臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度簡上字第65號上 訴 人 陳永祥訴訟代理人 呂政達被上訴人 何俊霖上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國103 年04月15日本院嘉義簡易庭101 年度嘉簡字第549 號第一審判決提起上訴，於104 年02月04日辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣捌萬柒仟貳佰玖拾肆元及自民國103 年1月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，暨此部分假執行之宣告及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除已確定部分外），由上訴人負擔十分之六；其餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、上開廢棄部分，請求駁回被上訴人在原審該部分的訴訟。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、如受不利判決，上訴人願供擔保，請予宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，並補稱：
一、按土地法第28條規定：「凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用」；區域計畫法第15條、第21條關於區域計畫公告實施後，有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第11條之非都市土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定。
二、上訴人自民國100 年9 月1 日承租被上訴人所有之房屋（址：嘉義縣○○鄉○○路○段○○號，以下簡稱系爭房屋），並經被上訴人同意可將系爭房屋分租予他人，並開立新臺幣（下同）16萬元本票（以下簡稱系爭本票）交付予被上訴人作為押租金；惟上訴人於101 年5 月經友人告知該系爭房屋係屬農舍，不得作為出租他人居住使用，故上訴人與被上訴人所簽訂之租賃契約（以下簡稱系爭租約）之用途內容已違反上開規定。按民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」，及同法第111 條前段之規定：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效」，被上訴人既已明知上訴人以分租為目的與之簽訂系爭租約，竟以「不得作為出租他人居住使用之系爭房屋」為租賃標的，倘上訴人自始知悉該系爭房屋為農舍而不得出租，上訴人自不會與被上訴人簽約，故上訴人於知悉系爭租約屬違法租約後向被上訴人表示解除租約，實為無奈之舉，被上訴人自不可將解約事由歸責於上訴人。爰此，系爭房屋既無法作為租賃之標的，被上訴人主張之押租金債權自不存在。
三、查被上訴人於民事起訴狀所載，稱上訴人於101 年6 月30日租約終止後向住戶超收101 年7 月份以後之租金17萬9,416元及房屋修繕費用9萬5,684元，共計27萬5,100元云云。上訴人就上開爭議事項，茲分述如下：
(一)超收租金部分：上訴人與住戶所簽訂之租賃契約，基於債之相對性原則，其債權債務關係僅發生於簽訂租賃契約之雙方當事人間，惟被上訴人既為租賃契約相對人以外之第三人，且無受住戶委任，竟以上開租約向上訴人主張租金債權，實有違債權相對性原則，被上訴人之請求權基礎不存在。
(二)房屋修繕費部分：按民法第429 條第1 項之規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣，由出租人負擔。」，惟查被上訴人於起訴狀上所載之租賃物故障毀損均屬「自然耗損」，不應歸責於上訴人；且循上開法條規定，出租人自負有房屋修繕之義務，被上訴人竟要求上訴人負擔所有房屋修繕之不利益，顯於法未合。
四、綜上所述，該系爭租約自始無效，且上訴人已將系爭房屋交還與被上訴人並點交完畢，被上訴人自無權向本人收取住戶之租金及房屋修繕費用，懇請鈞院賜判如訴之聲明。
參、證據：除援用原審證據資料外，並提出嘉義縣民雄鄉公所88年9月13日88嘉民鄉建使執字第367號使用執照。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：請求駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，並補稱：
一、本租賃契約是黃正宗違約之後，找上訴人頂下承租本件契約。上訴人並未給15萬押金。
二、上訴人違約並未與本人做點交清點之工作。經本人寄存證信函告知，均未出面處理。
三、本票16萬元是房客的押租金擔保，上訴人離開即無歸還房客的押租金及資料做點交（附加條件第10項）也是違約。況且上訴人至今都未歸還所有房客的押金。並請上訴人填寫本票發票日，感恩至盡。
四、本人手中有19位上訴人所承租房客的契約書及授權委託書。
參、證據：除援用第一審證據資料，並提出101 年7 月10日嘉義埤仔頭存證號碼第137 號存證信函、租賃契約書及委託書等資料。
理 由
甲、程序部分：按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。此規定依同法第436條之1第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序亦準用之。經查，本件上訴人於103 年11月17日所提出之民事準備狀，上訴聲明原係請求：(一)被上訴人應給付上訴人16萬元，並自101年6月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；(二)被上訴人主張275,100元之債權不存在。上訴人嗣於103年12月30日所提之民事訴訟之聲明更正狀，變更訴之聲明為請求：(一)廢棄原判決；(二)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人15萬元，暨自原審起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，按週年利率百分之五計算利息；(三)又廢棄部分，被上訴人應返還上訴人16萬元之本票；(四)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔
。嗣後，上訴人復於104年1月7日具狀及於104年1月21日言詞變論時，變更訴之聲明為請求：「(一)原判決不利於上訴人部分廢棄；(二)上開廢棄部分，請求駁回被上訴人在原審該部分的訴訟；(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；
(三)如受不利判決，上訴人願供擔保，請予宣告免為假執行」，並當庭表示有關於原來請求被上訴人給付15萬元及返還上訴人16萬元之本票部分，將另行提起訴訟。核其所為仍係基於同一基礎事實，僅係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分：
一、經查，本件被上訴人在原審起訴主張：
１、被上訴人為嘉義縣○○鄉○○路○ 段○○號房屋之所有人，先將系爭房屋出租予訴外人黃正宗，並同意其可將系爭房屋分租予他人（即俗稱二房東），其並繳納150,000 元之押金，然黃正宗僅承租一個月便透過友人介紹認識上訴人陳永祥，改由其接手。被上訴人遂與上訴人陳永祥於100 年9月1日就系爭房屋簽立租賃契約，約定租期自100年9月1日起至103年9月1日止，租金每月53,000元及押金150,000 元，上訴人陳永祥雖然未繳納押金，但其以黃正宗先前繳付之150,000 元押金代替。被上訴人並同意上訴人陳永祥可將系爭房屋轉租他人收益使用。詎上訴人陳永祥於101 年6月3日告知被上訴人其僅願承租至101年6月30日止，被上訴人同意其請求，而合意於101年6月30日終止系爭租約。詎上訴人陳永祥明知租期只到該日，其先前向次承租人即原審判決附表所示19位房客收取如附表一所示之租金、押金、公共用電、預繳電費、門卡、冰箱及車位費用共計221,529 元，即因系爭租約終止，而不得再保有，然上訴人卻未將上開款項返還房客或被上訴人。被上訴人慮及該等房客為無辜第三人，遂承接上訴人陳永祥對其等之租約，而未向其等再收取如附表一所示費用。上訴人侵占前開款項，已不法侵害被上訴人之使用收益權，應負損害賠償責任。又因系爭租約已終止，上訴人陳永祥已非承租人，自無權出租系爭房屋予附表房客，其收取附表一所示款項，係無法律上原因而受有利益，亦應依民法第179條規定給付。
２、系爭房屋出租予黃正宗前，因有部分房間出租他人，故原告與黃正宗簽立租約時，便將該等已出租之部分房間所收取之租金及押金共167,241元交予給黃正宗，黃正宗並開立160,000元本票予被上訴人做為擔保，以確保將來不再承租時會還給被上訴人167,241 元，嗣黃正宗不再承租，由上訴人陳永祥與被上訴人簽立系爭租約，上訴人陳永祥遂開立160,000元本票換回黃正宗開立之上開本票，然被告陳永祥於租約終止後，迄未返還167,241 元予被上訴人，系爭本票更因未記載到期日而無法兌現，被上訴人爰依系爭租約附加條款第10條約定，請求上訴人陳永祥返還160,000元。
３、上訴人陳永祥尚積欠系爭房屋如附表二編號1至4所示之電費、水電、電信費、有線電線費共計56,034元；且其離開時未依約點交系爭房屋內之物品，經被上訴人清點後，發現有如附表二編號6所示修繕項目損害，並修繕完畢計29,150 元。
上開費用被上訴人均無繳納之義務，因本件租約已約定均由上訴人陳永祥繳納，故其受有利益無法律上原因，爰依系爭租約第11、15條、附加條款第4條約定及民法第179條規定，請求上訴人應全數給付予被上訴人。
二、上訴人在原審則略以：上訴人並未同意於101年6月30日終止系爭租約，且被上訴人未事先告知系爭房屋為農舍，而農舍不得為出租之標的，故系爭租約無效，被上訴人終止租約之法律行為亦屬無效，被上訴人終止租約既然不合法，上訴人收取上開房客之押金、租金、水電費等即非不當得利，且上訴人是否有溢收，被上訴人應舉證證明。又上訴人有按時繳納水電、電信、有線電線費至101年6月30日止，且系爭房屋若有損害及維修，亦應由原告證明。另外，本件若認被上訴人主張有理由，則以已繳付之押金150,000元及系爭房屋101年之房屋稅3,740元抵銷。
三、第查，本件：⑴被上訴人與上訴人陳永祥於100年9月1日簽立系爭租約，被上訴人同意其將系爭房屋轉租予他人收益，另於同年10月初簽立系爭契約書附加條款，上訴人陳永祥並交付系爭本票160,000元給被上訴人。⑵系爭租約之押金150,000元目的在擔保因系爭租約所生之損害賠償。⑶系爭房屋之使用分區為「農業用地」、各層用途為「農舍」。⑷兩造曾於101 年6月3日就系爭租賃契約是否終止討論，當時在場的人至少有被上訴人、上訴人陳永祥、林淑端。⑸上訴人陳永祥承租本件房屋前之二房東為黃正宗，黃正宗有收到被上訴人給付之167,241 元（即黃正宗承租系爭房屋前，系爭房屋部分房間已出租他人即房客所繳納給被上訴人之租金及押金），黃正宗為擔保被上訴人在租約結束後能夠拿回167,24
1 元（以擔保系爭契約書附加條款第10條約定之內容），遂開立160,000 元之本票交付給被上訴人，黃正宗並繳付系爭租約之150,000 元押金予被上訴人，黃正宗僅承租系爭房屋一個月，後來兩造及黃正宗均同意由上訴人陳永祥承租系爭房屋，並重新簽立系爭租約及契約書附加條款（含公共設備財產清單），上訴人陳永祥並未給付150,000 元押金給原告，而係以黃正宗先前繳付被上訴人之150,000 元代替，另外上訴人陳永祥有開立系爭本票給被上訴人（以擔保系爭契約書附加條款第10條約定之內容），被上訴人便將黃正宗開立之160,000 元本票還給上訴人陳永祥，系爭本票後因未記載發票日而無法提示，上訴人迄今仍未給付被上訴人160,000元。⑹上訴人陳永祥有代被上訴人繳納101 年度（課稅期間：100年7月1日起至101年6月30日止）之房屋稅22,434 元，被上訴人同意其以其中兩個月（100年7月1日起至100年8月3
