臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度簡上字第77號上 訴 人即 被 告 黃致魁被 上訴 人即 原 告 白武弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年4月29日本院嘉義簡易庭103年度嘉簡字第12 號第一審判決提起上訴，經本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
(一)被上訴人即原告於原審起訴主張：兩造於民國102年5月15日簽立房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租其兄白武平所有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○鄰○○路○○巷○○ 號之房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋是由訴外人白武平授權被上訴人處理房屋出租事宜，每月租金新臺幣（下同）6,000 元，租金應於每月15日前給付，租期自102年5月15日起至104年5月15日止，約定押租金12,000元（下稱系爭租約）。詎上訴人藉故未給付上開押租金，租金亦只繳交至102年8月，尚積欠自102年9月起至103年2月止，共計6個月租金3萬6,000元（6,000元×6 個月）尚未繳納，被上訴人遂以本件起訴狀繕本送達上訴人時為終止本件租賃契約之意思表示，請求判命上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；並依系爭租約之法律關係請求上訴人給付積欠6個月份之租金3萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年3 月17日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，併請求上訴人自103年3月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000 元等情。
(二)嗣經原審審理結果，認定被上訴人之主張為理由，判決被上訴人全部勝訴，上訴人對原審判決結果不服，向本院提出上訴。被上訴人於本院審理時除主張引用原審判決書所載事實及理由外，補稱：
上訴人之上訴理由所述不實在，被上訴人是因上訴人遲遲未依系爭租約繳付押租金，並遲付數個月租金，才終止系爭租約，並非如上訴人抗辯同意其押租金可以慢慢支付，一次僅繳納1、2千元，被上訴人是要求上訴人要在1、2期內繳付全部押租金完畢。上訴人既然不願繳納押租金，且繼續遲付租金，契約無法繼續，被上訴人只好終止租約，原審判決並無違誤之處。並聲明：上訴人之訴駁回。
二、上訴人則以：本件原判決命上訴人應自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還予被上訴人，判決有多項違背法令之處：
（一）被上訴人僅係訴外人白武平之房屋出租代理人而非房東，被上訴人亦非訴外人白武平之合法訴訟代理人，是本案被上訴人欠缺合法之權利保護要件，原審法院未詳查此部分即為判決，乃判決違背法令。
（二）本案屬於強制調解案件，被上訴人未經調解逕行起訴，應視其起訴為調解之聲請，原審法院未先行調解程序，逕將本案進入訴訟程序，亦違背法令。
（三）原審未調查被上訴人所聲明證據之真偽即為判決；又起訴狀繕本送達對造即生契約終止之效力之法律依據為何？
（四）被上訴人故意拒收上訴人所欲支付之租金並言詞恫嚇上訴人，上訴人並未違約，且願繳租金，押租金部分被上訴人本來同意上訴人分期繳納，每次分1、2千元繳納，但其後被上訴人又表示要一次收取，並不合理。另民法並未規定未給付押租金為解除契約之事由，根據租賃契約，亦未約定未繳納押租金可以解除契約。又被上訴人以上訴人拒繳租金作為解除契約事由，與事實不合。本件亦無不當得利情形存在。
（五）並聲明：1.原判決廢棄。2.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、得心證之理由：
（一）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約」，民法第440條第1、2 項定有明文。本件被上訴人主張兩造於102年5月15日簽立系爭房屋租賃契約書，且上訴人自102年9月起未繳納房屋租金，被上訴人遂於102年12月2日以存證信函催告上訴人繳納房租，惟上訴人仍未繳納，迄至103年2月止已積欠6 個月租金共計36,000元各情，業據被上訴人提出系爭房屋租賃契約書、協議書及存證信函等影本可憑（原審卷第3-11頁），參以上訴人並不否認102年9月起未繳納房租之事實，則被上訴人前開主張堪信為真實。準此，上訴人於受催告後，仍遲不繳納租金，被上訴人遂以本件起訴狀繕本（含103年2月27日言詞辯論筆錄）作為終止系爭租約之意思表示，又該起訴狀繕本（含103年2月27日言詞辯論筆錄）已於103 年3月6日依法寄存於上訴人當時戶籍地即嘉義縣○○鄉○○村○ 鄰○○路○○巷○○號之警察機關（民興派出所），依民事訴訟法第138條第2項規定，於寄存日起經過10日發生送達效力，故系爭租約應於103年3月16日發生終止效力，此有送達回證可稽（見原審卷第23頁），從而，系爭租約既經合法終止而消滅，被上訴人本於兩造間之租賃法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋、清償積欠6個月房租36,000 元及自系爭租約終止後（103年3月17日）至交還系爭房屋之日止，按月給付以原租額6,000 元計算之不當得利，即屬有據，原審判准被上訴人前開請求，認事用法，均無違誤，上訴人提起本件上訴，求予廢棄，難認有理由。
