臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第207號原 告即反訴被告 黃俊榮訴訟代理人 張蓁騏律師複代 理 人 黃豐欽律師
葉榮棠律師鐘育儒律師被 告即反訴原告 葉玲玲訴訟代理人 張文松上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣參拾陸萬元，及自民國一０三年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行，但反訴被告於假執行程序實施前，以新台幣參拾陸萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件被告即反訴原告葉玲玲於民國103 年5月6日以書狀提起反訴，就系爭租賃契約所生之損害賠償等請求原告即反訴被告應給付被告即反訴原告新臺幣（下同）540,000 元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。經核葉玲玲提起反訴部分，與原告所提本訴均應行通常程序，且二者請求之基礎事實同一，訴訟及證據資料互通，可認兩者間訴訟標的與防禦方法具有牽連關係，被告提起本件反訴，於法尚無不合，自應准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張略以：
㈠、原告於102 年11月28日交付押金20萬元予被告配偶張文松，兩造於同年12月10日簽訂系爭租賃契約，同時交付被告22萬元，兩造合意租賃之標的物應為嘉義市○○路○○○號3樓（下稱中山路建物3樓）及吳鳳北路293 號3樓（下稱吳鳳北路建物3樓），共110坪，租期自103年2月28日至108年2月28日。
又原告因計畫經營複合式健身中心，需要較大坪數之使用空間擺放相關健身機具，承租物坪數大小是否符合經營所需，實為原告承租與否重要考量因素之一。就使用樓層比例部分，雖於契約中僅記載「屆時再視情況調整」，然當初測量設計時係包含吳鳳北路建物3 樓，原告、設計師、冷氣裝修工人與被告在系爭租賃物內討論設計裝修空間為該樓層全部時，被告於當時或事後均未表示任何異議，顯見兩造對於樓層使用空間為中山路建物3樓及吳鳳北路建物3 樓共110坪全部空間已達成合致，亦有設計師即證人劉家妤之證述得證，且丈量時，兩造及設計師均在場，亦有本院卷二證物三照片可證。是被告於103年2月28日租期起算時並未提供系爭樓層全部予原告使用，顯有給付遲延之情事。且中山路3 樓及及吳鳳北路3 樓建物均為被告所有，參照被告民事反訴狀所附之照片可知吳鳳北路建物主體結構已興建完畢，僅剩外牆部分尚未施工，原告與設計師及冷氣裝修工人當可入內討論設計裝修之事，被告所述與現況並不相符。
㈡、再者，系爭租賃契約書上記載「屆時再視情況調整」係因被告表示吳鳳北路建物之使用執照尚未通過申請程序，簽約時暫以租賃契約上記載103年2月28日為起算租賃期間之時間點，此亦可說明租賃契約並未記載簽約日期係因有待被告取得使用執照後，原告承租期間之起算點才可確定，並非如被告所述系爭記載乃指承租面積再視情況調整，且被告承諾日後將會打通建物，故契約所載103 年2 月28日係指調整日期。
原告已於103 年2 月28日找好設計師並就上開面積完成規劃，健身設備器材亦已送達臺灣，且若日期真有調整必要，應係被告向原告說明須作何種調整，然就被告及證人張文松所稱內容，均未主動向原告為日期調整之意思表示，是兩造應按契約所載日期履行前述義務。且若如被告所述係指承租面積再視情況調整（假設語氣，原告否認），何以在租金部分未同時註明調整金額，或另就吳鳳北路建物簽訂租賃契約即可，甚且，在一般情況下，承租房屋從事商業行為，會在無法確定可使用空間之情況下簽立租賃契約，實難想像。
㈢、又觀系爭租賃契約第25條記載「不得利用電梯載運貨物。」，證人劉家妤亦證述其在場聽聞被告親口表示電梯由其裝設，若原告承租範圍僅中山路建物（假設語氣，原告否認），為何會在契約中就吳鳳北路建物電梯為使用限制之約定，亦未記載僅供吊掛之用，故足認被告有裝設電梯供原告使用之義務，惟迄今系爭租賃物（即中山路建物3 樓與吳鳳北路建物3 樓）仍未裝載可搭載人員之電梯，被告給付已有遲延。
而被告主張原告曾表示電梯由其自行裝設云云，惟裝設電梯費用動輒1 、2 佰萬，原告僅係承租人，使用空間也僅限於系爭租賃物3 樓，經營獲利與否尚須期間驗證之健身中心，耗費鉅資裝設電梯，實有違常情。且若被告主張為真（假設語氣，原告否認），何以租賃契約對於電梯於租賃關係結束後應如何恢復承租物原本樣貌、電梯所有權之歸屬情況、及若由被告繼受時，其折舊方式為何等重要事項約定均付之闕如。
