臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第575號原 告 翁裕芳訴訟代理人 湯光民律師複 代理人 沈聖瀚律師被 告 楊淑茶訴訟代理人 林春發律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、查兩造於民國102年9月5日簽訂嘉義市○○○段○○○段000地號，面積276平方公尺，權利範圍100分之7 之土地及坐落其上嘉義市○○○段○○○段 000○號建物（門牌號碼：嘉義市○○○街○○號6樓之2，下合稱系爭房地）不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），並約定買賣價金為新臺幣（下同）240萬元，並應於103年 6月30日前完成過戶手續，原告分別於 102年9月5日及同年月12日，各給付被告25萬元及75萬元；另簽約時，被告同意原告先行裝修系爭房屋，亦同時簽立借屋裝修同意書，原告為裝修系爭房屋，已支付裝修費用581,085元。詎原告於過戶前發現土地登記謄本，於被告部分之其他登記事項上遭註記「依嘉義地方法院嘉義簡易庭103年 6月10日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院103年度嘉簡字第 348號原告李淑喬與被告楊淑茶間排除侵害之不動產提出案件訴訟中」等語；另被告出賣之 7樓頂樓加蓋部分，經被告保證係經該大廈管理委員會開會同意使用，並合法繳納管理費，使用上受到保障，即本件被告保證其對 7樓之頂樓加蓋部分應有使用之權，故原告將系爭房地及 7樓之頂樓加蓋部分一併買受，惟原告買受後竟遭第三人李淑喬要求拆屋還地，致使原告無法為通常使用，則被告出賣系爭房地之產權是否占用第三人房地存有疑義，且遭地政機關為產權糾紛之註記，致使原告無法為標的物之通常使用，並使系爭房地交易價值貶損，無人敢買，故被告已違反系爭契約書第9條第1項約定之保證責任。
二、次查，被告既已違反系爭契約書第9條第1項約定之保證責任，致使系爭土地遭地政機關為產權糾紛之註記，已有害標的物之使用及交易價值，是以，本件買賣顯屬因系爭房地有瑕疵之情，則出賣人即被告應依民法第 354條規定負擔保之責。原告乃於103年 9月11日以嘉義中山路郵局388號存證信函催告被告應於函到後10日內處理上開瑕疵問題，否則將依系爭契約書第10條約定，為解除契約之意思表示，惟被告迄今仍置之不理，故原告乃以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。解除契約後，原告自得依民法第 259條規定請求被告返還已受領之價金 100萬元。又被告既因違約並經原告限期催告仍不履行，是依民法第 250條規定及系爭契約書第10條第 2項後段違約罰則之約定，被告應同時賠償與已繳價款同額之違約價金即 100萬元。此外，系爭房屋之裝修既係兩造簽約當時，被告同意原告先行為之，則原告因被告違約而解除契約，當然受有已支付系爭房屋之裝修費用581,085元之損害，是原告自得依民法第260條規定，向被告請求損害賠償，從而，被告應給付原告2,581,085元等語。
三、對被告答辯所為陳述：㈠本件買賣有包括 7樓頂樓加蓋房屋，此據證人李柏霆證述甚
明。又系爭房地雖僅有土地謄本遭註記有訴訟糾紛，然依照兩造買賣契約書，是把系爭房屋及土地連結在一起，系爭土地之持分是系爭房屋的合法權源，任何人買受系爭房屋後都將會列為訴訟中之被告，無人敢買系爭房地，因此嚴重貶損系爭房地交易價值，此屬於民法第354條、第355條規定、系爭契約書第9條第2項約定被告應負物之瑕疵擔保責任範圍，因系爭土地之土地謄本遭註記等同於系爭房屋遭註記，被告身為系爭房屋之出賣人，自應就系爭房屋價值貶損負物之瑕疵擔保責任，並負責除去該註記之登記，在註記登記塗銷前原告自得行使同時履行抗辯。
㈡另被告辯稱係因原告恐嚇證人張富喆等不法行為，證人張富
