臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度重訴字第32號原 告 陳玲華訴訟代理人 張立業律師被 告 王金蓮訴訟代理人 楊漢東律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國102年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落金門縣○○鄉○○段○○○○○號土地權利範圍全部之所有權，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣本件原告與被告及訴外人張家睿二人於民國101年9月4日簽訂有「土地買賣契約書」（下稱系爭契約）一件（該約由被告及訴外人張家睿二人出具授權書，委由另一訴外人沈新團代理簽訂），約定由原告以新台幣（下同）2,000萬元之價金向被告及訴外人張家睿二人購買其所有坐落金門縣○○鄉○○段978（下稱系爭土地）、978-5、978-6地號土地，面積合計4013.55平方公尺，權利範圍全部，約定付款方式為：「（一）本合約簽定後甲方（即原告）支付乙方（即被告及張家睿）新台幣壹佰伍拾萬元整。（二）用印款甲方付乙方新台幣壹佰萬元整，10月30日付款。（三）稅單核發下來後甲方支付乙方新台幣伍佰伍拾伍萬元整，於11月30日付款。（四）俟移轉為甲方名義後，甲方付乙方新台幣壹仟萬元整。（五）餘款新台幣貳佰萬元整於12月30日前雙方協調支付。」，故依上開付款條件
（一）至（四）之約定，當買方之原告依約給付（一）之簽約款150萬元；（二）之用印款100萬元；及（三）之稅款550萬元，合計800萬元時，賣方即被告及張家睿，應依
（四）之約定將上開978、978-5、978-6地號土地之所有權「移轉為甲方（即原告）名義」後，原告應依約給付1,000萬元。換言之，依被告負有先將全部土地所有權移轉登記予原告之義務，而原告俟被告將全部土地所有權移轉登記予原告後，原告方負有給付1,000萬元之義務。
（二）查迄101年12月11日止，原告已依約分別付款如下：
1、簽約款1,500,000元，有支票影本一紙為證。
2、代賣方之一張家睿償還土地銀行金城分行貸款本息總共1,407,220元（見系爭契約第十一條下記載）。
3、以台灣土地銀行金城分行本行支票4 張共給付賣方7,742,780元，有支票影本四紙為憑。
4、承上，共計給付10,650,000元【計算式：1,500,000+1,407,220+7,742,780＝10,650,000】，故原告之給付，顯已超過800萬元，依約被告即負有先將全部土地所有權移轉登記予原告之義務。
（三）如上所述，當原告依約給付買賣價款合計800 萬元予賣方時，賣方即被告及張家睿二人，應依（四）之約定將上開
978、978-5、978-6地號土地之所有權「移轉為甲方（即原告）名義」後，原告再依約給付1,000萬元予賣方。而原告之給付，已超過800萬元，故賣方即被告及張家睿二人，即應履行上開土地移轉之義務。惟查，被告及張家睿二人迄今只將978-5及978-6地號二筆土地辦理所有權移轉登記予原告，仍未依約將978地號土地之所有權移轉為原告名義，有土地登記簿謄本可參，顯已違約，雖經原告多次催告，仍拒不履約。原告爰依系爭契約第三條（四）之約定，請求判決如先位訴之聲明所示。
（四）又系爭契約第八條約定：「…賣方如違約不賣，應將所收定金及價款全數加倍返還買方。」，故若於本件訴訟進行中，被告有「違約不賣」之事實發生，則原告亦得請求賣方（即被告及訴外人張家睿二人）「應將所收定金及價款全數加倍返還買方」。如上所述原告既已給付買賣價金1,
065 萬元予賣方（即被告及訴外人張家睿二人），而賣方僅為部分履行，則若鈞院認定原告先位聲明無理由，原告亦得依據系爭契約第八條約定，請求判決如備位訴之聲明所示。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
1、系爭契約之簽訂時間為101年9月4日：
(1)查原告係於金門出生、成長，其後嫁到台灣，居住在新北市新店區，惟對故鄉金門感情濃厚，常思回金門購置不動產，於101年8、9月間經友人告知系爭土地出售之訊息，經看過土地並於101年9月初與土地所有權人之代理人沈新團談好買賣價金後，雙方約定於「101年9月4日」下午簽約，原告即於「101年9月4日12: 35分」在台北松山機場搭乘復興航空公司編號「GE2351」之航班飛赴金門簽約（有搭機證明單可參）。故被告抗辯稱，原告係於「101年9月7日」方赴金門與沈新團簽約云云，並不可採。
