉登記，應受限於畜牧場登記，兩者並無關聯性，被告主張已非可採。又朴子市公所102年8月29日回函第三點表示「如果純粹是買賣或是法拍，就必須產權（包含土地、建築改良物、禽畜）一併移轉並登記完竣方可辦理」，可知畜牧場負責人登記變更『前』，應完成土地、建築改良物之變更登記。買賣契約書第4 條僅約定「牧場登記10年內變更好負責人」，並無約定何時辦理土地及建築改良物之登記。既然被告已同意
226、227地號土地之登記，自無不同意上述建物登記之道理。基上辦妥226、227地號土地及建物之移轉登記，不影響日後畜牧場負責人登記之作業手續。況且，買賣契約書第4 條約定10年內變更好負責人，原告有權隨時請求被告辦理牧場負責人之變更登記，被告自無拒絕牧場負責人登記之理由。
㈥、並聲明：
1.被告應將嘉義縣朴子市○○段○○○ ○號、權利範圍一分之一，及同地段225 地號、權利範圍三分之一土地所有權移轉登記予原告。
2.裁判費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告乃嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地所有權人，與原告簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。惟約定條款為：1.買賣價金為10,500,000元（含農會貸款及利息7,230,000元、第二胎邱維護750,000元、京誠銀行1,000,000 元、借款400,000元、尾款1,120,000元）。2.無償借用被告豬舍、飼料廠、水塔、化糞池十年、十年內墳墓需遷移。3.抽水機如原告魚池須用水，需無償借用。4.牧場登記十年內，變更好負責人（下略）....。被告簽約後，先行提供一份印鑑證明及相關證件交予原告，供4 筆土地辦理移轉登記，其中226、227地號順利辦理移轉登記，惟225 地號因其上有被告祖墳存在，違反農地農用之規定、252 地號土地地目為養，因長滿雜草，空照圖誤以為變更使用，故依法均無法辦理所有權移轉登記。原告乃藉故要求被告另提供二份印鑑證明，欲將兩筆土地辦理普通抵押權登記，以保權益，並於 101年6 月12日以其中一份印鑑證明辦妥抵押權登記，豈料原告違反買賣契約之約定條款第4 條，藉另一份印鑑證明之便，未經被告同意，逕自變更登記被告之牧場負責人為原告，並曾送件申請廢除牧場登記，經被告寄發存證信函後，原告方撤回申請。被告曾與原告協商，可否待被告繼續飼養豬隻十年後，土地即移轉登記予原告，惟原告皆不同意。
㈡、另被告除上述違約「擅自變更被告之牧場負責人登記」外，買賣契約尚約定「墳墓需十年內遷移」，買賣契約迄今未滿十年，原告並無要求遷移墳墓之權利，被告亦無遷移墳墓之義務，墳墓既未遷移，系爭土地依法仍不能辦理所有權移轉登記，故原告起訴顯無理由。
㈢、又被告簽訂買賣契約後，原告約定代為清償被告積欠朴子農會之貸款及利息，詎原告未依約辦理塗銷抵押權設定登記，亦未代繳利息，使被告蒙受一期6萬元利息之損失，實乃原告違約在先。
㈣、並答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告起訴主張被告乃嘉義縣朴子市○○段○○○ ○號及同地段225 地號土地之所有權人，兩造於101年5月28日訂立買賣土地契約，買賣標的包含嘉義縣朴子市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地共計4 筆及其地上所有建築改良物及工作物，買賣總價金為1,050萬元，原約定給付金額達938萬元，被告應辦理移轉豋記，尾款112 萬元俟產權移轉登記後始給付，後被告表示需錢孔急，尾款部分希望原告先給付60萬元，原告亦應被告之要求而給付。但被告竟僅配合辦理227 、
226 地號土地之所有權移轉登記完畢，其餘系爭土地，被告均拒絕辦理移轉登記等情，有土地登記第二類謄本二份、買賣土地契約書乙份、收據乙份附卷可稽。（見本院卷第4-9頁）被告對此亦不爭執，應堪信為真實。
㈡、原告主張依系爭買賣契約之約定，伊已給付買賣價金998 萬元，僅有尾款52萬元待被告移轉土地所有權後，始應給付，伊已履行系爭契約之義務，被告自應配合辦理系爭土地所有權移轉登記予原告。被告則以系爭225 地號土地因其上有被告祖墳存在；系爭252 地號土地，地目為養，因長滿雜草，空照圖誤以為變更使用，均違反農地農用之規定、依法均不得辦理所有權移轉登記。況且，原告同意十年內遷移祖墳，目前祖墳尚未遷移，自不得辦理所有權移轉登記等語資為抗辯。
㈢、經查，系爭契約約定，本件買賣價金為一千零五十萬元，給付方式為原告為被告繳清農會貸款723 萬元；清償第二順位邱維護抵押債務75萬元；抵銷被告先前積欠原告之借款40萬元；原告再給付被告100萬元，尾款112萬元，待土地所有權移轉登記後給付。嗣因被告需錢孔急，原告乃再給付被告60萬元尾款，所餘尾款52萬元待全部土地辦妥移轉登記後給付等情，有買賣土地契約書、收據、存摺影本各乙紙及嘉義縣朴子市農會債務清償證明三紙附卷可稽（本院卷第8-9；63-66頁），被告對此並不否認，足認原告除尾款52萬元須待所有權移轉登記辦妥後始有給付義務外，其已履行系爭契約之買受人義務甚明。系爭契約第二條雖約定：「無償借用乙方（即被告）豬舍、飼料廠、水塔、化糞池十年。阿伯（金榜）伯母（月霞）墳墓十年內需遷移。」，兩造之真意應指原告同意被告繼續使用買賣土地上之豬舍、飼料廠、水塔、化糞池十年、被告應於十年內將父母親之墳墓遷移。究其性質應為存在於系爭土地買賣契約以外之無償使用借貸契約，非本件買賣契約被告得對原告主張之同時履行抗辯條件。亦即縱使原告不願繼續無償提供土地予被告使用，被告亦不得執此，作為拒絕移轉系爭土地所有權予原告之同時履行抗辯事由。
