臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第293號原 告 林國和訴訟代理人 陳適庸律師複 代理人 林鼎泰律師被 告 梁滙榛訴訟代理人 陳昭峰律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告追加之訴駁回。
追加之訴訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條著有規定。次按訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象；而為法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同（最高法院84年度台上字第2194號判決要旨參照）。
貳、查原告於起訴時，僅依買賣契約請求被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地移轉所有權登記與原告；原告嗣於民國103年9月4日，依系爭買賣契約第9條特約事項，以民事追加狀，追加請求被告應給付新臺幣（下同）529,320元及自103年9月5日起，按週年利率5%計算之利息，有民事起訴狀、民事追加狀在卷可憑。然系爭買賣契約第9條特約事項係兩造約定被告應將其對國有財產局之租賃權讓與及須續約10年，否則應補償租金之約定，核與原告原起訴之買賣標的物所有權移轉登記請求權，二者雖皆屬債之發生原因，然構成要件與與法律效果均屬有異，乃不同之法律關係，在實體上亦為不同之請求權基礎，在訴訟上屬不同之訴訟標的，故原告前開追加之訴，自應依前開民事訴訟法第255條規定辦理。而被告並不同意原告前開訴之追加（見本院卷第71頁），且前開訴之追加請求之基礎事實亦非同一，另非屬擴張或減縮應受判決事項之聲明者，亦非屬民事訴訟法第255條第1項第4、5、6款所規定之情形，且原告先後二訴訟標的之攻擊防禦方法亦有差異，其追加之訴，顯有礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告前開追加之訴自不合法，應予裁定駁回；至追加之訴訴訟費用則應由原告負擔，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、被告於102年7月1日與原告簽訂不動產買賣契約書（原證1、不動產買賣契約書影本），約定將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地，以總價236萬元出售予原告，並約定由玉山商業銀行股份有限公司（以下簡稱玉山銀行）為履約保證。原告於簽約日交付被告236,000元，另於102年12月4日依被告要求分別匯入其指定之玉山銀行受託信託財產專戶236,000元、1,888,000元，以支付全部買賣價金（原證
2、玉山銀行存款憑條影本2張）。詎被告竟拒將系爭土地移轉登記與原告，爰依系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭土地移轉登記與原告。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所提之本院102年度嘉簡聲字第109號民事裁定，經本件原告抗告後業經廢棄（原證3、本院102年度嘉簡聲字第109號民事裁定，本院卷第41頁）。
（二）原告於簽約後即僱工整地，但遭被告唆使訴外人黃玉蘭予以阻止，致整地工作無法進行，被告顯係惡意不履行契約。本件未能整地全因被告之阻擾，被告解除契約並不合法。另在核發系爭農地農用證明前，原告依約本無再付款義務，被告既阻止整地，又要求付款，於法不合，被告以此為由解除契約，顯不合法。且由下列事證可證明被告就原告無法進行前開整地之事有可歸責之事由，但不可歸責於原告：
1、原告僱工整地卻遭阻止，業如前述，故無法整地顯不可歸責於原告。
2、被告出售系爭土地時，自稱其○○○鄉○○段公館小段441-1地號土地有承租權，但事實上被告早已放棄該承租權，被告豈能諉為不知。