(2)證人沈新團證稱系爭契約係「101 年9 月4 日」簽訂（鈞院102年5月17日、102年7月22日及102年9月11 日言詞辯論筆錄），與上開原告所舉之「搭機證明單」及立榮航空公司函覆鈞院證明證人沈新團確係於簽約之前一日即101年9月3日搭乘該公司編號B7953之航班由嘉義航空站飛抵金門航空站之時間穩合。
(3)又證人張文憲（即張家睿之父），於鈞院出庭時所證：「沈新團是101年9月5日中午去找我的，因為沈新團於101年9月4日已經打電話跟我說土地有買主了。他跟我講說已經有買主，要多少金額要處理。」（鈞院102年7月22日言詞辯論筆錄），亦可佐證系爭契約係「101年9月4日」所簽訂。
(4)至於被告以華南商業銀行新店分行所簽發之「本行支票」上所記載之發票日「101年9月7日」，質疑系爭契約之真正簽訂時間係「101年9月7日」云云，惟鈞院102年7月22日庭期時證人沈新團證稱：「（被告訴訟代理人：請審判長提示買賣契約書上面的150萬元的支票，是否是簽約當天所付的？）4日都談好講好了，支票是之後補來給我的訂金。」，並於鈞院102年9月22日庭期時證人沈新團亦證稱：「（原告訴訟代理人：9月4日收了原告訂金，共收了多少錢，及其詳細的情形？）9月4日原告要跟我出價，我說不能再出價，因為我的委託期限快到了，原告說他沒有帶那麼多錢，所以就先給我10萬元，就跟我去代書那裡寫，原告在9月7日拿票去代書那裡。」等語。故被告之上開抗辯，亦不可採。
2、系爭契約簽訂時，訴外人沈新團之代理權並無欠缺：
(1)查系爭契約之「乙方」即出賣人欄，雖記載訴外人沈新團，並非被告，惟系爭契約後亦附有被告名義之「授權書」，授權沈新團代理出售系爭土地。雖「授權人：王金蓮」之簽章並非被告所親簽，惟沈新團及張文憲在鈞院均證稱上開「授權書」係伊等以電話告知被告之夫詹崑程系爭土地已找到買主並將與買主簽定買賣契約，經詹崑程同意後才由沈新團以被告之名義所出具（鈞院102年5月17日、102年7月22日言詞辯論筆錄）。故沈新團確有權代理被告與原告簽訂系爭契約，系爭契約並非沈新團所偽造，該買賣契約之簽訂亦非通謀不實之契約行為，原告對伊提起本件訴訟，亦非屬當事人不適格。
(2)又鈞院102年5月17日開庭時，證人沈新團當庭提出「授權書」2件，並陳稱此2件授權書，係101年3月6日由被告及證人張家睿所出具，以「委託出售總價新台幣柒佰萬元整」之條件授權伊「自民國101年3月6日起至101年9月6日止（仲介成交時本授權自動延長三十天）」得「全權代表」被告及證人張家睿「處理有關出售及成交後代收訂金事宜」，而被告亦當庭自認上開事實。故縱使系爭契約後附之「授權書」並非真正（假設語），惟被告既確實簽署上開101年3月6日之「授權書」，則證人沈新團於「101年9月4日」之授權有效期間與原告簽訂系爭契約，而於簽約時已明白表明係受被告及張家睿所委任，且其締約條件亦符合「委託出售總價新台幣柒佰萬元整」之授權範圍內，則上開事實顯已符合民法第103條第1項：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」之規定，其代理權並無欠缺，其理至明。
(3)被告雖主張，伊夫詹崑程已分別於101年8月26日及101年9月6日二度向沈新團表示終止授權出售系爭土地之意思，故沈新團已無權代理出售系爭土地云云。惟查上開終止授權之「變態事實」，不惟被告無法舉證證明，反經沈新團在鈞院作證否認（鈞院102年5月17日、102 年7月22日言詞辯論筆錄）。又依據鈞院102年10月14日言詞辯論筆錄所載，證人詹崑程：「（原告訴訟代理人：你既然知道王金蓮有簽授權書，而且授權期間到101年9 月6日止，為何不在101年8月26日跟沈新團見面一併表明授權書收回或者是撤銷作廢？）因為對法律不了解，而且授權書簽給沈新團後，就從來沒有再見過了。」等語，將以「收回或撤銷作廢授權書」作為表彰終止授權之方法，推以「對法律不了解」及「授權書簽給沈新團後，就從來沒有再見過了」等顯不合理之藉口，足證被告之上開主張，顯無足採。
(4)至於被告以華南商業銀行新店分行所簽發之「本行支票」上所記載之發票日「101年9月7日」，抗辯系爭契約之真正簽訂時間係「101年9月7日」，沈新團已無權代理出售系爭土地云云。惟查系爭契約之簽訂時間係「101年9月4日」，已如上述，故被告之上開抗辯，亦不可採。又縱使系爭契約之真正簽訂時間係「101年9月7日」（假設語），惟依據證人沈新團於102年5月17日開庭時當庭所提出之「授權書」，其上除記載：「本不動產委託期限自民國101年3月6日起至101年9月6日止」，亦記載：「仲介成交時本授權自動延長三十天」；而所謂「仲介成交時本授權自動延長三十天」之真意為何？依據證人沈新團之證述意旨，係指雖原約定授權期間迄「101年9月6日」止，惟若在上開授權期間終止前已找到買方，則授權期間要「自動延長三十天」（鈞院102年7月22日言詞辯論筆錄），故縱使系爭契約之真正簽訂時間係「101年9月7日」（假設語），惟本件原告與被告之代理人沈新團在「101年9月4日」已就系爭土地達成買賣之合意即「成交」，則被告對沈新團之授權期間應「自動延長三十天」至「101年10月6日」止，故沈新團於「101年9月7日」與原告簽訂系爭契約時（假設語），其代理權亦無欠缺。