喆才會以第三人李淑喬名義提起前揭排出侵害等訴訟及通知地政機關為註記，故遭註記乃是可歸責於原告事由云云。惟系爭房地遭地政機關註記，並非可歸責於原告之事由所致。況且，若 7樓之頂樓部分有經大廈管理委員會同意使用，具有合法使用權源，則張富喆豈會提起拆屋還地訴訟？是本件被告以保證方式，保證該 7樓之頂樓部分有經大廈管理委員會同意使用，具有合法使用權源，並提出大廈管理委員會管理費收據取信原告，原告才多出40萬買 7樓之頂樓部分，然事後卻遭第三人提起拆屋還地等訴訟，足徵客觀上該「訴訟」與「註記」顯然與被告之保證有 7樓使用權行為有關，乃可歸責於被告之事由。故被告抗辯本件買賣標的未含 7樓之頂樓加蓋部分及因不可歸責於被告之事由致系爭買賣契約無法履行等情，洵屬無據。
四、並聲明：㈠被告應給付原告 2,581,085元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
貳、被告答辯則以：
一、系爭房地7樓之頂樓加蓋部分並非兩造買賣標的範圍查被告向前手購買系爭房地時，頂樓即有加蓋建物，由被告前手使用中，並繳交大樓管理費。惟因頂樓加蓋建物並不合法，隨時有遭大樓住戶訴請拆除之危險，故被告出售系爭房地予原告時，即言明頂樓加蓋建物不在買賣範圍，但將來會一併交由原告使用。且觀諸系爭契約書第 2條買賣標的，手寫載明：「嘉義市○○○段○○○段000地號，面積276平方公尺。權利範圍100分之7 及地上建物建號119，建物門牌：
嘉義市○○○街○○號六樓二。權利範圍全部」，並經兩造蓋章確認，故系爭房地之 7樓頂樓加蓋部分並非兩造買賣標的。
二、證人張富喆以其配偶李淑喬名義，對被告提出拆除頂樓加蓋建物之排出侵害等訴訟，係可歸責於原告，與被告無關。因兩造於 102年9月5日簽訂系爭契約書同時，亦簽訂借屋裝修同意書，由被告將房屋先行借給買受人即原告裝修，原告於借屋裝修期間，因上開頂樓加蓋事由，與同棟大樓住戶即訴外人張富喆發生爭執，並假冒為被告之代理人，偽稱係受被告楊淑茶委託出面與張富喆協商上開頂樓加蓋建物事宜，且於103年3月27日下午 1時許對張富喆公然侮辱，致張富喆於同日對原告提出刑事告訴，經鈞院103年度嘉簡字第780號刑事判處拘役30日，如易科罰金以新台幣1,000元折算1日確定。另證人張富喆亦對原告提出刑事附帶民事訴訟，業經鈞院103年度重訴字第79號判決原告應給付張富喆2萬元及利息。
是原告騷擾及公然侮辱訴外人張富喆在先，拆屋還地訴訟及刑事附帶民事訴訟在後，故此拆屋還地訴訟之提起，顯係因原告騷擾及公然侮辱訴外人張富喆所致，故可歸責原告，與被告無關。
三、系爭土地登記謄本其他登記事項遭註記部分，並非土地所有權產權不清。第三人李淑喬對被告楊淑茶提出拆除頂樓加蓋建物等訴訟，由鈞院103年度嘉簡字第348號審理在案，並發給起訴之證明，經嘉義市地政事務所註記於系爭土地其他登記事項：「依嘉義地方法院嘉義簡易庭103年6月10日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院103年度嘉簡字第348號原告李淑喬與被告楊淑茶間排除侵害之不動產提出案件訴訟中」等語，然觀諸前揭排除侵害事件之民事起訴狀，第三人李淑喬係主張民法第767條及821條規定，為系爭土地共有人之利益，請求拆除系爭房地之頂樓加蓋建物，將屋頂平台回復原狀，返還予共有人全體，是系爭土地登記謄本其他登記事項遭註記，並非土地所有權產權不清，亦不影響辦理所有權移轉登記。且經被告與張富喆協調結果，張富喆已撤回上開鈞院103年度嘉簡字第348號訴訟，並已於103年11月6日將該註記塗銷。則原告以此註記主張被告出售土地產權不清，進而主張解除契約，請求返還價金 100萬元，並主張依民法第250條規定及系爭契約書第10條第2項後段約定，請求賠償與已繳價金同額之違約金 100萬元，另請求被告賠償已支出之房屋修繕費 581,085元等情，顯無理由。並聲明：如主文所示。
叁、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
一、兩造不爭執之事項㈠兩造於 102年9月5日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣標的
