臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第571號原 告 吳易庭被 告 羅樹蘭上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國一０二年六月二十七日起至交還門牌號碼為嘉義市○○街○○巷○○○號未保存登記建物所占用土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟陸佰叁拾肆元，其中新臺幣捌仟叁佰肆拾壹元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決主文第一項履行期已到部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告羅樹蘭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款，分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第 2號裁定參照）。原告起訴時，聲明請求：㈠被告應將坐落嘉義市○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為嘉義市○○街○○巷○○號之建物（下稱系爭建物）拆除，並將土地騰空返還原告。㈡被告應自民國102年9月23日起至交還土地日止，按月給付原告新臺幣（下同） 1,908元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣起訴狀繕本送達後，原告於審理中改為先、備位聲明，其先位聲明減縮為：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地騰空返還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行；其備位聲明為：㈠被告應自102年6月27日起至交還系爭土地日止，按月給付原告 1,908元。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。本院審酌原告前揭先備位聲明，分屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實，均係被告就坐落系爭土地有無占有權源乙事，則原告追加之請求，在相當程度內具有同一性或一體性，且就原請求之訴訟及證據資料，得於後請求之審理予以利用，而有繼續利用之可能性，依前揭最高法院裁定意旨，堪認前後聲明之基礎事實同一，揆諸前揭法條，原告所為訴之變更，應予准許，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠先位之訴部分：
緣如附表所示之系爭土地係原告拍賣取得而為原告所有，被告則係坐落系爭土地上之系爭建物所有人。查系爭建物於系爭土地設定抵押權時，雖已存在，然依鈞院 102年度訴字第465號拆屋還地事件102年9月9日言詞辯論筆錄可知，系爭建物目前仍為被告所有，惟無人居住，僅放置神主牌位，是系爭建物並無經濟價值，則按最高法院57年台上字第1303號判例要旨，並不符合民法第 876條規定之法定地上權要件，是被告為無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將系爭土地返還原告。
㈡備位之訴部分：
退步言之，若鈞院認系爭建物對系爭土地有法定地上權之存在，而原告於102年5月20日標得買受系爭土地，於102年6月27日登記完畢，爰依民法第 876條規定，請求鈞院判決被告自102年6月27日起至交還系爭土地日止，依土地法第 105條準用土地地法第97條規定，按月給付原告之租金1,908元（計算式：4,320元×53平方公尺×10％÷12＝1,908元）。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並
將土地騰空返還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行⒉備位聲明：被告應自102年6月27日起至交還系爭土地日止，
按月給付原告租金 1,908元。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告羅樹蘭未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、本院得心證之理由：
一、原告主張於102年5月20日標得買受系爭土地，並於102年6月27日辦理所有權移轉登記，被告所有之系爭房屋則坐落系爭土地之事實，業據提出土地所有權狀、本院不動產權利移轉證書、本院民事執行處102年6月17日函文通知、地籍圖、土地登記謄本等影本為證（詳本院卷第 6至10頁），且經本院依職權調閱101年度司執字第46448號執行卷宗核閱無誤，堪信屬實。原告復主張系爭房屋無權占用系爭土地，先位聲明請求拆除系爭房屋並返還土地等語，則本院先位聲明部分首應審究者厥為：系爭房屋占用系爭土地是否有正當權源？
二、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。
㈠經查，系爭土地於95年12月28日以買賣為原因，登記為訴外
人李樹林所有，嗣於98年 3月11日以買賣為原因辦理登記為被告羅樹蘭所有乙節，有嘉義市地政事務所 103年1月9日嘉地一字第0000000000號函檢附之土地登記謄本及異動索引各
1 份在卷可稽（詳本院卷第82至91頁）；又系爭房屋坐落於系爭土地上，為未保存登記建物，門牌號碼為嘉義市○區○○街○○巷○○號乙情，業據本院會同嘉義市地政事務所人員履勘現場查證屬實，並製有勘驗筆錄及囑託嘉義市地政事務所繪製複丈成果圖存卷足憑（詳本院卷第42至44、57、58頁）。而系爭房屋於95年12月19日因買賣申報變更納稅義務人為李樹林，98年3月9日因買賣變更納稅義務人為羅樹蘭迄今乙節，亦有嘉義市政府稅務局103年1月14日嘉市稅房字第0000000000號函在卷足憑（詳本院卷第92頁）。
㈡依上開函文所示，系爭土地於98年 3月11日以買賣為原因登
