臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第633號原 告 郭憲彰即中山企業社
李愠宏共 同訴訟代理人 林俊生律師被 告 吳易達訴訟代理人 湯光民律師複 代理 人 何佳臻上列當事人間請求給付服務報酬等事件，經本院於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告郭憲彰即中山企業社新臺幣壹拾玖萬玖仟陸佰元，及自民國一百零二年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告李愠宏新臺幣叁拾玖萬玖仟貳佰元，及自民國一百零二年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，原告郭憲彰即中山企業社負擔百分之二十五，餘由原告李愠宏負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告郭憲彰即中山企業社、李愠宏分別以新臺幣陸萬柒仟元、壹拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾玖萬玖仟陸佰元、叁拾玖萬玖仟貳佰元為原告郭憲彰即中山企業社、李愠宏預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落嘉義市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係被告
所有，被告曾授權訴外人吳易庭於民國102年4月23日將系爭土地委由原告郭憲彰即中山企業社（下簡稱中山企業社）代為銷售仲介，委託銷售價格為新臺幣（下同）998萬元，委託銷售期間為自102年4月23日起至102年10月23日止（下簡稱銷售契約）。銷售契約簽訂後，原告中山企業社即積極斡旋仲介，以覓取買主，嗣覓得買主即原告李啟宏願以998萬元承買系爭土地，並於102年9月5日簽發面額100萬元之本票作為定金用，交付予原告中山企業社代被告收受。因原告李啟宏願承買之價格已達被告所委託之998萬元，原告中山企業社代理被告向原告李啟宏收受定金後，以電話通知被告，被告竟拒絕與原告李啟宏簽訂正式買賣契約書，原告中山企業社乃於102年10月17日以存證信函通知被告，應與買方簽訂買賣契約書，惟被告仍拒絕簽約。
㈡依被告與原告中山企業社所簽訂之銷售契約第2條、第3條第
2項、第5條第1項、第8條第2款、第9條、第11條第1項第3款規定，原告中山企業社已為被告尋得買主，且買方原告李啟宏願承買之價格已達委託銷售價格，既已簽發支付作為定金用之本票與簽署買賣訂金收款憑證而給付定金，則依銷售契約書第5條第1項及第8條第2項約定，應視為買賣成交，買賣契約已有效成立。被告自有義務與買主原告李啟宏簽訂正式之書面賣賣契約，被告拒絕，依銷售契約第11條第1項第3款約定，被告應支付原告中山企業社以委託銷售總價6％計算之服務報酬，即598,800元。又本件賣賣契約已成立，依買賣定金收款憑證第2條第4款約定及民法第249條第3款規定，被告應加倍返還定金予原告李啟宏，除由原告中山企業社返還本票外，被告應再給付原告李啟宏100萬元。
㈢被告並非以消費目的，而係基於出售其名下土地為目的，與
原告中山企業社簽訂契約，被告非消費者保護法第2條第1款規定之消費者，銷售契約之約定條款並無消費者保護法之適用，亦無被告所辯無效之情形。銷售契約第3條第2項約定，被告究竟要否授權原告中山企業社代為收受定金，被告可自行決定，非無選擇餘地，該約定條款並無違反誠信與公平原則可言。吳易庭簽名確認同意原告可逕以代收定金，代收定金後之效力，無論依銷售契約第8條第2項約定視為買賣契約已有效成立，或依民法第248條規定，被告均應受拘束，不得再任意主張契約條款無效或買賣契約尚未有效成立。