1 日止）之房屋稅3,740元為抵銷。上情有100年9月1日房屋租賃契約書【含附加條款，見原審卷(一)第4至7頁、171至173頁】、嘉義縣民雄鄉公所使用執照【見原審卷(一)第37頁】、系爭房屋現況照片2 張【見原審卷(一)第38頁】、系爭本票【見原審卷(一)第129 頁】、附表一部分房客之租賃契約書【見原審卷(一)第110至124頁背面】、契約書附加條款之167,241元明細表【見原審卷(一)174頁】影本等資料佐參，復為兩造所不爭執之事實。
四、本件兩造在原審所爭執之處，主要在於（一）系爭租約是否因系爭房屋非用做農舍而無效？（二）兩造有無合意終止系爭租約？（三）被上訴人主張上訴人應依侵權行為負賠償責任，有無理由？（四）被上訴人主張上訴人應依民法第179條規定給付附表一所示金額，有無理由？（五）被上訴人主張上訴人陳永祥應給付附表二所示金額，有無理由？（六）上訴人陳永祥之抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：
（一）系爭租約不因系爭房屋非用做農舍而無效：
１、按農牧用地得興建農舍，農舍之許可使用細目列有（1 ）農家住宅。（2 ）農舍附屬設施。（3 ）農產品之零售。（4）農作物生產資材及日用品零售等項，非都市土地使用管制規則第6 條附表1 定有明文，可知農舍應用於上開項目之用途。次按土地法第82條規定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」；及區域計畫法第15條、第21條關於區域計畫公告實施後，有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第11條之非都市土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定，核其本質均僅係取締規定，而非效力規定。當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者，尚不得依民法第71條之規定逕認為無效（最高法院98年度台上字第1493號判決意旨參照）。
２、本件房屋為農舍，坐落土地編訂為農業用地，又該屋做為出租他人居住使用，非用於上開農舍之許可使用細目等情，已如上述，故系爭租約之用途內容已違反上開規定甚明，惟對於違反之行為，上開規定並無效力之規定，應屬民法第71條但書強行規定中之取締規定，則系爭租約之效力尚不因與前揭條文之規定不符而無效，故上訴人陳永祥抗辯系爭租約因違反農舍使用相關規定而屬無效云云，要非可採。
（二）兩造已合意終止系爭租約：
１、經查，系爭租約已於101年6月30日合意終止，此情業據證人林淑端即被上訴人之妻於原審證稱：101年6月3日晚間7時許，上訴人來家裏談農舍問題，講到最後，上訴人陳永祥說租到6 月10日，我說能不能到月底結帳比較好算，他說願意認賠，就做到101年6月30日止，但上訴人沒有點交等語綦詳【見原審卷(一)第90至91頁】。
２、上訴人陳永祥在原審雖然抗辯證人林淑端與被上訴人係夫妻關係，其證詞不可信云云。惟查，證人林淑端上開證言與下列證人之證述大致相符，證人黃玉蓉即房客結證稱：洪靖薇大概是在101年6月28日後2、3天就沒看到人，被上訴人於101年6月30日告訴我，洪靖薇不做了等語【見原審卷(一)第138至139頁】；證人劉俊龍即房客結證稱：101年6月28日上訴人有開貨車來搬東西，當時上訴人陳永祥說無法分心在系爭房屋，不做了，要專心做臺中的工作等語【見原審卷(一)第
143 頁】；證人吳建鴻結即房客證稱：101年6月30日有看到上訴人在搬家，他們說可能不會再跟被上訴人承租系爭房屋等語【見原審卷(二)第62頁】：證人吳添派即房客結證稱：
101年6月底時洪靖薇有電話給我，說房東到期要換人，如果要續租的話，可以跟被上訴人談租金等語【見原審卷(二)第
143 頁】，證人黃玉蓉、劉俊龍、吳建鴻、吳添派均已具結擔保其證述之真實性，是其等無甘冒偽證罪之重責，故意捏造不實證詞之可能及必要，故堪認其等證詞符實，應予採信，足認兩造於101年6月底已經終止租約，上訴人並自行搬離系爭房屋，上訴人陳永祥僅以證人林淑端與被上訴人具夫妻關係，而逕自推認其證詞不可採信云云，要無可取，是被上訴人主張系爭租約已合意於101年6月30日終止，應屬可採。
（三）被上訴人主張上訴人應依侵權行為法律關係，負賠償責任，並無理由：
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項固定有明文。惟侵權行為之成立，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且被上訴人應就上開要件負舉證責任。
２、被上訴人主張上訴人明知系爭租約已終止，仍拒不給付系爭溢收款，顯已侵害被上訴人得向附表一之房客收取租金、雜費等權利云云。惟查，上訴人陳永祥收取上開款項皆係本於其與上開房客間之租約，而與被上訴人無涉，自無不法侵害被上訴人財產權可言。縱使系爭租約因終止而向後失其效力，惟上開房客與被上訴人在法律上本屬不同之人格，乃不同之權利主體，基於債之相對性，系爭租約之終止效力自不及於上訴人陳永祥與上開房客，是被上訴人上開主張，洵非有據。
（四）被上訴人主張上訴人應依民法第179 條規定給付附表一所示金額，有無理由？
１、按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」是以，占有人未經所有人同意，占有使用土地或房屋，出租他人使用，獲有利益，致所有人受有不得使用收益土地或房屋之損害，則所有人依民法第179 條前段規定，請求占有人給付相當於租金之不當得利，固屬有據。惟若所有人嗣後已承受租賃契約，則嗣後係因自己之租賃行為而出租給他人使用，則就承租人本於與所有人的租賃法律關係所使用之土地或房屋部分，與上情並不相當，所有人就其自原占有人承受租賃契約之承租人部分，僅得依租賃契約之法律關係向承租人請求給付租金，無民法第179 條規定之適用。縱然承租人已預繳一部分租金給原占有人即原出租人，此部分溢繳租金縱認原占有人係受有不當得利，亦僅得由承租人向原占有人（即原出租人）請求返還，承租人如果未將溢繳租金返還請求權明示讓與土地或房屋之所有人，則所有人尚無法繼受承租人之法律關係而依不當得利法則以自己的名義向原占有人（即原出租人）請求返還該溢繳之租金。
