臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第332號原 告 國防部法定代理人 嚴明訴訟代理人 林志宏律師被 告 嘉義市經國新城 C 社區管理委員會法定代理人 嚴奉明訴訟代理人 劉韋呈上列當事人間確認規約無效等事件，本院於民國103年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國一○三年三月十六日嘉義市經國新城C社區區分所有權人會議研訂嘉義市經國新城C社區住戶規約第二章第三條四之（一）中有關『對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦理、收費標準」，由管理委員會訂定；收入並納入社區公共基金。』；及附件七：嘉義市經國新城C社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法第五點之內容無效。
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬叁仟貳佰元，及自民國一○三年六月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同；確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第 247 條第 1、2 項分有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號第247條判例參照）。經查：被告依嘉義市經國新城C社區103年3月16日區分所有權人會議研訂之「住戶規約」（下稱系爭規約）第三條四之（一）中有關『…對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦理、收費標準」，由管理委員會訂定；收入並納入社區公共基金。』；及附件七：嘉義市經國新城C社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法：第五點、之內容將原告主張屬原告約定專用部分之嘉義市經國新城C社區地下室編號B1-46、B2-24、B2-31、B2-42、B2-46、B2-50、B2-54、B2-56、B2-65、B2-80等10個停車位（下稱系爭停車位）出租他人收取租金，原告認系爭規約之上開規定違反公寓大廈管理條例第3、10、33條之規定而無效，雙方既有爭議，原告有即受確認判決之法律上利益，依上開規定，其提起本件確認之訴並無不合，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第 2 項為：「被告應給付原告新臺幣（下同） 328,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷1第5頁背面）嗣於民國103年12月25日具狀將上開聲明變更為：「被告應給付原告323,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷1 第213頁背面）復於103年8月27日當庭以言詞將上開聲明變更為：
「被告應給付原告323,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷1第226頁背面）被告對於原告所為上開聲明減縮無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）按公寓大廈管理條例第 3 條，本條例用辭定義如下：…
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用。同條例第 10 條第 1 項，專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。同條例第33條，區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
（二）緣「嘉義市經國新城 C 社區」（下稱 C 社區）為原告辦理國軍老舊眷村改建所興建之集合式住宅社區，興建完成後配售予原國軍老舊眷村之原眷戶及違占建戶，而原告於
C 社區內尚有 10 戶餘宅及附隨於該餘宅之編號 B1-46、B2-24、B2-31、B2-42、B2-46、B2-50、B2-54、B2-56、B2-65、B2-80 共 10 個停車位（下稱系爭停車位）尚未完成配售，系爭停車位為屬於原告之約定專用部分，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 5 款及同條例第 10 條第
1 項規定，應僅有原告得為管理使用。此有就嘉義市經國新城 C 社區住戶規約（下稱系爭規約）第二章：專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之第三條：專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分一、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后：…（三）約定專用部分：公寓大廈共用部分，經約定供特定區分所有權人使用者，其使用者名冊由管理委員會造冊保存。…四、社區依使用執照核准圖面之地下室停車位、機車位若干，其使用管理規定如下：