被告授權原告中山企業社代理收受定金，等同授權原告中山企業社可代理被告為承諾出賣之意思表示，為被告承諾以998萬元出售系爭土地予原告李啟宏，要約與承諾之意思表示合致而契約成立。又不動產交易或仲介實務上，常以票據充作定金用，於正式補簽訂書面買賣契約時，再由賣方提示本票予買受人而兌成現金。原告中山企業社於102年9月5日要代理被告向原告李啟宏收受充作定金用之本票前，先由仲介員劉炫達於當日11時3分許撥電話予吳易庭，通知要代收充作定金用之100萬元本票，吳易庭當時於電話中還陳稱如已賣到委託價格998萬元即可逕代為收受，原告中山企業社乃代為收受該張充當定金用之本票，並於102年9月5日19時23分許由劉炫達撥電話予吳易庭，告知已收取充作定金用之本票，吳易庭亦於電話中講說會聯絡被告何時可正式簽約，吳易庭隨後於102年9月6日電話中向原告要求先寄發買賣契約書讓他與被告事先知悉買賣價金之付款方式，原告中山企業社乃共傳寄3份買賣契約書予吳易庭，當時被告與吳易庭要求付款之方式，係為應在系爭土地完稅前買方要先付8成價金，剩餘2成價金於過戶完成時付清，並且均要以現金支付，原告李啟宏願接受被告所提出苛刻之付款方式，但要在銀行辦理履約保證，雙方多次協商，被告堅守其提出之付款方式，堅不辦理履約保證，被告不與原告李啟宏簽訂正式買賣契約，被告當時亦認買賣已成立，僅係要否辦理履約保證尚談不攏而已。本件買賣契約成立原無異議，僅係尚待正式簽訂買賣契約書及協力辦理過戶登記等相關手續。
㈣吳易庭就銷售契約之各條款內容已先看過並充分瞭解，始在
契約書之「契約審閱權」條款欄內簽名確認，被告不得再爭執契約條款無審閱期而無效。況原告中山企業社代被告向原告李啟宏收受定金後，雙方就付款方式多次磋商時，被告亦從未爭執簽銷售契約之審閱期及條款效力問題。被告在未訴訟前，就銷售契約條款已充分瞭解，被告於本件訴訟時，欲脫免其違約後所應負之責任，方以契約條款未經其審閱屬無效為抗辯，顯有違誠信原則。
㈤銷售契約第5條第2款約定內容，係指仲介完成後，買賣雙方
未違約而順利成交情形下，被告應給付服務報酬之時點。銷售契約第11條第3款之約定內容，係指於仲介完成時，賣方違約拒簽正式之書面買賣契約之情形下，被告應一次付清服務報酬予原告中山企業社。銷售契約第5條第2項之約定，是規範仲介完成時買賣雙方正常履約情形下被告應給付服務報酬之時點，而銷售契約第11條第1項第3款之約定係規範於仲介完成時，被告不履約拒簽書面買賣契約應給付服務報酬之情形，並無被告所稱疑義或矛盾之情形。銷售契約第2條約定之所謂「契約成立後」，係指銷售契約成立後，非被告片面所言之買賣契約成立後。蓋參酌銷售契約第8條第2款之約定內容足知銷售契約第2條所謂「契約成立後」，當然係指原告中山企業社與被告所簽訂之銷售契約，而非買賣契約。㈥被告所有之系爭土地，係屬位於「巷中之巷」之土地，原告
李啟宏願以被告所委託出售之價格購買系爭土地，已屬高價購買，如無個人利用或規劃用途，咸少有人會買此種面臨路寬一公尺之巷中巷土地。系爭土地面臨私設道路寬僅2米半，爾後要建築地上物要退縮減少原有土地面積，尚需徵得道路土地所有權人陳金花同意，被告以面臨吳鳳南路大馬路之價格每坪51萬餘元與其所有藏於巷中巷之土地作比較，而謂原告中山企業社隱匿交易行情，致使其陷以錯誤，僅以998萬元之價格委託出售係受詐欺，主張撤銷銷售契約之意思表示，被告之主張於事實不合，且有故意誤導對系爭土地價格之判斷。系爭土地每坪13萬元定為委託出售價格，並無不實或不合理情形存在。
㈦本件係依收受定金後之法律效果而推定買賣契約成立，以及