（六）並聲明：先位部分：1.被告應將坐落金門縣○○鄉○○段○○○○ ○號土地、面積2,013.55平方公尺、地目旱、權利範圍全部之所有權，移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告負擔。備位部分：1.被告應給付原告1,065萬元整，暨自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准就前項之聲明宣告假執行。3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）被告否認有出具原告起訴狀系爭契約後附之授權書予訴外人沈新團代理被告出售系爭土地，其授權書係他人所偽造，非屬被告同意簽署之文件，被告否認該授權書形式上之真正。原告本件訴訟之請求既然是主張依據系爭契約後附之授權書才與訴外人沈新團簽訂土地買賣契約，原告應先就該授權書之形式真正負舉證責任。訴外人沈新團係在被告已終止授權後，才又在101 年9 月間偽造系爭契約後附之授權書與原告簽訂本件買賣契約，被告不承認該偽造授權書之效力，原告依據沈新團偽造之授權書，未經被告同意即與沈新團簽訂系爭契約，該系爭契約對被告不生效力，且被告已就沈新團偽造私文書罪之行為提出刑事告訴。
（二）被告所有系爭土地固然曾由被告丈夫詹崑程代理，與另一地主張家睿之978-5、978-6地號土地分別授權訴外人沈新團居間介紹買賣，但後來因沈新團一直找不到願出價達授權價格之買主，而被告也認為尚無出售系爭土地之必要，故在101年8月底由被告丈夫詹崑程向沈新團表示終止授權出售系爭土地之意思，請沈新團不必再為被告出售系爭土地並表明被告的土地已不要賣了，當下沈新團也同意。當時詹崑程也勸另一地主張家睿暫時不要賣掉978-5及978-6地號土地，沈新團甚至建議被告之丈夫可考慮以670萬元將另一地主張家睿之土地買下（因張家睿有資金需求，急著要賣地），被告丈夫在事隔二日即接受沈新團之建議，並與張家睿準備以670萬元簽訂978-5及978-6地號二筆土地之買賣契約，簽約當時因雙方就買賣之土地是否必須繳納土地增值稅之疑問要查明而未在當日簽約，但張家睿表示有欠二胎抵押債務要清償，詹崑程在101年9月1日才簽發支票要供張家睿先去清償第二順位抵押債務，但101年9月1日張家睿簽收支票後先以電話告知沈新團此事，沈新團卻又不同意張家睿清償第二順位抵押債務，因為第二順位抵押債權人為沈新團找的金主，張家睿必須沈新團同意才能清償，最後詹崑程才未與張家睿繼續進行簽訂買賣契約。但由上開之事實可證明被告確實有向沈新團表示不要再賣系爭土地之意思，否則怎會有詹崑程呼應沈新團之提議要與張家睿簽約買下張家睿土地之事實？
（三）本件系爭契約之出賣人是沈新團，被告並非買賣契約之出賣人，本件訴訟之被告當事人不適格：
1、本件原告依據系爭契約請求被告履行契約，惟查系爭契約之出賣人為沈新團，並非被告。不論被告原以700 萬元之授權書授權沈新團出售土地之授權效力是否還有效存在，既然買賣契約具體約定乙方出賣人為沈新團，其買受人即不得依據系爭契約對被告請求履行契約。債權契約僅有相對之效力，對契約當事人以外之人即不得主張契約之效力，原告之買賣契約以沈新團為出賣人，原告僅能對沈新團主張契約之請求權，被告與原告間並無契約關係，原告以自己與沈新團簽訂之買賣契約對被告請求移轉登記土地所有權，顯然當事人不適格。至於被告與沈新團原簽訂之授權書是否尚有授權之效力，係被告與沈新團間之法律關係，如果授權書效力還在而造成沈新團無法對原告履行契約，亦僅生被告與沈新團間賠償責任問題而已，而非可認定無契約關係之原告可直接對被告請求履行契約。沈新團與原告簽訂之土地買賣契約並非以被告為出賣人、以沈新團為被告之代理人，而係直接以沈新團為出賣人，兩種事實狀況之法律性質與效力不同，不可混為一談。