２、本件上訴人陳永祥以每月20,000元僱用洪靖薇，負責簽約，收取租金、修繕等事宜，然就租約內容，如金額、租期等節，洪靖薇並無權限，參以證人吳世昌即房客在原審證稱：我認為上訴人洪靖薇是管理員，因為她說要問「頭家」（台語）等語【見原審卷(二)第30頁】；證人吳建鴻證稱：上訴人洪靖薇說上訴人陳永祥是老闆，她不能決定降押金等語明確【見原審卷(二)第62頁】，足認洪靖薇雖以自己名義與附表一房客簽約，然就租金、租期等重要事項仍由上訴人陳永祥決定，洪靖薇僅係借名予上訴人陳永祥擔任出租人，契約之實際出租人仍為上訴人陳永祥。以下就附表一房客，原審判決命上訴人給付被上訴人80,371元（計算式：黃玉蓉18,550元＋劉俊龍共2,582元＋許純奈22,938元＋何昌樺1,111元＋吳世昌8,850元＋陳金蓮2,027元＋吳建鴻20,000元＋張政得2,333元＋吳添派967元＋陳瑞龍1,013元＝80,371元），並經上訴人提起上訴之部分，分述說明如下：
Ａ、黃玉蓉部分：①按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。是依不當得利之法律關係請求返還不當得利者，須以無法律上之原因受有利益，並因而致他人受損害為要件。
②被上訴人主張上訴人陳永祥就此部分溢收如附表一編號1 所
示金額等語。經查，卷附洪靖薇與黃玉蓉簽立之租賃契約書（租賃期間：100年12月27日起至101年12月27日止，共計1年），除記載100年12月27日已繳納之費用外，另於101年6月28日已繳納之費用，亦記載「6/28房租2500×6＝15000＋公用水電300×6＝1800＋清潔費100×6＝600＋預收電費2000＝19000收洪」【見原審卷(一)112 頁背面】，上訴人陳永祥亦承認前開契約書之真正【見原審卷(二)第8 頁】，參以證人黃玉蓉結證稱：我與洪靖薇在101年6月28日簽立上開契約書（承租3之11號房間），並一次繳納半年費租金15,000元及預繳電費2,000 元予洪靖薇，被上訴人接手後，沒有多收錢，目前還住在那裏等語。足認上訴人陳永祥已收取上開金額，又依卷附101年5月份電費抄表明細，證人黃玉蓉尚有663元之可扣抵餘額，而其101年5月份電費為299.25 元【見原審卷(一)176 頁】，故其上開繳納之公共用電及預繳電費均不需另予扣除。
③本件被上訴人承接證人黃玉蓉之租約，且於101 年6 月30日
與上訴人終止系爭租約，上訴人陳永祥於斯時起雖然已無將系爭房屋出租黃玉蓉之合法權源，惟其向房客黃玉蓉收取自
101 年7 月1 日起至101 年12月28日期間之租金14,750元、公共用電1,800 元及預繳電費2,000 元，而受有前開租金及電費共18,550元（計算式：14,750元＋1,800 元＋2,000 元）之利益，則僅黃玉蓉得依其與上訴人間之法律關係，請求上訴人返還。此部分返還請求權，係屬於房客黃玉蓉所有，法律關係乃存在於上訴人與房客黃玉蓉之間，黃玉蓉並未將此一請求權利轉讓給與被上訴人，被上訴人自無法繼受黃玉蓉與上訴人間之法律關係，即無從以自己的名義向上訴人請求返還黃玉蓉原先已經預繳給上訴人之租金。又因被上訴人既然已按上訴人與房客黃玉蓉間之租賃契約內容，與黃玉蓉成立租賃契約，房客黃玉蓉亦無反對之意思，並繼續居住，即已同意依原租賃契約內容與被上訴人成立租賃關係，則自
101 年6 月30日起，被上訴人即得依租賃契約之法律關係以自己的名義向房客黃玉蓉收取租金。且被上訴人之所以不能使用收益系爭房屋，係因其本身將房屋出租予黃玉蓉所致，與上訴人之出租行為無涉。被上訴人並無因上訴人之行為而受損害，自不得以自己名義向上訴人主張不當得利。因此，被上訴人就黃玉蓉部分，以自己之名義向上訴人主張不當得利而請求返還，係屬無理由。
Ｂ、劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍部分：
①查原審判決命上訴人給付被上訴人關於房客劉俊龍部分2,58
2元、許純奈部分22,938元、何昌樺部分1,111元、吳世昌部分8,850元、陳金蓮部分2,027元、張政得2,333元、吳添派部分967元、陳瑞龍部分1,013元，原審判決理由均係：被上訴人既已承接上述房客之租約，且於101年6月30日終止系爭租約，上訴人陳永祥於斯時起已無將系爭房屋出租他人之合法權源，其即無從依系爭租約保有向上述房客收取自101 年7月1日起之租金及預繳電費，是其受有前開租金及電費之利益，無法律上原因，被上訴人請求上訴人陳永祥給付，於法有據，應予准許。按原審所述，固非無稽，惟本件被上訴人僅係按上訴人與房客間之租賃契約內容，與房客間另成立租賃契約關係而已，至於房客已經向上訴人繳納之租金及其他費用，如果無特別的約定，則尚非當然即得隨同契約移轉給被上訴人。
②本件被上訴人承接房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、
陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍之租約，且於101 年6 月30日與上訴人終止系爭租約，上訴人陳永祥於斯時起雖然已無將系爭房屋出租劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍之合法權源，惟其向房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍收取自101 年7 月1 日起之租金及其他預繳費用，而受有前開租金及其他預繳費用之利益，僅劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍得依其與上訴人間之法律關係，請求上訴人返還。此部分返還請求權，係屬於房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍所有，法律關係乃存在於上訴人與房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍之間，劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍並未將此一請求權利轉讓給與被上訴人，被上訴人自無法繼受劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍與上訴人間之法律關係，即無從以自己的名義向上訴人請求返還劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍原先已經預繳給上訴人之租金及其他費用。