臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第44號原 告 金財神大樓管理委員會兼法定代理人 蔡清泉上二人共同訴訟代理人 楊瓊雅律師複 代理人 吳碧娟律師被 告 王耀堂
呂元宏上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王耀堂應自坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號如附圖即嘉義市地政事務所民國一○二年二月二十三日複丈成果圖編號Ａ、Ｂ所示面積共計四五三平方公尺之大廳及騎樓遷出，並將上開大廳及騎樓返還原告蔡清泉及全體共有人。
被告王耀堂應自民國一○一年六月一日起至遷讓交還上開大廳及騎樓日止，按月給付原告蔡清泉新台幣貳佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王耀堂負擔。
本判決原告蔡清泉勝訴部分，於原告蔡清泉以新台幣玖拾捌萬伍仟元為被告王耀堂供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告呂元宏經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第 1項為請求被告王耀堂及呂元宏應自坐落嘉義市○○路○○○○○號 1樓大廳及騎樓部分之房屋騰空遷出，並將上開建物全部交還原告金財神大樓管理委員會管理使用或返還給原告及全體共有人。嗣經嘉義市地政事務所復丈後，為求聲明內容明確，原告遂於民國102年4月11日具狀聲請更正訴之聲明第 1項為被告王耀堂及呂元宏應自坐落嘉義市○○路○○○○○號如附圖即嘉義巿地政事務所102年2月23日複丈成果圖編號A、B所示面積合計 453平方公尺之大廳及騎樓遷出，並將該大廳及騎樓全部交還原告金財神大樓管理委員會管理使用或返還給原告蔡清泉及全體共有人，核其所為，僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更追加，自應准許，先予敘明。
貳、原告起訴主張：
一、查坐落嘉義巿新富段4小段1858建號（下稱系爭1858建號）建物為同段同小段1847、1849至1854、2113至2429、2432至2433、2441、2442、2483至2486建號之共用部分，而原告為坐落嘉義巿新富段 4小段2483建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號3樓3）及2486建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號3樓6）建物之所有權人，即為系爭1858建號建物共有人之一，因系爭1858建號建物之1樓大廳及騎樓屬於金財神1樓「商場」部分，於88年 1月14日起即由當時的金財神「商場」管理委員會委託原告蔡清泉規劃、廣告、招商，經營。原告蔡清泉經當時金財神商場管理委員會授權後，於97年12月30日與被告呂元宏簽訂房屋借用契約，約定自97年11月30日起至98年2月15日止，借用嘉義巿○○路000號（即系爭1858建號），每月付清潔費、水電費、電梯保養費等管理費新臺幣（下同）6萬元整。借用期滿後，雙方自98年2月16日起改為租賃關係，租金每月為1期，每年12月份、1月份、2月份各為6萬元，其餘月份降為 3萬元（均不含水、電費）。嗣後租期屆滿，被告呂元宏不願再簽訂書面契約，租賃關係成為不定期限租賃法律關係。嗣因被告呂元宏自98年12月 1日起積欠租金，屢經催討均置之不理，原告蔡清泉乃提起遷讓房屋等訴訟，案經鈞院 100年度嘉簡字第180號、100年度簡上字第90號民事判決被告呂元宏應自系爭1858建號之大廳及騎樓遷出，並將該大廳及騎樓交還原告蔡清泉確定。原告蔡清泉遂持上開確定判決向鈞院聲請強制執行，經鈞院 100年度司執字第41069 號強制執行事件受理執行，被告呂元宏於該強制執行事件現場履勘時，同意於 101年6月5日以前自動搬遷，惟原告蔡清泉於 101年6月5日至現場查看，現場仍繼續營業中，所有現場營業擺設、招牌、海報標語、營業設備器具等均未曾變動，原告蔡清泉遂於101年6月12日具狀陳報被告呂元宏未自動履行遷讓房屋並聲請對被告呂元宏裁處怠金或拘提管收至其履行完畢為止。嗣被告呂元宏於101年6月21日執行法院調查時，偕同被告王耀堂到場，並陳述被告呂元宏已於101年5月底搬遷，坐落系爭1858建號如附圖所示編號A、B，面積合計 453平方公尺之大廳及騎樓，均係被告王耀堂基於自己利益而由被告王耀堂佔用中，是被告王耀堂明知其為嘉義巿新富段 4小段1848建號建物之共有人，並非系爭1858建號建物之共有人，仍執意竊佔系爭1858建號建物之 1樓大廳及騎樓，屬無權占用甚明。
