臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第33號原 告 祭祀公業吳順記法定代理人 吳甲乙訴訟代理人 楊漢東律師複 代理 人 林威廷被 告 張栢樂
張栢壽劉明珠張妤婷上四人共同訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國104年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告出租予被告之嘉義縣朴子市○○段○○○○○○號土地如附圖所示編號A、B、C部分，面積合計一一七點八六平方公尺土地之租金，自民國一０二年十月一日起調整為每年新臺幣壹拾肆萬壹仟肆佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告於本院會同地政人員履勘現場後，依複丈成果圖實際測量之建物面積，更正聲明原告出租予被告之土地面積為
117.86平方公尺，僅屬事實上之更正，非屬擴張應受判決事項之聲明，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
(一)緣原告為嘉義縣朴子市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地已出租被告張栢樂、被告張栢壽、張栢福之繼承人（即被告劉明珠、被告張妤婷）等人前後長達三十多年，上開租賃關係經鈞院86年度訴字第692號民事判決認定係不動產不定期之租賃關係，被告4人所占用之土地面積為117.86平方公尺，被告於租賃期間均以繳交每年地價稅之金額作為租金之給付，原告亦未曾調漲租金。然系爭土地位處嘉義縣朴子市○○○段，生活機能良好，商業發展繁榮，與當初兩造間成立租賃關係之際的時空背景已不可同日而語，系爭土地價值現已大幅昇漲，原約定之租金明顯過低。原告已決定自民國102年10月1日起將系爭土地之每月租金調整為新台幣（下同）45,000元（即每年540,000元），並於102年9月17日將上開調整租金事宜以嘉義彌陀郵局第125號存證信函通知被告4人，要求被告4人應於每月月底前將每月租金45,000元繳納予原告，若有遲延給付租金之情事，原告將依民法相關規定提出訴訟。詎被告4人未考量系爭土地已大幅昇漲之因素，竟不同意原告調整租金，而逕行依101年度地價標準計算而交付102年度租金共60,223元予原告，合先敘明。
(二)依民法第422條、第442條之規定。兩造間之租賃關係既屬不動產不定期租賃，已如前述，而租賃標的物有無昇降而須調整租金時，應以當事人成立契約時租賃標的價值，與訴請法院調整時之租賃標的價值相互比較，作為判斷。經查，兩造並無訂立書面租賃契約。系爭土地102年度申報地價資料係依政府之公告地價為依據，並未主動申報。系爭土地位於嘉義縣朴子市○○○段，被告於系爭土地占用面積為117.86平方公尺，由被告經營自助餐便當店使用，商業利益龐大，原約定之租金明顯低於市場行情，故實有調整租金之必要，而土地週遭之店面出租行情約為每月45,000元，此即原告主張每月租金應調整為45,000元之依據。
(三)訴之聲明
１、原告出租予被告之嘉義縣朴子市○○段○○○○○○號土地如附圖所示編號A、B、C部分（面積117.86平方公尺）之租金，應自民國102年10月1日起調整為每年540,000元。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)查被告就系爭土地與原告間有不定期之租賃關係存在，並約定租金按稅捐機關課徵地價稅額計算。上揭事實業經法院判決確定（詳參鈞院86年度訴字第692號民事判決及臺灣高等法院台南分院88年度上字第168號民事判決），從而系爭土地租賃契約係按「地價稅額」計收租金，足證兩造顯已預定按「土地」價值之調昇而隨同調昇租金，故無原告所主張地價變動致租金計算失於公平之情事，是原告起訴主張調漲租金云云，顯無理由。次查系爭土地租賃契約係按地價稅額計收租金，地價稅的稅基是公告地價，而依平均地權條例第14條之規定，公告地價每3年調整一次，原告已得依主管機關調整之公告地價為調整租金之標準而計收租金，故原告所指30多年來未調漲租金，原約定之租金已明顯過低等語云云，顯然無據。系爭土地本處於朴子市公所附近，被告經營自助餐，消費低廉收益不豐，從而系爭土地按地價稅額計收租金，102年度租金為60,223元，尚屬合理，符合系爭土地之經濟價值及使用效益，並無租金明顯過低之情事。
(二)退步言之，如鈞院認為原告得請求調漲租金，惟其主張之年租金540,000元亦屬過高，其請求應無理由：
１、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之，為土地法第97條所明訂。又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算，此亦為最高法院46年台上字第855號判例所揭示。