2、依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，故代理人必須有代理權限，且以本人名義為意思表示，始得發生意思表示之效力及於本人之法律效果。上述二項條件，缺一不可。故最高法院22年上字第3212號判例要旨明文規定：「受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係」。故本件原告以被告為請求履行買賣契約之對象，顯然當事人不適格。另有最高法院85年度台上字第111號判例要旨亦規定：「受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法第541條第2項所明定。是受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力；若受任人以自己名義與他人為法律行為，因而為委任人取得之權利，則須經受任人依前開規定，將其移轉於委任人，委任人始得逕向該他人請求履行。前者，因法律行為發生之權利義務，於委任人及該他人之間直接發生效力；後者，則該他人得以對抗受任人之事由，對抗委任人，二者尚有不同」。故本件之情形，沈新團既然係以自己之名義為出賣人，雖然沈新團表明係被告之被授權人（即受任人），但被告既然不是契約當事人，依上開最高法院85 年度台上字第111號判例之規定，原告即不得主張對被告直接發生買賣契約之效力，被告也不能對原告直接取得請求買賣價金之權利。
3、鈞院在102年7月22日開庭傳訊證人張家睿時，證人張家睿證稱伊沒有在101年9月4日之系爭契約書上簽名，因為系爭契約之賣方不是他的名字。證人張家睿供稱伊只有事後才在系爭契約書寫上「陳玲華代償還張家睿土地銀行金城分行貸款本息總共1,407,220元做為買賣價金的一部份」等文字內容，伊並無在買賣契約書之賣方處簽名。經證人張家睿為上述證詞後，被告及鈞院始發現本件買賣契約記載之出賣人為被告與張家睿之被授權人沈新團，並非以被告及張家睿為出賣人。故原告以本件系爭契約書為證據，請求被告履行系爭契約，顯屬無據且被告當事人不適格。被告並非系爭契約之當事人，沈新團才是系爭契約之出賣人。姑且不論沈新團簽訂系爭契約時出具予原告之授權書是否有經被告同意授權，被告既然不是系爭契約之出賣人，兩造間並無原告起訴狀所附之系爭契約關係存在，原告依其系爭契約訴請被告履行契約，應無理由。
（四）原告起訴狀所附以被告名義出具之授權書，並未經被告或被告丈夫詹崑程同意授權：
1、沈新團在鈞院傳訊時尚以虛偽之證詞表示在簽系爭契約前有先到廈門找張文憲，由張文憲以手機打電話給詹崑程，並在電話中取得詹崑程同意授權後才自己刻被告之印章簽被告之授權書，沈新團在偵查中甚至供稱他在廈門還有接過張文憲之手機與詹崑程通話確認詹崑程有同意以被告名義重簽授權書。惟查沈新團之證詞已據張文憲否認有在簽約前打電話取得詹崑程同意授權之事實。
2、鈞院在102年7月22日同時傳訊張文憲與沈新團出庭作證當天，在決定訊問證人順序要先問張文憲後，因張文憲尚未坐入證人席，尚坐在法庭後面之旁聽席時，鈞院即先問被告訴訟代理人聲請傳張文憲之待證事實為何？問張文憲之內容與本案有何關係？被告代理人在當時為了先讓鈞院對訊問證人張文憲之證詞與本案待證事實之關連性有所瞭解，有先向鈞院說明，由鈞院調取沈新團之電話通聯紀錄可以看出沈新團是在101年9月5日才出境到大陸，在系爭契約書記載之簽約日期101年9月4日前，沈新團人都在臺灣，沈新團在102年5月17日第一次在鈞院出庭作證時供稱授權書有經被告同意，是他在簽約前到廈門找張文憲，由張文憲打電話給被告之先生詹崑程，詹崑程有同意，他才找張文憲簽張家睿的授權書，他自己幫被告簽授權書等證詞不實在，且可以訊問張文憲對照沈新團之證詞是否實在。經被告訴訟代理人在庭上先向鈞院作上述證據關連性之說明後，張文憲坐在後面已知道被告已發現沈新團是在101年9月4日簽約日後才於101年9月5日到廈門找他，故張文憲開始接受訊問後，即不敢再附和沈新團有關簽約前即已在廈門找他用電話取得詹崑程同意授權之偽證之說詞，而改稱是101年9月5日沈新團到廈門找他時，才由沈新團向他表示土地已經有買主了，「他跟我說土地已經有買主，要多少金額要處理」（意即還沒有簽約）。證人張文憲又供稱他隨即在101年9月5日中午打電話給詹崑程（註：101年9月5日中午張文憲與詹崑程二人之電話並未有通話記錄）「說土地已經委託沈先生處理，金額我也有跟他說1000萬元，我有跟他說是清的，即不需要扣其他費用」，「（法官問：詹崑程是否同意賣土地？）他（指詹崑程）沒有說不同意，應該是同意」、「（法官問：詹崑程是否有同意沈新團重新寫授權書，此點你是否知道？）我知道，我同意沈新團重新寫王金蓮的授權書，我有告知詹崑程要沈新團重新寫授權書」（註：沈新團稱101年9月4日簽約前已取得詹崑程同意重新簽授權書，張文憲稱101年9月5日中午打給詹崑程報告土地已找到買主必須重新簽授權書，兩者時間互相矛盾）。依張文憲之上述證詞之內容，係指沈新團到廈門找張文憲時，沈新團只告知張文憲土地已有找到買主及多少金額要處理而已，還未簽約。