銷售契約第8條第2項約定內容之效果，視為買賣契約成立，與預立買賣契約於性質上僅生買賣預約效果不同，不能等同視之。依銷售契約第3條第2項約定，被告既選擇同意並簽名確認授權由原告中山企業社代為收受買方支付之定金，原告中山企業社有權代理收受買方定金，代理授受定金後之法律效力及於被告，被告應受民法第248條：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立規定之拘束。又依銷售契約第8條第2項約定內容，被告既同意原告中山企業社代理收受定金且原告李啟宏亦同意以998萬元購買系爭土地，顯已合於委託銷售價格條件，李啟宏簽署買賣定金收款憑證並簽發作為定金用之本票100萬元，交予原告中山企業社代為收受，買賣契約已有效成立。此與買方僅交付斡旋金或雙方僅先立下買賣預約而約定日後再訂立本約之情形不同，亦不得認為雙方尚未就付款方法、稅賦、費用及違約等事項為約定，遽認買賣契約尚未成立。蓋付款方式已於銷售契約第3條第1項約明「配合代書作業」，價款給付方式並非全未約定，又代書費用於銷售契約第6條第5項後段已約明由買賣雙方各半負擔，增值稅負擔原即由賣方負擔，本件與一般買賣預約之情形不同。
㈧並聲明：被告應給付原告郭憲彰即中山企業社598,800元；
被告應給付原告李啟宏100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠銷售契約性質上為定型化契約，契約第5條第1項後段、第6
條第5款、第8條第2款違反消費者保護法第11、12條規定而無效：銷售契約是原告所加盟住商不動產房屋仲介集團，參照內政部編印之不動產委託銷售契約書範本所預先制定之契約，性質上應為「定型化契約」，有消費者保護法之適用。契約第5條第1項後段、第6條第5款、第8條第2款規定，剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權，違反消費者保護法第12條規定無效，有臺灣臺北地方法院100年度訴字第1440號、101年度訴字第2532號判決可參。銷售契約第8條第3項約定，已明確規範賣方有權利不接受買方之出價，亦可能出價高於賣方委託價格者有數人，賣方應有選擇權，在斡旋與委託階段，原告中山企業社應無權代理被告與何人締約。居間契約在於委託人之給付義務乃附停止條件，委託人所附給付約定報酬給付義務，於所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，契約必須是與第三人成立者為限。委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生與不發生之風險，銷售契約第6條第5款、第8條第2款約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，與居間之法律性質有間，應認無效。銷售契約第6條第5項、第8條第2項約定，賣方因此銷售契約喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他重要買賣條件，與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153條第2項規定之要件不同，更異於實務上交涉時，先行交付所謂「斡旋金」作為與賣家交涉之用，賣方就買賣契約仍保有最終之議約權，與消費者保護法第12條之規定不符，應認約定無效。銷售契約第5條第2項係約定服務報酬給付時機，約定為「委託人應於簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之七十，交屋時再給付百分之三十」，其中就「契約成立時」之時點，若逕由契約第6條第5項加以約定，係將「買方出價達到委託價額」片面擬制為買賣契約成立生效時點，則第5條第2項約定給付服務報酬之時點，係「契約成立時」或「簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之七十，交屋時再給付百分之三十」，即產生矛盾困惑之處。