（一）依第一屆區分所有權人會議決議，每戶按抽籤或配置方式，分配一處汽車停車位。…為系爭停車位約定為專用部分之依據。再者，C 社區為原告依國軍老舊眷村改建條例辦理眷村改建而興建之住宅社區，於興建完成後依程序公告簽約交屋期日辦理承購戶簽約交屋事宜，其後各區分所有權人並以抽籤方式決定每一區分所有建物所獲配置使用之停車位，依前揭系爭規約內容顯示，C 社區第一屆區分所有權人會議亦決議依該停車位抽籤結果決定各戶約定專用之停車位。自前揭系爭規約第三條：一之（三）規定可知，依抽籤結果所分配各戶停車位之名冊，乃由被告所保存，另被告為 C 社區管理委員會，自亦應有保存第一屆區分所有權人會議決議，故有關系爭停車位應為原告所約定專用之停車位之證據，應請被告提出該會議記錄。
（三）惟系爭停車位經原告發現竟於 96 年間即有遭被告出租予他人使用並收取租金（被告或稱其名義為車位清潔費）之情形，此有被告自 96 年 8 月至 103 年 1 月之管理費收入明細可稽，被告並於 102 年 11 月 8 日之 102 年
11 月份管理委員會議決議『經表決（ 7 票同意）社區對該等代管國防部空置 10 車位，依據公寓大廈管理條例第
36 條第 1 款規定，管理委員會之職務：需遵「區分所有權人會議決議事項之執行」，管委會據以執行職務於法有據。管委會應續遵規約管控，提供社區住戶、親友來訪借用，並依「住戶公約暨共同部份使用管理辦法」據以收取清潔管理服務費；管委會無權逕自改變作法。』等語。此外，C 社區復於 103 年 3 月 16 日召開 103 年度第九屆第二次區分所有權人大會會議，並決議修訂 C 社區住戶規約（下稱系爭規約）第二章第三條第四項第（一）款為『依第一屆區分所有權人會議決議，每戶按抽籤或配置方式，分配一戶汽車停車位。社區住戶使用前應先行填寫「停車空間約定專用契約書」交「管理委員會」審核住戶、車籍資料無誤後，依分配車位列管，並發放「車輛停放通行證」方可駐停。如為繼受取得者，於取得約定專用部分時，應重新填寫新該「契約書」交管委會，核對更新資料與換發新證。另各現住戶欲借停放他區分所有權人之停車位時，得先取得該停車位區分所有權人同意後，並得另填寫「契約書」，予管委會審核後列管分配停放、發證。對於社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦法、收費標準」，由管理委員會訂定；收入併納入社區公共基金。』，另系爭規約附件七嘉義市經國新城 C 社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法：五規定「未申辦停車空戶車位由管委會統一管控，提供社區住戶、親友來訪為主，借用人需先向管理室洽借車位停放，並先繳交清潔費（含公設用電）方可停入，其收費 12 小時（含）內 100 元、24 小時（含）內 200 元，長期停用為 1200 元 / 月。核被告強制以代管名義將原告有約定專用權之停車位出租他人使用並收取金或清潔費，以及 C 社區修訂前揭住戶規約第二章第三條第四項第（一）款及附件七嘉義市經國新城 C 社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法：五之規定，強制將原告有約定專用權之停車位收歸由被告統一管控以提供予他人使用並收取對價，其行為及所修訂之系爭規約內容，顯然違反前揭公寓大廈管理條例第 3條第 5 款、同條例第 10 條第 1 項及同條例第 33 條第
3 款之規定無疑。
（四）又公寓大廈管理條例第 23 條第 1 項固規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。然此並非謂規約之內容得任意為之不受法律限制，前揭系爭規約之內容既有牴觸公寓大廈管理條例第 3 條第 5 款、同條例第 10 條第 1 項及同條例第 33 條第 3 款之規定，則依民法第71條前段「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，系爭規約該部分之內容即應屬無效，被告亦不得假借該無效之規約內容，主張其有權代管系爭停車位。
（五）被告既無代管使用系爭停車位之權，則其未經原告同意而將系爭停車位出租或以提供他人使用而收取停車清潔費之行為，即為無法律上原因而受有利益致原告受有損害，原告應得依民法第 179 條規定，請求被告應返還其將系爭停車位出租他人收取之租金或提供他人使用收取停車清潔費所得之利益。審酌民法第 126 條有關租金請求權消滅時效適用 5 年短期時效之規定，原告謹請求被告應返還其自 98 年 7 月 1 日起迄今將系爭停車位提供他人使用所收取之租金或停車清潔費，應屬有據，經整理被告自98年 7 月 1 日起迄 103 年 1 月 31 日止所收取系爭停車位之租金或停車清潔費為 328,100 元，故原告請求被告應給付 328,100 元，應為有據。至於 103 年 2 月 1 日以後被告是否仍有將系爭停車位出租他人而受有不當得利，因原告目前並無被告 103 年 2 月以後之管理費明細可查，故暫不主張。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、被告主張系爭 10 個停車位自 98 年 7 月 1 日至 103年 1 月 31 日止其所收取之車位租金或清潔費，有八項錯誤應予扣減，經原告核對除項次 3 「王新榮臨停收費