㈣、參照最高法院98年度台上字第1925號裁判要旨，今兩造既就租賃契約文字所載範圍有所爭執，除依照契約文字外，仍應就其他證據資料為判斷，尚難僅依租賃契約記載文字為認定。依嘉義市東區戶政事務所回函可知現有吳鳳北路建物門牌係被告於102 年12月16日申請編訂，申請前亦無發給紙質門牌，原告自無法於同年月10日簽訂系爭租賃契約知悉並將吳鳳北路建物3 樓記載於契約上。又稽之證人林挺毅證述內容及其與被告於102 年11月1 日簽訂之租賃契約，同樣僅記載中山路建物2 樓全部，可說明被告至吳鳳北路建物門牌編訂前均對外稱承租中山路建物特定樓層即包含吳鳳北路建物相對應之樓層共110 坪。且依證人劉家妤及林挺毅證述內容均表示中山路建物之樓梯出入口並未供原告承租3 樓使用，必須由吳鳳北路建物進出，若原告承租範圍未包括吳鳳北路建物亦不願承租，該如何進出中山路建物，如何與日後承租吳鳳北路建物承租人約定使用方式，依常情，應兩處均已承租，才未於契約約定出入口如何分配使用。而證人張文松與被告有親屬關係，其供述之內容應達無衝突或矛盾之情況始具有憑信性，然被告與證人張文松之證詞有明顯矛盾，尚難以其證述作為有利被告之認定。又本院卷二第126 頁空間設計圖，因中間牆壁尚未打通，故健身器材廠商僅能針對70坪部分畫擺器材的圖。
㈤、綜上，被告負有將中山路建物3樓及吳鳳北路建物3樓一併出租予原告，且應裝設電梯供原告搭載人員使用之義務。原告已於103年3月20日寄送律師函，催告被告儘速履行上開義務，於期限內未履行即解除系爭租賃契約。惟迄今被告仍未就律師函所載之事項履行其給付義務，更另以存證信函全盤否認原告之主張。被告已有給付遲延之情事，爰依民法第254條規定解除租賃契約，並依民法第259 條第1款、第2款請求被告應返還原告已給付之定金420,000 元及利息。又原告因租賃系爭樓層所支出費用均因解除契約後無法繼續使用，受有金錢上之損害，爰依民法第260條、第231 條第1項規定請求賠償因被告給付遲延所生之損害共330,000 元，請求細項如下：①設計費用100,000 元：與訴外人劉家妤簽訂室內裝修委託合約書（契約總額14萬元）時，現金支付4 萬元，其後於103年1月16日提領現金10萬元清償尾款。②看板費用230,000 元：裝設橫向招牌有口頭經過被告同意，且一般正常業者出租，直向、橫向招牌均可以懸掛。原告分別於102 年12月12日以現金支付訂金15萬元、同年月23日以匯款方式支付8 萬元，有崧宇廣告有限公司估價單、原告記帳紀錄、原告存簿匯款紀錄等為證，又一般坊間廣告工程多不開立發票，故無發票。綜上，總計被告應給付原告之金額為750,000元（即420,000＋330,000）。
㈥、依被告歷次言詞辯論程序可知被告自始均了解原告係以可同時使用中山路建物3 樓及吳鳳北路建物3 樓全部面積之前提下與被告討論簽訂租約事宜，吳鳳北路建物日後可否為原告合理使用（無論租賃契約是否包含）為簽約與否重要判斷事項，另原告於現租賃處之租賃契約有討論電梯並使用電梯，足徵其為原告簽約與否考量重要因素之一。被告明知對於原告負有告知吳鳳北路建物相關建築設施不符合法令規定係違建之事實，卻消極隱匿不予告知，其消極不作為係詐欺行為，爰依民法第92條第1 項規定撤銷租賃契約之意思表示等語。
㈦、並聲明：１.被告應給付原告750,000元，自訴狀送達之翌日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。 ２.訴訟費用由被告負擔。３.原告願供擔保請准假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭租賃契約載明原告承租範圍為中山路建物3 樓，參照最高法院17年上字第1118號判例，使用範圍應為中山路建物3樓。此租賃物亦無電梯之設計，有嘉義市政府核准之圖說為證，且中山路建物3樓及吳鳳北路建物3樓分別擁有各自獨立出入口，可分別獨立使用，實係兩棟獨立建物，有門牌證明書、房屋稅籍證明書得證。自看屋至簽約時原告即知悉吳鳳北路建物鷹架尚未拆除且未完工，亦尚未領有使用執照且不能合法使用，有本院卷二第136 頁照片可稽，被告已明確告知吳鳳北路建物3 樓尚未完工，不確定何時能領得使用執照，故無法出租，被告已善盡告知義務。當時尚未完工之吳鳳北路建築與中山路建物亦不相通，而於簽約後數日即102 年12月17日原告主動於臉書上發布之空間設計圖，僅及於中山路建物3 樓部分，原告所述前後矛盾。且系爭租賃契約載明「屆時再視情況調整」，係指待吳鳳北路建物完竣領有使用執照，若原告不敷營業使用，可依兩造協議再承租吳鳳北路建物3 樓，另增訂新租賃契約。