參酌契約第11條處理買賣契約因可歸責於賣方之情形觀之，第5條約定應係規範買賣契約依銷售契約順利成立之情形，觀第5條第2項之文字，較諸同條第1項第1句更為具體明確，則在契約文字應具有一體性不致互相矛盾之前提下，除依最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號判例意旨解釋契約真意外，並應於有疑義時，依消費者保護法第11條規定為對消費者有利之解釋，契約第5條第2項之真意應為「買賣契約成立」係「服務報酬請求權」發生之條件，始符合公平，不致過度限制賣方本所享有之締約自由。本件被告並未與原告李啟宏簽訂書面買賣契約，則以「簽定書面買賣契約」始得請求服務報酬之清償期尚未屆至，依民法第316條規定，原告中山企業社以第5條約定請求被告給付服務報酬，當屬無據。
㈡銷售契約違反「契約審閱權條款」約定，對被告不生效力：
被告在銷售契約之契約審閱權欄各項目均無任何勾選註記，顯見無論係攜回審閱3日或詳閱並充分瞭解契約內容均無落實，原告中山企業社僅係草率持該契約要求吳易庭簽名，並未將契約內容逐條解釋，被告不瞭解契約內容即被迫簽約，違反契約審閱權條款約定，銷售契約條款對被告不生效力。原告中山企業社並未將契約內容逐條解釋，吳易庭亦僅係針對第2點之「買賣價金履約保證」簽名確認而已，才會僅在第2點處簽名。被告未將該契約攜回審閱3日，也未讓被告詳閱並充分瞭解本契約內容時，本件定型化契約條款對被告不生效力。
㈢原告中山企業社無代理被告收受定金之權利：依銷售契約第
2條約定可知被告係授權原告中山企業社於買賣契約簽立後，才得以收受買方之定金。因契約所謂「契約成立後」並無明確註明究係何契約成立後，導致兩造各說各話，依消費者保護法第11條規定，應為有利於消費者之解釋，應以被告認定「契約成立後」是指「買賣契約成立後」。本件買賣契約尚未經被告與原告李啟宏簽立，原告中山企業社無代理被告收受定金之權利，買賣契約既未成立，原告李啟宏不得要求被告加倍返還定金。
㈣原告李啟宏簽立本票不能視為支付定金：原告李啟宏根本是
人頭，毫無資力購買系爭土地，以開立本票方式支付定金，要求被告必須先將不動產過戶，始能向銀行辦理貸款支付賣價金，依銷售契約第8條第4項約定可知，兩造約定定金須以現金方式支付，不得支付本票，原告中山企業社代收原告李啟宏開立之本票，不得視為定金，本件根本無銷售契約第8條第2項之買賣契約已成立情況。
㈤原告中山企業社依銷售契約第7條第2款約定負有於簽約前據
實向被告告知其委售土地鄰近地段之交易行情予被告作參考之義務，卻隱匿系爭土地實際行情佯稱該地每坪僅13萬元：
仲介員劉炫達向吳易庭表示該地段未直接面臨道路，每坪價格為10至12萬元，並以從事房仲業20餘年經驗保證，使吳易庭相信而陷於錯誤，被告誤信誤認才會訂定委託交易價格為998萬元。系爭土地汽車可以直接通達，可當停車場之用，並非位於1米巷中巷，依內政部不動產實價查詢資料可知附近當時行情每坪至少16.4萬元，最高可達519,000元之交易行情，原告中山企業社當時亦未提供近3個月同路段、同性質不動產之成交行情供作參考，違背契約第7條第2款約定，原告之行為已構成詐欺，被告依民法第92條以本書狀向被告為撤銷銷售契約之意思表示。
㈥被告從未答應原告李啟宏之付款條件及方式賣地，買賣契約
從未成立：原告中山企業社於102年9月5日以電話告知吳易庭，買方李啟宏願意以合約價購買系爭土地，惟因無力付款，故需要貸款，要求以15％、15％及70％之方式分3次付款，要求被告於李啟宏第一次15％付款時，被告吳易達即要交出土地所有權狀供李啟宏過戶辦理貸款，並收取斡旋金等語，然為吳易庭拒絕，並告知仲介員劉炫達將斡旋金退回，且在被告同意前，不能收取斡旋金、定金等任何金額。被告收到劉炫達的通知於當日請吳易庭告知退回所收之金錢，但劉炫達直接聯繫被告，由LINE的訊息內容可知被告已明確告知劉炫達不同意李啟宏之付款方式，尚未答應出售土地予李啟宏，此過程屬斡旋階段，被告沒有答應買家的條件。依臺灣高等法院97年度上易字第643號判決意旨，本件買賣契約尚未成立，原告李啟宏不得要求被告加倍返還定金。
㈦縱認銷售契約有效，但原告請求之違約金顯然過鉅，依情形