２、本件兩造為租地建屋之租賃關係，系爭土地租金仍適用土地法第105條準用第97條規定，即以不超過土地申報價額年息百分之十為上限，即最高應以不超過127,289元為限（計算式102年之申報地價為10,800元*系爭土地面積117.86平方公尺*1/10 =127,289元，元以下四捨五入）。準此，原告主張調漲之金額為540,000元，已遠超過土地申報價額年息百分之十之限額，於法顯有未合，再參以系爭房屋出賣人吳黃綉梅與買受人張樹木（即被告之被繼承人）於39年8月4日簽訂之買賣合約第一條約定：「該房屋地上敷地係祭祀公業吳順記之所有，鄙人乃是派下員占有權利，其占有權同時移轉於買主，但買主要負擔該地應繳之田賦金，不得延滯之事。」，即當初除了買受系爭房屋外，亦買受取得派下員對於共有土地之占有權，故被告應負擔者僅為系爭土地之田賦金（即地價稅），今原告竟主張調漲地租為每年540,000元，對被告實甚為不公，若依原約定按地價稅額計收租金，102年度租金為60,223元，則系爭土地之全年地租相當於土地申報價額年息之4.7％，應為適當。
３、又原告雖主張土地法第97條所指房屋，不包括供營業使用之房屋，並佐以最高法院94年度第2民事庭會議決議之意旨，然而，系爭房屋內有房間一間，後面有一間廁所，目前由被告張栢樂之母張涂阿順居住，此有鈞院於103年3月28日之現場勘驗筆錄可稽，故系爭房屋除經營自助餐便當店外，仍供自住之目的使用，與上揭最高法院民事庭會議決議之條件不同，則上揭最高法院民事庭會議決議對於本件之情形並無適用，故系爭土地之租金額，自應受土地法第97條第1項規定之限制，按申報價額年息百分之十為租金之最高限額，方符土地法第97條第1項、第105條安定民居之立法意旨。
(三)並聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有明文。另未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金，亦有最高法院93年台上字第2446號判例可資參照。
(二)經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地已出租被告張栢樂、被告張栢壽、張栢福之繼承人（即被告劉明珠、被告張妤婷）等人前後長達三十多年，上開租賃關係經本院86年度訴字第692號民事判決認定係不動產不定期之租賃關係，被告4人所占用之土地面積為117.86平方公尺，被告於租賃期間均以繳交每年地價稅之金額作為租金之給付等情，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記簿謄本等件為證(本院卷第7頁至第8頁)，復為被告所不爭執(本院卷第120頁背面至第121頁)，自堪信為真實。
(三)原告主張系爭土地位處嘉義縣朴子市○○○段，生活機能良好，商業發展繁榮，與當初兩造間成立租賃關係之際的時空背景不同，系爭土地價值現已大幅昇漲，原約定之租金明顯過低，因而依據民法第442條之規定請求本院調整租金為每月45,000元，即每年540,000元等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為（一）系爭土地是否確有調整租金之必要？（二）系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？茲分述如下：
１、系爭土地是否確有調整租金之必要？原告主張系爭土地占用面積為117.86平方公尺，由被告經營自助餐便當店使用，商業利益龐大，原約定之租金明顯低於市場行情，故實有調整租金之必要。經查，兩造對於系爭土地現供被告經營自助餐便當店使用，為兩造所不爭執(本院卷第59頁背面)。次查，兩造間就系爭土地有關租金之支付係以每年地價稅之金額作為租金之給付，被告於102年因給付而提存60,223元等情，亦為兩造所不爭執(本院卷第120頁背面、第121頁、第168頁背面)。另系爭土地經本院至現場勘驗結果，係位於朴子警察分局、朴子戶政事務所旁，臨近朴子市公所及市民代表會，亦有本院勘驗筆錄可稽(本院卷第87頁)。故從被告占用系爭土地之面積、作為營業使用，且租金僅以每年地價稅之金額作為給付之依據，衡之土地所處位置位於朴子市精華區域，自有調整租金之必要。被告雖辯稱系爭土地係按「地價稅額」計收租金，並已按土地價值之調昇而隨同調昇租金，又系爭土地既按地價稅額計收租金，地價稅的稅基是公告地價，公告地價每3年調整一次，故原告已得依主管機關調整之公告地價為調整租金之標準而計收租金，租金尚無明顯過低云云，惟參諸前揭最高法院93年台上字第2446號判例意旨，縱然公告地價有調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定地價稅計算顯失公平者，出租人自仍得訴請法院調整其租金，故原告基於民法第442條之規定請求本院調整租金，依法自屬有據。被告另辯稱當初除買受系爭房屋外，亦買受取得派下員對於共有土地之占有權，並提出買賣合約為證(本院卷第129頁、第130頁)，惟查被告主張該契約書係存在於出賣人吳黃綉梅與買受人張樹木（即被告之被繼承人）之間，則基於債權相對性，該等契約對於原告究具有何種效力，被告並未進一步舉證說明，僅稱亦買受取得派下員對於共有土地之占有權，但被告亦不否認與原告間就系爭土地係成立不定期租貸關係，則被告一方面主張有派下員之占有權，一方面又稱有租貸關係，其主張不無矛盾，尚難採信。