二、原告金財神大樓管理委員會於101年8月20日寄發存證信函通知被告王耀堂應於101年9月20日前將佔據大樓商場系爭1858建號公共設施空間之物品、設備清除，否則將依法訴究被告王耀堂侵占之責。詎被告王耀堂回覆稱願意向區分所有權人承租，對於原告金財神大樓管理委員會要求其遷讓房屋乙事置若罔聞，拒不返還系爭1858建號建物，其竊佔狀態仍在持續中，原告二人遂依民法第767條、第821條規定提起本件訴訟。又被告呂元宏雖主張其於前揭強制執行程序進行時已另行租屋使用，惟於執行法院駁回原告蔡清泉強制遷讓房屋之聲請後，又張貼廣告表示其已遷回嘉義市○○路 ○○○號原金財神百貨，是其逕自搬回系爭房地使用，乃將被告呂元宏併列被告，以求一次解決紛爭。另被告二人無權占有等情至明，除應自系爭建物騰空遷出，並應賠償原告蔡清泉相當於租金之損失，是以每月租金 3萬元，再以原告持分比例計算，則原告蔡清泉自得依民法第 179條規定，請求被告王耀堂應自101年6月1日起至遷讓交屋日止，按月給付原告蔡清泉465元之相當於租金之損害。
三、並聲明：被告王耀堂及呂元宏應自坐落嘉義巿○○路0000○號如附圖編號A、B所示面積合計 453平方公尺之大廳及騎樓遷出，並將該大廳及騎樓全部交還原告金財神大樓管理委員會管理使用或返還給原告蔡清泉及全體共有人；被告王耀堂應自101年6月1日起至遷讓交屋日止按月給付原告蔡清泉465元整；訴訟費用由被告等負擔；原告願提供擔保，請准宣告假執行。
叁、被告答辯則以：
一、被告王耀堂略以：伊為嘉義市○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼嘉義市○○路○○○號6樓1 ）之所有權人，亦為同段同小段1848建號共有人之一，故對於其占用系爭1858建號建物部分，亦有使用權限。另被告呂元宏已搬離目前占用處，目前系爭1858建號1樓大廳及騎樓部分係伊個人獨資之營業處所，且自 101年6月 1日起即為伊所使用至今。而原告提出之廣告單，係因被告呂元宏搬至嘉義市○○○路、林森東路口後，生意欠佳而欲休息時，伊請被告呂元宏張貼該廣告單，可使欲至該處購買之客人，至伊目前位於金財神大樓之營業地點購買，況該廣告單上之筆跡為伊所書寫。被告呂元宏目前仍於上開嘉義市○○○路、林森東路口處販賣衣服。故原告之請求，並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告呂元宏未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本院得心證之理由：
一、本件原告蔡清泉主張其係坐落嘉義巿新富段 4小段2483建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號3樓3 ）及2486建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號3樓6 ）建物之所有權人，而系爭1858建號建物為嘉義市○○段○○段1847、1849至1854、2113至2
429、2432至2433、2441、2442、2483至2486 建號之共用部分，故原告為系爭1858建號建物共有人之一之事實，業據原告蔡清泉提出2483建號、2486建號、系爭1858建號之建物登記謄本為證（詳本院卷第6至19頁），且為被告王耀堂所不爭執，堪信屬實。又原告蔡清泉主張被告王耀堂自101年6月1日起，占有系爭1858建號如附圖即嘉義市地政事務所102年2月23日複丈成果圖編號Ａ、Ｂ所示面積共計453平方公尺之大廳及騎樓，作為販賣衣物營業使用之事實，除據被告王耀堂於本院自承在卷外，並經本院會同地政人員履勘現場查證屬實，製有勘驗筆錄並囑託地政人員繪製複丈成果圖附卷可稽（詳本院卷第110、112、113、124頁），自堪信為真實。