為嘉義市○○○段○○○段000地號土地（面積276平方公尺，權利範圍7/100）及其上119建號建物（門牌號碼為嘉義市○○○街○○號6樓之2），買賣價金為240萬元，並約定103年6月30日前完成過戶手續。
㈡原告已於 102年9月5日、12日分別給付被告25萬元及75萬元。
㈢兩造簽訂買賣契約當時，被告同意原告先行裝修系爭房屋。
㈣兩造簽訂買賣契約後，系爭土地登記謄本之其他事項上事後
經記載「依嘉義地方法院嘉義簡易庭103年6月10日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院103年度嘉簡字第348號原告李淑喬與被告楊淑茶間排除侵害之不動產提出案件訴訟中」。惟該註記業103年11月6日塗銷。
㈤原告於103年 9月11日以嘉義中山路郵局第388號存證信函催
告被告於10日內處理土地登記謄本其他事項註記之問題。㈥被告已於 103年9月2日以存證信函催告原告限期辦妥買賣過
戶登記及銀行貸款，原告已於103年9月11日以存證信函主張以買賣契約第 9條限期請求被告塗銷註記行使同時履行抗辯。
二、經兩造協議簡化之爭點㈠原告解除契約是否合法？㈡原告支付之裝修費用為若干？㈢原告請求被告返還已受領之價金、給付違約金及賠償損害損
害共計2,581,085元，有無理由？
肆、本院得心證之理由：
一、原告依系爭買賣契約書第9條第1項、第2項及民法第354條規定解除契約不合法㈠原告主張被告違反系爭買賣契約書第9條第1項之保證責任等
語，其理由為：本件買賣範圍包括系爭6樓房屋及土地及7樓頂樓加蓋房屋，且被告出賣之 7樓頂樓加蓋部分，係經被告保證係經該大廈管理委員會開會同意使用，惟買受後竟遭第三人李淑喬要求拆屋還地，則被告出賣系爭房地之產權是否占用第三人房地存有疑義；又原告於過戶前發現系爭土地之土地登記謄本於其他登記事項上遭註記「依嘉義地方法院嘉義簡易庭103年6月10日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院103年度嘉簡字第348號原告李淑喬與被告楊淑茶間排除侵害之不動產提出案件訴訟中」等語，使系爭房地交易價值貶損，無人敢買，因認被告違反系爭契約書第9條第1項約定之保證責任，乃解除兩造間買賣契約等語。被告則否認買賣範圍包括7樓頂樓違建房屋，並以前詞置辯。
⒈兩造就買賣標的範圍是否包括 7樓頂樓加蓋違建房屋在內，
有所爭執，本院觀諸系爭買賣契約關於買賣標的範圍僅記載「嘉義市○○○段○○○段000地號土地（面積276平方公尺，權利範圍7/100）及其上119建號建物（門牌號碼為嘉義市○○○街○○號6樓之2 ）」，並約定買賣價金為240萬元，有系爭買賣契約 1份在卷可按（詳本院卷第7至9頁）。簡言之，依系爭買賣契約記載內容以觀，僅包括系爭 6樓房屋及所坐落土地之應有部分。然系爭房地仲介人員李柏霆於本院證稱：當時託售的時候是以6樓為主，7樓的部份賣方有提到說都有繳交管理費， 7樓有使用權。以永福二街大約相同年份的公寓大樓而言，本件標的物是 6樓屬於頂樓，市價行情大約200萬元。但本件最後買賣成交價格是240萬元，因為標的物的頂樓有建物存在，不論是否合法都有附加價值，結構部份也沒有毀損，所以價格會比較高。所以本件買賣的成交總價格，除了 6樓房屋外，有包括頂樓加蓋建物的使用價格。
經詢問證人李柏霆：依照房地買賣契約書的記載，本件買賣標的有無包括7樓建物？證人李柏霆證稱：沒有，因為7樓部分沒有合法的產權，因為合約書不會記載沒有合法產權的標的。【但買賣契約書所記載的買賣總價 240萬元，原則上有包括 7樓使用權的附加價值在裡面】等語（詳本院卷第70至
71、75至76頁）。⒉由證人李柏霆前揭證述可知，本件標的物依永福二街之市價
行情約200萬元，因買賣價格包括7樓頂樓加蓋違建之使用權，故以240萬元成交，然因7樓頂樓係屬違建，並無合法產權，乃未記載於系爭買賣契約書之標的範圍內。本院參酌證人李柏霆與兩造皆無利害關係，且證人李柏霆為仲介系爭房屋買賣之人，對於買賣標的範圍及價格磋商當知悉無誤，復參以違章建築物無法辦理所有權移轉過戶登記，故證人李柏霆證稱未將 7樓違建並無合法產權，故未記載於買賣契約標的內等語，信屬真實而足以採信。基上所述，原告主張本件買賣標的範圍有包括 7樓頂樓加蓋房屋使用權在內等語，洵屬可採。