600 元」，係因原告依被告之製作附表時誤將該王新榮臨停車位編號錯植為「 B2-46 」，正確應為「 B2-65 」，故被告確有收取該次王新榮臨停費用 600 元，其餘被告主張因有誤植收費金額或其有退費情事，經核無誤，故被告就系爭 10 個停車位自 98 年 7 月 1 日起至 103年 1月 31 日止所收取之停車費金額應更正為 323,200 元。
2、按系爭住戶規約第 7 條專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。本社區之地下室（層），依使用執照之設置用途，係以作為地下防空避難設備兼室內停車場。依地下室（層）之使用目的，由本約規範為約定專用部分，並依據公寓大廈管理條例第 10 條之規定：約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。綜上述，經國新城 C 社區之地下室乃為防空避難設備兼室內停車場，被告故意規避僅稱其社區地下室 B1、B2 樓為防空避難設備，對兼作室內停車場使用之用途刻意略而不談，已有未洽；又前述規約內容已明確載明其地下層之使用目的依該規約規範為約定專用部分，至於被告所引公寓大廈管理條例第 8 條之規定，乃屬公寓大廈共用部分之使用限制，與該共用部分是否經約定或由規約規範為約定專用部分根本無關，故被告否認原告主張之系爭 10 個停車位為約定專用部分，乃屬不實否認，並無可採。
3、被告另辯稱依住戶規約第 3 條第 4 項規定，社區住戶使用前應先填寫「停車空間約定專用契約書」…方可駐停，故對原告系爭空置戶停車位未實質進住而無申填契約書前，原告無權主張具「約定專用部分」資格云云。惟被告上開所辯，亦為無稽，查被告所主張之停車空間約定專用契約書，觀其內容均僅為約定區分所有權人使用其所配置停車位時應遵守之管理規範而已，此觀系爭規約第 3 條：
四之（一）依第一屆區分所有權人會議決議，每戶按抽籤或配置方式，分配一處汽車停車位。另前揭停車空間約定專用契約書其前言亦載稱：「經國新城 C 社區管理委員會（以下簡稱甲方）依住戶規約，對區分所有權人（以下簡稱乙方）以抽籤或配置本社區地下室停車位之使用權（車位編號：）。使用約定專用部分時，以方應遵守下列規定事項」等語，即可知悉該停車空間約定專用契約書不過僅是被告就停車位約定專用權人在使用該停車位前，為便於掌握停車位使用人及所停放車輛之資訊，並重申停車位使用人應遵守之法令規範，而要求約定專用權人使用時應遵守停車位使用管理規範之契約，要非區分所有權人必須簽署該停車空間約定專用契約書後，始能取得其所配置停車位之約定專用權。
4、原告有無派員出席參與區分所有權人會議修訂系爭規約及出席代表是否就修訂規約表示異議，與系爭規約條文有無牴觸強制規定無涉：被告辯稱於修正系爭規約條文內容時，原告均有派員出席且出席人員現場並未表示異議云云。惟單純沉默不可認為係默示同意之意思表示，且原告所主張者乃為系爭規約條文牴觸法令規定而無效，就規約內容如有違反法律強制或禁止規定之情形，乃為當然無效，自不因原告有無派員出席修訂規約之區分所有權人會議及出席人員有無當場表示異議而有所區別，故被告辯稱原告有派員出席區分所有權人會議等情，尚不得作為其有利之事證。
5、被告復略辯稱因原告未攤付公共電費，故無系爭停車位之約定專用權云云；然原告有無攤付公共電費與原告有無系爭 10 個停車位之約定專用權根本係屬二事，原告有無攤付公共電費係屬原告是否有依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規定，按共有之應有部分比例分擔之義務，及如有該義務存在，原告有無履行之問題。再者，被告主張因管控其代管停車位而增加警衛人員負擔經其決議提撥代管停車位收費款與警衛人員作為工作獎勵，其本於無因管理請求權可主張扣減應返還停車位之收入款云云，原告亦謹予否認。
6、被告主張本件系爭規約內容及管理辦法制定之法律授權依據為公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項、同條例第 36條及區分所有權人會議決議。惟查被告所引公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項及同條例第 36 條規定，乃屬有關共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護權責，及公寓大廈管理委員會之職務內容，殊非對約定專用部分何以公寓大廈管理委員會得經由訂立規約之方式，不顧約定專用權人是否同意而逕行代為管控之法律授權依據，是以本件被告無法提出系爭規約內容及管理辦法之法律授權依據何在。再者，被告主張之法律授權依據不外立論於主張系爭停車位並非約定專用部分，而為共用部分，故依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項、同條例第 36 條及區分所有權人會議之決議，其有權管控系爭停車位。然則，原告先前即一再陳述，依公寓大廈管理條例第 3 條，本條例用辭定義如下：五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。