顯失公平，依民法第252條規定，應予酌減：參酌臺灣板橋地方法院100年度訴字第879號判決、99年度簡上字第257號判決、臺灣臺北地方法院101年度店簡字第691號判決、臺北地方法院100年度簡上字第196號判決意旨，原告中山企業社請求之違約金過高，應有酌減之必要。由於買賣契約並未成立，原告李啟宏請求被告加倍返還定金並無理由，有臺灣高雄地方法院99年度雄簡字第1624號判決可參。
㈧並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告就系爭土地委託訴外人即其代理人吳易庭與原告中山企業社簽立銷售契約，買方即原告李啟宏願以委託銷售價格998萬元買受系爭土地，簽發交付原告中山企業社作為定金用100萬元面額之本票，並簽署買賣定金收款憑證，原告中山企業社通知被告應與買方簽訂買賣契約書，遭被告拒絕等情，被告不爭執，並經提出系爭土地登記謄本、銷售契約及授權書、本票、買賣定金收款憑證、存證信函等影本為證，堪信為真。
四、原告主張原告李啟宏已簽發交付100萬元定金本票並簽署買賣定金收款憑證，依銷售契約第5條第1項、第8條第2項約定，視為買賣成交，買賣契約已有效成立，被告拒絕簽訂正式書面買賣契約，依銷售契約11條第1項第3款約定及買賣定金收款憑證第2條第4款、民法第249條第3款規定，請求被告給付原告中山企業社服務報酬598,800元、原告李啟宏100萬元等情，為被告否認並以：銷售契約性質上為定型化契約，契約第5條第1項後段、第6條第5款、第8條第2款違反消費者保護法第11、12條規定而無效。銷售契約違反「契約審閱權條款」約定，對被告不生效力。原告中山企業社無代理被告收受定金之權利。原告李啟宏簽立本票不能視為支付定金。原告中山企業社依銷售契約第7條第2款約定負有於簽約前據實向被告告知其委售土地鄰近地段之交易行情予被告作參考之義務，卻隱匿系爭土地實際行情佯稱該地每坪僅13萬元，使吳易庭相信而陷於錯誤，訂定委託交易價格為998萬元，被告依民法第92條規定撤銷銷售契約之意思表示。被告從未答應原告李啟宏之付款條件及方式賣地，買賣契約從未成立。縱認銷售契約有效，但原告請求之違約金顯然過鉅，依情形顯失公平，應予酌減等情置辯。則本件爭點在於：本件買賣契約是否因原告中山企業社收受原告李啟宏之定金本票而成立；銷售契約有無被告所指無效或得撤銷之情形；若銷售契約有效，契約成立，違約金是否過高應予酌減，金額若干為適當。經查：
㈠就系爭土地委託銷售過程，證人即仲介員劉炫達證稱略以：
由伊接觸銷售契約及土地買賣，吳易庭在簽約前1個禮拜到公司詢問，是在吳鳳南路裡面的巷子，一起開車去看地，伊告知每坪約12萬元，有大概解釋銷售契約內容，有跟吳易庭講開頭契約審閱權、第2條總價部分、第3條付款方式、第3條第2項契約成立後有到達委託底價或以上時可以代收定金、第4條委託銷售期間、第5條服務報酬4％、第6條委託人義務及稅金部分各自負擔、違約部分、代書費用、第8條、第9條，其實每1條伊大致上都有口頭上講過。1個禮拜後他有拿1份簽好的授權書來說要簽立銷售契約書。簽的時候有簽名的地方一定有唸到。契約審閱權有唸過去還請他簽名，要勾第2欄已經詳閱無需3日以上審閱期那欄，但伊忘記勾，可是有請他簽名。吳易庭說就先定在1坪12萬元，之後有談到仲介費用百分之4，所以要加一點上去，後來定的價格將近13萬，總價就是998萬。付款方式寫「配合代書作業」就是要等找到買主再來談的意思，也沒有很明確說要如何處理。第3條第2項勾同意，有銷售底價998萬，如果買方出價有到這金額或以上，就可以幫委託人收受定金，視同地主要賣，所以請他打勾簽名。契約成立後是指這張銷售契約成立後同意伊等收定金。有跟吳易庭說過所以有簽名，他確實知道同意與不同意的差別。買主李啟宏出價一直沒有到委託的底價，所以有電話持續與吳易庭議價，他常說「只要到達底價，我們一定賣」這句話，後來伊直接跟李啟宏講說998萬賣方才肯賣，9月5日當天早上伊就有先打電話跟吳易庭講要去買家那邊，如果最後談的金額是賣方要賣的998萬的話，伊會跟買方收定金。