惟被告王耀堂辯稱：其係金財神大樓的住戶，亦係共有人之一，對占用部分有權使用等語。是本件首應審究者厥為：被告王耀堂是否為系爭1858建號建物之共有人之一？被告王耀堂占有使用系爭1858建號建物，是否有正當權源？
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第 767條定有明文。本件被告王耀堂主張其為系爭1858建號建物共有人之一，雖提出坐落嘉義巿新富段4小段1848建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號）、1607建號（門牌號碼嘉義巿○○路000號6樓1 ）之建物所有權狀及建物登記謄本各 1份為證（詳本院卷第115至118頁），然本院觀諸上開建物所有權狀及建物登記謄本，被告王耀堂固為1848建號及1607建號之建物所有權人，但上開建物記載之共有部分為1855、1856、1857及1859建號，並無系爭1858建號建物之事實，亦據上開建物所有權狀及建物登記謄本記載明確，故被告王耀堂辯稱其為系爭1858建號建物之共有人，其有權占用云云，自無可採。則原告蔡清泉以系爭1858建號建物共有人之地位，請求被告王耀堂自所占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示面積共計 453平方公尺之大廳及騎樓遷出，並將上開大廳及騎樓返還於原告蔡清泉及全體共有人，即屬有據。
三、復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。
㈠經查，原告蔡清泉曾另案對被告呂元宏提起遷讓房屋等訴訟
，經本院100年度嘉簡字第180號、 100年度簡上字第90號民事判決被告呂元宏應自系爭1858建號之大廳及騎樓遷出，並將該大廳及騎樓交還原告蔡清泉確定。原告蔡清泉持上開確定判決向鈞院聲請強制執行，經本院100年度司執字第41069號強制執行事件受理，惟於執行法院調查時，被告呂元宏偕同被告王耀堂到場，並陳述被告呂元宏已於101年5月底搬遷，坐落系爭1858建號如附圖所示編號Ａ、Ｂ面積合計453 平方公尺之大廳及騎樓，均由被告王耀堂佔有使用之事實，業據本院調閱100年度司執字第41069號執行卷宗核閱無訛。且被告王耀堂於本院審理時亦自承其自 101年6月1日起占用等語（詳本院卷第110頁）。則被告王耀堂自101年6月1日起占用系爭大廳及騎樓，依一般社會通念，自可獲得相當於租金之利益，並導致原告蔡清泉及其他共有人受有無法使用收益系爭大廳及騎樓之損害，故原告蔡清泉依不當得利之法律關係請求被告王耀堂返還相當租金之不當得利，自應准許。
㈡本院審酌原告蔡清泉前受原告金財神大樓管理委員會之授權
，曾與被告呂元宏就系爭1858建號建物訂有租賃契約，並約定系爭大廳及騎樓使用對價之事實，業據原告提出委託書 1份為證（詳本院卷第20頁），可供本件系爭大廳及騎樓出租市價行情之參考。而原告蔡清泉與被告呂元宏自98年 2月16日起，就系爭大廳及騎樓約定之租金為：每年12月、1月及2月租金定為每月6萬元，然其餘月份之租金則均為3萬元之事實，業據本院 100年度簡上字第90號判決認定在卷，本院參考每年12月、1月及2月租金提高，應僅係適逢農曆過年前後之營業期間，並非常態之租金行情，故應以每月 3萬元為系爭大廳及騎樓之合理市場租金行情。則被告王耀堂無權占用系爭大廳及騎樓每月所受利益應以3萬元計算為適當。
㈢又原告蔡清泉為坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○○○○號建
物之所有權人，系爭1858建號建物為上開建物之共有部分，而2483、2486建號建物之權利範圍各為10,000分之110、10,000分之45 等情，固有建物登記謄本附卷可按，惟依前開登記謄本記載，原告蔡清泉於前開2483、2486建號等建物之所有權權利範圍各僅為3分之2 及30,000分之5,642，有建物登記謄本在卷可按（詳本院卷第 6至19頁）。基此，原告蔡清泉就系爭1858建號建物之應有部分應為300,000,000分之2,453,890【計算式：（110/10,000×2/3）＋（45/10,000×5,642/30,000）】。是原告蔡清泉請求被告王耀堂自101年6月