另原告主張被告承諾會打通兩棟間水泥牆供其使用云云，然契約未見此特別約定，吳鳳北路建物非原告承租範圍。再者，兩造契約第25條約定，係原告若欲自行設置電梯使用時之特別約款，係為防止原告運送龐大過重之運動器材發生任何事故，並非被告允諾裝設電梯供原告之意。又依社會一般通念及證人王文秀證述，倘若承租範圍及於電梯使用權，應有保養費、維修費及電費等支付約定，原告之說詞顯然自相矛盾。況依原告欲承租營業性質，出入人口眾多，電費勢必可觀，為何關於電梯費用分擔此等重大事項，卻付之闕如，故原告承租範圍不包含電梯使用權。況且有無電梯裝設並不影響原告之使用，電梯之使用與能否營業顯無因果關係，故原告主張因被告電梯之給付不能使其陷於無法營業云云，根本係不為履約之託辭而已。
㈡、原告雖稱設計師與冷氣裝修工人在該租賃物內討論設計裝修空間云云，然該樓層全部係指中山路建物3 樓，而相鄰之吳鳳北路建物當時仍在興建中，原告亦知悉，故原告所述顯與事實不符，況何謂我方並未表示任何異議，原告主張流於片面之詞。而證人劉家妤之證述亦顯與事實不符，簽約當時劉家妤並不在場，有照片為證，故其對於兩造契約合意之內容，根本無從得知，遑論知悉租賃範圍究係為何，可見其證言並不足採。又證人劉家妤於兩造簽約前即已測量，測量時被告及被告配偶均未在場，測量範圍不能據以為承租範圍，應以兩造契約作租賃範圍之最後確認。至於原告主張吳鳳北路建物於簽訂系爭租賃契約前已為違建云云，然吳鳳北路建物於103 年3 月5 日領有市政府核發之使用執照，係合法建物，且吳鳳北路建物係103 年7 月始有違建問題，兩造簽約時未有違建，以至解約或起訴時之事由均與違建無關。原告復指稱媒體刊登違建報導後始知此事，被告隱匿不告知係詐欺云云，惟原告起訴時如何能知同年底12月30日之違建報導，況吳鳳北路建物非原告承租範圍，違建與否與原告無關。
㈢、系爭租賃契約履約期限為103 年2 月28日，被告已如期履約，然原告並未履約，原告反而另覓得新租賃處即「嘉義市○○路○○○ 號2 樓」經營健身中心，並於103 年2 月18日簽訂新租賃契約，裝潢期為103 年2 月18日至3 月9 日，可知證人劉家妤至少於2 月18日前即開始或完成設計，又原告係於健身中心正式開幕後，才送達律師函請求被告履約，顯見原告早已另覓其他租賃處，根本無法如期履約甚至有惡意不為履約之情事，卻於嗣後主張我方違約、給付遲延云云，僅為其欲解約之推諉、興訟之詞，而原告不履約動機當係租金成本差異，基於誠信原則，原告不能以此作為履約之託詞。被告亦業以存證信函通知原告前來履約。又原告雖稱看板與設計費用因契約解除後無法繼續使用，而受有金錢損害云云，惟系爭建物雖預留「縱向」招牌之螺絲拴孔，然原告未經被告同意即設計「橫向」招牌，被告亦不知其要裝招牌，且其已將看板等移置原告新租賃處為使用，並非不堪使用，原告亦未受有任何損害，有照片為證。且既為原告不履約，看板及設計費即不可歸責於被告，應由原告概括承受可歸責於己之不履約損失，又依法工程及勞務廠商皆須開立發票，原告遲未提出，可見真偽。又租金價格係基於市場機制及兩造合意，無一定市場行情，故由租金推斷承租面積顯然不合時宜等語。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張略以：
㈠、兩造簽訂系爭租賃契約，契約載明租賃範圍為中山路建物3樓，參照最高法院17年上字第1118號判例，使用範圍應為中山路建物3樓。此租賃物亦無電梯之設計，租賃期間自103年
2 月28日至108年2月28日止。而反訴被告卻在租賃期間，僅因租金較低之故，另覓嘉義市○○路○○○號2樓開業，反訴原告遂於103年3月27日以太保南新郵局存證號碼000017號存證信函催告反訴被告履約，然反訴被告迄今未履約，以致房屋閒置，反訴原告受有租金損失，依民法第231條第1項規定，反訴原告得請求其賠償因遲延而生之損害。又依系爭租賃契約第21條，「在本契約有效期間內解約，必須在兩個月前通知對方，同時支付對方兩個月租金作為違約金，方可解除契約。」故反訴被告欲解約，應依契約之本旨，賠償反訴原告違約金即兩個月租金120,000 元，另加計自103 年2 月28日起至訴訟判決確定日止之租金每個月60,000元約6 個月計360,000 元。另依系爭租賃契約第27條約定，外牆之廣告物必須經由反訴原告同意方可設置。惟反訴被告卻未經同意即擅自破壞外牆，依民法第213 條第1 項及第215 條規定，反訴被告另應賠償外牆修復費60,000元。綜上，反訴被告總計應賠償反訴原告540,000 元。又系爭建物雖預留「縱向」招牌之螺絲拴孔，然反訴被告未經反訴原告同意即設計「橫向」招牌，反訴原告亦不知其要裝招牌。