3、原告委由張雯峰律師與被告調解時，被告承諾願共同前往解決訴外人阻止整地之事，然被告竟食言，致無法進行整地工作。
（三）被告所提之協議書並未記載要由原告負責向主管機關申請農地農用證明，農地農用證明並非所有權移轉之前提條件，僅係為讓出賣人免徵土地增值稅，故應由系爭土地出賣人即被告自己處理。
（四）原告於102年12月19日確曾收到被告以詐欺為由，撤銷買賣之意思表示，亦即被告明知農地農用證明應由其申請，但其一直未申請，依系爭買賣契約約定，原告並無第2次付款之義務，然原告為息事寧人，已將全部買賣價款付清，被告解除契約於法不生效力。
（五）原告確有委託中山法律事務所發函，在該函中，所以提起「終止上開排除侵害及處理農業證明之委任」，係因兩造曾於102年7月11日簽立委託書，由被告委託原告「排除他人非法占有」及「上述工地上如有雜木及妨礙其農業用地作農業使用證明書核發之物，一併全權委託林國和處理之」（原證4、委託書），基於上開委託事項，兩造又於102年7月21日簽立協議書，約定清理雜木及垃圾費用，由被告負擔5萬元，餘由原告負擔。則依上開「委託書」及「協議書」所載，被告顯係委任原告處理雜木及妨礙其農業用地證明取得之物，如有他人違法占有，並排除他人非法占有，並非委任原告申請農地農用證明。依前開委任契約，原告雖有代為整地之義務，然此亦非系爭買賣契約所生之義務，原告是否整地核與系爭買賣契約無關。
（六）被告雖抗辯其於102年12月3日、及同年12月5日分別為解除契約之表示，但前開12月5日之解除已因被告未依法送達而不合法，業如前述。至前開12月3日之解除部分，被告又於12月16日以嘉義湖內郵局第5號存證信函主張以詐欺為由撤銷系爭買賣之意思表示，顯見被告明知先前主張解約均不合法（原證6、嘉義湖內郵局第5號存證信函）。
（七）被告全無履約誠意，甚至有詐欺嫌疑，理由如下：
1、系爭買賣契約書第8條末段手寫部分○○○鄉○○段公館小段441-1地號土地持分2分之1之承租權包括在系爭買賣範圍內，且系爭協議書及委託書亦看不出有排除之文字，故被告抗辯不包括，並不實在。且上開租賃權早於99年9月間即被國有財產局嘉義分處撤銷（原證5、財政部國有財產局臺灣區辦事處嘉義分處函），被告卻仍出售，更於協議書內佯言可排除他人占有。
2、原告多次催工前往整地，均遭他人以其有國有土地租約為由阻擋，致原告與黃玉蘭等互提刑事妨礙自由告訴；103年1月3日，原告委由律師與被告協調，被告又惡意不依約協調履行。
（八）證人蘇印溢之證詞不實在，有下列理由可證：
1、證人蘇印溢確證稱102年7月1日訂約時，已向原告表明有好幾年未承租云云。但102年7月11日之委託書記載，被告未將前開441-1地號土地之承租權讓與他人，始委託原告排除他人之無權占有，足見證人蘇印溢之證詞不實在。
2、證人蘇印溢為代書，如原告有任何承諾，當會加以註記，故如原告曾說過向國有財產局詢問，應會以文字記載。況國有財產局為政府機關，前開441-1地號土地原由被告承租，第三人不可能以口頭詢問即得答案。
三、並聲明：（一）被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地移轉所有權登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、兩造於簽立系爭契約時約定，由原告負責清理系爭土地上之雜木及垃圾後，向主管機關申領系爭土地之「農地使用證明」（下稱整地及申領證明），至其費用則由被告負擔5萬元，其餘由原告負擔；原告申領證明時，被告應配合用印（被證1、協議書影本），前開事實有代書蘇印溢可證明。
二、因系爭買賣契約書第3條中約定，第2次付款之時間為「於農業證明核發、用印時給付」，而未約定具體時間，協議書亦未約定系爭整地及申領證明之履行期限，而原告簽約後逾2個月仍未依約定整地及申領證明，因而未第2次付款，被告乃於102年9月4日以嘉義成功街郵局第106號存證信函催告原告於文到10日內為第2次付款，若逾催告期間，被告將逕行解約並沒入簽約金（被證2、嘉義成功街郵局第106號存證信函）。然前開存證信函因原告「招領逾期」而遭退回，嗣被告聲請經本院嘉義簡易庭以102年度嘉簡聲字第109號民事裁定准「公示送達」（被證3、102年度嘉簡聲字第109號民事裁定及公示送達公告），本件被告並於102年11月5日刊登報紙公示送達（被證4、公示送達公告刊登報紙證明），故依民事訴訟法第152條第1項之規定，前開存證信函於102年11月25日已發生送達之效力。因前開存證信函訂有10日之履行期間，原告未於該函發生送達效力後10日內履行，依民法第229條第3項之規定，原告應自102年12月5日起負遲延責任，另依民法第254條之規定於同日生解除契約之效力。