２、系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？
(１)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限；第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。而土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上第20號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議均同此見解）。被告雖辯稱，系爭土地上房屋除經營自助餐便當店外，仍供自住之目的使用，與上揭最高法院民事庭會議決議之條件不同，故系爭土地之租金額，仍有土地法第97條第1項規定適用云云，惟系爭土地既有供營業使用，核諸前揭說明，應無土地法第97條第1項規定之適用，所辯尚屬無據。
(２)查本件系爭土地經送鑑定，第一次送台灣省土木技師公會，經鑑定結果每月合理租金為52,762元，亦有鑑定報告附卷可參。惟此項鑑定報告經被告抗辯以台灣省土木技師公會不具鑑定人資格，不得從事土地估價鑑定等情。按不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。不動產估價師法第14條定有明文。次按民事訴訟法第340條所定之囑託鑑定，必須受囑託之機關或團體自身對於鑑定事項具有鑑定能力者，始足當之。若受囑託之機關或團體並無鑑定能力或雖有鑑定能力而任意指定第三人鑑定，均不生囑託鑑定之效力(最高法院76年度台上字第1721號民事裁判同此見解)。查台灣省土木技師公會並未具有不動產估價師法第14條所規定不動產估價之資格，則被告抗辯前揭報告不得作為本案判決基礎，自屬有據。原告雖稱依各科技師執業範圍(本院卷第139頁)所示，土木技師從事建築物結構、土地開發…之評價、鑑定」等情，惟此項執業範圍，僅係敘述各該科目執業範圍，並非法律依據，自不得與前揭不動產估價師法第14條相抗衡，原告之主張應屬無據。故第一次送台灣省土木技師公會之鑑定報告，依法自不作為本件之判決基礎。
(３)嗣經另送崇正不動產估價師事務所，據其提出鑑價報告略以：「１、本所以成本法評估，依據勘估標的所具備之條件及地區因素差異調整核算積算租金價格為每月NT$119元/㎡；本所以比較法分析評估比較租金價格為每月NT$80元/㎡。在考量二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，最後決定評估價格為：80元/月.㎡x50%+119元/月.㎡x50%≒100元/月.㎡評估之。２、合理月租金=100元/月.㎡x117.86㎡= 11,786元/月；合理年租金=11,786元/月x12=141,432元/年」，亦有前揭鑑定報告可稽。原告雖稱估價內容有關期待利潤以一年定存利率加上風險貼水，僅有百分之二(即鑑定報告第24頁)，原告認為太低云云。被告則辯稱如以102年度申報地價計算，鑑定報告之年租金已相當於年息百分之9左右，並非太低等情。衡之申報地價以每平方公尺10,800元計算，系爭土地之價額為1,272,888元(
117.86 x10,800=1,272,888)，則鑑定報告以一年141,432元計算，年息約為11% (141,432／1,272,888=0.111)。故被告之主張應屬有據，且鑑定報告除基本利潤之計算外，尚及其他因素例如地價稅、管理費及案例比較等方法，非僅基於基本利潤之單一考量，經核其報告亦無明顯缺失，應資作為判斷依據，故系爭土地之租金，調整為每年141,432元，應屬適當。
(４)另按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，有最高法院48年台上字第521號民事判例可稽。經查，原告請求自102年10月1日起調整租金，並提出存證信函為證(本院卷第9頁至第15頁)。被告對於已收受前揭原告要求調整租金之存證信函並不爭執，且對於原告主張從102年10月1日起調整租金亦不爭執，又兩造亦不爭執102年間之租金被告係以提存之方式為之(本院卷第168頁背面)，故原告主張自102年10月1日起調整租金，依法自屬有據，應予准許。
(四)綜上所述，原告主張被告承租系爭土地之租金應予調整等語，應屬有據。從而，原告依據民法第442條之規定，請求自102年10月1日起調整系爭土地租金為每年141,432元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
五、未按調整租金之訴為形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告請求宣告假執行，自難准許，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
民事第二庭法 官 黃義成以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
書記官 李宗軒