㈡、反訴被告辯稱反訴原告給付遲延，已解除契約云云，惟：
１、中山路建物3樓及吳鳳北路建物3樓分別擁有各自獨立出入口，可分別獨立使用，實係兩棟獨立建物，自看屋至簽約時反訴被告即知悉吳鳳北路建物鷹架尚未拆除且未完工，亦尚未領有使用執照且不能合法使用，有本院卷二第136 頁照片可稽，反訴原告已明確告知吳鳳北路建物3 樓尚未完工，不確定何時能領得使用執照，故無法出租，反訴原告已善盡告知義務。且於簽約後數日即102 年12月17日反訴被告主動於臉書上發布之空間設計圖，僅及於中山路建物3 樓部分，反訴被告所述前後矛盾。至系爭租賃契約載明「屆時再視情況調整」，係指反訴被告如有意承租相鄰之吳鳳北路建物，可待該建物完工後再商談另增訂新的租賃契約。另兩造契約第25條約定，係反訴被告若欲自行設置電梯使用時之特別約款，係為防止反訴被告運送龐大過重之運動器材發生任何事故，並非反訴原告允諾裝設電梯供反訴被告之意。又倘若真涉及電梯之使用，豈有不於合約協議載明電梯之電費、維修、保養等費用負擔之理，而供其無償使用，反訴被告之說詞顯然自相矛盾。況且有無電梯裝設並不影響其使用，從目前反訴被告承租之處設有電梯，卻無提供其使用足證。由此觀之，電梯之使用與能否營業顯無因果關係，故反訴被告抗辯因反訴原告電梯之給付不能使其陷於無法營業云云，根本係不為履約之託辭而已。
２、反訴被告雖稱設計師與冷氣裝修工人在該租賃物內討論設計裝修空間云云，然該樓層全部係指中山路建物3 樓，而相鄰之吳鳳北路建物當時仍在興建中，反訴被告亦知悉，故其所述顯與事實不符。而證人劉家妤之證述亦顯與事實不符，簽約當時劉家妤並不在場，有照片為證，故其對於兩造契約合意之內容，根本無從得知，遑論知悉租賃範圍究係為何，可見其證言效力並不足採。又證人劉家妤於兩造簽約前即已測量，測量時反訴原告及反訴原告配偶均未在場，測量範圍不能據以為承租範圍，應以兩造契約作租賃範圍之最後確認。另反訴被告主張反訴原告承諾會打通兩棟間水泥牆供其使用云云，然契約未見此特別約定，吳鳳北路建物非反訴被告承租範圍。
３、系爭租賃契約履約期限為103 年2 月28日，反訴原告已如期履約，然反訴被告並未履約，反訴被告反而另覓得新租賃處即「嘉義市○○路○○○ 號2 樓」經營健身中心，並於103 年
2 月18日簽訂新租賃契約，裝潢期為103 年2 月18日至3 月
9 日，可知證人劉家妤至少於2 月18日前即開始或完成設計，又反訴被告係於健身中心正式開幕後，才送達律師函請求反訴原告履約，顯見反訴被告早已另覓其他租賃處，根本無法如期履約，甚至有惡意不為履約之情事，卻於嗣後主張我方違約、給付遲延云云，僅為其欲解約之推諉、興訟之詞，況反訴被告之律師函內容並無終止契約之意思表示。又反訴被告另抗辯吳鳳北路建物於簽訂系爭租賃契約前已為違建云云，然吳鳳北路建物於103 年3 月5 日領有市政府核發之使用執照，係合法建物，併此敘明。
㈢、並聲明：１.反訴被告應給付反訴原告540,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。２.反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。３.反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告答辯略以：
㈠、依系爭租賃契約內容，反訴原告負有提供中山路建物3 樓及吳鳳北路建物3 樓一併出租予反訴被告並提供電梯之義務，此亦有設計師即證人劉家妤之證述可證。而證人張文松與反訴原告為親屬關係，且反訴原告與證人張文松之證詞有明顯矛盾，故其陳述顯係為臨訟所編，不足採信。是反訴原告有給付遲延之情形：
１、因計畫經營複合式健身中心，需要較大坪數之使用空間擺放相關健身機具，承租物坪數大小是否符合經營所需，實為反訴被告承租與否重要考量因素之一。就使用樓層比例部分，雖於契約中僅記載「屆時再視情況調整」，然反訴被告、設計師、冷氣裝修工人與反訴原告在系爭租賃物內討論設計裝修空間為該樓層全部時，反訴原告於當時或事後均未表示任何異議，顯見兩造對於樓層使用空間為中山路建物3 樓及吳鳳北路建物3樓全部空間已達成合致，是反訴原告於103年2月28日租期起算時並未提供系爭樓層全部予反訴被告使用，顯有給付遲延之情事。且中山路3樓及及吳鳳北路3樓建物均為反訴原告所有，參照反訴原告民事反訴狀所附之照片可知吳鳳北路建物主體結構已興建完畢，僅剩外牆部分尚未施工，反訴被告與設計師及冷氣裝修工人當可入內討論設計裝修之事，反訴原告所述與現況並不相符。