而系爭住戶規約明定「第七條專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。本社區之地下室（層），依使用執照之設置用途，係以作為地下防空避難設備兼室內停車場。依地下室（層）之使用目的，由本約規範為約定專用部分，並依據公寓大廈管理條例第十條之規定：約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，顯見系爭地下室停車位乃均為業經住戶規約明定之約定專用部分，被告亦自認系爭 10 個停車位乃分配與原告所有，則系爭 10 個停車位自屬原告之約定專用部分，乃彰彰甚明，被告一再刻意忽視系爭住戶規約第 7 條之規定，而故將系爭 10 個停車位曲指為共用部分而非原告之約定專用部分，進而引用公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項、第 36 條及區分所有權人會議決議為其主張之法律授權依據，其立論實屬謬誤，並無可採。
7、被告雖已同意返還之系爭停車位租金 105,600 元，然100年 7 月至 103 年 1 月之系爭停車位租金 217,600 元仍構成不當得利，因系爭規約內容違反法律強制規定，侵害原告就系爭停車位之約定專用權，故仍有不當得利之適用。
（七）聲明：
1、確認民國 103 年 3 月 16 日嘉義市經國新城 C 社區區分所有權人會議研訂嘉義市經國新城 C 社區住戶規約第二章第三條四之（一）中有關『對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦理、收費標準」，由管理委員會訂定；收入並納入社區公共基金。』及附件七：嘉義市經國新城 C 社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法第五點之內容無效。
2、被告應給付原告 323,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
（一）經國新城C社區「停車位」管理辦法修訂源起暨摘要：
1、社區自 94 年交屋，計近 20 餘戶未進住 (含國防部 18戶）其停車位因未入住故無抽籤分劃車位號與實質使用，致 94-96 年間長時空置，肇住戶私自停放汽機車、堆置雜物、垃圾，衍生住戶紛爭、環衛雜亂等管理漏洞，影響鄰坊和諧，管委會依公寓大廈管理條例第 36 條管理委員會之職務：『二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。』故於 96 年 4 月 1 日管理委員會議決議：『國防部與其他已分配未入住空戶其車位全數由管委會代管控，提供住戶、親友用，需先向管理室洽借，並先『繳交清潔費』收費 12 小時（含）內 100 元、24 小時 (含 )內 200元，長期 1,200 元 / 月，公告一個月後執行檢討納入規約。』；後於 97 年 3 月 22 日區分所有權人會議決議：『修訂社區管理規約，汽 (機 )車管理辦法。決議：與會住戶均同意交由下屆委員會處理，擬定管理辦法』，續供執行。
2、而於此期間檢討實際運作概況，該收費管理確能有效管控，咸認應賡續執行，遂於 100 年 7 月 3 日於區分所有權人會提案研討議決，將管控作為並增訂「住戶規約」條文，復於 102 年 3 月 10 日區分所有權人會議研討，為求周延再就「住戶規約」增訂－附件七：『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』第陸項：各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法…之第五條：代管車位由管委會管控，提供社區住戶、親友來訪為主，借用人需先向管理室洽借車位停放，並先『繳交清潔費(含公設用電 )方可停入，…等』；103 年 3 月 16 日區分所有權人會再議決「住戶規約」就原條文部份文字潤修，續供遵行迄今。
3、各年區分所有權人會議與三次「社區規約」修訂作業記要：社區早期對渠等配置 10 餘停車位之管控，無管理規範，自 96 年 4 月 1 日後管理委員會議決議「收費管控作為」，其具體「管理規定」後於 100 年 7 月 3 日區分所有權人會議召開及第一次修訂「社區規約」正式訂定，
97、100 年兩次區分所有權人會議召開，原告均以「委託書」概括授權主委代行。102、103 年等兩次「區分所有權人會議、社區規約修訂」，原告則均派員與會 (函文、到席簽名冊，系爭 103 年 3 月 16 日「區分所有權人會議」（原告由劉俊男、吳宣儀出席無提異議）會中對「社區規約」條文修訂同意表決：同意 55 票、反對 0 票，且會後各次區分所有權人會議記錄與修版「社區規約」亦函寄原告，管理委員會依「社區規約」賡續執行管控。
（二）系爭停車位非「約定專用部分」：