李啟宏答應998萬，當場就收了定金，有寫買賣定金收款憑證，伊就回公司約晚上7點多打電話給吳易庭，因為他們講不好，伊就直接打電話給地主。買賣定金收款憑證第3條寫「配合公司代書作業」是代書要辦理過戶時，買賣雙方要來喬付款方式。當時付款方式都沒有確定，後來談履約保證的細節及付款方式伊才用LINE。伊確定的是收定金後跟吳易庭講這件事，他說他不同意收定金，但伊告訴他合約書上有寫那一條，後來他就針對付款方式跟伊講，伊想既然跟伊講付款的方式，那就應該是同意這買賣等語（本院卷第80頁反面以下）。證人即被告代理人吳易庭證稱略為：
伊到中山企業社找仲介業者諮詢系爭土地，看過系爭土地劉先生說每坪約10至12萬，劉先生拿授權書給伊讓伊回去簽名，但沒有拿仲介契約給伊看。約隔1個多禮拜，伊讓吳易達在授權書簽完名後，拿給劉先生，劉先生才拿專任委託銷售契約書給伊看，審閱期這段他沒有跟伊講，直接就跳到契約審閱權的第2條，他跟伊解釋並請伊簽名，因為這塊地只是土地買賣比較單純，他沒有逐條跟伊解釋，但是有寫字及蓋章部分他有提到，其他都沒有逐一跟伊解釋，第3條第2項部分他也沒有跟伊解釋契約是指什麼契約，伊有問他配合代書作業是什麼意思，他說這部分沒有確定，他說這契約是嘉義的公版契約，伊想住商是連鎖的大公司，就相信他。後來中間有議價過程因為伊只是代理人，就把價錢跟地主報告，伊確實有跟劉炫達說「你先賣賣看到達合約價格的時候，我們應該是會賣」，9月5日中午劉炫達打電話給伊說已經到達合約價格，他去找地主說再談看看可不可以，我就問他付款方式是如何，劉炫達跟伊說付款方式是百分之15、百分之15及百分之70，這對地主很沒有保障，伊聽到這樣就跟劉炫達表示這樣的付款方式伊不能接受，伊相信地主也不能接受，也不能跟買家收取任何的斡旋金、定金及其他任何的金額。在他去跟買家收定金之前伊就跟他說不能收，因為這樣的付款方式伊不能接受，之後他有無收錢我就不知道，當晚有無再打電話給伊，伊已經沒有記憶，伊記得他中午有打一通，那通伊有接。之後劉炫達跟地主如何聯繫伊就不清楚了等語（本院卷第85頁反面以下）。綜觀證人證述系爭土地委託銷售情形，佐以被告提供之LINE通訊內容（本院卷第73至74頁），於簽立銷售契約前約1個星期，仲介人員劉炫達與被告代理人吳易庭有至系爭土地現場看地，並討論系爭土地售價，簽立銷售契約時劉炫達就契約內容有寫字及蓋章部分確實有為說明，經過議價原告李啟宏同意以998萬元購買系爭土地，並依銷售契約之委託銷售方式，交付定金100萬元本票，簽立買賣定金收款憑證，惟因被告不同意原告李啟宏之付款方式而未簽訂買賣契約。
㈡按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條亦定有明文。觀之原告中山企業社與被告簽立之銷售契約第2條約定委託銷售價格為998萬元，第3條第1項付款方式及應繳文件係約定「配合代書作業」，第3條第2項約定：「契約成立後，委託人（即被告）同意授權受託人（即原告中山企業社）代為收受買方支付之定金」，第5條第1項後段約定：
「買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，第8條第2項約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，有銷售契約影本在卷可稽。是依銷售契約意旨，系爭土地以底價998萬元委託原告中山企業社銷售，付款方式配合代書作業，並得由原告中山企業社代收定金，買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。