２、再者，系爭租賃契約書上記載「屆時再視情況調整」係因反訴原告表示吳鳳北路建物之使用執照尚未通過申請程序，簽約時暫以租賃契約上記載103年2月28日為起算租賃期間之時間點，此亦可說明租賃契約並未記載簽約日期係因有待反訴原告取得使用執照後，承租期間之起算點才可確定，並非如反訴原告所述系爭記載乃指承租面積再視情況調整。故契約所載103年2月28日係指調整日期，反訴被告已於103年2月28日找好設計師並就上開面積完成規劃，健身設備器材亦已送達臺灣，且若日期真有調整必要，應係反訴原告向反訴被告說明須作何種調整，然就反訴原告及證人張文松所稱內容，均未主動向反訴被告為日期調整之意思表示，是兩造應按契約所載日期履行前述義務。且若如反訴原告所述係指承租面積再視情況調整（假設語氣，反訴被告否認），何以在租金部分未同時註明調整金額，或另就吳鳳北路建物簽訂租賃契約即可，甚且，在一般情況下，承租房屋從事商業行為，會在無法確定可使用空間之情況下簽立租賃契約，實難想像。
３、又觀系爭租賃契約第25條記載「不得利用電梯載運貨物。」可知系爭租賃物應具有供搭載人員之電梯，惟迄今系爭租賃物（即中山路建物3樓與吳鳳北路建物3樓）仍未裝載可搭載人員之電梯，反訴原告給付已有遲延。而反訴原告主張反訴被告曾表示電梯由其自行裝設云云，惟裝設電梯費用動輒1、2 佰萬，反訴被告僅係承租人，使用空間也僅限於系爭租賃物3 樓，經營獲利與否尚須期間驗證之健身中心，耗費鉅資裝設電梯，實有違常情。且若反訴原告主張為真（假設語氣，反訴被告否認），何以租賃契約對於電梯於租賃關係結束後應如何恢復承租物原本樣貌、電梯所有權之歸屬情況、及若由反訴原告繼受時，其折舊方式為何等重要事項約定均付之闕如。
㈡、反訴原告申請吳鳳北路建物門牌號碼時間為102 年12月16日，且未發放紙質門牌，而因吳鳳北路建物於簽訂系爭租賃契約前已被認定為違建，無法供反訴被告使用並設置電梯，反訴原告始一再拖延，且反訴原告於簽約時並未告知違建一事。反訴被告已於103 年3 月20日寄送律師函，催告反訴原告儘速履行系爭租賃契約義務，於期限內未履行即解除系爭租賃契約，惟迄今反訴原告仍未就律師函所載之事項履行其給付義務，依民法第254 條規定，已發生解除契約效力。反訴原告雖主張其收到律師函後，即寄存證信函告知反訴被告其隨時得履行，然該存證信函僅針對中山路建物部分，並未表示交付吳鳳南路建物部分，而給付一部分並無法達到系爭契約之效用。反訴被告裝設橫向招牌有口頭經過反訴原告同意，且一般正常業者出租，直向或橫向招牌均可以懸掛。又本院卷二第126 頁空間設計圖，因中間牆壁尚未打通，故健身器材廠商僅能針對70坪部分畫擺器材的圖等語。
㈢、並聲明：反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於102年12月10日簽訂系爭租賃契約，租期自103 年2月28日至108 年2月28日，第1年、第2年租金為每月6萬元。原告即反訴被告已交付押租金42萬元。
二、系爭租賃契約第1條記載：「甲方店/房屋所在地及使用範圍嘉義市○○路○○○號三樓」「屆時再視情況調整」。
三、原告即反訴被告於103 年3 月20日寄送律師函予被告即反訴原告。被告即反訴原告於103 年3 月27日寄送太保南新郵局存證號碼000017號存證信函予原告即反訴被告。
四、102 年12月10日兩造簽訂系爭租賃契約時，嘉義市○○路○○○ 號與吳鳳北路293 號建物有圍牆阻隔。
五、吳鳳北路293 號建物於兩造102 年12月10日簽訂系爭租賃契約時，尚未興建完成。
六、吳鳳北路293 號門牌係於102 年12月16日申請編釘，該門牌無發給紙質門牌。
七、吳鳳北路293 號建物於103 年3 月5 日領有嘉義市政府使用執照。
肆、兩造爭執之事項：
一、本訴部分：
㈠、本件違約之責任應歸屬於何方？
㈡、被告是否給付遲延？原告主張已依民法第254 條規定解除系爭租賃契約，並主張依民法第259條第1款、第2款請求被告應返還原告已給付之定金420,000 元及利息，有無理由？原告主張依民法第260 條、第231 條第1 項規定請求被告賠償設計費用100,000 元與看板費用230,000 元，有無理由？
㈢、原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷系爭租賃契約之意思表示，有無理由？
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張依民法第231 條第1 項規定及系爭租賃契約第21條約定請求反訴被告賠償違約金120,000 元，及自103 年