三、原告雖在前開存證信函發生送達效力前，於102年10月27日寄發嘉義文化路郵局第957號存證信函與被告，反於上開「由原告負責整地及申領證明」之約定，將申領證明之責任歸諸被告，而催告被告應於函到10日內「依法取得農業證明」（被證5、嘉義文化路郵局第957號存證信函），至此，被告始知原告毫無履約之誠意。
四、因「整地及申領證明」均為原告之義務，被告遂於102年10月30日寄發嘉義文化路郵局第965號存證信函與原告，主張「整地及取得農地農用證明均為原告所應為，若原告於文到10日內仍無法取得農地農用證明，被告將依法解除買賣契約」（被證6、嘉義文化路郵局第965號存證信函），而原告並未在收受前開965號存證信函之10日內整地及取得農地證明，被告乃再於102年11月18日以嘉義湖內郵局第2號存證信函催告原告於文到10日內「完成整地並申領證明」，逾期則解除契約（被證7、嘉義湖內郵局第2號存證信函），原告於同年11月23日收受（被證8、收件回執），但仍未在催告期滿前完成整地及申領證明，因此系爭契約已於催告所定履行期滿之102年12月3日解除，並先於系爭106號函102年12月5日解除之前解除。系爭契約既經解除，原告之系爭請求即無依據。
五、否認原告所主張其僱工整地遭被告唆使黃玉蘭予以阻止之事實，原告與他人之土地糾紛與被告無涉，原告空言為前開指摘毫無依據。又原告既自稱「簽約後即僱工整地」，顯見原告已自認整地為其義務。又原告僱工整地，已在被告定期催告而逾期經被告解除契約之後，原告更於103年1月27日終止其依系爭契約應履行「整地及處理農業證明」之委任（被證
9、中山法律事務所律師函第2頁倒數第3行以下），顯見原告已拒絕履行契約義務，被告解除契約並無不合。
六、對原告所提出之玉山銀行存款憑條形式上真正不爭執，但此係原告於解除契約後存入，被告迄今仍未提領前開存款，被告亦同意原告取回前開存款。況兩造係約定第2、3次付款，必須匯入被告所設玉山銀行第000000000000000號「玉山商業銀行信託財產專戶」，用為玉山銀行之「履約保證」，俟被告履約後交付被告，此由契約書對第2、3次付款並無原告必須如何支付之記載，及原告匯款單記載帳號為000000000000000號、戶名為「玉山商業銀行信託財產專戶」，可知該信託專戶之產權屬玉山銀行而非被告。
七、申領農地農用證明乃為節稅，就系爭土地之過戶，若無農地農用證明，必須繳交40餘萬元之土地增值稅，而土地增值稅依法須由出賣人負擔，故若不能申領農地農用證明以節省該土地增值稅，被告豈會以如此之低價出售系爭土地，故農地農用證明之申領係減少原告之購地價金而非增加被告之售地所得，此所以兩造所簽立協議書約定由原告負責承包整地及申領農地農用證明之原因，故整地及申領農地農用證明均係原告依系爭契約應履行之義務。
八、准予公示送達之裁定雖被廢棄，但並不影響被證6、7存證信函定期催告及解除契約之效力。系爭契約除業經合法解除外，並經被告以102年12月16日嘉義湖內郵局第5號存證信函撤銷締約之意思表示，契約已不存在，分述如下：
（一）系爭買賣契約之標的物僅嘉義縣○○鄉○○段0000000地號土地，並不○○○鄉○○段公館小段441-1及仁安段651地號土地之「承租權」，此由契約標的僅○○○鄉○○段
652、653兩地號土地可知。
（二）原告於訂約當時表示，被告既出售買賣標的，表示被告已無意繼續在該處經營，希望被告將系爭441-1及651地號土地之「承租權」讓與原告；但被告當時表示，上開兩地號是否有承租尚須查證，如有承租則同意讓與原告承租，兩造始以特約事項之方式列入系爭契約，並訂立委託書，將包括買賣標的之兩筆土地、系爭441-1及651地號土地等4筆委由原告負責整地及清除地上雜物。惟事後查證結果，系爭441-1地號土地已無承租，因此透過代書蘇印溢告知原告，原告表示了解後，兩造再訂定排除系爭441-1地號土地之「協議書」，將買賣標的之兩筆土地及651地號土地委由原告負責整地及清除地上雜物，故買賣標的僅有652及653地號土地，被告願讓與原告承租之土地僅651地號土地。