（二）上訴人雖辯稱被上訴人僅係訴外人白武平之房屋出租代理人而非房東，不是房屋所有人，欠缺合法之權利保護要件云云，惟查，上訴人並不否認與被上訴人簽立系爭房屋租賃契約書（原審卷第3-8 頁），且不否認向被上訴人繳納房租至102年8月為止，據此足認被上訴人確為系爭房屋之出租人甚明，從而本件上訴人本於出租人之地位，行使租賃物返還請求權及請求給付房租等權利，顯與系爭房屋之所有權歸屬無涉，自無當事人不適格之問題；更何況，系爭房屋為訴外人白武平委託被上訴人經營管理，有協議書1份在卷可參（原審卷第9頁），被上訴人出租系爭房屋之行為，業經合法授權，並非無權為之，上訴人辯稱本件不具合法權利保護要件云云，尚屬無稽，難予採信。
（三）上訴人又辯稱原審未調查證據之真偽即為判決，且質疑以起訴狀繕本送達作為終止契約之效力云云。惟按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」，民法第95條第1 項前段定有明文，由是可知，意思表示之傳達，並不拘於特定形式，首著重者乃意思表示之通知是否確實「到達」相對人，並發生效力；又前揭條文所謂「達到」，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認為已達到而發生效力（最高法院75年度台抗字第255 號民事裁定意旨參照）。經查，本件上訴人自102年9 月起遲付房租後，被上訴人於102年12月2 日以存證信函催告上訴人繳納積欠之房租，上訴人仍遲未繳納，被上訴人再以本件起訴狀繕本（含103年2月27日言詞辯論筆錄）作為終止系爭租約之意思表示，分別有存證信函（原審卷第11頁）及本院簡易庭送達證書（原審卷第23頁）各1 份可證，上訴人雖未「親自」收受前開文書，但觀諸前開文書所載地址，均係針對上訴人當時戶籍所在地即嘉義縣○○鄉○○村○鄰○○路○○巷○○ 號為送達，且起訴狀繕本最後係寄存於上訴人戶籍地之警察機關（民興派出所），足認該文書已達到相對人可得支配範圍內，且業依民事訴訟法第138條第2項寄存送達規定發生效力，故上訴人爭執以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約是否發生效力云云，亦屬無據，難予採信。
（四）至於上訴人又辯稱本案屬於強制調解案件，原審法院未先行調解程序，逕將本案進入訴訟程序，有違背法令云云。查民事訴訟法第403 條規定特定事件類型，於起訴前，固應經法院調解，惟該條但書同時明文排除同法第406條第1項第1 款所定「依法律關係之性質，當事人之狀況或其他情事可認為不能調解或顯無調解必要或調解顯無成立之望」之情形，法院得不行起訴前之調解程序。基此，法院本於案件之特殊性、當事人狀況或其他情事，不進行起訴前之調解程序，或俟訴訟中兩造意願狀況再行移付調解，於法均無不合，尚無違背法令之可言，上訴人執此逕認原審有違背法令，亦屬無稽，難予採信。
（五）末查，上訴人再辯稱被上訴人一開始同意上訴人分期繳納押租金，每次分1、2千元繳納，後來竟拒收上訴人租金，還以上訴人未繳租金為由，終止租約，自不合法云云。惟按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，民法第235 條前段定有明文，換言之，債務人所提出給付內容，倘與契約所定內容不符者，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力，債權人得拒絕受領（最高法院82年度台上字第2310號民事判決意旨參照）。經查，本件依兩造簽訂系爭房屋租賃契約書第5 條約定，上訴人應於訂約時，繳付被上訴人12,000元之押租（保證）金，此為上訴人所不否認，惟上訴人於訂約後，始終未支付分文押租金，徒辯稱：民法未規定沒給押租金得為解除契約之事由云云，惟上訴人既未依系爭租約給付押租金，又僅繳納部分房租，其所提出給付之內容即屬未依債之本旨，被上訴人拒絕其部分給付，難謂無理由。上訴人雖辯稱是被上訴人同意其分期繳納押租金，每次分1、2千元繳納云云，然上訴人就其所辯，迄至本件言詞辯論終結前，均未能舉證以實其說，已難予採信；更何況，縱認上訴人所辯為真，被上訴人曾同意其分期繳納押租金，但上訴人於承租系爭房屋後，非但拖欠房租，且未支付分文押租金，甚至於本院審理中表明「我願意繳納給房東，但房東是被上訴人的哥哥，不是被上訴人…我不願意繳房租給這個人」等語（本院卷第38頁），據此，足認被上訴人主張上訴人未依債之本旨提出給付，顯非無據，從而，縱認被上訴人曾拒絕上訴人僅支付部分房租之請求，要求須一併支付押租金，並無違契約內容，亦非權利濫用，故上訴人執此抗辯被上訴人不得終止系爭租約云云，難予採信。
四、綜上所述，被上訴人既已於103年3月16日合法終止兩造間系爭租約，則被上訴人本於租賃物返還請求權、租金請求權及不當得利之法律關係，訴請上訴人騰空遷讓系爭房屋、給付租金及返還不當得利，自屬有理由，應予准許，原審判命上訴人應交還系爭房屋、給付租金及返還不當得利，認事用法，均無違誤，上訴人上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第二審訴訟費用為裁判費1,995元（詳原審103年6月18日103年度嘉簡字第12號民事裁定），應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條及第87條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 林望民
法 官 黃仁勇法 官 周俞宏以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日
書記官 周瑞楠