2 月28日起約6 個月之租金即360,000 元，有無理由？
㈡、反訴原告主張依系爭租賃契約第27條約定及民法第213條第1項、第215 條規定請求反訴被告賠償外牆修復費60,000元，有無理由？
伍、查:
一、本訴部分:
㈠、本件違約之責任應歸屬於何方？
１、原告主張系爭租賃契約承租範圍包含吳鳳北路建物3 樓，然被告未履行契約等語，為被告所否認。
⑴、查系爭吳鳳北路293 號建物之部分於兩造102 年12月10日簽
訂系爭契約時，尚未興建完成一節，為兩造所不爭執，且有照片附卷可參（見卷一第31頁），而○○路000 號建物則於兩造簽立上開契約時，早為興建完成之建物，此亦有門牌證明書、嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可佐（見本院卷一第119 、第121 頁），是倘若○○路000 號建物之範圍包含吳鳳北路293 號建物之部分，則○○路000 號建物於10
2 年12月10日自不可能為一完工、合法、有編定門牌之建物，然兩造簽訂系爭契約時，○○路000 號建物為一完工、合法、有編定門牌之建物一節，為原告所不爭執，而該時，○○路000 號建物與吳鳳北路293 號建物間並未相通一事，亦為兩造所不爭執（見本院卷一第127 頁），是被告主張○○路000 號建物未包含吳鳳北路293 號建物之部分，自屬可採，原告主張吳鳳北路293 號建物於兩造簽立契約時尚未編定門牌，故其認為○○路000 號建物範圍包含吳鳳北路293 號建物之部分，實難採信。
⑵、系爭契約名為「店房屋租賃契約書」，其租賃條件第1 條約
定租賃房屋所在地及範圍，內容記載: 「嘉義市○○路○○○號3 樓」、「屆時再視情況調整」，第2 條為租賃期間，第
3 條為租金，第4 條為租金給付之時期，第5 條為押租金42萬元之約定，第6 條為承租人無法續租時之約定，第7 條為交屋後，水電費等之負擔，第8 條為租賃期間屆滿續約之約定，第9 條為承租人於租約期間提前搬離之約定，第10條為禁止轉租之約定，第11條、第13條為承租人之保管義務，第12條為租賃物有裝修必要，承租人取得出租人同意後裝修之約定，第14條為出租人責任之約定，第15條、第16條為承租人違約之損害賠償責任，第17條為於承租人違約時，出租人之解約權，第18條、第19條為稅捐之約定，第20條為租期屆滿後雙方權利義務之約定，第21條為兩造於租賃契約有效期間內，其中一造解除契約之約定，第22條為租金報稅之約定，第23條、第24條為承租人不得擾鄰之義務，第25條約定:
不得利用電梯載運貨物。第26條為承租人不得妨礙鄰人居住安全之義務，第27條約定: 乙方所有外牆之廣告物必須經甲方同意，方可設置。第28條為租約到期，出租人之權利約定。（本院卷一第6 、7 、8 頁），是通觀契約條文，系爭房屋係承租作經營之用，租賃房屋所在地為嘉義市○○路○○○號3 樓，雖有約定屆時再視情況調整，然並未特別約定調整之內容，又原告即反訴被告於本院審理時自承: 「（問: 原告剛才表示『屆時再視情況調整』是指日期，所以表示始期不確定？要租到什麼時候？）她說要視市府公文下來的時間，12月10日就說了。（問: 要如何調整？）她沒有說。」（見本院卷一第63頁），是兩造簽訂系爭契約時，兩造就調整之內容尚未為任何約定，是堪認系爭契約，租賃之標的乃為嘉義市○○路○○○ 號3 樓，被告自無原告所謂未依契約交付包含吳鳳北路293 號建物之情事，而無違約責任之可言。
２、原告主張依系爭租賃契約，被告有裝設電梯供原告使用之義務，然被告未履行等語，為被告所否認。
⑴、查原告主張被告即出租人必須提供電梯供承租人使用之義務
等語，為被告所否認，於此原告自承證據僅為系爭契約第25條之約定（見本院卷二第17；19頁），查系爭契約第25條乃約定: 「不得利用電梯載運貨物」等情，已如前述，觀之該約定內容，並無隻字片語提及被告允諾裝設電梯，尚難逕認被告負有提供電梯之義務。
⑵、證人張文松於本院審理時證稱: 「（為何契約沒有註明電梯
在吳鳳北路293 號？）因為還沒有確定電梯還要不要作，如果要作，約定事項都還要再寫，因為有電梯的費用分擔。（你說電梯是由原告提供？）那時候是在討論，大家還要再約定。」（見本院卷一第65頁背面、第66頁），由證人張文松之證詞難認被告承諾裝設電梯而負有提供電梯之義務；又縱認證人張文松為被告之夫，其證言或有迴護被告之虞，惟證人劉家妤即原告所聘僱之裝潢設計師固證稱: 「（是誰要建電梯？）屋主。（兩造的契約中，妳是如何知道屋主要建造電梯？）被告有告訴我說她已經訂好電梯，但還沒有進來，哪一國的廠牌我不記得。」（見本院第59頁背面），然其亦證稱: 「（租賃契約「屆時再視情況調整」是指什麼？）我不知道，因為我沒有去訂約，他們只有告訴我簽約了。」（見本院卷一第60頁），是證人劉家妤既未參與兩造最終之訂約過程，則兩造於最終訂約時，就電梯之裝設由何造承擔之約定內容，亦難認屬證人劉家妤所親身參與之見聞事項，故由證人劉家妤之證詞亦難認被告承諾裝設電梯而負有提供電梯之義務。