⒊原告復主張被告出賣之 7樓頂樓加蓋部分，被告保證係經大
廈管理委員會開會同意使用，惟買受後竟遭第三人李淑喬要求拆屋還地，致使原告無法為通常使用，則被告出賣系爭房地之產權是否占用第三人房地存有疑義，被告顯違反系爭買賣契約書第9條第1項保證責任等語。然查，仲介人員已將 7樓頂樓加蓋房屋係違建及可能有拆除風險等情告知原告乙事，業據證人李柏霆於本院證稱：我們有調查本件 7樓加蓋的建物是屬於違建，有告訴買方翁裕芳 7樓的部分是違建。在建物屬於違建的情形，仲介有跟買方說明拆除風險及無法移轉產權相關事宜，會跟買方說明增建的部分並沒有取得合法的產權，基本上只有使用的權利，以個案來說是都有繼續繳交7樓的管理費，管委會都有承認7樓的使用權存在等語。另詢之證人李柏霆：有無告知 7樓的部分是違建，有可能會被拆除及無法移轉產權？證人李柏霆證稱：只要是違建都有被拆除的可能性，這部分都會跟買方說明到這個部分，無法移轉產權部分也有說明等語（詳本院卷第74、75頁）。足認原告於簽訂買賣契約書之前，已明確知悉 7樓頂樓加蓋房屋係違章建築物，縱使有使用權，亦無法辦理過戶，並有遭拆除之風險。
⒋原告於本院雖辯稱：伊不知7樓是違建，因屋主強調7樓房屋
有使用權，才會以較高的價格購買云云，然本院參諸原告既自承知悉7樓房屋僅有「使用權」，顯見原告明知7樓房屋無法為「所有權」之買賣交易，此由兩造未將 7樓房屋記載於系爭買賣契約書標的範圍內，即屬甚明。本院另參酌兩造買賣標的範圍包括6樓房屋、所坐落土地持分之所有權及7樓房屋使用權，然其中6樓房屋及土地皆可為產權登記，獨獨7樓房屋無法辦理過戶，亦未記載於系爭買賣契約書之買賣標的範圍內，依證人李柏霆前揭證述內容、原告自承係從事房屋裝修工程之工作（詳本院卷第 156頁），及一般人具備之社會經驗等情，足認對於 7樓頂樓加蓋房屋係違建，故無法辦理產權過戶，暨違建有遭拆除風險等情，原告於締結買賣契約前已知悉無誤。是原告空言辯稱不知 7樓係違建云云，與事實不符，要無可採。
⒌本院參酌系爭買賣契約書第9條第1項約定：「賣方保證本標
的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。」，有系爭買賣契約書 1份在卷可按（詳本院卷第7至9頁）。而依系爭買賣契約書記載之買賣標的，即系爭 6樓房屋及持分之土地，並無產權不清、一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，至於系爭 7樓房屋，原告於買賣前已明知系爭 7樓房屋係屬違建，無法辦理移轉登記，已如前述，故系爭 7樓違建自無產權相關問題。再者，系爭買賣契約書係定型化契約，第9條第1項所謂「占用他人土地」，係指透天厝住宅越界建築之情形，對於集合式公寓大樓住宅而言，本件 6樓房屋對公寓大樓坐落土地之持分顯無占用他人土地情形。至於兩造雖就7樓房屋使用權為交易，然系爭7樓房屋係違章建物，且該違章建物占用 7樓頂樓公共空間乙事，亦為原告買賣前知悉甚明，則原告於締結買賣契約前，就系爭
7 樓係違章建物並占用頂樓公共空間乙事，既為原告所明知，自不得於締結買賣契約後，以 7樓違建占用公共空間為由要求出賣人負保證責任。故原告主張被告違反系爭買賣契約書第9條第1項保證責任云云，洵非可採。
㈡原告另主張被告違反系爭買賣契約書第9條第2項及民法第35
4條、第355條物之瑕疵擔保責任，其理由為：系爭土地之土地登記謄本於其他登記事項上遭註記「依嘉義地方法院嘉義簡易庭103年6月10日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院103年度嘉簡字第348號原告李淑喬與被告楊淑茶間排除侵害之不動產提出案件訴訟中」，該產權糾紛之註記，已有害標的物之使用及交易價值，則出賣人即被告應依民法第354條規定負擔保之責等語。