但法官接著問張文憲：「買賣契約書是在101年9月4日就已經完成簽約的，還是101年9月4日沈新團只是告訴你土地有買主要買？」張文憲馬上發現前面有關沈新團101年9月5日到廈門找他之時間之證詞，在時間上已經與買賣契約書記載之簽約日期為101年9月4日之事實不合，所以張文憲接續所為之證詞又一再改變，先改稱：「有簽沒有簽我不知道，他4日只告訴我有買主要買土地在談價格了，隔天他要來找我」，至此，張文憲之證詞雖然已改變成比前面供稱還沒簽約之證詞較模糊，但證人仍供稱：「有簽沒有簽我不知道」，不敢偽稱已簽約。但最後法官再問證人張文憲：「你是否確定跟原告的買賣契約是在101年9月5日前已經簽了？」張文憲即又改變證詞供稱：「是的，101年9 月5日我打電話給沈新團時，沈新團說就已經賣了」由上述證人張文憲自己前後不一之證詞，及張文憲與沈新團彼此證詞就被告丈夫詹崑程有無在101年9月5日沈新團到廈門時才由張文憲以電話取得詹崑程同意授權之內容，彼此供詞不一，即可證明沈新團與原告之買賣契約係在101年9月5日到廈門找過張文憲後才簽，絕對不是101年9月4日即已簽好，且並未有被告丈夫詹崑程在簽約前以電話同意張文憲或沈新團簽立被告授權書之事實。如果張文憲與沈新團在101年9月4日前就已經用電話講好出售土地之事，且在101年9月4日已完成簽約，沈新團又何必在101年9月5日還特別跑到廈門找張文憲？約都簽了，還跑到廈門找張文憲做什麼？所以系爭契約絕對是101年9月5日沈新團到廈門找張文憲，二人商討謀議偽造授權書之方式後，沈新團在101年9月7日自廈門回臺灣後才簽約，且被告或被告之丈夫並無同意沈新團重新簽授權書之事實。
（五）本件系爭契約是101年9月7日後才簽約：沈新團與原告、張文憲一干人均不知銀行簽發支票之規則是不能比照私人開支票之方式簽發未來日期為發票日之支票，故原告等人提出之買賣契約書所附買方應在簽約當日同時給付第一期買賣價款之支票發票日為101年9月7日，被告發現此情後，即確定本件系爭契約是101年9月7日之後才簽署而遭倒填、偽造簽約日期為101年9月4日，且沈新團在契約書簽收支票日記載為101年9月4日也是倒填日期。但被告不動聲色，先在鈞院102年5月17日第一次傳訊證人沈新團時，由被告訴訟代理人請求法官提示系爭契約書，並問沈新團是否確實在101年9月4日當日所簽？沈新團答稱：「是當日所簽的」。被告訴訟代理人再問：「當天簽，是否有收訂金？」沈新團仍然供稱：「有收訂金，是一張支票而已，面額是150萬元……」。之後，被告又在告訴沈新團偽造文書及詐欺之刑事偵查案件102年7月11日開庭調查時，告訴代理人請檢察事務官向被告沈新團確認買賣契約所附第一期款150萬元之支票是否為簽約當天所簽收？沈新團仍信誓旦旦作與本件民事訴訟第一次出庭時相同之供詞，告訴人（即被告）在該次刑事調查庭開庭前，即先在102年7月8日提出刑事調查證據聲請狀，請求檢察事務官向銀行調查102年9月7日該張150萬元支票是何時簽發？有沒有可能在9月7日才簽發的支票卻能在9月4日簽買賣契約就由買受人交付沈新團簽收？或為刑事被告與買受人共謀倒填簽約日期？告訴人為恐刑事被告事先知道告訴人已發現此疑點而又串證，故在該刑事聲請狀特別以「說明」內容請求函查結果出來前暫勿讓被告知道告訴人聲請之內容。但沈新團之供詞經記明筆錄後，檢察事務官即已對刑事被告沈新團公開告訴人（即被告）在懷疑簽約書日期倒填日期及請求向銀行函查該張150萬元支票實際發票日之事。至此沈新團才知契約書倒填日期之事已因契約書後附之150萬元支票之發票日為101年9月7日而露餡，故鈞院第二次（連刑事已屬第三次）在102年7月22日再傳訊沈新團而問同樣問題時，沈新團已有警覺倒填契約書日期為101年9月4日之事實已無法掩蓋，只好改稱：「4日都談好講好了，支票是之後補來給我的訂金」。沈新團在鈞院第二次出庭之證詞，仍然虛偽不實。契約是101年9月7日以後才簽，絕不是101年9月4日簽約而9月7日補付訂金支票。如果9 月4日已簽好約，沈新團9月5日就沒必要再跑到廈門找張文憲。且若9月4日簽約而要補訂金支票，也不會相隔3天，應會在隔天即補。
（六）被告在101年3月6日出具予沈新團之授權書已在101年8月26日與101年9月6日由詹崑程代理被告2次對沈新團表示終止之意思：
1、因沈新團與張家睿在101年8月26日到被告家中與詹崑程談有人要以670萬元買被告土地之事時，詹崑程即當場向沈新團表示被告的土地不賣了，並請沈新團不要再幫被告賣了。因張家睿的土地急著要賣，所以沈新團才當場建議：「要不然親家你把張家睿的地吃下來」，才會有2天後（即101年8月28日）詹崑程與張家睿簽約要由詹崑程買下張家睿土地之事。沈新團第一次出庭時竟否認有此事實經過，但此事實經過已據張家睿承認屬實。故應確有詹崑程已在101年8月26日向沈新團表示不要再賣被告土地之事實，否則為何沈新團會反過來建議詹崑程買張家睿的土地呢？既然詹崑程在同一時間在買地，即不可能同一時間又要賣地。