又因被上訴人既然已按上訴人與房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍間之租賃契約內容，與劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍成立租賃契約，房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍亦無反對之意思，並繼續居住，即已同意依原租賃契約內容與被上訴人成立租賃關係，則自101 年6 月30日起，被上訴人即得依租賃契約之法律關係以自己的名義向房客劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍收取租金。且被上訴人之所以不能使用收益系爭房屋，係因其本身將房屋出租予劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍所致，與上訴人之出租行為無涉。被上訴人並無因上訴人之行為而受損害，自不得以自己名義向上訴人主張不當得利。因此，被上訴人就劉俊龍、許純奈、何昌樺、吳世昌、陳金蓮、張政得、吳添派、陳瑞龍部分，以自己之名義向上訴人主張不當得利而請求返還，亦屬無理由。
Ｃ、吳建鴻部分：①經查，房客吳建鴻與上訴人陳永祥於前所簽訂之租賃契約，
，承租的部分係店面，契約期間原為100年12月10日至101年12月10日【參原審卷（二）第62頁、第84頁、第222 頁】。
惟查吳建鴻於101年7月22日與上訴人陳永祥簽立房屋租賃契約解除同意書，雙方同意提前解除契約，吳建鴻願以7 月份租金及水電費抵付押金【參原審卷（二）第84頁】，租期提前至101年8月10日終止【參原審卷（二）第66頁】。因此，由吳建鴻於101年7月22日係與上訴人陳永祥簽立房屋租賃契約解除同意書，並非係與被上訴人簽立房屋租賃契約解除同意書，且係由上訴人陳永祥與吳建鴻約定以7 月份租金及水電費抵付押金，在客觀事實上，即足見本件被上訴人顯然並未承接吳建鴻之租約。於101年8月10日前，吳建鴻與上訴人陳永祥間之租賃契約，仍屬有效存在，且吳建鴻與被上訴人之間並無成立租賃契約關係，故上訴人陳永祥於101 年7月1日至101年8月10日之期間，係屬無合法權源而出租他人之物（即出租被上訴人之房屋）之情況。而上訴人因此受有利益，被上訴人則受有無法使用收益之損害，二者間有相當因果關係，因此，就房客吳建鴻於101年7月1日至101年8月10 日之租賃期間部分，被上訴人得依民法第179 條關於不當得利之規定，請求上訴人返還其所受之利益。
②被上訴人主張上訴人陳永祥就此部分溢收如附表一編號7 所
示金額等語。證人吳建鴻結證稱：我是承租系爭房屋的店面，租期自於100年12月10日起為期1年，但後來徵得上訴人陳永祥同意，提前至101年8月10日終止，租金每月15,000元，押金20,000元，都有給付，最後一個月的租金及水電費係經上訴人陳永祥同意以上開押金20,000元抵付，被上訴人沒有向我收任何錢等語。被上訴人既已於101年6月30日與上訴人陳永祥終止系爭租約，上訴人陳永祥於斯時起即已無將系爭房屋出租他人之合法權源，其即無從依系爭租約保有向證人吳建鴻收取自101年6月30日後之租金20,000元【計算式：7月1日至7月10日之租金為5,000元（15000÷30×10＝5000）＋7月11日至8月10日租金為15,000元＝20,000元】，其受有前開租金之利益，被上訴人則受有無法使用收益之損害，故被上訴人請求上訴人陳永祥給付20,000元，洵屬有據，應予准許。
（五）被上訴人主張上訴人陳永祥應給付附表二所示金額，有無理由？
１、水電費、電信費及有線電視費用部分：被上訴人主張上訴人於101 年6 月30日搬遷並將房屋返還被上訴人，但上訴人陳永祥尚積欠如附表二所示期間水電費、電信費及有線電視費用計56,034元，均已由被上訴人墊繳等語，上訴人陳永祥固辯稱水電費、電信費及有線電視費用伊有繳納至101年6月30日止云云，惟並未舉證以實其說，且被上訴人已提出台灣電力股份有限公司之繳費收據、台灣自來水股份有限公司收據、中華電信股份有限公司及國聲有線電視股份有限公司收費服務單【原審卷(一)第63至70頁】，經核前開單據之期間與金額均與被上訴人主張相符（其中電信費為2,007元，被上訴人按日期比例換算為1,251元），堪信被上訴人此部分之主張為真實。則被上訴人依系爭租約第15條後段「乙方（即上訴人陳永祥）水電費自行負擔」及民法第179條規定，請求上訴人陳永祥給付上開墊付費用56,034元，核屬有據，應予准許。
２、擔保金部分：被上訴人主張上訴人陳永祥尚未將被上訴人先前交付給黃正宗承租前所收取之房客押金、租金等款項計160,000 元還給被上訴人等情，為上訴人所不爭執之事實【見原審卷(二)第255至256頁】，且據證人黃正宗在原審103 年1月2日言詞辯論時到庭結證稱：我有收到被上訴人交付的167,241元，這筆錢是被上訴人將先前收取房客的押金及租金給我，後來我不再是二房東，而由上訴人陳永祥擔任二房東，先前的房客還有繼續住，所以這筆167,241 元就應該交給上訴人陳永祥，由於上訴人陳永祥尚要交付150,000元的押金予被上訴人，就以我先前交付的150,000元押金代替，至於差額一萬多元部分，因為我先前已經付給被上訴人三個月的房租，就從那些陳永祥應該給我的房租中扣抵等語綦詳【見原審卷(二)第229頁】，堪信被上訴人此部分主張為真實。是被上訴人依系爭租約附加條款第10條：「甲方所有客房（應為房客之誤）資料全部押金、租金等雜項從100年9月30日轉交乙方接續經營，至契約到期日乙方無條件歸還客房（應為房客之誤）資料全部押金、租金等雜項交還甲方」之約定【見原審卷
(一)第172頁】，請求上訴人陳永祥給付160,000元，洵為有據，應予准許。
３、修繕費用部分：經查，上訴人陳永祥向被上訴人承租時，已就系爭房屋之設備點交，此有公共設備財產清單1紙在卷可佐【見原審卷(一)第173頁】，且證人黃正宗證稱其承租期間房客未有反應東西損壞或不見等語【見原審卷(二)第230至231頁】，堪認被上訴人已就系爭清單內之物品全數交予上訴人陳永祥保管。本件如附表二6 所示修繕項目中，與系爭清單相符有監視器