⑶、原告主張被告有裝設電梯供原告使用之義務，為被告所否認
，迄至本院言詞辯論終結前，原告復未能舉證以實其說，原告該部分之主張，尚難採信。被告自無原告所謂未依契約裝設電梯之情事，而無違約責任之可言。
⑷、基上，本件違約責任歸責於原告。
㈡、被告是否給付遲延？原告主張已依民法第254 條規定解除系爭租賃契約，並主張依民法第259 條第1 款、第2 款請求被告應返還原告已給付之定金420,000 元及利息，有無理由？原告主張依民法第260 條、第231 條第1 項規定請求被告賠償設計費用100,000 元與看板費用230,000 元，有無理由？
⑴、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第254 條、第260條固定有明文。
⑵、惟查系爭租賃契約，租賃之標的乃為嘉義市○○路○○○ 號3
樓，且難認被告承諾裝設電梯而負有提供電梯之義務，已如前述，又嘉義市○○路○○○ 號3 樓為一合法得使用之建物，被告並已催告原告受領該租賃物等情，為原告所不爭執，故出租人已有給付之合法提出而承租人不履行其受領義務時，出租人非但無給付遲延，反而係屬承租人陷於受領遲延，並陷於給付遲延，乃出租人非不得依民法第254 條規定據以解除契約，而非承租人之原告得依民法第254 條規定解除契約。是原告主張被告負有將中山路建物3 樓及吳鳳北路建物3樓一併出租予原告，且應裝設電梯供原告搭載人員使用之義務，原告已於103 年3 月20日寄送律師函，催告被告儘速履行上開義務，於期限內未履行即解除系爭租賃契約，惟迄今被告仍未就律師函所載之事項履行其給付義務，更另以存證信函全盤否認原告之主張，被告已有給付遲延之情事，爰依民法第254 條規定解除租賃契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款請求被告應返還原告已給付之定金420,000 元及利息。又原告因租賃系爭樓層所支出費用均因解除契約後無法繼續使用，受有金錢上之損害，爰依民法第260 條、第231條第1 項規定請求賠償因被告給付遲延所生之損害共330,00
0 元，請求細項含①設計費用100,000 元、②看板費用230,
000 元。綜上，總計被告應給付原告之金額為750,000 元（即420,000 ＋330,000 ）云云，均屬無由，尚難准許。
㈢、原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷系爭租賃契約之意思表示，有無理由？
⑴、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。本件原告主張被告明知原告係以可同時使用中山路建物3 樓及吳鳳北路建物3 樓全部面積及被告提供電梯之前提下與被告討論簽訂租約事宜，合法之吳鳳北路建物及電梯日後可否供原告使用為簽約與否重要判斷事項，被告訛稱之行為，致其陷於錯誤云云，為被告所否認，自應由原告就被告如何使原告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。
⑵、經查，兩造間於102 年12月10日簽訂系爭契約時，租賃標的
僅限於嘉義市○○路○○○ 號3 樓，且嗣後兩造就租賃之範圍未為任何調整，且被告難認曾承諾裝設電梯而負有裝設電梯之義務等情，已如前述，且原告於承租系爭房屋前，已先至現場查看系爭房屋，明知吳鳳北路293 號建物之部分尚未興建完成，且與○○路000 號建物間有牆壁阻隔，難認為此二者為一建物，且原告是否承租系爭房屋，自得本於自由意志決定，致於形成其內心效果意思之原因，則稱為動機，導致原告內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在原告之內心，不表示於意思表示中，難認得為被告所查覺；亦即原告在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，尚難以此遽認被告有何施用詐術之行為。此外，原告就此有利於己之事實，復未另舉證以實其說，自難憑採。是原告以伊等係受被告詐欺而與被告簽定系爭租賃契約為由，而依民法第92條主張撤銷意思表示，即有未合。