（三）詎原告知悉被告催告其履行整地及申領農用證明，否則將解除契約後，不但未於期限內履行，且一再透過代書蘇印溢向被告表示，買賣之土地包括系爭441-1地號承租權在內的4筆土地，系爭441-1地號土地被告既已無承租，當然無法讓與承租權，其將要求被告違約賠償，被告至此始知原告使詐，因而以102年12月16日嘉義湖內郵局第5號存證信函主張以詐欺為由撤銷買賣之意思表示。
九、綜上，系爭契約因可歸責於原告之「未依約完成整地並申領證明」，經被告一再催告未果，經依民法第254條之規定解除契約，契約既經解除，原告之請求即屬無據，應予駁回等語，資為抗辯。
十、並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由
一、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項著有規定。查：
（一）原告於102年7月1日以總價236萬元，向原告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地。兩造約定第1次付款於買賣契約簽訂時，原告給付被告236,000元；第2次付款於農業証明核發、用印時，原告給付被告1,888,000元；第3次付款於權利移轉完竣後，原告給付被236,000元。兩造另於不動產買賣契約書第5條約定，被告在該契約簽訂之時同時交付辦理產權所須一切證件，並同意由原告指定第三人為登記權利人。與原告於簽約日交付被告236,000元，另於102年12月4日分別匯入系爭玉山銀行受託信託財產專戶236,000元、1,888,000元，以支付全部買賣價金。
及系爭原告匯款單記載帳號為000000000000000號、戶名為「玉山商業銀行信託財產專戶」，係兩造約定系爭買賣價金第2、3次付款，必須匯入被告所設玉山銀行第000000000000000號「玉山商業銀行信託財產專戶」，用為玉山銀行之「履約保證」，俟被告履約後由玉山銀行交付被告等事實，為兩造所不爭（見本院卷第71、72頁），復有不動產買賣契約書影本、玉山銀行存款憑條在卷可證，自均堪信為真實。
（二）則原告既已依系爭買賣契約之約定給付全部買賣價金予被告，被告依前開規定與買賣契約約定，自負有使原告取得該物即系爭土地所有權之義務。從而，原告依系爭買賣契約，請求被告將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告，自屬有據。
（三）被告雖抗辯兩造曾約定由原告負責清理系爭土地上之雜木及垃圾後，向主管機關申領系爭土地之「農地使用證明」，且此為系爭買賣契約應履行之義務，但原告未依約履行，被告已依法解除系爭買賣契約云云。然：
1、兩造於系爭不動產買賣契約書第6條關於稅費負擔之約定，約定農業證明核發前，所有費用由乙方即被告負擔，此有前開不動產買賣契約書在卷可憑。另參酌證人蘇印溢於本院結證稱兩造簽訂系爭不動產買賣契約時，未約定要由何人去申領農業證明，不過要申請農業證明一定要先整地，包括清除垃圾、雜物，當清除完畢後，再由其去申請，但依法規規定兩造均可具名申請，但當時兩造並未約定由何人具名；當初提到申請農地農用證明，係因系爭土地需繳土地增值稅，若申請到農地農用證明即可不用繳土地增值稅，當初被告那邊的代書有提到土地增值稅由原告負擔，當時其有提到若申請到農地農用證明，就可不用繳納土地增值稅等語明確（見本院卷第80至81頁）。足認農業證明是否核發，僅涉及稅費應由何人負擔之問題，並不足據為解除契約之約定或法定事由。故縱認原告有向主管機關申領系爭土地之「農地使用證明」之義務，且已違反前開義務，亦僅係被告得否請求原告負擔或損害賠償之問題。被告據前開事由解除系爭買賣契約，自不合法。