（1）、加壓機（4）、冷氣（5）、冰箱（6）、洗衣機（7）、電視（8）、脫水機（9）、機房監控電視（10）及滅火器（14），其中電視（8） 及滅火器（14）均為數量短少，此部分上訴人陳永祥固辯稱沒有短少云云，惟其既與被上訴人在承租時核對上開清單確認有此設備數量存在，上訴人陳永祥自應負善良保管人義務，其應於離去時返還前開相同數量之物，然其未能舉證證明數量並未短少，自應負賠償責任，故被上訴人請求其給付附表二6（8）1,800 元【註：原判決誤載為1,300元】及（14）3,200元，合計5,000 元【註：
原判決誤載為4,500 元】，核屬可採，應予准許。
五、關於抵銷部分：
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1 項定有明文。又按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
２、本件上訴人陳永祥雖然已交還系爭房屋，然其未依上開租約返還160,000元擔保金，並須負擔被上訴人上開墊付費用56,034元及5,000元之修繕費用，已如前述，上訴人陳永祥應負債務不履行損害賠償責任甚明。依上開規定及說明，上訴人陳永祥抗辯得以押金150,000 元及經被上訴人同意抵扣之上開房屋稅3,740 元為抵銷，於法有據，應准許抵銷。經抵銷後，上訴人陳永祥就附表二部分應給付被上訴人之金額為67,294元（計算式：160,000元＋56,034元＋5,000元－153,740元＝67,294 元）；另就附表一部分應給付被上訴人之金額為20,000元。合計總共87,294元。
六、綜據上述，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，於請求上訴人陳永祥給付被上訴人87,294元及自102年12月16日民事準備書狀送達翌日即103年1月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原審就此部分數額判決命上訴人應給付被上訴人，並依職權宣告假執行，此部分之判決，原審認事用法，核尚無違誤。上訴意旨就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，屬無理由，應予駁回之。惟被上訴人逾上述數額部分之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回。因此，上訴意旨就原判決於命上訴人給付超過87,294元及自103 年1月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之部分，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰應由本院予以廢棄，並改判如主文第二項所示。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民三庭審判長法 官 林望民
法 官 周俞宏法 官 呂仲玉上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 許錦清附表一（日期截止日詳見原審卷(二)第222頁，單位：新臺幣）┌─┬───┬────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬─────┐│編│次承租│ 租 金 │ 押 金│公共用│預繳電│ 門 卡│ 冰 箱│ 車 位│ 頁 碼 ││號│人及房│ │ │電 │費 │ │ │ │ ││ │號 │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│1 │黃玉蓉│14,750元│無 │2,400 │2,962 │300元 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-11 │ │ │元 │元 │ │ │ │第112頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │背面、13 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │6至141頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│2 │劉俊龍│1,003元 │5,000 │無 │1,579 │500元 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-1 │ │元 │ │元 │ │ │ │第110頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、第141 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │至144頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│3 │許純奈│22,938元│5,000 │無 │2,000 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-10 │ │元 │ │元 │ │ │ │第121頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、第217 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │至222頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│4 │何昌樺│280元 │2,800 │30元 │2,419 │300元 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-1 │ │元 │ │元 │ │ │ │第117頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、(二)第3 