記為被告羅樹蘭所有，坐落其上之系爭房屋於98年3月9日以買賣為原因登記納稅義務人為被告羅樹蘭所有。系爭房屋因屬未保存登記建物而無法辦理所有權移轉登記，然仍得讓與事實上處分權。而民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第 1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院99年度台上字第1723號裁判要旨可資參照。揆諸前揭最高法院裁判要旨可知，土地及未保存登記建物倘若同屬一人所有，而分別讓與土地所有權或讓與未保存登記建物之事實上處分權，亦包含在民法第425條之1法定租賃之解釋範圍內。
㈢而爭土地於98年 3月11日以買賣為原因登記為被告羅樹蘭所
有，坐落其上之系爭房屋於98年3月9日以買賣為原因登記納稅義務人為被告羅樹蘭所有，已如前述，則原告於102年5月20日標買系爭土地時，系爭土地及坐落其上之未保存登記建物，均同屬於被告羅樹蘭所有，足堪認定。揆諸民法第 425條之1規定及最高法院前揭裁判要旨，自有民法第 425條之1法定租賃之適用。故系爭土地之受讓人即原告與被告間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。基此，兩造間在系爭未保存登記建物得使用期限內，就系爭土地既有法定租賃關係存在，則被告所有之系爭房屋占有使用系爭土地，即有正當權源，故原告先位聲明主張被告無權占用系爭土地，請求拆除系爭房屋並返還土地云云，即非可採。
三、次按，在有法定租賃關係存在之情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第 425條之1第2項亦規定甚明。又城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第 1項定有明文。又所謂年息百分之10，乃指房屋租金之最高限額，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
㈠經查，原告備位聲明請求被告給付系爭建物占用土地之租金
，因被告未曾到庭，兩造間無法達成協議，故原告請求法定酌定租金乙節，即屬有據。至於租金之金額，本院審酌如下：系爭土地東側、西側及南側均與他人土地相鄰，北側面臨現有巷道，路寬約 6米，巷道東側為無尾巷，巷道西側通往永安街。系爭土地附近北側有崇文國小，西南側有崇文公園，系爭土地四週均有住家，無商業經濟活動，但崇文國小附近面臨垂楊路等商業活動頻繁地區，崇文國小北側面臨垂楊路，交通流量大，車輛往來頻繁。系爭土地上坐落未保存登記建物，門牌號碼為○○街00巷00號，為 2層樓的水泥磚木造建物，屋內無人，無法進入房屋履勘，因此無法測量房屋深度，亦無法精準測量建物占用面積。本院乃詢問：如果從系爭建物東側房屋（永安街13巷26號房屋）測量該房屋東側的深度，並且以該屋南邊的點拉水平線，作為測量系爭房屋的深度標準，但是系爭土地及房屋南側並非水平線，如此測量方式，所測出的面積會比系爭建物實際占用面積小，是否同意？原告則當場表明同意上開測量方式等情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄並囑託地政人員繪製複丈成果圖在卷可稽（詳本院卷第42至44、58頁）。參酌系爭土地所在之位置，附近交通發達、位處市中心經濟活動頻繁地區，認系爭房屋所占用系爭土地之租金，應以申報總價額百分之 6計算為適當。
㈡又地政人員依本院指示及原告同意之方式為測量，測量結果，系爭房屋占用系爭土地之面積為附圖所示之50平方公尺。
而系爭房屋建物坐落之系爭土地，於102年1月申報地價為每平方公尺 4,320元，有原告提出之土地登記第一類謄本在卷載明（詳本院卷第10頁）。故原告請求自其辦理所有權移轉登記之日即102年6月27日起，至被告返還系爭房屋所占用之土地日止，按月給付租金1,080元（4,320×50×6%÷12＝1080），為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。
肆、綜上所述，原告受讓之系爭土地，與坐落其上被告所有之未保存登記建物，既原本同屬於被告羅樹蘭所有，依民法第425條之1 第1項規定，兩造間就系爭土地有法定租賃關係存在，故被告所有之系爭房屋占有使用系爭土地，即有正當權源，是原告先位聲明請求被告拆除系爭房屋並返還土地，為無理由。惟兩造間既有法定租賃關係存在，且無法協議租金金額，則原告備位聲請請求酌定租金並請求給付租金，即屬可採。從而，原告請求被告自102年6月27日起，至被告返還系爭房屋所占用土地之日止，按月給付租金 1,080元，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
伍、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本判決主文第 1項命分期給付已屆期之部分，金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回之。
陸、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費 10,460元、地政規費共4,150元、本院資料影印費用24元，共計 14,634元，本院依原告備位之訴兩造勝敗比例酌定訴訟費用之負擔，爰判決如主文第3項所示。
柒、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 4 日
民二庭法 官 林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 4 日
書記官 許錦清附表：
┌─┬───────────┬──┬─────┬──┐│編│土地坐落 │地目│ 面 積 │權利││ ├───┬───┬───┤ │(平方公尺)│範圍││號│縣 市│段 │地號 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼───┼───┼──┼─────┼──┤│1 │嘉義市○○○段│8-46 │建 │53 │全部│└─┴───┴───┴───┴──┴─────┴──┘