㈣、從而，原告依民法第92條第1 項前段規定主張撤銷締結系爭契約之意思表示，或已依民法第254 條規定解除系爭租賃契約，並主張依民法第259 條第1 款、第2 款請求被告應返還原告已給付之定金420,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，及依民法第260 條、第231 條第1 項規定請求被告賠償設計費用100,000 元與看板費用230,000 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
二、反訴部分:
㈠、反訴原告主張依民法第231 條第1 項規定及系爭租賃契約第21條約定請求反訴被告賠償違約金120,000 元，及自103 年
2 月28日起約6 個月之租金即360,000 元，有無理由？
⑴、查系爭契約第21條固約定: 甲、乙雙方在本契約有效期間內
解約，必須在二個月前通知對方，同時支付對方二個月租金作為違約金，方可解除契約。惟本件反訴被告以反訴原告給付遲延而主張解除契約為無理由，已如前述，而反訴被告除以民法第254 條規定主張解除契約外，並未以系爭契約第21條之約定，主張不附理由，於2 個月前通知反訴原告而解除契約；又嘉義市○○路○○○ 號3 樓為一合法得使用之建物，反訴原告並已催告反訴被告受領該租賃物等情，為兩造所不爭執，故出租人之反訴原告已有給付之合法提出而承租人之反訴被告不履行其受領義務時，反訴原告非但無給付遲延，反而係反訴被告陷於受領遲延，並陷於給付遲延，出租人之反訴原告固得依民法第254 條規定據以解除契約，或以系爭契約第21條之約定解除契約，然反訴原告迄至本院言詞辯論終結前，均未解除系爭契約，是反訴原告請求反訴被告給付違約金12萬元，自屬無據。
⑵、按依民法第441 條規定，承租人因自己之事由致不能為租賃
物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。本件反訴原告得依系爭契約交付嘉義市○○路○○○ 號3 樓之租賃標的，然反訴被告拒不收受，顯可認為是因自己之事由，致不為租賃物全部或一部之使用、收益，依上揭規定，自不得免其支付租金之義務。本件契約之租賃期間係自103 年
2 月28日起算，反訴被告迄今未為任何租金之交付（42萬元為押租金），為兩造所不爭執，而反訴被告不得免其給付租金之義務，已如上述，而反訴原告既曾於103 年3 月27日去函催告反訴被告履行契約，且將該函陳報本院，則其請求履約之內涵，自包括請求反訴被告給付租金。是反訴原告本於契約之租金給付請求權，請求反訴被告給付自103 年2 月28日起至6 個月之租金即360,000 元之租金，洵有理由，應予准許。
㈡、反訴原告主張依系爭租賃契約第27條約定及民法第213條第1項、第215 條規定請求反訴被告賠償外牆修復費60,000元，有無理由？
⑴、查系爭契約第27條固約定，乙方（指反訴被告）所有外牆之
廣告物必須經甲方（指反訴原告）同意，方可設置。是反訴被告如需於系爭房屋裝設廣告物，自須先行取得反訴原告之同意，然如反訴被告未取得反訴原告之同意即自行於系爭房屋裝設廣告物時，反訴被告應負何種責任，兩造就此則未為任何約定。基此，本件姑不論反訴被告是否未經反訴原告同意即擅自於系爭房屋外牆有打樁之行為，尚難認反訴原告得逕依系爭契約第27條認反訴被告負損害賠償責任。
⑵、又於有給付不能或給付遲延等私法上解除之原因發生而合於
解除契約要件時，有權利之一方固得行使其解除權，於契約解除後，原契約始溯及失其效力，雙方當事人互負回復原狀之義務。系爭契約既因反訴被告受領遲延即陷於給付遲延，反訴原告自應向反訴被告為解除之意思表示，始得據以請求損害賠償。反訴原告既未行使其解除權，自無從以回復顯有重大困難，請求反訴被告賠償外牆修復費用60,000元。
⑶、從而，反訴原告請求反訴被告給付自103 年2 月28日起6 個
月之租金即360,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本判決所命反訴被告給付之金額，未逾500,000 元，爰依職權宣告得假執行。反訴原告勝訴部分，反訴被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。
陸、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
民事第二庭法官 陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
書記官 高文靜