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │至9頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│5 │吳世昌│8,400元 │5,000 │無 │2,000 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-6 │ │元 │ │元 │ │ │ │第114頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、卷(二)第││ │ │ │ │ │ │ │ │ │26至30頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│6 │陳金蓮│2,027元 │無 │無 │無 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-8 │ │ │ │ │ │ │ │第113頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、卷(二)第││ │ │ │ │ │ │ │ │ │56至60頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│7 │吳建鴻│20,000元│（1） │無 │無 │無 │無 │無 │原審卷(二)││ │店面 │(101.7.1│20,000│ │ │ │ │ │第60至68 ││ │ │至101.8.│元 │ │ │ │ │ │頁 ││ │ │10) │（2） │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │以上開│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │押金抵│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │101年7│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │月租金│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │及水電│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │費。 │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│8 │張政得│2,333元 │5,000 │無 │無 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-5 │ │元 │ │ │ │ │ │第115頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、卷(二)第││ │ │ │ │ │ │ │ │ │87至91頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│9 │吳益誠│6,763元 │5,000 │723元 │692元 │500元 │217元 │217元 │原審卷卷 ││ │1-5 │ │元 │ │ │ │ │ │(二)第132 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │頁、第11 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │7至123頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│10│邱柏智│2,200元 │3,000 │無 │788元 │300元 │666元 │無 │原審卷(一)││ │2-4 │ │元 │ │ │ │ │ │第122頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、卷(二)第││ │ │ │ │ │ │ │ │ │123至128 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│11│吳添派│467元 │5,000 │無 │500元 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-2 │ │元 │ │ │ │ │ │第124頁 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │、卷(二)第││ │ │ │ │ │ │ │ │ │141至147 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│12│吳宗寶│507元 │3,000 │無 │504元 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-3 │ │元 │ │ │ │ │ │第123頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│13│陳瑞龍│1,013元 │無 │無 │無 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-14 │ │ │ │ │ │ │ │第118頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│14│陳寶霖│1,633元 │2,000 │無 │2,000 │無 │無 │無 │ 無 ││ │2-5 │ │元 │ │元 │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│15│蘇文男│1,516元 │5,000 │無 │870元 │ 無 │無 │無 │ 無 ││ │2-11 │ │元 │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│16│洪靜怡│270元 │3,000 │ 無 │933元 │300元 