⒈按所謂所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常
交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院86年度台上字第2808號、96年度台上字第2617號民事判決意旨參照）。
⒉經查，兩造買賣契約書記載之買賣標的為：系爭 6樓房屋及
所坐落之土地持分，然被告與第三人李淑喬間排除侵害之訴訟，僅就系爭土地之土地登記謄本為訴訟案件註記，並未對系爭 6樓房屋之建物登記謄本為訴訟案件註記乙節，有系爭土地之土地登記謄本在卷可按（詳本院卷第13頁），且經本院核閱103年度嘉簡字第348號排除侵害卷宗卷內所附之起訴證明書，附表僅記載「嘉義市○○○段○○○段 000地號（權利範圍100分之7 ）」，並未包括系爭6樓房屋。本院參酌土地登記謄上之「訴訟案件註記」，非屬系爭土地本身價值、效用或品質未具備之瑕疵，核與物之瑕疵定義有間。故原告主張被告違反系爭買賣契約書第9條第2項及民法第 354條物之瑕疵擔保規定云云，即非可採。
⒊原告另主張土地登記謄上之「訴訟案件註記」屬於權利瑕疵
云云，然關於兩造間買賣之「嘉義市○○○段○○○段 000地號（權利範圍100分之7）」，其土地登記謄本雖經地政機關為訴訟案件註記，然本院核閱103年度嘉簡字第348號排除侵害等事件全卷卷宗結果，該排除侵害事件中，系爭土地為訴訟註記之案件當事人為該案原告李淑喬與該案被告楊淑茶，並非李淑喬就系爭土地對本件原告翁裕芳為任何權利上之主張。換言之，就兩造間之買賣標的而言，出賣人即本件被告所應擔保者係「買賣標的之權利完整無缺或權利存在」，而依前揭排除侵害事件爭訟之內容，俱非針對系爭土地、系爭6樓房屋或7樓違建房屋之權利真正或權利存在與否加以爭執。故原告雖主張因第三人李淑喬與本件被告楊淑茶間另案排除侵害事件訴訟，系爭土地遭訴訟案件註記屬於權利瑕疵云云，然本院審酌另案排除侵害訴訟事件，並非就系爭土地或建物之權利真正、權利歸屬或權利存在等加以爭執，性質上非屬出賣人所擔保之權利瑕疵範圍。
⒋再者，民事訴訟法第254條第5項前段規定「第一項為訴訟標
的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。」，參諸其立法理由意旨略以：欲受讓該權利之第三人有知悉該訴訟繫屬之機會，將可避免其遭受不利益，爰增訂本條第5項前段。因此，依民事訴訟法第254條第 5項規定所為訴訟案件之註記，顯非處分登記事項，僅具有預示或警示之效果而已。換言之，「訴訟註記」本身，對於遭註記不動產之權利行使、權利真正、權利歸屬或權利完整等等，並不因此產生任何不利益之效果，自無權利瑕疵可言。原告徒以系爭土地遭註記乙事，主張等同系爭 6樓房屋有瑕疵，造成系爭建物無人敢買，有害物之使用及價值而屬權利瑕疵，被告違反系爭買賣契約書第9條第2項及民法第 354條規定云云，尚無足憑採。
二、原告主張被告違反系爭買賣契約書第 9條第1項、第2項及民法第 354條規定云云，既經本院認定皆無可採，則原告據以主張解除契約，自於法不合。原告解除契約既不合法，則其請求被告返還已受領之價金100萬元及違約金100萬元，並請求被告賠償房屋裝修費用之損害云云，皆屬無據。
伍、綜上所述，原告主張被告違反系爭買賣契約書第9條第1項、第2項及民法第354條規定，業以存證信函催告限期處理瑕疵問題，因被告逾期未處理，乃以起訴狀繕本送達做為解除買賣契約之意思表示等語。然經本院綜參各情後，認原告所主張被告違反系爭買賣契約書第9條第1項之保證責任，及被告違反系爭買賣契約書第9條第2項與民法瑕疵擔保規定云云，均無可採。從而，原告以兩造買賣契約業已解除為由，請求被告返還已受領之價金100萬元及違約金100萬元，並請求被告賠償房屋裝修費用損害581,085元云云，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民二庭法 官 林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 許錦清