1、被告社區停車位分設於 B1、B2 樓層屬「防空避難設備」，依公寓大廈管理條例第 8 條：『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制』。另依「住戶規約」第三條二、本社區法定空地、地下室設施、社區活動中心、管理委員會辦公室、管理室、頂樓平臺、露台及其他為共用之設施為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為「約定專用部分」，共用部分及約定專用部分，其使用管理辦法由管理委員會訂之。故系爭停車位屬「共用部分」分配提供入住住戶（無持有登列停車位號專有部分所有權狀）使用，在未進住前，管理委員會確依「區分所有權人會議」決議與「規約」，對渠等車位有責任、義務代管；故亦非原告主張「約定專用部分」。
2、依住戶規約第 3 條、第 4 項『社區住戶使用前應先行填寫「停車空間約定專用契約書」……方可駐停。…對社區各空置戶 (含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，…』。故對系爭空置戶停車位未實質進住無申填「契約書」，向管理室登列車號前，渠等配置 10 車位，原告無權主張具「約定專用部分」資格。
3、102 年 7-11 月間原告曾就系爭停車位管控派員實地查察，俟經被告管理委員會於 102 年 8 月 9 日、9 月 6 日、11 月 8 日召開三次管理委員會議議決，無權改變；且於會前多次電話或具函請原告派員與會研討或提書面『具體有效管理辦法』予社區；惟未獲正面回應。
4、就公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」被告管委會對地下室全數空間照明、車道電控門、電梯、樓梯照明等公設供電費概由有安裝電表現住 131 戶分攤（二月一期攤約 700-800 元/ 戶），原告系爭停車位自 94 年迄今從未攤付是項公共電費，無履行義務；該等車位亦無權主張為其「約定專用部分」。
5、依公寓大廈管理條例第 28 條規定公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。而社區管理委員會成立於 94 年 4 月 24 日交屋前，上述規劃係由起造人（國防部）於 93 間主導作業，自當年 10 月起召開第一屆區分所有權人會與「社區規約」訂定，並推選各管理委員與記錄，此際尚未交屋，故應為原告主辦與被告無涉。
（三）系爭停車位收費全程概況說明如下：
1、國防部初期概計 17 車位，後分於 97 年 5 月 1 日、99
年 12 月 1 日兩次配售交屋 4 戶及 3 戶共計 7 戶，現有 10 戶暨停車位；經就 96 年 8 月至 103 年 1月各社區「收入明細」，對代管國防部空置戶各停車位收費彙整統計表全程計收 524,300 元，分為：96 年 8 月至98年 6 月：46,000 元、98 年 7 月至 100 年 6 月：118,
500 元、100 年 7 月至 103 年 1 月：217,200 元。
2、被告經核對相關收費明細，計有「退費遺漏、誤植等 8項」，故應為 323,200 元。
3、緣被告曾檢討實際運作概況，對該停車位「收費管理」確能有效管控，咸認應繼續執行，管控作業需另印製收費收據與登錄使用者個人、車籍資料、巡查等，因予管理警衛人員增加額外工作與負荷，按民法 176 條「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第 174 條第 2 項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權。」，故社區於 100 年 4 月 9 日管理委員會議決議，每月分次提撥是項該月收費款 10 ％做為相關人員工作獎勵，自 100 年 4 月至 103 年 1 月逐月提撥計26,380 元屬社區管控作業必要支出；應由該收入款予扣減。
4、系爭停車位收費提列之全程收費與相關支出款臚列如下暨說明：
⑴ 96 年 8 月至 103 年 1 月全程計收入 524,300 元。
(96/7 月前查無存檔資料 )
⑵ 96 年 8 至 98 年 6 月收入：46,000 元。(已逾五年，
原告無提求償 )
⑶ 98 年 7 月至 100 年 6 月收入：118,500 元。(規約無
收費依據，需償還）
⑷ 100 年 7 月至 103 年 1 月收入：217,200 元。(收費已
增訂規約中，待確認）
⑸ 100 年 4 月至 103 年 1 月支付警衛人員工作獎勵金:2
6,380 元。（待扣減）
（四）被告依公寓大廈管理條例規範於 100、102、103 年等 3次區分所有權人會研訂「社區規約」條文，會中原告均委請主委、或派人予會參與研討表決且無提異議，有效消彌住戶紛爭、促進住鄰和諧與確保安全管控，此管控作為無損原告實質權益，並對『各區分所有權人與維護社區環衛與秩序』助益甚大，依民法第 172 條無因管理規定，原告之訴顯無理由。
（五）關於管理辦法、收費標準之法律授權及據以執行之依據乃係依公寓大廈管理條例第 10 條 2 項及同條例第 36 條各款管理委員會之職務規定，經區分所有權人會議決議列入「住戶規約」條文據予執行。另就管理辦法授權依據係依管理條例第 10 條、36 條研訂本管理辦法，並經社區各次區分所有權人會研討表決，增訂納入社區住戶規約，其程序完備，自 100 年 7 月 3 日區分所有權人會議決，明訂納入規約條文，並無違反法律強制或禁止規定之情形，自屬有效。
（六）關於兩造爭執事項分別說明如下：
