臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第52號原 告 林天亮訴訟代理人 胡昇寶律師訴訟代理人 劉修成被 告 林天生
林志忠上 一 人訴訟代理人 林春風被 告 林萬養訴訟代理人 曾國宸被 告 王淑惠訴訟代理人 林冠名上列當事人間因確認優先購買權存在事件，本院於民國102年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
第一審訴訟費用新台幣壹萬柒仟零叁拾捌元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
次按，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52 年台上字第1240 號判例可資參照。本件原告主張伊為坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）之承租人，起訴請求確認對系爭土地有優先承買權，惟經被告林志忠、林萬養等二人否認，是原告就其對系爭土地是否有優先承買權之法律上地位即有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴，合先敘明。
二、次按在積極確認之訴，須係對於原告主張存在之法律關係有爭執，致原告法律上之地位，因此生不安危險之人，始為適格之被告。如以承認其主張之法律關係存在之人為被告，即屬當事人不適格，為欠缺權利保護要件，法院應以判決駁回原告之訴。經查，被告即系爭土地之拍定人王淑惠及被告即系爭土地之所有權人王天生均不否認原告對系爭土地有優先承買權存在，此觀該二人之陳述自明。則原告以該二人為被告，乃當事人不適格，欠缺權利保護要件，本院自應以判決駁回之。
三、被告王淑惠經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、同條第2 項分別定有明文。本件原告於起訴時，被告原只列林天生為被告，訴之聲明原係請求確認原告就被告林天生所有系爭土地之優先購買權存在。嗣於訴訟進行中，分別於民國（下同）102 年1 月22日、102 年3 月5 日具狀聲明追加林志忠、林萬養、王淑惠為被告，並擴張聲明為確認原告就被告林天生所有系爭土地之優先購買權存在；其次序先於被告林志忠、林萬養就被告林天生所有之上開土地之優先購買權。被告林天生，對於追加被告王淑惠、林志忠、林天養等人均無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加。原告追加王淑惠為被告，並不妨礙被告林志忠、林天養之防禦及訴訟之終結。又原告所為訴之聲明之擴張，核其性質係屬基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明。揆諸首揭規定，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告方面：
㈠、原告起訴及對於被告抗辯所為之陳述：
1.緣被告林生天係系爭土地之所有權人。因其旅居台中市，故自96年起，將上開土地出租予原告耕作，租金每年新台幣（下同）12,000元，且未約定租賃期限，原告亦於96年起開始耕作。嗣被告林天生因經商失敗，其所有之上開土地，經債權人查封拍賣，而於101 年11月8 日由被告王淑惠以187 萬元拍定。嗣原告具狀向執行法院聲明優先承買，執行法院因原告與被告林天生間並未有書面之土地租賃契約，而要求原告須提起確認優先購買權存在之訴訟，以釐清此實體上之爭執。為此，爰依法起訴，以維權益。
2.按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。土地法第107 條第1 項定有明文。本件原告即為上開土地之承租人，而被告林天生所有之上開土地既被債權人查封拍賣而拍定，原告自有優先承買之權利。
又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項亦定有明文。本件系爭不動產已於96年由原告自行耕作，而被告林天生亦每年收受12,000元之租金，兩造間就系爭土地自成立租賃契約，並無疑義。
3.被告林志忠、林萬養分別為嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000000000地號土地之所有權人，其二人為本件系爭土地毗鄰所有權人，依法亦有優先購買權。其二人亦向法院聲明優先承買。惟耕地之承租人，依法於出租耕地出售時、有按同一條件優先購買之權，且與債權效力之共有人及毗鄰地之優先購買權競合時，應優先適用物權效力之耕地承租人之優先購買權。是爰依法追加被告，以確認原告就系爭土地優先購買權之次序。
4.本件被告林天生係於95年9 月26日方經由其母親林陳菊之贈與而取得系爭土地，而系爭土地早於90年5 月28日即設定抵押權予嘉義縣鹿草鄉農會。嗣林天生於00年00月00日方變更抵押權之權利內容，而於95年12月出具貸款無租賃切書予鹿草農會。而本件系爭土地係於96年間方由林天生出租予原告耕作，且亦約定租金，林天生亦收取租金。是林天生雖於95年12月曾出具貸款無租賃切結書予鹿草鄉農會，亦與本件系爭土地上是否有租賃關系無涉。
㈡、並聲明：
1.確認原告就被告林天生所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000000000地號土地之優先購買權存在。其次序先於被告林志忠、林萬養就被告林天生所有之上開土地之優先購買權。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面
㈠、被告王淑惠部分：經合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭陳稱對於原告優先購買權存在並無意見，僅希望早日取回押標金（102年3月21日準備程序筆錄，見本院卷第 64-65頁、102年4月8日言詞辯論筆錄，見本院卷第74-77頁）。