2、由證人楊桂華之證詞亦可證明詹崑程在101 年9 月6 日與張文憲及沈新團通電話時，已明確表示被告的土地不要賣，且電話中一再阻止沈新團簽約。此部分事實在刑事偵查程序亦有訊問沈新團，沈新團也承認101 年9 月6日 詹崑程在電話中表示：「你（指沈新團）先回來再說」。當檢察事務官再次向沈新團進一步確認：「詹崑程有沒有同意你簽約？」，沈新團避重就輕回答：「他沒有說同意，也沒有說不同意，只叫我先回去再說」，檢察事務官才當庭對沈新團質問：「叫你先回去再說，難道還會是同意你簽約嗎？」由沈新團在刑事偵查程序所承認之筆錄內容可以證明2 次事實：(1) 到101 年9 月6 日都尚未簽約，(2)1
01 年9 月6 日詹崑程在電話中再度表示終止授權沈新團因出售被告土地之意思，且急切地在電話中阻止沈新團與他人簽約出售被告之土地。
3、雖然沈新團出庭之證詞否認在101 年8 月26日有上述詹崑程代被告向沈新團表示不要賣系爭土地之事實。但原告在本件訴訟前曾到嘉義找詹崑程協調是否被告願意出售系爭土地事宜，原告當場也向詹崑程表示她與沈新團簽約前，沈新團即有向她說過系爭土地之地主的土地已不賣了，反而要把另外的地也買回去等語。原告對詹崑程之談話內容表示：「我就擔心如他所說地主不賣了，然後他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」、「他說地主要買回去啊」（見談話錄音譯文第9 頁第7 行至第9 行及第13頁第23行）。所以本件事實是在101 年8 月26日沈新團帶同張家睿到被告家中時，被告即已由詹崑程向沈新團表示不要賣系爭土地了，並請沈新團不要再為被告找買主。被告已有向沈新團終止授權出售土地之事實，被告之丈夫才會與張家睿要簽約買下張家睿的土地，如果被告還要授權沈新團賣系爭土地，又何必同時又呼應沈新團之提議買張家睿的土地？原告之說詞與詹崑程確有在101 年8 月
26 日 向沈新團表示不要再授權賣系爭土地之事實相符。
4、由原告上開談話內容也可證明在原告與沈新團簽約前，張文憲在101年9月6日也有與原告及沈新團共同參與談買賣條件之事實，且原告還目睹101年9月6日張文憲打電話給詹崑程之事實（見談話錄音譯文第40頁第6行至第13 行）。當時即為詹崑程打電話給張文憲與沈新團二人阻止沈新團簽約之時間，原告之談話內容同時可以證明101年9月6日詹崑程確有打電話給張文憲及沈新團阻止沈新團簽約及表示不要賣系爭土地之事實，張文憲與沈新團先前所為證詞都是偽證。
5、原告與詹崑程談話內容表示：「今天事實上我留兩百萬在後面，…，因為我這一塊地價金是付給張家睿，我就沒有付給沈先生，因為為什麼，因為我想說訂金他先斡旋一下沒關係，可是後面所有的錢我還是給張家睿，意思是一樣的」（見談話錄音譯文第58頁第2行至第4行）。故原告只就張家睿土地確定買賣，就被告之土地部分，只是先交付金額請沈新團斡旋，所以才以沈新團為契約當事人並不敢以被告為出賣人。
6、綜上所述，本件契約當事人不是被告，且被告早在101 年
8 月26日即對沈新團終止授權，原告也知情，故本件原告之請求無理由。
（七）由被告在102年10月14日書狀所附之原告與詹崑程對話錄音與譯文內容可證明原告就被告訴訟代理人對原告提問之關鍵性重要問題所回答之內容，均為謊言，原告之供詞均不實在。被告訴訟代理人開庭時對原告提問之重要事項，原告在與詹崑程談話時，原告均已承認有被告訴訟代理人所提問之事實，但原告卻又不敢承認，此有以下筆錄內容可茲證明：
1、原告答：「（被告訴訟代理人問：你跟詹崑程見面時有無跟詹崑程說沈新團在簽約前，已經跟你講說地主不賣了，還要把另外一塊地買回去。）沒有。」經查，原告與詹崑程談話錄音譯文第9頁第8行處，原告表示：「我就擔心如他所說地主不賣了，然後他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」；譯文第13頁倒數第7行處，原告再次表示：「就是說地主要買回去」。原告明明說過「他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」、「就是說地主要買回去」，卻在102年10月14日庭期作證：
「沒有」，原告之證詞顯與事實不符。