1、住戶規約附件七：『管理辦法』第陸項：各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法…之第五點內容有無抵觸法令而無效？該管理辦法第5點：「未申辦停車空戶車位由管委會統一管控，提供社區住戶、親友來訪為主，借用人需先向管理室洽借車位停放，並先『繳交清潔費 (含公設用電 )』方可停入，其收費……，長期停用為 1200 元 / 月。」如前述，該管理辦法係依「管理條例第 10 條、第 36 條」規範暨社區各次「區分所有權人會」研討表決並增訂納入社區住戶規約後，由被告管委會執行，程序適法完備，無違抵法令。
2、原告就系爭10個停車位是否有約定專用權？⑴系爭 10 個停車位，各住戶無持有登列停車位號專有部
分所有權狀，依管理條例第 8 條：『公寓大廈周圍上下……及不屬專有部分之防空避難設備，……其變更構造……，除應依法令規定辦理外，該「公寓大廈規約」另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市 )主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制』；另就社區「住戶規約」第三條第二項「法定空地、地下室設施、……及其他為共用之設施為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，共用部分及約定專用部分，其使用管理辦法由管理委員會訂之。」故系爭停車位係分設於 B1、B2 層屬「防空避難設備」兼停車場使用，為不爭事實，當屬「共用部分」，在住戶進住後由管委會依「住戶規約」依抽籤分配提供實質入住戶權宜使用，因有前述脫序亂象，管理委員會得本職責、義務，確依「區分所有權人會議」決議與「社區規約」，克盡良善管控，亦符合民法第 174 條第 2 項規範遂行無因管理，尤對原告渠等車位在住戶未進住前，亦非屬原告主張為「約定專用部分」。
⑵依住戶規約第 3 條第 4 項『社區住戶使用前應先行填寫
「停車空間約定專用契約書」…可駐停。…對社區各空置戶 (含國防部未配售餘宅 )未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，…』。故對系爭空置戶停車位未實質進住無申填「契約書」，向管理室登列車號前，渠等配置
10 車位，原告未具備「約定專用權」資格。
3、被告將系爭 10 個停車位出租他人使用，是否構成不當得利，如屬不當得利，被告應返還原告不當得利金額為若干？⑴原告於區分所有權人會中除 100年會中委請主委代理外，
102、103 年均派人予會，參與提案研討、表決無提異議與反對，惟原告代表於102、103 年兩次予會，會中代表計有各有二次提議或反對表決，據此『可表示而不表示，表決亦未反對』又全無異議，當視同「默視同意」。原告辯謂『單純沉默不可認為係默視同意之意思表示』，被告無法同意。嗣後亦印證此管控作為，無損原告實質權益，對各社區停車安全管控、整體環衛維繫、消彌住鄰紛爭、促進人際和諧助益甚大。
⑵原告自 98 年 7 月 1 日至 103 年 1 年 31 日就系爭停
車位計收租費 323,200 元，而「區分所有權人會」決議，明確訂定「管控收費管理辦法」並納入社區住戶規約執行於法有據；並非無法律上之原因，自與不當得利之要件不符；故 100 年 7 月 1 日至 103 年 1 月 31 日間收費計 217,600 元應予扣減；惟於 98 年 7 月 1 日至100
年 6 月 30 日間社區規約未訂定立「管控收費管理辦法」，遂同意償付原告本期間收費款計 105,600 元。
（七）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、同意返還 100 年 6 月以前收取系爭停車位之租金或停車位清潔費，但 100 年 7 月以後請駁回原告之訴。
3、訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
1、同意援引本院100年度訴字第536號民事案卷作為本件判決之基礎。故：
⑴原告為嘉義市○○路○○○ 巷○ 號10樓之3 、6 號11樓之3
、8 號、10號、10號14樓、12號、14號、16號、18號、20號等10戶之區分所有權人，均屬經國新城Ｃ社區之住戶，且均為地下停車場（嘉義市○○段○○○○○○號）之共有人。而經國新城Ｃ社區之區分所有權人原有142 戶，停車場有142 個車位，然原告將原分屬原告之其中一戶轉作經國新城Ｃ社區之活動中心，故現有戶數為141 戶，停車位14
2 個。⑵經國新城Ｃ社區為地下2 層、地上14層之建物，地址為嘉
義市○○里○ 鄰○○路○○○ 號，共計142 戶，一樓部分含店鋪與住宅混合之大樓，原告所有系爭房屋為一樓部分住宅，此有被告提出之經國新城Ｃ社區嘉義市政府使用執照、地號資料表、樓層附表等附於本院100年度訴字第536號卷一第138至141頁。
2、○○○○○○區○○○位○○○○○○號，且是以1：1的比例配置，每一戶都有配置一個停車位，每戶的停車位編號是入住時就抽籤的，沒有更換或改變，就是原來抽籤的位置。
3、系爭停車位即編號B1-46、B2-24、B2-31、B2-42、B2-46、B2-50、B2-54、B2-56、B2-65、B2-80，共10個停車位係分配予原告。