本件原告李啟宏願出價998萬元購買系爭土地，並簽立買賣定金收款憑證，對照買賣定金收款憑證第1條記載總價為998萬元，第3條約定付款條件為「配合公司代書作業」，則買賣雙方就系爭土地以998萬元配合代書作業付款等契約必要之點表示一致，已達買賣合意，且原告中山企業社亦已依銷售契約代收原告李啟宏支付之定金100萬元本票，依前揭規定及兩造約定，系爭土地買賣契約應已成立，原告依契約法律關係主張被告有義務與買主簽訂買賣契約，應屬有據。再依銷售契約第11條第1項第3款約定：委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人；買賣定金收款憑證第2條第4項後段約定：賣方不賣或不依約履行，應加倍返還定金。惟賣方亦得加倍返還定金而不賣，則本件因被告不同意原告李啟宏之付款方式而未簽訂買賣契約，已如上述，原告依前揭規定請求被告給付原告中山企業社銷售總價998萬元之6％即598,800元；請求被告加倍返還定金，給付原告李啟宏100萬元，核屬有據。
㈢被告雖以前揭情詞置辯，然銷售契約就契約審閱權欄、第2
條價金欄、第3條第1項付款方式欄、第3條第2項委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金欄均係手寫欄位，對照證人上揭證言，於簽約前仲介人員劉炫達已為說明並經同意，則賣賣條件以底價998萬元配合代書作業付款既經被告同意，當無剝奪買賣雙方關於契約必要之點合致之決定權，而本件原告李啟宏係支付買賣定金並簽立買賣定金收款憑證，並非交付所謂之斡旋金，銷售契約第5條第2項及第6條第5項依原告前揭主張及闡釋並無被告所指疑義，亦無礙原告中山企業社依銷售契約第11條第1項第3款所為主張，被告所辯銷售契約違反消費者保護法第11條、第12條規定無效云云，並非可採。又被告代理人雖未於契約審閱權欄第1項勾選需否3日以上審閱期，然參諸證人證述訂約過程，原告中山企業社於簽約過程並無妨礙被告審閱契約之行為，再觀諸該契約審閱權欄位於契約之首，其第1項與第2項內容及末行委託人確認簽名處緊接，契約審閱權欄並附有誆線與契約條款區隔，參以仲介員劉炫達就契約內容有寫字及蓋章部分有為說明乙節，已如上述，被告代理人於簽名時，以一般之注意即可閱知第1項審閱期之選項，當場未要求攜回審閱3日仍為簽名，仲介員劉炫達證稱當時有唸過去，要勾已經詳閱無需3日以上審閱期那欄，但伊忘記勾，有請吳易庭簽名等情，應屬可採，況於簽約後已將銷售契約交付被告方，被告隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，而自102年4月訂約至9月間已過相當期間，被告未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，此相當期間之經過亦應認為契約審閱期之瑕疵已經補正，本件尚難僅因契約審閱權欄第1項之選項疏未勾選，遽認銷售契約違反契約審閱權條款而為不利原告中山企業社之認定。又被告代理人已於銷售契約第3條第2項勾選簽名同意授權受託人代為收受買方支付之定金，而此代收定金之約定並無買賣雙方因付款方式未合致而有限制性約款，原告中山企業社於銷售契約成立後自有代收定金之權利，被告所辯於買賣契約簽立後才得以收受買方定金，被告未答應原告李啟宏之付款條件及方式賣地云云，與銷售契約明文之意旨不符，實難採憑。又銷售契約並無約定定金需以現金支付，參酌最高法院97年台簡上字第6號判決意旨，本票性質上亦係有價證券、金錢證券、支付證券，以本票為支付工具者，於交付本票時，發生與給付金錢相同之效力，原告李啟宏既然已交付100萬元面額之定金本票由原告中山企業社代為收受，應認與給付金錢有相同之效力。再查個別不動產買賣之價格，不僅受其地形、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上自由意志與判斷，衡諸被告代理人於洽商簽訂銷售契約前，尚與仲介人員至系爭土地現場查看並曾討論售價，且相隔約1星期取得被告授權後始行訂約等情，業經證人證述如前，核無原告中山企業社詐欺情節，兩造所提供之內政部不動產交易實價查詢資料均非系爭土地之交易價格且高低不一，亦難據以認定原告中山企業社有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽署銷售契約之情形，被告主張依民法第92條之規定撤銷所為意思表示，洵無足採。