2、原告答：「（被告訴訟代理人問：跟沈新團簽約時張文憲是否有在場？）我忘記了」、「（被告訴訟代理人問：你跟詹崑程談話內容，詹崑程抱怨說要賣土地至少要打電話讓我知道，你就回答詹崑程說我有看到阿文（台語）打電話？）沒有，我沒有這樣講。」經查，原告與詹崑程談話錄音譯文第40頁第3 行處，原告表示：「那時候在買賣簽約當天我看阿文（即張文憲）有打電話」。原告在簽約時，明明知道張文憲在現場，而且還能具體說出張文憲有打電話給詹崑程之動作，卻作證：「我忘記（張文憲是否有在場）」、「沒有，我沒有這樣講（指看到阿文打電話）」，原告之證詞顯與事實不符。
3、原告答：「（被告訴訟代理人問：是否有跟詹崑程說你交給沈新團的錢，是要叫沈新團去斡旋的？）沒有，我交給他的是簽約金。」經查，原告與詹崑程談話錄音譯文第57頁倒數第1 行處，原告表示：「因為我想說訂金他先斡旋一下」。原告交給沈新團的錢明明是要當作斡旋金，卻作證：「沒有，我交給他的是簽約金。」原告之證詞顯與事實不符，且系爭契約顯與當事人訂約真意不符。
4、綜上，原告為保護自己之利益，所為之證詞不僅前後矛盾，且均與事實不符，其證詞實不足採。且被告訴訟代理人依錄音譯文之內容而對原告所提之問題，均係為還原事情之來龍去脈所發問，決無斷章取義之嫌。
（八）由原告與詹崑程談話之錄音內容，可證明在101年8月28日詹崑程與張家睿要簽土地買賣契約之前，被告確有由詹崑程代為向沈新團表示被告的土地不要賣了，並請沈新團不要再為被告找買主之事實。原告在談話中向詹崑程表示此項事實是沈新團在簽買賣契約之前跟原告講的。其中錄音譯文第9頁第8行以下原告表示：「我就擔心如他所說地主不賣了，然後他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」。詹崑程與張家睿要簽約買下張家睿的土地是101年8月28日的事，不是101年9月6日授權書到期後才發生的事，故沈新團在本件簽約前向原告講到地主不賣而反而要把另外的地買回去，當然是證明地主在101年8月28日或之前，即有表示不賣了，而不是地主在101年9月6日才表示不賣。又如果地主在101年8月28日之前表示101年9月6日到期以後不賣了，詹崑程又豈會在101年8月28日就準備與張家睿簽約。由詹崑程與張家睿已預定在101年8月28日要簽約之事實，可以證明在當天之二日前，即101年8月26日沈新團與張家睿到被告家中與詹崑程談到有人要以670萬元買被告的土地，而詹崑程向沈新團表示被告的土地不要賣了，請沈新團不要再為被告找買主時，沈新團並未有反對之表示，否則詹崑程不會應沈新團之建議要以670萬元買下張家睿的土地，並真的在考慮2天後定在101年8月28日要與張家睿簽約。沈新團眼看弄假成真，才又藉不同意張家睿清償二胎借款阻擾。故沈新團證稱對詹崑程於101年8月26日在被告家中表示不要再賣被告的土地之事有以授權期限未到為由提出反對，該項證詞也不實在。更何況委任人依民法第549條第1項規定，隨時得終止委任關係，若終止委任之時期不利於受任人，頂多只是對受任人負損害賠償責任，而不是終止無效，也不是終止後被授權之受任人還可用被授權人名義與他人簽買賣契約。終止委任授權後，縱使被授權人以委任人名義對外簽約，該契約尚且因不具授權效力而效力不及於授權人，更何況本件沈新團是以自己名義與原告簽約，不是以被告名義簽約，本件契約效力更不可能及於被告，故本件原告對被告之訴訟應無理由。
（九）依原告與詹崑程之談話內容，原告明明表示張文憲自簽約前至簽約時均有參與、在場，但張文憲出庭卻偽稱事先不知土地已出售，原告也附和證人偽證。且原告供稱早在101年7、8月間即已與沈新團談買賣。由以上事實證明原告與沈新團、張文憲三人勾結，倒填買賣簽約日為101年9月4日，並以不實之買賣契約、授權書要達到取得被告系爭土地之目的，原告也是共犯之一，不能以善意買受人視之。被告早在101年8月26日及101年9月6日即二度對沈新團表示終止授權售地之意思，且被告原本授權沈新團之期限也在101年9月6日到期，本件原告與沈新團在101年9月7日以後才簽約，該系爭契約完全對被告不生拘束力，原告之請求應無理由。
（十）並答辯聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、被告曾委託訴外人沈新團出售系爭土地，並簽訂委託出售總價700萬元之授權書予沈新團，委託期限自101年3月6日起至101年9月6日止。
2、系爭契約係由原告與沈新團簽訂，其中買賣標的張家睿所有978-5、978-6地號土地之所有權已移轉予原告，而被告所有978地號土地之所有權尚未移轉予原告。
3、原告與沈新團分別於101年9月4日、102年9月3日有搭飛機去金門。
（二）爭執事項：
1、被告是否已撤回沈新團之代理權?此項撤回是否及於原告?
2、系爭契約之效力是否及於被告？
3、系爭契約係何時簽立?