2、兩造於102年7月11日訂立委託書，約定系爭652、653地號土地與被告向國有財產局所承租同段651地號與下六段441-1地號土地上，如有第三人無權佔用，本件被告全權委託本件原告排除他人非法占有；前開土地上如有雜木及妨害其農業用地作農業使用證明書核發之物一併全權委託本件原告處理之。與兩造另於102年7月21日訂立協議書，約定系爭652、653地號土地與被告向國有財產局所承租同段651地號土地上之雜木與垃圾，由原告承包清理之，其清理費用5萬元由被告負擔支付，如清理費超出前開金額，其餘費用由原告支付，前開清理費付款方式為系爭買賣第2次付款時由被告1次付清與原告等事實，為兩造所不爭（見本院卷第72頁），復有委託書、協議書在卷可證，自堪信為真實。但證人蘇印溢證稱申請農業證明一定要先整地，包括清除垃圾、雜物，當清除完畢後，再去申請，業如前述。則系爭整地包括清除垃圾、雜物，頂多僅影響系爭農業證明可否取得之問題，然農業證明是否核發，僅涉及稅費應由何人負擔之問題，並不足據為解除契約之約定或法定事由，亦如前述。被告前開抗辯原告未依約負責清理系爭土地上之雜木及垃圾，被告已依法解除系爭買賣契約云云，自不可採。況證人張雯峰於本院結證稱其與原告、林俊銘及另一位駕駛怪手的司機，於103年1月10日上午10點左右，在系爭土地現場要做排除雜木工作，正要進場時，遭一位自稱鄰地所有人之婦人阻擾，不久之後，警方也有派人到場處理，後來在10時40至50分之間，其就先離開，離開前其看到要到系爭土地整理雜木與垃圾需經過一塊他人之土地，該他人之土地已挖了一個很深的溝，長約100公尺，根本無法進入清理雜木與垃圾，前開婦人自稱該溝係其所挖等語（見本院103年10月2日言詞辯論筆錄）。
受僱於原告整理系爭土地之證人林俊銘於本院結亦證稱原告請其與其他人清理前開雜木與垃圾時，遭他人阻止，該他人是誰其不清楚，有時候1個人，有時候2個人，有時候3個人，因其等多次前往清理，僅有1次未受到阻擾，其他每次都受到阻擾；前開未受阻擾那一次，只做了一部分，沒有辦法清理完畢；原告後來還加倍工資給付請其等前往施工，後來係因要經過鄰地始能到現場整地，而該鄰地有挖1條壕溝，所以無法再前往整地；去水上調解當天，被告有答應要在1月10日陪同其等去解決土地整地遭受干擾問題等語（見本院103年10月2日言詞辯論筆錄）。而依民法第220條規定，債務人就其故意或過失行為，始應負責任；本件原告前開整地受阻，並非出於其故意或過失行為所致，其未依約整地即無可歸責之事由，從而，原告自毋庸負何債務不履行之責任，被告據此事由解除系爭買賣契約，與法尚有不合，故被告前開抗辯，自均不可取。
（四）被告另抗辯原告知悉被告催告其履行整地及申領農用證明，否則將解除契約後，不但未於期限內履行，且一再透過代書蘇印溢向被告表示，買賣之土地包括系爭441-1地號土地承租權，系爭441-1地號土地被告既已無承租，當然無法讓與承租權，其將要求被告違約賠償，被告至此始知原告使詐，因而以102年12月16日嘉義湖內郵局第5號存證信函主張以詐欺為由撤銷買賣之意思表示云云。然：
1、被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判例參照）。
2、查原告可否以被告無法讓與系爭441-1地號土地承租權為由，而要求被告違約賠償，不論是否可成立，本係其權利之行使，尚無施行詐術之可言；且原告前開整地受阻，並無可歸責之事由，亦如前述，亦無施用詐術可言。此外，被告迄未舉證證明其係遭原告詐欺而為系爭買賣意思表示之事實，則被告前開遭原告詐欺而撤銷系爭買賣意思表示之抗辯，自亦不可採。
二、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
三、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。查本院既為被告前開敗訴之終局判決，則本院因認本件訴訟費用，依前開規定應命由被告負擔。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
民一庭法 官 陳卿和以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 朱鴻明