1 日起，至遷讓系爭1858建號建物大廳及騎樓之日止，按月給付原告蔡清泉245元【計算式：30,000×0000000/000000000＝245.389 元，元以下四捨五入】部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
四、至於原告金財神大樓管理委員會請求被告呂元宏及王耀堂遷讓系爭1858建號建物占用部分，並返還予原告金財神大樓管理委員會部分，因原告金財神大樓管理委員會並非系爭1858建號建物之共有人，故其依民法第 821條請求被告二人遷讓返還，即屬無據。又原告蔡清泉請求被告呂元宏遷讓系爭1858建號建物占用部分並返還部分，因本件原告蔡清泉就被告呂元宏仍有繼續占用系爭大廳及騎樓之舉證，僅說明被告呂元宏另外承租之營業場所外，張貼廣告表示已遷回○○路000號原金財神百貨，並提出照片1紙為證（詳本院卷第61頁），然查，本院100年度司執字第41069號強制執行事件於執行法院調查時，被告呂元宏偕同被告王耀堂到場，陳述被告呂元宏已於101年5月底搬遷，坐落系爭1858建號如附圖所示編號Ａ、Ｂ面積合計 453平方公尺之大廳及騎樓，均由被告王耀堂佔有使用之事實，業據本院調閱上開執行卷宗核閱無訛，且被告王耀堂於本院審理亦自承自 101年6月1日起，由其個人占有使用等語，本院履勘系爭大廳及騎樓時，亦無其他客觀證據顯示被告呂元宏仍有繼續占用之事實（詳本院卷第
110、112、113 頁），故原告蔡清泉主張被告呂元宏有繼續占用系爭1858建號建物云云，即無足憑採。是原告蔡清泉請求被告呂元宏遷讓並返還系爭1858建號建物，為無理由，應予駁回。
伍、綜上所述，被告王耀堂既無權占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示面積共計 453平方公尺之大廳及騎樓，則原告蔡清泉本於共有人之地位，自得請求被告王耀堂自上開占用部分遷出並返還予原告蔡清泉及全體共有人。且被告王耀堂無權占用系爭1858建號建物，使共有人受有不能使用之損害，被告王耀堂有相當於租金之不當得利，原告蔡清泉自得依應有部分比例對被告王耀堂請求相當於租金之不當得利。從而，原告蔡清泉依民法第767條、第821條之法律關係，請求被告王耀堂自占用部分遷出，並請求返還原告蔡清泉及全體共有人，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告王耀堂自 101年6月 1日占用之日起至交還日止，依原告蔡清泉應有部分比例，按月給付損害金 245元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。至於原告金財神大樓管理委員會因並非系爭1858建號建物之共有人，故其請求被告二人遷讓共有物並返還之，自無理由；另依原告蔡清泉之舉證，尚不能證明被告呂元宏仍有繼續占用系爭1858建號建物之事實，故其請求被告呂元宏遷讓返還，亦無理由，均應予駁回。
陸、原告蔡清泉陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告蔡清泉勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告金財神大樓管理委員會及原告蔡清泉敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
柒、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由（由於本件認定由被告王耀堂占有使用，且附帶請求部分不另徵裁判費，故訴訟費用由敗訴之被告王耀堂全部負擔），依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
民二庭法 官 林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書記官 許錦清