㈣、按農業發展條例第37條第1 項規定：「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」。由此項規定反面推之，未作農用之農地移轉時，不可申請不課徵土增稅，亦即只須繳納土增稅尚非不得移轉。再參最高法院96年度台上字第2234號民事判決意旨謂：「末按耕地所有權之移轉登記，已將使用應符合區域計畫法相關法令規定之要件，修正為依據土地法及民法之規定辦理，此觀96年1 月29日修正之農業發展條例第31條規定即明。是以原審對於上訴人所辯系爭土地之使用不符區域計畫法分區管制法令，被上訴人不能請求移轉系爭土地所有權登記一節，縱未於判決理由項下說明其取捨之意見，亦與判決結果不生影響」。可見系爭
225 號土地上目前雖仍有被告父母親之墳墓尚未遷移，致農地非農用，只須繳納土增稅後，即可辦理移轉登記。另系爭
252 地號土地，地目為養，先前作為池塘使用，因長滿雜草，致被判定為非供農業使用。現原告已僱用挖土機將雜草清除，呈現原先池塘面貌，有挖土機工資發票乙紙附卷可證（見本院卷第67頁），已足供認定該筆土地為農地農用。綜上所述，系爭2 筆土地，依法尚非不得辦理移轉登記，被告抗辯稱因系爭土地農地非農用而無法辦理移轉登記云云，顯不可採。
㈤、被告另抗辯稱伊交給原告3 份印鑑證明，原告未經同意卻將其中1 份持往辦理牧場建築改良物納稅義務人變更登記，違反系爭契約之約定云云。經查，被告先後交付三份印鑑證明予原告，其中一份持向地政事務所辦理227、226地號土地之所有權移轉登記，另一份辦理227、226地號土地上未辦保存登記建築改良物納稅義務人變更登記，第三份持向地政事務所辦理系爭225、252地號土地之抵押權設定登記等情，業經證人即受託辦理本件登記事務之代書陳謝秀芳到庭結證屬實（見102年8月19日準備程序筆錄，本院卷第56-59 頁），被告對此亦不加否認，並有原告提出之227、226、225、252地號土地登記簿謄本、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院卷第78-79；4-7；80頁），且經本院依職權調得22
7、226地號土地移轉登記之申請書及相關資料核閱屬實，此亦有嘉義縣朴子地政事務所102年8月26日朴地登字第0000000000號函及所附之101年7月10日收件朴登普字第46920 號買賣所有權移轉登記申請書影本13張在卷可按。（見本院卷第81-94 頁）足證原告並未將被告所交付之印鑑證明持往辦理非本件買賣契約約定之登記事項。系爭225、252地號土地，依約應辦理移轉登記予原告，故原告要求被告應再交付一份印鑑證明以供辦理該2 筆土地之移轉登記，顯有理由。被告拒絕交付，即不足採。再查，本件買賣契約之標的，除 227、226、225、252 地號土地外，尚包括其地上所有建築改良物及工作物，此觀系爭買賣契約書自明。而被告侯贊經營之畜牧場所坐落之227、226土地上未辦保存登記建築改良物，依約本即應將之移轉予原告。現原告將之辦妥納稅義務人變更登記為原告侯燿東名義，純屬系爭買賣契約權利之行使，難認有何違反契約之情事，被告以此作為抗辯之理由，並不可採。
㈥、被告復抗辯稱原告延遲向朴子市農會繳納貸款，致被告多出
6 萬餘元之負擔，顯有違約之情事云云。然查，系爭買賣契約之土地，被告曾向朴子市農會抵押借款，兩造約定原告應代為清償該借款，作為買賣價金之一部分。原告於101年6月27日、同年7月12日先後向朴子市農會清償2,999,281元、4,295,780元，合計7,295,061元，有存摺影本乙紙附卷可稽。
（見本院卷第63頁）足證原告就此部分已經履行其代償借款之契約義務甚明。再查，兩造係於101年5月28日訂立本件系爭買賣契約，而原告乃於同年之6月27日及7月12日分兩次代為清償農會借款，時間上尚稱合理，並無遲延之情事。又上開原告所清償7,295,061元之借款總數，其中包括被告自101年4月20日起至同年6月27日止所積欠之利息、違約金，合計60,766元，原告已於同年6 月27日清償完畢，此有朴子市農會製作之明細表可稽。（見本院卷第112頁）距契約簽訂日5月28日，僅一個月，與民間不動產買賣付款習慣相當，故難認有何遲延可言。況且，縱認60,766元之利息、違約金，係因原告遲延繳納所致，應由原告負擔此部分之損失。但本件買賣契約之尾款原約定為112 萬元，原告已預先給付被告60萬元，尚有52萬元尾款未付，有如前述，則此60,766元之利息、違約金損失，仍可在尾款中予以抵銷，並不影響原告請求被告移轉系爭土地所有權之行使。
四、綜上所述，原告既已履行契約上之義務，自得請求被告移轉系爭土地之所有權，被告上開所辯均不足採。從而，原告本於履行契約之法律關係，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
民事第二庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官 王博昭