㈣按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。本件原告中山企業社依銷售契約第11條第1項第3款請求被告支付委託銷售總價6％計算之給付，雖以服務報酬稱之，然上開約款係就被告不願依契約所載條件與原告中山企業社所介紹之買主簽訂買賣契約書時應負責任所為之約定，亦即係就被告違反銷售契約致原告中山企業社無法依銷售契約第5條約定取得服務報酬時，所應賠償原告中山企業社之約定，則該給付為被告違約時，應給付原告中山企業社之賠償，核其性質應屬違約金。再觀之原告李啟宏簽訂之買賣定金收款憑證第1條第2項約定買賣雙方應於102年9月12日12時簽定不動產買賣書面契約；第2條第4項約定「賣方不賣或不依約履行，應加倍返還定金…賣方亦得加倍返還定金而不賣」等文，則依上開買賣訂金收款憑證之約定，原告李啟宏所交付之定金，應具有違約定金之性質，亦即以該定金作為契約不履行之損害賠償擔保，是依上揭規定，其等約定如有過高，法院自得核減至相當之數額。查銷售契約第5條約定服務報酬為實際成交價之4％，亦即本件被告若與原告李啟宏簽約，以總價998萬元出售系爭土地，原告中山企業社可取得之服務報酬為998萬元之4％即399,200元，惟被告不願與原告李啟宏簽約，依銷售契約上開約定，被告反應給付原告中山企業社委託銷售總價998萬元之6％即598,800元之違約金，然因被告違約不賣，原告中山企業社即無需再安排雙方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，而得減省此部分服務之勞費，則其約定取得反較自行尋找客戶、安排訂約、交付文件、辦理過戶之整套之服務數額為高之違約金，確有過高。經審酌原告中山企業社因被告違約不賣所減省之勞費、目前社會經濟狀況及原告中山企業社所受之損害等一切情狀，認該款約定之違約金以委託銷售總價998萬元之2％即199,600元為適當。而原告李啟宏支付定金所交付100萬元本票款項並未流向被告，且經原告中山企業社返還原告李啟宏（本院卷第58頁反面），原告李啟宏不致肇生過大損失，本院斟酌被告毀約不賣之可歸責事實、現今社會經濟狀況、原告李啟宏所受損害情形等各該情狀，認被告給付金額以系爭土地買賣總價998萬元4％即399,200元計算為適當。從而，被告抗辯原告請求金額過高，應為可採，本院依據民法第252條規定，核減如上，原告逾此範圍之請求為無理由。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告分別對被告請求之債權，核屬無確定期限之給付，起訴狀繕本既於102年11月11日送達被告以代催告，被告迄未給付，自應負遲延責任。按諸民法第229條第1項、第2項、第233條第1項及第203條規定，原告均請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即102年11月12日起算其法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告中山企業社及李啟宏依契約法律關係，請求被告分別給付原告中山企業社199,600元，原告李啟宏399,200元，及均自102年11月12日至清償日止之法定遲延利息均有理由，均應准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
民事第三庭 法 官 陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
書記官 洪敏芳