㈡、被告林天生部分：我所有之系爭土地，因在台中工作且居住於台中市，所以自
96 年 起，即將土地出租予原告耕作，當地租金行情每分地一季是3,000 元，系爭土地約兩分地，每年二季，所以約定租金為每年12,000元，以現金給付方式於過年期間交予原告，並沒有約定租賃期限。故對於原告之優先承買權存在，沒有意見（102 年4 月8 日言詞辯論筆錄，見本院卷第74-77頁、102 年5 月30日言詞辯論筆錄，見本院卷第122-125 頁）。
㈢、被告林志忠、林萬養部分：我們為系爭土地毗鄰耕地所有權人，系爭土地法院於拍定前拍賣公告內容並無承租人存在，原告拍定前亦未提出租賃契約，拍定後方主張優先承買權存在，我們不同意。系爭土地尚在原告母親名下之時，即為原告在耕作，原告與被告林天生間並無租賃契約存在，公糧登記人亦為原告母親林陳菊，且鹿草鄉農會函示，系爭土地已切結無出租出借（102年3月21日準備程序筆錄，見本院卷第64-65頁、102年4月8日言詞辯論筆錄，見本院卷第74-77頁、102年5月30 日言詞辯論筆錄，見本院卷第122-125 頁）。並聲明：1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告起訴主張被告林天生所有之系爭土地，經本院101 年度司執助字第266 號票款執行事件強制執行，由被告王淑惠於
101 年11月8 日以1,870,000 元拍定得標。被告林志忠主張伊為系爭土地之鄰地即1121號土地之所有權人；被告林萬養主張伊為系爭土地之鄰地即1124號土地之所有權人，依法二人對上開拍賣之土地均有優先承買權，乃分別具狀向本院民事執行處主張優先承買。原告嗣後亦具狀主張伊為系爭土地之承租人，依法有優先承買權。因雙方對於何人有優先承買權發生爭執，本院民事執行處司法事務官乃諭知原告應提起確認優先承買權存在之訴等事實，業經本院依職權調取本院
101 年度司執助字第266 號票款執行事件卷宗查閱屬實，兩造對此亦不爭執，應堪信為真實。
㈡、原告主張伊為系爭土地之承租人，依法有優先承買權云云。惟被告林志忠、林萬養均否認其為系爭土地之承租人，抗辯稱系爭土地拍賣前公告無租賃關係，拍定前亦未提出租賃契約，待拍定後原告始主張有租賃關係，顯然不實在。
㈢、經查，被告即本院101 年度司執助字第266 號票款執行事件之債務人林天生，自100 年6 月間起，即陸續收受本院該執行事件，就系爭土地強制執行程序進行中，有關指界、鑑價、詢問對於底價意見之通知，被告林天生均未向本院陳報系爭土地有出租予原告之情事；本院民事執行處復於101 年9月11日發函通知被告林天生，經債權人查報結果，系爭土地係債務人林天生自用種植水稻，無分管、無出租等情，如有反對意見，應於文到7 日內向本院陳明，被告林天生亦未陳明任何反對意見，此有本院101 年度司執助字第266 號票款執行事件卷乙宗可資佐證。迨系爭土地於101 年11月8 日拍定後，被告林志忠、林萬養於次日即具狀表示伊等為鄰地所有人，主張欲優先承買系爭土地。原告始於同年月15日具狀表示伊為土地之承租人有優先承買權。衡諸一般常情，如係爭土地確有出租之情事，被告林天生自100 年6 月間強制執行程序開始起，至101 年11月8 日拍定時止，長達近一年半之時間，在陸續接獲法院關於系爭土地拍賣之進程通知，豈有不向法院陳明有出租之情事？可見被告林天生於本件確認優先承買權之訴訟中，始自認有租賃之情事存在，顯係附合原告主張之詞，不足採信。
㈣、被告林天生於本院審理時，有關系爭土地出租之時間、租金及租金給付之方式，雖與原告林天亮之陳述大致相符。惟查，原告林天亮與被告林天生二人為兄弟之至親關係，被告林天生為附合原告林天亮之主張，兩人難免臨訟勾串，故尚難以該兩人之陳述大致吻合，即作為有利於原告之認定。
㈤、原告林天亮另提出系爭土地所在地之嘉義縣鹿草鄉松竹村村長之證明書為證，主張伊承租系爭土地種植水稻云云。經查，該證明書僅記載系爭土地係由原告林天亮自96年起耕作從事稻米生產，並未記載有關租地耕作之事，故難以此證明書即謂原告有租地種植水稻之事實。況查，該村村長林正和於本院審理時到庭，初則證稱：「（法官問：知否林天亮何以在系爭土地耕作？）因為他平常就租了很多農地耕作，且這二筆也是他租的。」；嗣經本院再予以追問時，證人林正和則改稱「（法官問：如何知道系爭農地是原告租用的？）我有問過駕駛耕耘機的農民林飄逢，他告訴我系爭土地是原告租用，我是接到今天開庭通知，我去打聽，才知道土地不是林天亮的，我在之前要出具證明書的時候，林天亮告訴我土地是他哥哥的，他只是說要我出具證明說土地是他在耕作，他沒有說土地為何他哥哥交給他耕作。但是他為何會在那裡耕作，他沒有說。他們兄弟之間有無租賃，我不知道。」等語。（見本院卷第75頁，102 年4 月8 日言詞辯論筆錄）證人林正和之證詞游移不定，故其證詞亦不得作為有利於原告之依據。
㈥、綜上所述，原告未能舉證證明伊係系爭土地之承租人，則其起訴主張確認對系爭土地有優先承買權存在，於法自屬無據，應予駁回。
㈦、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第一審裁判費17,038元，應由原告負擔。爰裁判如主文第二項所示。
六、據上論斷，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第385 條第
1 項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 6 日
民事第二庭 法 官 曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益額度繳交第二審裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 6 日
書記官 王博昭