4、被告自98年7月1日至103年1月1日期間，將系爭停車位出租他人使用，此期間並總計收取停車費32萬3200元。
（二）爭執事項：
1、系爭規約第三條相關規定及系爭規約附件七相關規定是否有效？
2、被告將系爭停車位出租他人使用，是否構成不當得利？如屬不當得利，被告應返還原告之不當得利金額為若干？
四、本院得心證之理由
（一）系爭規約第三條相關規定及系爭規約附件七相關規定是否有效？
1、公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議之規約內容如有違反法令時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決議效力之規定。次按總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條第2項定有明文，準此如主張區分所有權人會議決議之特定內容無效，當以該特定內容違反法令或章程為限。
2、又按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款、10條第1項、第33條第3款分別定有明文。分別定有明文。再按共有物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。
3、系爭規約第七條規定：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。本社區之地下室（層），依使用執照之設置用途，係以作為地下防空避難設備兼室內停車場。依地下室（層）之使用目的，由本約規範為約定專用部分，並依據公寓大廈管理條例第十條之規定：約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」（本院卷1第120頁）。又依系爭規約第三條四、（一）明定：『依第一屆區分所有權人會議決議，每戶按抽籤或配置方式分配一處汽車停車位。社區住戶使用前應先行填寫「停車空間約定專用契約書」（如附件二），交「管理委員會」審核住戶、車籍資料無誤後，依分配車位列管，並發放「車輛停放通行證」方可駐停。如為繼受取得者，於取得約定專用部分時，應重新填寫新該「契約書」交管委會，核對更新資料與換發新證。另各現住戶欲借停放他區分所有權人之停車位時，得先取得該停車位區分所有權人同意後（同意書格式如附件三），並得另填寫「契約書」，予管委會審合後列管分配停放、發證。對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦法、收費標準」，由管理委員會訂定；收入併納入社區公共基金。』（本院卷1第119頁）。另系爭規約附件七：嘉義市經國新城C社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸
五、「未申辦停車空戶車位由管委會統一管控，提供社區住戶、親友來訪為主，借用人需先向管理室洽借車位停放，並先『繳交清潔費（含公設用電）』方可停入，其收費12小時（含）內100元、24小時（含）內200元，長期停用為1200元/月。（本院卷1第129頁反面－下稱系爭規約附件七相關規定）等情，有系爭規約（本院卷1第118頁）1份附卷可佐。而嘉義市○○○○○○區○○○位○○○○○○號，且是以1：1的比例配置，每一戶都有配置一個停車位，每戶的停車位編號是入住時就抽籤的，沒有更換或改變，就是原來抽籤的位置，原告分配得系爭停車位等情，為兩造所不爭執，業已陳述如前。足以認定全體住戶已有約定將停車空間（嘉義市○○段○○○○○○號）劃分為停車位，供各該區分所有權人分別停車使用，並將系爭停車位劃由被告專用之分管契約存在，又事後無任何變更或調整，揆諸前開說明，該分管契約自屬有效；且依系爭規約第七條，可知系爭停車位即屬約定專用部分，並經約定供特別區分所有權人（即原告）使用。再系爭規約中第三條
四、（一）規定「…取得約定專用部分時，應重新填寫新該「契約書」交管委會，核對更新資料與換發新證。另各現住戶欲借停放他區分所有權人之停車位時，得先取得該停車位區分所有權人同意…」等詞，亦可知嘉義市經國新城C社區區分所有人於訂立系爭規則時，已基於嘉義市經國新城Ｃ社區的停車位係屬特定區分所有權人之約定專用部分，故訂明其他區分所有權人欲使用，需經分得該特定區分所有權人同意。是被告抗辯系爭停車位非約定專用部分，與系爭規約及上揭公寓大廈管理條例第3條之規定不符，自難採認，是系爭停車位係屬約定專用部分，應可認定。
4、另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項定有明文。系爭停車位為約定專用部分，業已陳述如前，且各地下停車位係屬建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定停放車輛）。因此，各停車位之約定專用人對其停車位得自由使用、收益、處分，其他共有人不得干涉。又被告雖主張103年3月16日區分所有權人會議（原告由劉俊男、吳宣儀出席）會中對社區規約條文修訂同意表決：同意55票，反對0票，且會後各次區分所有權人會議記錄與修版社會規約亦函知原告云云，惟未提出證據以實其說，且約定專有部分變更時，涉及該約定有部分區分所權人對該約定專用部分之使用、收益、處分之權益重大，是其所謂同意，自指積極、明確之同意，消極不反對或不為任何意思表示，亦難解為屬系爭條文所稱之「同意」。被告既無證據證明原告對系爭停車位之管理、使用、處分，有同意變更，則系爭規約第三條四、（一）中『對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦法、收費標準」，由管理委員會訂定；收入並納入社區公共基金。』（下稱系爭規約第三條相關規定）及系爭規約附件七相關規定之內容，將原告之約定專有部分之管理、使用、收益等權益均交由被告處分，而剝奪原告對系爭停車位之管理、使用、收益權限，且未經原告同意，與公寓大廈管理條例第10條及第33條及民法第56條第2項等規定有違，應屬無效。