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-12 │ │元 │ │ │ │ │ │第120頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│17│陳志峰│1,900元 │5,000 │無 │1,646 │無 │無 │無 │ 無 ││ │3-14 │ │元 │ │元 │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│18│曾炫齊│17,400元│4,000 │無 │133元 │300元 │無 │無 │原審卷(一)││ │2-13 │ │元 │ │ │ │ │ │第119頁 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤│19│鄭佩青│1,050元 │5,000 │無 │1,500 │無 │無 │無 │原審卷(一)││ │3-4 │ │元 │ │元 │ │ │ │第116頁 │├─┼───┴────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴─────┤│合│221,529元 ││計│ │└─┴─────────────────────────────────────┴┘附表二：
┌─┬────┬─────────┬───────┬───────┐│編│ 項 目 │ 內 容 │求償金額（新臺│ 頁 碼 ││號│ │ │幣） │ │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│1 │電費 │101年4月16日起至 │39,985元 │原審卷(一)63至││ │ │101年7月1日止 │ │66頁 │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│2 │水費 │101年5月24日起至 │6,798元 │原審卷(一)67至││ │ │101年7月1日止 │ │68頁 │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│3 │電信費 │101年5月21日起至 │1,251元 │原審卷(一)69頁││ │ │101年7月1日止 │ │ │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│4 │有線電視│101年4月22日起至 │8,000元 │原審卷(一)70頁││ │費 │101年7月1日止 │ │ │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│5 │擔保金 │系爭租約附加條款第│160,000元（實 │原審卷(一)第90││ │ │10條：「甲方所有客│際金額為167,24│、91頁、原審卷││ │ │房（應為房客之誤）│1元，只請求160│(二)第256頁 ││ │ │資料全部押金、租金│,000元） │ ││ │ │等雜項從100年9月30│ │ ││ │ │日轉交乙方接續經營│ │ ││ │ │，至契約到期日乙方│ │ ││ │ │無條件歸還客房（應│ │ ││ │ │為房客之誤）資料全│ │ ││ │ │部押金、租金等雜項│ │ ││ │ │交還甲方」之約定 │ │ │├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│6 │修繕費用│（1）戶外監視器 │2,200元 │原審卷(一)71頁│├─┼────┼─────────┼───────┼───────┤│ │ │（2）一樓地磚 │2,000元 │原審卷(一)72頁││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（3）拆招牌（吊車 │2,000元 │原審卷(一)74頁││ │ │ ）二面 │ │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（4）一樓加壓機（ │4,000元 │原審卷(一)75頁││ │ │ 抽水機） │ │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（5）3之8號房冷氣 │900元 │原審卷(一)77頁││ │ │ 壞不冷 │ │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（6）冰箱故障 │3,000元 │原審卷(一)78頁││ │ ├─────────┼───────┤ ││ │ │（7）3樓洗衣機 │1,200元 │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（8）欠一台電視 │1,800元 │原審卷(一)79頁││ │ ├─────────┼───────┤ ││ │ │（9）3樓脫水機 │2,800元 │ ││ │ ├─────────┼───────┤ ││ │ │（10）機房監控電視│1,500元 │ ││ │ │ 修理 │ │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（11）2之5號房卡片│400元 │原審卷(一)80頁││ │ │ 、鎖匙 │ │ ││ │ ├─────────┼───────┤ ││ │ │（12）鑰匙、感應卡│500元 │ ││ │ │ 各5個 │ │ ││ │ ├─────────┼───────┤ ││ │ │（13）3之16門鎖壞 │650元 │ ││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（14）滅火器少4個 │3,200元 │原審卷(一)81頁││ │ ├─────────┼───────┼───────┤│ │ │（15）1之6號牆（顏│3,000元 │原審卷(一)84頁││ │ │ 色） │ │ │├─┴────┴─────────┼───────┼───────┤│總 計 │245,184元 │ │└────────────────┴───────┴───────┘