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告曾委託訴外人沈新團出售系爭土地，並簽訂委託出售總價700萬元之授權書予沈新團，委託期限自101年3月6日起至101年9月6日止（仲介成交時本授權自動延長三十天），其與沈新團於101年9月4日簽訂買賣契約，故效力及於被告等情，被告則辯稱其已於101年8月底由其夫詹崑程向沈新團終止該項代理權等詞，經查被告自認有簽立上開授權書（本院卷第22頁），並有該授權書影本可按（本院卷第26頁），而證人詹崑程雖到庭證述已於上開時間向沈新團終止被告之代理權等語（本院卷第22頁背面），然證人沈新團到庭作證否認詹崑程已終止該項代理權等詞（本院卷第21頁背面），惟查縱被告已於101年8月底其夫詹崑程向沈新團終止該項代理權，依民法第107條規定: 「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」，而證人詹崑程已證述並未向沈新團收回授權書或撤銷作廢等情（本院卷第139頁），則沈新團縱未經被告之同意，再自行重書寫原告起訴狀所附之被告授權書（福建金門地方法院102年重訴字第2號卷第11頁），並未逾越上開授權書之範圍，則被告抗辯已將代理權撤回，必須舉證原告並非善意或因過失而不知，始得主張沈新團所簽立之買賣契約對其不生效力，先予敘明。
（二）原告否認知悉被告撤回代理權一節，被告抗辯原告知悉被告已撤回代理權等情，主要係以原告與詹崑程之對話:
「我就擔心如他所說地主不賣了，然後他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」、「就是說地主要買回去」、「他有跟我講說地主不賣，反而要把另外的地也買回去」、「就是說地主要買回去」等片段，並提出錄音光碟及譯文為證，惟查原告於該段內容並未自認在簽約時即知悉被告不賣土地等情，且在片段後面稱:
「我說太複雜聽不懂，」、「我當初一直覺得他們是不是聯合起來騙我。」（本院卷第152頁），由前後段內容觀之，無從認定原告於簽約時即已知悉被告已撤回代理權之事實。又被告主張原告與沈新團、張文憲勾結，並非善意一節，主要係以詹崑程已向沈新團表示不賣土地，並要向張文憲之子張家睿購買系爭契約上之另二筆土地，且以原告陳述與沈新團、張文憲證述買賣情節有所出入等情，推論原告已知悉撤回代理權情事，惟查詹崑程如何向沈新團、張家睿表示不賣或購買土地情事，並非原告所能知悉之範圍，且證人沈新團、張文憲證述買賣情節即使與原告陳述略有不同，亦不能認定原告知悉被告已撤回代理權，被告該項之主張，顯屬無據。
（三）被告復抗辯系爭買賣契約（福建金門地方法院102年重訴字第2號第9至10頁），係以沈新團個人名義簽名，被告並非買賣契約當事人，原告起訴被告為當事人不適格等語，經查該買賣契約書已於第一行至第二行載明: 「賣方王金蓮、張家睿被授權人沈新團」，故沈新團係以被告名義代表與原告簽約，而被告之授權書亦載明: 「全權代表處理有關出售及成交後代收定金事宜」，則沈新團自有權代理簽立買賣契約，不能以買賣契約係由沈新團簽名，即認系爭買賣契約之當事人為沈新團，從而本件買賣契約效力及於被告，被告以當事人不適格置辯，並無理由。
（四）被告再抗辯系爭買賣契約並非101年9月4日簽約，而係於101年9月7日簽立，已逾上開授權書期間，主張對被告不生效力等詞，經查原告及沈新團均證述該買賣契約係於101年9月4日簽立，而原告及沈新團分別於101年9月4日、102年9月3日有搭飛機去金門等情，分別有復興航空及立榮航空提供之搭機證明可按（本院卷第114、126頁），且證人張文憲證述沈新團於101年9月4日打電話說已經有買主，要多少金額處理等詞（本院卷第83頁），足證原告主張係101年9月4日簽約一節，並非子虛，復查原告雖主張150萬元訂金支票發票日係101年9月7日開出，沈新團不可能係101年9月4日收受訂金並簽約等情，沈新團則證稱係因原告現金不夠，先交付10萬元定金寫契約，9月7日才補支票等語，姑不論系爭契約係101年9月4日或7日簽約，在101年9月4日時原告與沈新團已達成成交之合意，依據被告之授權書載明「仲介成交時本授權自動延長三十天」，故縱契約係於101年9月7日始簽立，亦未逾越上開授權期間，被告主張對其不生效力，亦屬無據。
（五）原告既已給付1065萬元，此經沈新團證述屬實（本院卷第130頁背面），且有原告提出之支票影本5張為證（福建金門地方法院102年重訴字第2號卷第13至15頁），則依系爭買賣契約第3條付款方式第4點即應將土地移轉為原告所有後，再由原告給付1000萬元，故原告先位聲明請求被告將系爭土地移轉為原告所有為有理由，應予准許，至被告若因此遭受損失，自應循與沈新團內部的委任關係求償之，併此敘明。
五、綜上所述，原告先位聲明基於買賣契約請求被告移轉系爭土地為有理由，被告雖辯稱已撤回沈新團之代理權，惟無法對抗善意之原告，且亦無法證明原告因過失而不知情，則沈新團之代理權仍對原告發生法律效力，從而沈新團所訂立之買賣契約對被告發生法律效力，且因原告先位聲明已獲勝訴判決，其備位聲明即無庸再為審酌，併此敘明。
六、本件判決之基礎事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 28 日
民事第一庭法 官 林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 28 日
書記官 葉昱琳