（二）被告將系爭停車位出租他人使用，是否構成不當得利？如屬不當得利，被告應返還原告之不當得利金額為若干？
1、被告自98年7月1日至103年1月31日期間，將系爭停車位出租他人使用，此期間並總計收取停車費32萬3200元等事實，為兩造所不爭執，業已陳述如前。而被告對於98年7月1日至100年6月30日收取之10萬5600元，同意償付（本院卷2第3頁），是原告就此部分之主張，應認有理由。
2、就100年7月1日至103年1月31日收取之21萬7600元，被告主張係基於無因管理之法律關係而收取，且係依公寓大廈管理條例，於100年7月召開社區「區分所有權人會」決議，明確訂定是項「管控收費管理辦法」並納入社區「住戶規約」執行於法有據，並非無法律上原因，且就原告未支出之「公設電、水費」提起反訴（反訴不合法，另行裁定駁回），惟查：
⑴按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應
依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第174條第2項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權。民法第172條、第176條分別定有明文。
⑵被告雖主張是依無因管理而收取32萬3200元之管理費，依
100年4月9日「管理委員會議」決議，每月分次提撥是項該月收費款10％做為人員工作獎勵，故100年4月至103年1月逐月提撥計2萬6380元屬社區管控作業必要支出，應由該收入款予扣減云云。惟原告否認被告上開抗辯，且被告之系爭規約第三條四、（一），自100年7月3日修訂迄103年3月16日通過之現行條文，其內容均規定將原告所有停車位出租之收入據為「社區公共基金」一情，有該條款歷來修訂內容及現行條文（本院卷1第186頁反面至第187頁.反面、第119頁）附卷可佐，足認被告顯無為原告管理事務之意思。被告既無舉證證明其是為原告管理事務且其管理方法是有利於本人（原告）之方法，亦未就有權自收取之32萬3200元中扣減2萬6380元等相關事實加以舉證，依民事訴訟法第277條第1項，自難認其抗辯有理由。
3、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第1、2項亦分別著有規定。經查：被告自98年7月1日至103年1月1日期間，將系爭停車位出租他人使用，此期間並總計收取停車費32萬3200元等事實既為被告所不爭執，而被告就其收取上開停車費32萬3200元之法律上原因亦未舉證以實其說，是原告依不當得利之法律關係請求被告返還，自有理由。
4、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有規定。查原告請求被告給付之前開32萬3200元，原未定有給付之期限；且被告於103年6月27日收受起訴狀繕本，有本院送達證書（本院卷1第160頁）在卷可佐，自堪信為真實。則原告請求前開32萬3200元之自起訴狀繕本送達翌日即103年6月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核無不合，自應予准許。
五、綜上所述，原告以系爭規約第三條相關規定及系爭規約附件七相關規定違反公寓大廈管理條例第3條第5款、第10條第1項及第33條之規定，請求確認『103年3月16日嘉義市經國新城C社區區分所有權人會議研訂嘉義市經國新城C社區住戶規約第二章第三條四之（一）中有關『對社區各空置戶（含國防部未配售餘宅）未申辦停置車輛車位，一律由管委會統一管控，並負責清潔、管理，以維整潔，應優先提供有需要之住戶或來訪親友使用，並本「使用付費」原則酌收清潔管理服務費，以達「有效管控」，其「管理辦理、收費標準」，由管理委員會訂定；收入並納入社區公共基金。』及附件七：嘉義市經國新城C社區『住戶公約暨共用部分使用管理辦法』陸、各停車區『汽、機車停放暨違規處罰、地下車道遙控器使用』管理辦法第五點之內容』無效；且主張依不當得利之法律關係，請求被告給付原告323,200元，及自起訴狀繕本送達（103年6月27日）翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核於本件判決之結果均無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
民事第一庭法 官 邱美英以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
書記官 葉芳如